Análise do mercado imobiliário de Manhattan

Mudança para baixo no mercado imobiliário de Manhattan no segundo semestre de 2022

O ano de 2022 foi um conto de dois mercados em Manhattan. 

O início de 2022 continuou o boom que começou no início de 2021, impulsionado pelo desencadeamento da procura reprimida e por um ambiente de taxas artificialmente baixas que tinha sido implementado pela Fed no início da Covid.  

No entanto, em junho de 2022, depois de a Fed ter implementado o seu primeiro aumento de 75 pontos base da taxa de referência, o mercado abrandou rapidamente, deixando a maioria dos compradores e vendedores num impasse durante o resto do ano, à medida que se ajustavam às novas realidades do mercado. Esta situação é ilustrada no gráfico abaixo, que compara a atividade contratual mensal.

Atividade mensal do contrato

Com apenas 602 contratos assinados em dezembro de 2022, este foi um dos piores finais de ano desde 2008. À medida que os compradores e vendedores se adaptam a uma nova realidade, esperamos que o mercado comece a movimentar-se novamente no início de 2023, uma vez que ainda existe procura. 

Preços dos imóveis em Manhattan

Condomínios

• Preço médio de venda de 2,75 milhões de dólares
• $2,074 preço médio por pé quadrado
• Embora se trate de um aumento em relação ao mesmo trimestre do ano passado, o aumento deveu-se principalmente a encerramentos ocorridos numa mão-cheia de torres ultra luxuosas, como a Central Park Tower e a 220 Central Park South, o que distorceu os resultados.
• Essencialmente, o preço por pé quadrado manteve-se estável de ano para ano, ligeiramente abaixo dos 2 mil dólares por pé quadrado.

Cooperativas

• Preço médio de venda de 1,27 milhões de dólares
• $1,225 preço médio por pé quadrado

• Preço médio de venda de $3.19M
• $2,415 preço médio por pé quadrado
  

Segmento de luxo (10% das vendas)

• Preço médio de venda de 8,06 milhões de dólares 
• $2,909 preço médio por pé quadrado
• $3.95M limiar de preço de entrada para o luxo

Aumento das taxas do Fed em 2022

No período de apenas 10 meses em 2022, o Fed aumentou a taxa de referência dos fundos federais em 4,0%, como mostra o gráfico abaixo. Esta medida sem precedentes foi tomada para tentar controlar a inflação, um fenómeno global em 2022. 

Embora as taxas sejam mais altas do que têm sido desde 2008, já foram altas antes e os mercados imobiliários funcionaram bem nesse tipo de ambiente de taxas. No entanto, o ritmo de aumento das taxas este ano, compactado em apenas 10 meses, é o que mais preocupa. Isto traduziu-se num aumento da taxa da hipoteca fixa Jumbo a 30 anos de 3,1% em 1 de janeiro de 2022 para 5,7% em 31 de dezembro de 2022. Em comparação com 6,35% em outubro. 

Manhattan tem muitos compradores a dinheiro (cerca de 55%) em comparação com outras cidades, pelo que as taxas de juro nem sempre desempenham um papel tão importante na atividade aqui. Além disso, as cooperativas, que constituem 70% do stock de inventário e são exclusivas da cidade de Nova Iorque, têm regras muito rigorosas sobre o montante de financiamento que se pode obter. Algumas permitem um financiamento máximo de 70%, mas muitas só permitem 50%. Outros não permitem qualquer financiamento. Estes são factores atenuantes para o mercado de Nova Iorque, mas não ajudam os compradores de casas pela primeira vez, que muitas vezes precisam de hipotecas para comprar. 

O estoque de suprimentos da Manhattan salva o dia

O ponto positivo desta história é a falta de oferta no mercado. Em comparação com o final de 2020, que tinha níveis de estoque acima de 8.100, a oferta atual está em um mínimo de 5.858. Há muitas razões para isso, como discuti em agosto e resumi abaixo.

A quantidade limitada de oferta deve colocar um piso sob possíveis quedas de preços à medida que entramos em 2023. E também não vemos nenhum inventário a chegar ao mercado tão cedo devido às seguintes razões:

• Hipotecas de algemas douradas
• 80% dos nova-iorquinos com hipotecas têm taxas inferiores a 5%.
• Isto fará com que os proprietários permaneçam nas suas casas actuais indefinidamente. 
• Ninguém vai trocar a sua hipoteca de 3% por uma hipoteca de 6% tão cedo. 

• Mercado de conversão de arrendamento em condomínio congelado devido à lei do Estado de Nova Iorque de 2019
• A lei penaliza os proprietários de edifícios que têm inquilinos com rendas estabilizadas, tornando impossível a criação de apartamentos a preços de mercado a partir de unidades com rendas estabilizadas. A menos que seja feita uma alteração a esta lei, não haverá conversões, uma vez que não fazem sentido do ponto de vista financeiro para um promotor. 
• A expiração dos programas de abatimento fiscal torna mais cara a construção para os promotores
• Os abatimentos 421a, 421g e J-51 expiraram todos. 
• Estas foram outrora excelentes ferramentas que o governo utilizou para levar os promotores a construir, mas já não existem.
• Os políticos de esquerda de Nova Iorque têm vetado projectos com componentes generosas de 30% e 50% de habitação a preços acessíveis
• Poucas vendas de terrenos em Manhattan nos últimos dois anos, pelo que não há muitos promotores a planear construir na cidade.
• A inflação travou muitos empreendimentos, uma vez que os custos não são conhecidos, como em tempos normais.

Perspectivas do mercado imobiliário de Manhattan para 2023

Muitos analistas prevêem uma descida dos preços das casas em todo o mundo durante o próximo ano. No entanto, é provável que tal aconteça sobretudo nos locais que registaram a maior subida de preços durante a Covid. Nos Estados Unidos, muitas cidades mais pequenas correm o maior risco, uma vez que foi nelas que os preços subiram mais. Lugares como Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ e, ao que parece, todo o Connecticut. 

A cidade de Nova Iorque, no entanto, não foi um desses sítios. De facto, os preços da cidade de Nova Iorque diminuíram durante a Covid, uma vez que se verificou um êxodo em massa da cidade no início da Covid. Os preços só recuperaram essas perdas em 2021 e registaram aumentos modestos em comparação com a maioria das outras cidades. 

O Prime Residential Forecast da Knight Frank prevê que os preços de Manhattan aumentem pelo menos 2% em 2023, atrás de Miami (aumento de 5%) e Los Angeles (aumento de 4%) nos EUA. Este nível de aumento coloca Manhattan em 13º lugar nas suas previsões das 25 principais cidades globais, demonstrando resiliência e confiança na cidade (e nos EUA em geral). 

Knight Frank cita "fuga de capitais de refúgio seguro" e "compradores estrangeiros ... buscando mais, em vez de menos, exposição ao dólar americano". Sem dúvida, os fatores que observo sobre a baixa oferta ajudarão a compensar a pressão de queda dos preços das ações do Fed em 2023.

Os mercados imobiliários de Manhattan e Miami continuarão a ser fortes

Muitas pessoas têm-nos perguntado sobre o que pensamos que vai acontecer nos mercados de Nova Iorque e Miami, agora que a Fed aumentou as taxas. Embora a atividade tenha abrandado, ambos os mercados continuam muito activos com base em medidas históricas. 

Muitas pessoas têm-se perguntado se o abrandamento trará descidas de preços. Embora alguns especialistas afirmem que tal irá certamente acontecer nalgumas regiões do país, dada a rapidez com que os preços subiram nessas regiões, esperam que as probabilidades de descida de preços em Manhattan e Miami sejam de risco baixo ou muito baixo, respetivamente.

Análise CoreLogic - junho de 2022: probabilidade de os preços descerem

De acordo com a CoreLogic, a área metropolitana de Nova Iorque tem uma probabilidade baixa e Miami tem uma probabilidade muito baixa de registar descidas de preços nos próximos 12 meses.

Manhattan

Preços

Os preços não subiram ao mesmo ritmo que noutras localidades do país. O mercado imobiliário registou uma quebra em 2020 (com os preços a descer, em média, 7%) e só começou a recuperar no primeiro trimestre de 2021, após a eliminação das vacinas (com os preços a subir, em média, 16%). 

1. Considerando que os preços em Manhattan aumentaram 4,5% ao ano nos últimos 10 anos, um aumento líquido de 9% (16% menos 7%) é aproximadamente o equivalente a 2 anos de crescimento normal dos preços. 
2. As taxas de aluguer aumentaram 20% em relação ao ano anterior, o que fez com que os rendimentos aumentassem, tornando esta uma excelente altura para os investidores comprarem propriedades em Manhattan (especialmente porque os preços não aumentaram). 
3. Esperamos que os aumentos das taxas de aluguer em Manhattan continuem, uma vez que as taxas hipotecárias fazem com que menos pessoas que compram casa pela primeira vez comprem nos próximos 12 meses, forçando mais pessoas a entrar no mercado de aluguer. 
4. Os elevados preços dos imóveis em Manhattan continuam a ser suportados pelos elevados rendimentos locais, tal como o relatório UBS Global Bubble tem vindo a referir de forma consistente. 
5. Manhattan é uma aposta a longo prazo. Os investidores compram imóveis em Manhattan por segurança. Tendo em conta os custos envolvidos, não é um local para especulação pura e simples ou para vender. 
6. 50% dos compradores de Manhattan pagam a pronto as suas compras de imóveis, especialmente no segmento de luxo, pelo que não são tão afectados pela alteração das taxas de juro. 
7. As cooperativas representam 75% do parque habitacional. Muitas cooperativas não permitem o financiamento ou limitam-no a 50%. Este facto impulsionou o sector imobiliário de Manhattan durante a crise do Lehman. 
8. No entanto, a subscrição é muito rigorosa, pelo que este não é um cenário de 2008. 

Fornecimento

1. A oferta é relativamente baixa para os melhores projectos de condomínios de Nova Iorque em zonas privilegiadas. 
2. A oferta diminuiu 10% em relação ao mesmo mês do ano passado. 
3. No que respeita aos condomínios de luxo, há muito poucos no Pipeline.
4. De vez em quando recebemos pedidos de investidores que procuram negócios de condomínio a granel em Manhattan. Em 2018, houve bastantes e muitos edifícios com pelo menos 50 unidades para vender.  
5. No entanto, ao preparar uma análise recente para dois investidores distintos (um deles a fazer uma transação 1031 muito grande), notei que há muito poucos edifícios estelares a entrar no mercado nos próximos 3-5 anos abaixo da 96th St. E o número de edifícios com mais de 50 unidades para vender caiu significativamente em comparação com quatro anos atrás. 
6. Alguns edifícios que estavam na calha e que aguardávamos ansiosamente, como The Cortland, One High Line e One Wall Street, começaram a ser vendidos. Todos estes são projectos de topo de gama. Para além destes, há poucos condomínios de topo a surgir em zonas privilegiadas. 
7. A falta de oferta de produtos de qualidade fará provavelmente subir ainda mais os preços, até que haja um equilíbrio entre a procura e a oferta, o que levará provavelmente anos. 
8. A expiração do abatimento fiscal 421a, que, no passado, incentivou os promotores a construir condomínios e edifícios para arrendamento, levou a um menor número de novos empreendimentos.  
9. Os políticos liberais de Nova Iorque não têm vontade de incentivar os promotores a construir, por isso não vemos este incentivo a regressar. 
10. É claro que estes políticos têm uma visão curta. A falta de incentivos aos promotores imobiliários só irá a) reduzir a quantidade de habitação a preços acessíveis que está a ser construída (um requisito para novos projectos de construção em Manhattan), b) reduzir as receitas da cidade e do Estado e c) aumentar ainda mais as taxas de aluguer para os inquilinos. 

Miami 

A nova força de Miami vem de:

1. um enorme afluxo de residentes (ricos) que fogem de Estados com impostos elevados; 
2. um afluxo de residentes em busca de mais liberdades e menos restrições à covid-19, uma vez que a Flórida tinha restrições muito brandas durante a pandemia;
3. um afluxo de fundos de investimento e empresas de tecnologia que se mudam para Miami; 
4. uma oferta muito reduzida de habitações unifamiliares e condomínios (especialmente os de maior dimensão); e 
5. uma conduta vazia. 

Embora a atividade tenha abrandado nos últimos meses, isso não se deve à procura. O que está em causa é a oferta. A procura de casas unifamiliares e condomínios em Miami (e em todo o sul da Flórida) tem sido tão grande que o inventário tem sido reduzido. E, não se espera que a nova oferta tenha muito efeito no mercado até que o próximo ciclo de construção esteja em pleno andamento. Esperamos que seja de 5 a 7 anos, já que não há praticamente nada chegando ao mercado nos próximos 3 anos.

Abordo esta questão em pormenor no meu vídeo abaixo:

Manchetes e médias

Gosto sempre de ouvir o Leonard Steinberg da Compass. Num post recente, ele avisou os compradores e vendedores para não acreditarem nos títulos e não olharem demasiado para as médias. E tem toda a razão.  

1. O sector imobiliário é hiper-localizado. 
2. Não confundir os títulos de um mercado (ou de um país) com os de outro mercado. 
3. Manhattan é um mercado verdadeiramente único (por muitas razões) e as tendências nacionais não se aplicam, como a história nos tem mostrado. 
4. O mesmo se pode dizer de Miami, que, atualmente, está a registar um enorme aumento de crescimento. É por isso que Miami tem uma probabilidade muito baixa de registar descidas de preços, de acordo com a CoreLogic. 
5. Em Manhattan, vemos como o mercado pode ser hiperlocal. Aqui, avaliamos os edifícios individualmente, pois muitas vezes os edifícios vizinhos podem ter preços totalmente diferentes, uma procura totalmente diferente, uma trajetória totalmente diferente, etc. 
6. Em Miami, também vemos como o mercado pode ser hiperlocal. Os preços e a procura na praia não têm praticamente qualquer relação com os preços e a procura nalguns bairros do continente. 

Por isso, não se deixe levar pelas médias, porque as médias apenas nos dizem o que aconteceu no mercado como um todo e essencialmente nada sobre o que aconteceu num determinado edifício (ou linha de um edifício, já agora). 

Estamos aqui para o ajudar a navegar nos mercados de Manhattan e Miami. Marque uma chamada rápida comigo se eu puder esclarecer qualquer outra coisa que esteja a considerar. Terei todo o gosto em discutir ambos os mercados em mais pormenor, fornecer uma avaliação da sua casa se estiver a pensar em vender, ou enviar-lhe uma pesquisa de propriedades.

Feliz verão!

O ano de 2021 será, sem dúvida, um dos melhores anos para o sector imobiliário residencial na história de Manhattan, ultrapassando os 9,5 mil milhões de dólares em vendas fechadas só no terceiro trimestre, o maior número de vendas fechadas num trimestre em 32 anos. 

A atividade de vendas foi estimulada por uma procura reprimida, pelo aumento da adoção de vacinas, por preços razoáveis, por taxas de juro baixas, por uma mudança para espaços maiores (ou com espaço exterior) e pelo aumento da riqueza pessoal. 

Estes 9,5 mil milhões de dólares referem-se a negócios fechados em 2021, não necessariamente assinados no trimestre, que é um barómetro mais atual do mercado. 

Os contratos assinados diminuem para a época de verão, mas continuam a registar um recorde para o trimestre

Como se pode ver no gráfico abaixo, a atividade de contratos assinados tem-se mantido em níveis elevados desde o início do ano, embora tenha vindo a diminuir. Esta diminuição pode ser resultado da sazonalidade, uma vez que os meses de verão são normalmente mais lentos do que o resto do ano. Dito isto, as vendas do trimestre bateram recordes. 

Embora 29% mais baixos do que no trimestre anterior, foram assinados 3500 negócios no trimestre. Com 270 negócios por semana no trimestre, este é um número recorde. outubro continua a tendência, registando cerca de 305 negócios por semana.  

Os vendedores estão felizes, mas não demasiado felizes 

Os vendedores em 2021 têm estado muito satisfeitos, especialmente após uma escassez de vendas em 2020. Os compradores estão lá fora, pelo que a procura é muito forte, especialmente no segmento de luxo, onde se encontram os apartamentos maiores.

Embora a atividade tenha aumentado significativamente durante a maior parte do ano, o medo ainda não desapareceu, pelo que os preços não estão a subir mais do que antes da covid. O desconto de 6-9% (dependendo de quando se comprou no ano passado) desapareceu, mas ainda não se registaram aumentos de preços acima dos níveis de 2019. 

Com toda esta atividade, poder-se-ia pensar que os preços estão prontos a subir novamente. Geralmente, os aumentos de preços ocorrem entre 9 a 12 meses após uma melhoria acentuada na atividade de vendas. Verifique os seus calendários, pois começaremos a entrar nesta fase em breve.

Unidades com preços excessivos definham no mercado

Como os preços se mantiveram estáveis em relação aos níveis de 2019, o terceiro trimestre não foi a altura ideal para anunciar um imóvel a preços ambiciosos. No trimestre, os imóveis com preços de mercado demoraram 78 dias a vender. Em contrapartida, os imóveis que necessitaram de um ajustamento de preço demoraram 181 dias a vender - mais do dobro (2,3x) dos imóveis com preços ao mercado atual. 

Preços actuais no trimestre

Nota: Normalmente, gosto de comparar os números do trimestre com o trimestre anterior, no entanto, no terceiro trimestre de 2020, um terço do volume de vendas do trimestre foi atribuído a encerramentos no 220 Central Park South, o novo edifício de condomínio mais caro da cidade de Nova Iorque. 16 unidades fechadas a um preço médio de $37M, num total de $592M. Por conseguinte, apenas vos mostro os números do trimestre atual. Se pretender informações mais pormenorizadas, contacte-me. 

Outras estatísticas interessantes:

• A atividade de vendas atingiu a taxa mais elevada dos últimos 32 anos. 
• Mesmo com taxas de juro historicamente baixas, cerca de 50% das transacções foram efectuadas em numerário
• As vendas de novos empreendimentos abaixo de US$ 3 milhões cresceram duas vezes mais rápido do que acima de US$ 3 milhões, que ainda assim dobraram em relação ao mesmo trimestre do ano passado. Uma mudança para unidades de tamanho menor no New Development distorceu a tendência de preços para baixo.
• O desconto de listagem em todos os segmentos foi, em média, de 5,3% no trimestre
• O total de meses de oferta de condomínios e cooperativas, o número de meses que seriam necessários para vender todo o stock à venda, caiu para apenas 5,1. 
  
  

Perdeste o fundo do poço. Não perca a recuperação! 

Manhattan ultrapassa o fundo do mercado com a explosão da atividade de contratos

O segundo trimestre de 2021 foi um trimestre de grande sucesso, provando que todos estavam errados ao dizer que a vida na cidade estava morta. Manhattan se recuperou para a melhor temporada de vendas da primavera em 6 anos e teve a maior atividade de vendas desde 2007.

A procura reprimida, os preços razoáveis, as taxas de juro baixas, o desejo de melhorar os espaços amplos (ou com espaço exterior), o aumento da riqueza pessoal e um maior número de compradores fizeram aumentar o volume de vendas. Em suma, a cidade está em plena expansão, graças à ciência e, por sua vez, a um otimismo renovado.

Nota: para esta atualização, comparo o 2.º trimestre de 2021 com o 2.º trimestre de 2019, o que é muito mais adequado do que o 2.º trimestre de 2020, quando NYC foi encerrada. 

Os contratos assinados disparam

Os contratos assinados no trimestre aumentaram 60% em relação ao mesmo trimestre de 2019. Muitos destes negócios não serão fechados até ao terceiro trimestre de 2021, altura em que esperamos ver alguma ação positiva dos preços, dado o volume e a mistura dos apartamentos que entraram em contrato no trimestre. 

Os apartamentos maiores voltam a estar na moda

O mercado super-prime (>$10M) teve o melhor primeiro semestre de sempre, impulsionado por descontos de dois dígitos em relação ao preço original. Além disso, houve um aumento notável na venda de apartamentos maiores, o que foi ótimo para o mercado de >$5M. 

O mix de vendas, que incluiu uma mudança significativa para a venda de apartamentos maiores, distorceu as tendências de preços, trazendo o , Embora o preço médio de venda tenha subido para US $ 1.130.000, o mais alto desde que atingiu US $ 1.215.000 no segundo trimestre de 2019, as tendências de preços foram distorcidas devido ao mix de vendas.

Covid Desconto Dissipação

Em comparação com o mesmo trimestre do ano passado, o preço médio por pé quadrado diminuiu 3,6%. Este facto tem sido anunciado como o "desconto Covid". No primeiro trimestre, este desconto foi de 9%, o que mostra que está a diminuir rapidamente. Esperamos que o desconto Covid se dissipe no terceiro trimestre e desapareça no quarto trimestre, à medida que os empregadores interrompem ou limitam o "trabalho a partir de casa".

Preços actuais no trimestre: 

Outras estatísticas interessantes:

• A atividade de venda de condomínios atingiu a taxa mais elevada dos últimos 30 anos. 
• As vendas de novos empreendimentos acima de US$ 3 milhões foram as maiores em três anos. 
• A atividade de vendas aumentou mais rapidamente do que a entrada de novos stocks no mercado, o que fez com que os meses de oferta descessem para 6,9 meses, o ritmo mais rápido em 4 anos. 
• O desconto global na listagem foi de 6,4% 

Se perdeu a parte de baixo, não perca a recuperação! 

abril de 2021 Contratos Top

março Recorde de 14 anos

A atividade de contratos em Manhattan continuou a crescer e atingiu um novo recorde em abril de 2021, com 1.607 contratos assinados, superando o recorde de 14 anos de março de 1.500 contratos em um único mês. A primeira semana de maio continua a tendência e, até agora, maio está a caminho de igualar abril.

Com 1 607 contratos assinados, este valor é 50% superior ao de abril de 2019, um mês comparável anterior à Covid. abril de 2020 teve apenas 213 contratos assinados (presumivelmente iniciados antes da Covid. Como lembrete, a cidade de Nova York foi fechada com exibições proibidas, desde o final de março até o final de junho de 2020.

Na frente do luxo, de acordo com o Real Deal, foram assinados 652 contratos de luxo até ao final de abril, o que é mais do que todos os contratos de luxo assinados em todo o ano de 2020.

No que diz respeito a novos empreendimentos, em abril foram assinados 235 contratos, contra 165 em março. Foi o nível mais alto de atividade de Manhattan no segmento de novos empreendimentos em três anos.

Manhattan renasce das cinzas

Depois de um 2020 extremamente dececionante, quando a ilha de Manhattan foi assolada por um "êxodo Covid" e fisicamente fechada por 90 dias, o mercado de vendas residenciais de Manhattan ressurgiu das cinzas no primeiro trimestre de 2021. Embora o mercado tenha aumentado em novembro e dezembro de 2020, o primeiro trimestre de 2021 e, em particular, março de 2021 viram uma atividade de vendas impressionante. 

Atividade de vendas muito superior no primeiro trimestre de 2021

As vendas em Manhattan cresceram a um ritmo alucinante em março de 2021, com um volume de vendas superior a 1,500 contratos assinados, o melhor mês em 14 anos. Mesmo janeiro e fevereiro de 2021 viram o volume de vendas superar os meses do ano anterior pelo menos nos últimos três anos, conforme mostrado abaixo:

Os compradores têm tirado partido da combinação de taxas hipotecárias recorde e preços mais baixos. Também se sentem encorajados pela nova administração, da qual Nova Iorque já está a beneficiar, ao contrário da última administração, que estava determinada a castigar a cidade de Nova Iorque por ter rejeitado Trump de forma esmagadora.  

Preços em baixa, mas não em queda livre

Embora os preços estejam baixos, eles não caíram como algumas pessoas podem ter assumido que iriam. O preço por pé quadrado de um condomínio em Manhattan foi 8,8% mais baixo no 1º trimestre de 2021 em relação ao 1º trimestre de 2020. Isto para além dos preços mais baixos desde que o limite SALT foi promulgado em 2018, o que teve o efeito de baixar os preços em NYC, em média, em 11%, de acordo com o economista Robert Schiller. Por conseguinte, os preços estão muito longe do pico registado há apenas alguns anos e estão prontos a mudar. Com uma administração "azul", o limite do SALT, que pune os Estados azuis, tem boas hipóteses de desaparecer em 2021. Este facto beneficiará os preços dos imóveis e atenuará o êxodo para os Estados com impostos baixos. 

Novos acordos de desenvolvimento

Ainda há pechinchas nos novos empreendimentos, uma vez que os preços dos projectos lançados há 3 anos sofreram reduções significativas. No entanto, os projectos lançados recentemente foram avaliados de acordo com o mercado atual, pelo que não há muitos descontos. Embora alguns dos descontos se traduzam em preços mais baixos, muitos dos descontos estão ocultos em concessões de custos de fecho. Estes não aparecem nos valores do preço por metro quadrado. A magnitude dos descontos em novos empreendimentos varia muito, uma vez que depende de factores como a data de lançamento do projeto, a velocidade de venda até à data, o número de unidades restantes disponíveis numa determinada linha, os parceiros de capital na pilha de capital e, mais importante ainda, os preços mínimos de lançamento dos credores (os bancos controlam realmente o preço, não o promotor). 

Para conseguir o melhor negócio no Novo Empreendimento, é preciso ter uma mente aberta e não se fixar em algo que não vai obter os maiores descontos. Por exemplo, os promotores não estão a oferecer grandes descontos em apartamentos com espaço exterior nem em linhas que estão quase esgotadas.

O gráfico abaixo mostra como os preços dos novos empreendimentos recuperaram alguma da sua posição em relação aos mínimos registados há alguns meses. 

As vacinas inspiram confiança

Esperamos que os preços dos imóveis comecem a subir na primavera/verão e durante o resto do ano, à medida que Nova Iorque for sendo vacinada. Até à data, 44% dos habitantes de Manhattan já receberam a sua primeira dose da vacina e 27% estão totalmente vacinados. Quando chegarmos a 70% da população totalmente vacinada, as actividades voltarão ao normal, incluindo a abertura total de restaurantes e cinemas (parcialmente abertos agora), espectáculos da Broadway, recintos desportivos, etc. Nessa altura, esperam-se mudanças dramáticas adicionais no mercado. Assim que o país reabrir aos estrangeiros no final deste ano, esperamos que esta recuperação imobiliária de Manhattan entre em ação!

Os sinais apontam para a continuação da subida do mercado

A potencial remoção do limite SALT, a escassez de novas licenças de construção (uma vez que o desenvolvimento de novos empreendimentos foi suspenso no último ano) e a reabertura total da cidade serão um bom presságio para os preços dos imóveis em Manhattan nos próximos 4-5 anos, como vimos após a crise do Lehman.  

Se está a pensar comprar, faça-o agora para obter os melhores preços. O inventário desceu de um recorde de 9.600 unidades à venda em outubro de 2020 para 7.000 unidades no final de março de 2021, o que ainda é um pouco elevado. Mas, se as vendas continuarem no mesmo ritmo do primeiro trimestre, estaremos em um mercado de vendedores no início do verão. À medida que a economia aquece, o mesmo acontece com as taxas de juro, tornando mais cara a propriedade da mesma casa.

O mercado de Manhattan está em movimento... agora é o SEU MOVIMENTO! 

O mercado de Manhattan teve um bom começo em 2021 com o aumento da atividade de vendas

Embora o mercado imobiliário de Manhattan ainda esteja em dificuldades devido aos efeitos da Covid, o quarto trimestre de 2020, e mesmo o mês de janeiro de 2021, registou uma melhoria acentuada impulsionada por:

• Notícias positivas sobre a vacina e o seu lançamento que aumentaram a confiança dos compradores,
• Taxas de juro historicamente baixas,
• Vendedores (e promotores) que oferecem descontos (o desconto médio da Covid foi de 10%, muito menos para as unidades com preços mais baixos e muito mais para as unidades com preços mais elevados)
• Responder à procura após o confinamento de 3 meses
• Uma nova administração favorável a Nova Iorque, e
• Potencial revogação do limite SALT, que reduziu os preços em Nova Iorque em 11% (por Zandi) 

Os contratos assinados no quarto trimestre aumentaram cerca de 8% em relação ao mesmo trimestre de 2019. Em janeiro de 2021, as vendas de condomínios aumentaram 50% e as vendas de cooperativas 167% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Tudo boas notícias! No entanto, a atual oferta elevada de inventário para venda é um vento contrário para o mercado que irá beneficiar os compradores em 2021. 

O mercado de arrendamento também registou uma recuperação nos últimos meses. Mas, até que as empresas peçam aos seus empregados que regressem aos seus escritórios, o mercado de arrendamento permanecerá lento. Esperamos uma rápida reviravolta no aluguer dentro de alguns meses. 

Conclusões:

• É um mercado de compradores, mas a janela de oportunidade para os melhores negócios está a fechar-se,
• Os preços baixaram mas não caíram,
• Os compradores de luxo estão de volta ao mercado - estiveram ausentes durante grande parte do ano, 
• O inventário está muito abaixo do seu pico dramático em outubro, mas ainda se encontra a um nível elevado,
• É uma óptima altura para comprar um grande apartamento a um promotor - os novos empreendimentos registaram alguns dos maiores descontos e concessões que alguma vez vimos. 

O mercado de Manhattan se recupera no quarto trimestre de 2020

Com as manchetes falando sobre pessoas fugindo das grandes cidades, não é de se admirar que meus clientes fiquem surpresos ao saber que a atividade de contratos assinados em Manhattan tem sido robusta nos últimos dois meses. Os contratos assinados por mês em outubro e novembro de 2020 foram em média 855, com dezembro de 2020 a caminho de exceder os contratos assinados em dezembro de 2019 de 717. A atividade de contratos assinados para o trimestre até meados de dezembro já ultrapassou o mesmo trimestre do ano passado. 

A confiança na vacina e a capitulação dos vendedores em relação aos descontos nos preços trouxeram os compradores de volta ao mercado. A maior parte desta atividade contratual tem sido no segmento de 3 milhões de dólares ou menos, com o sector de luxo ainda sem brilho, mas a melhorar. 

Como se pode ver abaixo, o número de contratos assinados acima de 5 milhões de dólares continua a crescer e é neste segmento que se registam os maiores descontos. 

O inventário diminuiu drasticamente desde o pico, mas continua elevado

A atividade e a confiança fizeram com que a oferta de propriedades de Manhattan à venda caísse de aproximadamente 9,600 em outubro de 2020 para 8,000 hoje. 

Embora o inventário tenha aumentado 20% em comparação com o final do ano passado, quando os níveis de inventário estavam em 6.600, estamos satisfeitos por ver que os níveis de inventário caíram 17% em relação ao seu pico. Esta reviravolta muito acentuada no inventário em outubro foi provavelmente o resultado das notícias estelares sobre vacinas da Pfizer e da Moderns. Esperamos que isto não encoraje demasiado os vendedores.

Até que a vacina esteja totalmente implementada, esperamos que se façam negócios em Nova Iorque. No entanto, à medida que o tempo passa e a atividade aumenta, não esperamos que os vendedores façam descontos como têm feito. Parece que já passámos o fundo do mercado, mas ainda estamos num período em que um comprador pode obter, até agora, descontos significativos em Nova Iorque. 

Onde estão agora todos os descontos?

O "desconto Covid" médio tem sido de cerca de 10%, embora mais elevado no segmento de mais de 4 milhões de dólares. A Urban Digs analisou as vendas fechadas no 4º trimestre de 2020 e descobriu que 

• Menos de 2 milhões de dólares - uma média de 5% de desconto
• $2 a $4 milhões - uma média de 10,4% de desconto
• Mais de 4 milhões de dólares - uma média de 13,5% de desconto

Naturalmente, estas são médias e só contabilizam os preços, não outros brindes que os promotores estão a oferecer para fazer negócios, tais como créditos de custos de encerramento, etc. É importante notar que o mercado imobiliário de Manhattan já sofreu um golpe após a mudança de imposto SALT ocorrida no final de 2017, com o mercado chegando ao fundo do poço no terceiro trimestre de 2019. Portanto, os preços já haviam sofrido um golpe significativo antes que a Covid entrasse em ação. O desconto adicional da Covid é apenas a cereja no topo do bolo para os compradores. 

Novo desenvolvimento 

Os descontos dependem realmente de muitos factores do próprio edifício, como a sua localização, o número de unidades vendidas, quaisquer problemas específicos com o promotor, o credor, etc. Além disso, que linha do edifício está a comprar? Se o promotor vendeu 50% das unidades da melhor linha do edifício e 0% de outra linha, não deve esperar o mesmo desconto em ambas as linhas. 

Atualmente, os descontos para novos empreendimentos variam e dependem realmente de muitos factores que afectam o próprio edifício. Os promotores estão em dívida para com os seus bancos, que ditam os preços mínimos de lançamento, pelo que são mais propensos a oferecer créditos de fecho generosos do que descontos directos. No entanto, temos assistido a uma combinação de descontos nos preços e créditos de fecho. 

O desconto médio é de 10% em novos empreendimentos mais créditos de fecho, embora haja alguns empreendimentos que estão a oferecer isso para além dos preços já reduzidos. Não é inédito ver 20-30% de desconto no preço do Schedule A, que é o preço original registado junto do Procurador-Geral do Estado de Nova Iorque. 

Os promotores têm vindo a cobrir pelo menos uma parte dos custos de fecho do comprador, incluindo uma parte destes custos:

• Impostos de transferência (aprox. 2%)
• Imposto sobre as mansões (escala graduada que começa em 1% e vai até 4% se for superior a 25 milhões de dólares)
• Estacionamento - pode ser incluído, dependendo da unidade
• Armazenamento - pode ser incluído 
• Encargos comuns - poderá pagar 1 ano de encargos comuns. 

Alguns promotores não estão a negociar de todo ou talvez cubram apenas os impostos de transferência se tiverem algo de muito especial nos seus edifícios. Por exemplo, o Park Loggia tem terraços com vista para o Central Park que estão a ser negociados a preços de saldo. O Benson tem apenas algumas unidades na Madison Avenue, na UES, que também estão a ser negociadas a preços de saldo. Outros edifícios que são autofinanciados e, por isso, não estão dependentes de terceiros, também não estão a negociar. Mas estes são poucos e distantes entre si. 

Conclusões macroeconómicas:

• Este é provavelmente o maior mercado de compradores de novos empreendimentos que NYC já viu nos últimos 20 anos ou mais. 
• Não estamos a atravessar uma crise financeira; estamos a atravessar uma crise de saúde que provavelmente já foi resolvida.
• Não estamos na mesma situação que a Grande Recessão de 2008/2009, a bolha tecnológica de 2000 ou o 11 de setembro, quando havia medo e não havia dinheiro na rua.
• Os bancos e os trabalhadores de colarinho branco estão cheios de dinheiro e o DJIA está acima dos 30.000 (e não dos 6.000 como em 2009).
• O medo está nos vendedores. Os compradores têm um curto espaço de tempo para tirar partido deste medo.
• Para os que ficam de fora, lembrem-se de que é preciso fazer uma oferta para obter um desconto. É preciso jogar para ganhar!

Ao encerrarmos o ano, queremos desejar a todos Boas Festas. Rezamos para que 2021 seja melhor do que 2020. 

Mercado imobiliário de Manhattan

Recuperação em outubro de 2020

Para compreender em tempo real o que está a acontecer no mercado imobiliário de Nova Iorque, a primeira métrica que analisamos é o número de contratos assinados durante um determinado mês. Os contratos assinados em outubro recuperaram significativamente, atingindo 874 contratos assinados, um aumento de 30% em relação a setembro de 2020 e um aumento de 4% em relação a outubro de 2019. Esta é uma evidência clara de que o mercado imobiliário de Manhattan se recuperou das profundezas da crise da Covid. Além disso, os contratos assinados em outubro foram maiores do que em qualquer outro mês de 2020, mesmo antes da Covid, o que é bastante evidente no gráfico abaixo.

Os grandes compradores de Manhattan estão de volta

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

O inventário de Manhattan parece ter atingido o seu máximo

O estoque, ou oferta, atingiu o máximo em meados de outubro com um recorde de 9,628 propriedades à venda e agora parece que está desaparecendo. A nova oferta mensal caiu 21% em relação a setembro de 2020 e 1.2% em relação a outubro de 2019. Isso indica que o crescimento do estoque diminuiu, no entanto, o acúmulo de níveis de estoque levará algum tempo para voltar aos níveis normais. É por isso que pensamos que a oportunidade para os compradores ainda não se desvaneceu, embora tenhamos ultrapassado o pico de incerteza causado pelo vírus. Nas últimas duas semanas, os níveis de inventário diminuíram e, a partir de sexta-feira, 6 de novembro, estão reduzidos a 9.255 imóveis para venda. Trata-se de um número muito elevado de propriedades para venda, considerando que o inventário do ano passado, nesta altura, era de aproximadamente 7.700. 

As vendas de casas nos subúrbios de Nova Iorque já ultrapassaram o pico 

Embora as vendas se mantenham a um nível elevado em Westchester, Greenwich, Long Island e Hamptons, a atividade de vendas diminuiu em relação ao pico que atingiu os subúrbios de Nova Iorque no verão passado. 

Agora que as eleições terminaram - bem, quase - e que a Pfizer anunciou uma vacina que é 90% eficaz, acreditamos que o mercado vai continuar a recuperar em Manhattan. 

A melhor altura para comprar em Nova Iorque

em Mais de 10 anos

Estamos agora a três meses da reabertura do mercado imobiliário de Nova Iorque. Embora tenha havido muitos desafios, a cidade está a recuperar. Estamos a começar a ver sinais de vida em termos de aumento de contratos assinados e vendas pendentes. Mas ainda temos um longo caminho a percorrer, o que significa que existe uma enorme oportunidade para o dinheiro inteligente.

Com a reabertura de restaurantes, ginásios, escritórios e museus, Nova Iorque está muito mais movimentada. Os nova-iorquinos estão a distanciar-se socialmente e a usar máscaras religiosamente, o que suprimiu o vírus na cidade.

Dando um passo atrás e olhando para o panorama geral do mercado imobiliário a 30.000 pés, sabemos que é o momento certo para comprar em Manhattan. Se comprou em 2001 ou 2009, já sabe que NYC vai recuperar mais forte do que nunca. Por isso, peço-lhe que pare um momento e pense onde estará daqui a 18 meses. Com certeza, os compradores sentados à margem estarão arrependidos de não terem feito uma jogada para comprar NYC mais cedo.

Eis as nossas principais conclusões sobre o que se está a passar no mercado neste momento:

1. A Covid criou uma oportunidade temporária para comprar em Manhattan a preços baixos. 
2. O gráfico Market pulse acima tem em conta as vendas pendentes e o inventário. Mostra claramente que NYC tem estado num mercado de compradores e está a começar a recuperar. 
3. Os vendedores sérios estão a vender os seus imóveis a preços razoáveis ou estão a fazer descontos. Especialmente os promotores imobiliários, que estão a oferecer descontos e concessões de preços - algo inédito há apenas alguns anos... e que será inédito dentro de alguns anos.
4. Embora o desconto médio tenha sido de 8%, estamos a assistir a descontos muito mais elevados (2x - 3x) nos imóveis mais caros.
5. A janela de oportunidade é agora... quando é que esta janela vai fechar? Provavelmente fechará antes do segundo trimestre de 2021, com os melhores negócios a acontecerem no quarto trimestre de 2020, seguidos de bons negócios no primeiro trimestre de 2021. Assim que uma vacina for anunciada como sendo eficaz e pronta para distribuição, os vendedores terão mais confiança - por isso sugerimos que faça o seu negócio agora! Quando fechar o negócio, já estaremos em 2021 e num novo mercado.
6. Os 7 biliões de dólares de estímulos governamentais (14 vezes mais do que em 2008) significam que os riscos são baixos. Não estamos em 2008. Os bancos estão saudáveis e o apoio do Fed nunca foi tão grande.
7. As valorizações recorde do mercado de acções (um subproduto do estímulo governamental) demonstram que a Reserva Federal está a fazer tudo o que pode para estimular a economia. Demonstra também que os investidores têm confiança na economia dos EUA e que a Covid estará sob controlo e, em breve, passará à história.
8. A cidade de Nova Iorque tem vindo a suprimir o vírus desde junho, sendo muito mais eficaz no seu governo do que o Governo Federal. Os residentes têm feito a sua parte através do distanciamento social, evitando grandes eventos e usando máscaras para proteger os seus companheiros nova-iorquinos. Embora muita imprensa junte toda a cidade de Nova Iorque num só lote, a maioria das infecções por Covid ocorreu em Queens e Brooklyn, e não em Manhattan. Não vimos este facto mencionado em lado nenhum nas notícias.
9. O mercado de vendas já não está em queda livre criada pelo confinamento. As vendas pendentes deram uma reviravolta, crescendo substancialmente em setembro, uma vez que o mercado ultrapassou o verdadeiro fundo do poço.

Gráficos de cortesia da Urbardigs

As nossas melhores escolhas actuais:

 

Este preço reduzido de 2 quartos sobredimensionados no East Village foi originalmente vendido como nova construção por $400K mais do que o preço de tabela em $3,4 milhões em 2017. Este é um edifício boutique de 2015 com incríveis janelas de batente. Saiba mais.

20 West 53 Street - Unidade 22A
$4,750,000 / $2,748 por ft²
Reduzido $600,000 / Vendido por $5.7 milhões em 2017

2Camas / 2.5 Banhos / 1,728 ft²
Manutenção: $3,792 / R.E. Impostos $2,414

Viva no Baccarat Hotel and Residences, um dos melhores hotéis da cidade de Nova Iorque. O proprietário original pagou 5,7 milhões de dólares por este apartamento, pelo que está muito motivado com um desconto de 1 milhão de dólares. Saiba mais.

540 West 28 West Street - Unidade 3A
$885,000 / $1,560 por ft²

Estúdio / 1 Casa de Banho / 567 ft²
Manutenção: $606 / Impostos R.E. $629

Este estúdio no +Art, em West Chelsea, tem um preço muito bom, de 885 mil dólares. Finalmente, os vendedores estão a anunciar apartamentos com preços de venda, e não os preços ambiciosos de há alguns anos atrás. Perto de Hudson Yards e da High Line! Saiba mais.

Para finalizar, se quiser ter uma chamada de zoom para discutir o mercado em mais pormenor, basta escolher um horário comigo abaixo:

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Um verão diferente em Nova Iorque 

Por volta desta época do ano, costumo dar uma atualização dos relatórios do mercado de Manhattan do segundo trimestre. No entanto, o 2º trimestre de 2020 é um animal completamente diferente, uma vez que o mercado imobiliário de Manhattan foi encerrado durante 12 das 13 semanas que compõem o 2º trimestre. 

Para aqueles que não estão a par do que se passou em Nova Iorque, em 23 de março de 2020, Nova Iorque entrou em modo de confinamento e reapareceu 90 dias depois, em 22 de junho de 2020. Não foram permitidas exibições físicas durante este período. O inventário diminuiu significativamente durante a crise, uma vez que os vendedores retiraram os imóveis do mercado ou adiaram a sua apresentação. Agora, no entanto, as propriedades estão de volta ao mercado, com um aumento de 8% no inventário em relação ao mesmo período do ano passado.  

No último mês, o mercado está a regressar lentamente, mas ainda não necessariamente aos níveis normais. Desde a reabertura, há 5 semanas, registámos:

• 84% dos contratos assinados foram assinados num segmento inferior a 3 milhões de dólares.
• Uma urgência surpreendente em alguns destes compradores, pois sabem que NYC voltará em breve a uma espécie de normalidade. 

• Não há muito a acontecer no segmento alto do mercado, uma vez que muitas pessoas ainda estão nas suas casas de verão e as restrições de viagem ainda estão em vigor.
• As taxas de juro hipotecárias atingiram mínimos históricos (menos de 3%), uma vez que a Fed reduziu a taxa de juro dos fundos para zero.
• Os indicadores globais sugerem preços 8-10% abaixo dos níveis pré-Covid, mas não em todos os pontos de preço. 
• Para novos empreendimentos, os custos de fecho e as reduções de preço combinados rondam os 8-12%, dependendo do projeto. 
• Os maiores descontos verificaram-se no mercado de gama alta, onde alguns promotores reavaliaram os preços dos seus imóveis e estão a suportar a maior parte dos custos de fecho do comprador, oferecendo incentivos muito atractivos para a realização de transacções agora.  
• As revendas a partir de 5 milhões de dólares não recebem pedidos de apresentação semana após semana. Por conseguinte, os vendedores sérios de um imóvel de maiores dimensões devem estar preparados para efetuar um desconto de pelo menos 10%, e provavelmente mais, em relação ao preço pré-COVID. 
• Os descontos diminuem à medida que os preços descem, com poucos descontos, ou nenhuns, abaixo da marca de 1 milhão de dólares.

Alugueres:

• Embora o inventário de arrendamento seja elevado, o mercado também está a assistir a um fluxo constante de contratos de arrendamento assinados, especialmente a partir de $10.000 por mês. Embora com descontos! 

O que é que se segue?

Ainda estamos na fase inicial de uma nova realidade, no entanto, em termos de COVID, a cidade de Nova Iorque é agora uma aposta mais segura do que 80% do país!  

Se Nova Iorque conseguir manter os seus protocolos de segurança e manter baixas as infecções virais, e se continuar a haver notícias muito positivas sobre ensaios de vacinação e medicamentos terapêuticos (como o Remdesivir), a história sugere que o imobiliário de Nova Iorque recuperará rapidamente.  

Neste momento, já ultrapassámos o pico da incerteza, que para Nova Iorque foi o período de abril/maio, pelo que talvez os melhores negócios tenham ficado para trás. No entanto, acreditamos que os compradores terão os próximos 4 a 5 meses para conseguir grandes negócios também. Assim que houver uma vacina que funcione, e é provável que a encontremos no outono, a cidade de Nova Iorque voltará a estar melhor do que nunca. 

Dúvidas? Marque uma hora para conversar comigo. 

Bom verão! 

António

O efeito do coronavírus nos preços dos imóveis em Manhattan

No meio desta crise global sem precedentes, recebemos várias perguntas sobre o impacto da COVID-19 nos preços do mercado imobiliário de Manhattan. Espero que todos se mantenham seguros e saudáveis durante este período tumultuoso. Enquanto não se sabe o que vai acontecer a seguir, aqui estão as últimas informações sobre o mercado imobiliário de Nova Iorque.

No final de março, a cidade de Nova Iorque foi colocada em "coma induzido" para poder fazer face à crise de saúde pública. Consequentemente, o mercado imobiliário de Nova Iorque ficou totalmente parado no tempo, com uma atividade mínima de novos contratos nos últimos dois meses. As apresentações físicas de condomínios, apartamentos e casas em Manhattan foram proibidas pelo Estado de Nova Iorque. E a cidade de Nova Iorque tem estado praticamente fechada desde meados de março. No entanto, os negócios que estavam em curso antes da pandemia puderam ser fechados virtualmente e os bancos continuaram a financiar hipotecas. 

Estamos agora em meados de maio e Nova Iorque já passou um mês do pico da crise e acordou do seu coma auto-induzido. Graças à liderança do Governador de Nova Iorque, Andrew Cuomo, Nova Iorque conseguiu aplanar a curva e está a conseguir sair da crise. Embora ainda não estejamos 100% fora de perigo, está a ser planeada uma reabertura faseada ao longo das próximas semanas e meses. Muitos condomínios de Manhattan vão levantar a moratória sobre as entradas e saídas a partir de 15 de maio e esperamos que a moratória sobre as exibições seja levantada algures em junho. 

Olhando pelo espelho retrovisor para janeiro e fevereiro de 2020, a atividade contratual aumentou 15% em relação aos mesmos períodos do ano passado, prometendo que a primavera de 2020 seria uma época de vendas muito sólida. Infelizmente, este já não é o caso! Atualmente, o inventário de condomínios e cooperativas para venda diminuiu drasticamente, com apenas 5.000 unidades listadas para venda, 50% abaixo dos níveis habituais de inventário da época de vendas da primavera. Até mesmo o cálculo dos dias no mercado, que conta o número de dias em que um imóvel esteve listado para venda, foi congelado pelos portais de listagem, uma vez que esse cálculo deixou de fazer sentido após a implementação da moratória sobre as exibições de imóveis. Qual foi, então, o efeito nos preços do imobiliário em Manhattan?

Embora seja prematuro tirar conclusões sobre o impacto do vírus nos preços do imobiliário em Manhattan, o antigo presidente do Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, observou que esta paragem económica se assemelha mais a uma catástrofe natural do que a uma depressão económica. Não se trata do resultado de um colapso do sistema financeiro como em 2008 ou na Grande Depressão. Os bancos são fortes e bem capitalizados. Felizmente, o Fed agiu rapidamente em termos de estímulo monetário e a administração agiu rapidamente em termos de estímulo fiscal. 

O lado positivo de tudo isto é que os preços do imobiliário em Nova Iorque irão beneficiar significativamente das taxas de juro baixas e da flexibilização quantitativa. A inflação dos preços dos activos é o objetivo pretendido da flexibilização quantitativa, embora possa levar algum tempo até que a oportunidade se apresente. Independentemente do nível de inflação dos preços do imobiliário em Manhattan resultante deste estímulo recorde de QE, em última análise, Nova Iorque continua a ser uma das principais cidades do mundo e as pessoas continuam a precisar de habitação para comprar ou alugar. 

Em última análise, esta é uma questão de saúde que pode ser resolvida, especialmente agora que todos estão concentrados no problema da Covid 19. 

Se quiser fazer uma chamada de zoom para discutir o mercado em mais pormenor, basta escolher um horário comigo abaixo:

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6 coisas que deve saber sobre o mercado imobiliário de Nova Iorque em fevereiro

1. Aumento significativo da atividade de vendas em relação ao ano passado

• As vendas pendentes aumentaram 17% - Mercado global
• As vendas pendentes aumentaram 25% - $600K - $1 Milhão  
• As vendas pendentes aumentaram 21% - de $1 milhão a $2 milhões 

Isto demonstra que a atividade de vendas aumentou significativamente em relação ao ano passado, que foi o fundo do mercado em termos de atividade. As propriedades com preços inferiores a $2 milhões estão a registar a maior recuperação. Estamos finalmente a ver que a procura está a ultrapassar a oferta, algo que não víamos há algum tempo em Nova Iorque. Os contratos assinados em Manhattan aumentaram dois dígitos em novembro de 2019, dezembro de 2019, janeiro de 2020 e fevereiro de 2020. Um indicador importante, um aumento prolongado na atividade assinada do contrato geralmente precede a ação do preço. Um mês invulgarmente lento, janeiro viu um número impressionante de sinais de contrato, o que não é comum para o mês mais frio do ano. 

De forma anedótica, reparámos que quando telefonamos a outros corretores para marcar reuniões, pelo menos 25% das vezes estas unidades já têm ofertas aceites. Nada como há 12 meses atrás. As unidades que estão a entrar em contrato ou já estão no mercado há algum tempo e sofreram várias reduções de preço, ou são novas e foram corretamente avaliadas desde o início. Além disso, no último caso, estamos a ver casas abertas cheias e algumas guerras de licitação (um resquício de uma era diferente).

2. A atividade do mercado de luxo reforça-se com os descontos

Os descontos em toda a Nova Iorque estão a fazer com que os negócios sejam fechados e, em janeiro, assistimos a um desconto médio de 6,4% (uma taxa elevada para Nova Iorque), o que mostra que os vendedores capitularam e os negócios não estão a ser feitos. Embora o maior aumento na atividade de vendas se tenha verificado em unidades abaixo dos $3 milhões, também se registou alguma melhoria nos valores mais elevados. 

Por exemplo, o relatório Olshan referia que: "Na semana passada, foram assinados 20 contratos no valor de 4 milhões de dólares ou mais, a terceira semana consecutiva de 20 ou mais vendas. A descida média do preço do pedido original foi de 18%, um total que foi distorcido pelas duas principais vendas."

"A média de dias no mercado foi de 803, um total que foi elevado porque metade das propriedades foram vendidas por promotores e estavam no mercado há anos. Foi o total mais elevado que este relatório registou desde que começámos a seguir esta estatística em 2012."

Compradores do Central Park: Se tem estado a observar o mercado de Billionaire's Row e Central Park, existem oportunidades. Agora pode ser a altura certa para entrar no mercado antes que este dê a volta. Por exemplo, para alguém disposto a viver no Trump International Hotel and Tower em Columbus Circle, pode-se escolher um excelente 3 quartos com vista direta para o Central Park por $3.300 por pé quadrado (abaixo). DJT não será presidente para sempre e este edifício irá recuperar a dada altura. Além disso, também vimos grandes descontos no One57 e no Time Warner Building, embora o preço mínimo para vista direta para o Central Park nestes e noutros edifícios de ultra luxo ronde os $4.500 por pé quadrado. 

Note-se que estamos sempre a ouvir os compradores deste segmento dizerem que está a chegar mais inventário ao mercado. Embora isso possa ser o caso de outros bairros, não há novos edifícios a entrar na Billionaire's Row. Além disso, o nível de inventário abaixo de $20 milhões com vista desobstruída para o Central Park é limitado, pois a maioria destes edifícios tem um preço médio de venda de $30+ milhões. 

3. Novos empreendimentos vs. revendas

Os novos empreendimentos cujo preço foi fixado há 2-3 anos estão a ficar para trás no mercado e a razão para isso é que existe uma desconexão entre os promotores e os seus bancos e investidores. 

O que estamos a dizer aos nossos compradores: há imensas oportunidades no mercado de revenda com propriedades com preços entre $1.100 por pé quadrado e $1.800 por pé quadrado. 

É claro que existem oportunidades no segmento dos novos empreendimentos, tendo-se registado descontos de 15% em alguns edifícios. No entanto, muitos dos edifícios em que se verificam descontos de dois dígitos foram lançados há anos. Em contrapartida, vimos edifícios lançados em 2019 com preços que reflectem o mercado atual, oferecendo poucos descontos em relação aos baixos preços pedidos, mas continuando a suportar muitos dos custos de encerramento dos compradores.

O mercado é muito sensível ao preço e motivado pelo dólar. É sabido que existe um inventário sombra. Trata-se de unidades que foram retiradas do mercado por vendedores irrealistas ou novos projectos de desenvolvimento em bairros periféricos. Atualmente, os compradores são muito experientes e sabem como identificar um bom valor. Se comprou um imóvel nos últimos 5 anos e está a tentar vendê-lo agora, é provável que esteja a perder dinheiro ou a atingir o ponto de equilíbrio. Por conseguinte, prepare-se para uma viagem atribulada. Os truques e artimanhas - que são muitos - não farão com que uma propriedade demasiado cara seja vendida.

Empreendimentos novos Propriedades à venda

Últimos apartamentos para venda em Manhattan

4. As rendas estão a subir 

Depois de algum abrandamento nos últimos dois anos, as taxas de aluguer aumentaram significativamente em relação ao ano anterior. Do Real Deal - Enquanto os caçadores de apartamentos tentam perceber o que se está a passar com as taxas de corretagem, têm agora outras notícias que os fazem parar: As rendas foram 5 a 6 por cento mais altas no mês passado do que no ano anterior nos três bairros abrangidos pelo relatório de mercado da Douglas Elliman.

5. Taxas hipotecárias

As taxas de juro hipotecárias caíram a pique desde a mesma altura do ano passado e estão perto de mínimos históricos. A taxa de juro fixa do crédito à habitação a 30 anos foi de 3,65%, enquanto o mercado bolsista se aproximava de um máximo histórico de mais de 26.900. Em comparação, nos últimos 30 anos, a mesma taxa de hipoteca foi em média de 6,25%. Nos últimos 10 anos, as duas únicas vezes em que a taxa foi inferior foram em setembro de 2016, com um mínimo de 3,42%, e em novembro de 2012, com um mínimo de 3,32%.

É pouco provável que as taxas possam descer muito mais, uma vez que já estamos perto de mínimos históricos. Por conseguinte, recomendamos aos nossos clientes que refinanciem agora ou financiem as suas novas aquisições imobiliárias para tirar partido deste fenómeno de taxas hipotecárias artificialmente baixas, antes que seja demasiado tarde. 

5. O coronavírus e os compradores estrangeiros 

Embora seja demasiado cedo para determinar o impacto que o susto com a saúde poderá ter no mercado imobiliário, é de notar que o mercado imobiliário de Nova Iorque tem sido ancorado por compradores nacionais e os estrangeiros têm estado praticamente ausentes. Os compradores da China continental têm estado ausentes do mercado de Nova Iorque desde 2016, os europeus têm estado ausentes, uma vez que a sua moeda tem estado em baixa durante um longo número de anos. Os latinos e os brasileiros têm estado em grande parte ausentes devido à desvalorização das suas moedas.

Por conseguinte, não esperamos que isto afecte negativamente o mercado de Nova Iorque a curto prazo. Se o dólar cair e o receio em relação à saúde diminuir, o mercado poderá descolar. Por último, alguns países asiáticos poderão ver limitadas as oportunidades de investimento enquanto as autoridades tentam conter a propagação, levando a um maior investimento na cidade de Nova Iorque, um local sem riscos. 

Por que agora é o momento certo para investir no mercado de condomínios de Manhattan

Warren Buffett disse-o da melhor forma: "O preço é o que se paga, o valor é o que se recebe... É sensato ser temeroso quando os outros são gananciosos e ganancioso quando os outros são temerosos".

Alguns relatórios recentes sobre o sector imobiliário na cidade de Nova Iorque deixaram algumas pessoas receosas. Quando olhamos para o quadro geral e para as estatísticas globais desses relatórios, é bastante claro por que razão essas pessoas estão receosas, no entanto, é preciso ir mais fundo para compreender toda a história.

Os compradores de condomínios de Manhattan mantiveram-se cautelosos no 3º trimestre de 2018 devido a preocupações com a nova lei fiscal (FN1) implementada no final de 2017, apesar de uma economia muito forte, um mercado de acções recorde e taxas de juro ainda relativamente baixas, embora em rápido aumento.

O sector imobiliário de Manhattan raramente se encontra num mercado de compradores, por isso, se estiver interessado num investimento seguro a longo prazo, esta pode ser a altura certa para comprar. Este não será um evento prolongado nem se repetirá tão cedo. De facto, durante o terceiro trimestre, a parte alta do mercado (>$5M), que iniciou uma correção em 2016, começou a recuperar um pouco, como discutido abaixo.

Os títulos não contam toda a história

Embora os títulos relativos ao trimestre tenham sido preocupantes, não contam toda a história. Temos de olhar para o que está a acontecer hoje no mercado e não há 1, 2 ou 8 trimestres atrás, que é o que os relatórios trimestrais de mercado normalmente focam. Se olharmos para o número de contratos assinados no trimestre, um indicador importante, este trimestre foi praticamente o mesmo que o mesmo trimestre do ano passado.

• Os contratos assinados em Manhattan apresentaram uma ligeira diminuição de 1% em relação ao número assinado no terceiro trimestre de 2017.

• O segmento com melhor desempenho em termos de contratos assinados foi o de $5M - $10M (que registou um aumento de 30% nos contratos assinados, impulsionado principalmente pelas vendas em dois novos empreendimentos, The Belnord e 100 E 53rd).

• O segundo melhor segmento foi o das casas com um preço superior a $10M, que registou um aumento de 10% na atividade.

• Embora não saibamos quais as unidades que estão sob contrato, nem os preços a que estas unidades serão transaccionadas até que sejam fechadas e registadas, o que pode acontecer daqui a muitos meses, a retoma da atividade após um sono prolongado é tranquilizadora. É certo que os descontos tiveram um papel importante nestas vendas.

As vendas fechadas no 3º trimestre de 2018, no entanto, mostram um quadro diferente. Ao analisar as vendas fechadas, está a avaliar apenas as unidades que fecharam no trimestre, independentemente da data de assinatura do contrato. No caso do New Development, isso pode ter sido há 3 anos em alguns casos. Por conseguinte, a informação sobre as vendas fechadas pode ser algo desactualizada, embora continue a ser uma boa informação para captar tendências.

• Os fechamentos gerais em Manhattan caíram 8% (embora tenham aumentado 5% em relação ao segundo trimestre de 2018)
• As vendas de novos empreendimentos fecharam em queda, com uma descida de 37%. Este facto levou alguns promotores a fazer descontos significativos nos preços dos novos empreendimentos nos edifícios que, à partida, estavam sobrevalorizados ou fora dos bairros com maior procura. O Core Group informou que o desconto médio para novos empreendimentos atingiu um valor quase recorde de 14% no trimestre, acima dos 8% do ano passado.
• Os compradores, afastados dos preços elevados dos novos empreendimentos, voltaram-se para os condomínios de revenda, que aumentaram 2%, enquanto as vendas fechadas de cooperativas diminuíram 8%.
• O inventário no trimestre cresceu significativamente, em 13%, o que resultará em tempos de comercialização mais longos no futuro.
• O inventário das cooperativas de revenda registou o maior aumento, 26%, enquanto o inventário dos condomínios de revenda aumentou 4%. O inventário de novos empreendimentos diminuiu 5%.
• O preço médio de um condomínio foi de 2,66 milhões de dólares, uma descida de 2,3%. O preço médio por pé quadrado para unidades de condomínio de revenda diminuiu 5%.  
• O preço médio de uma nova promoção foi de 4,33 milhões de dólares, enquanto o preço por pé quadrado das novas promoções aumentou 4%.
• O preço médio por metro quadrado do mercado de luxo (10% das vendas mais elevadas) aumentou 2,7% e o limiar de entrada no mercado de luxo desceu para 3,85 milhões de dólares.

Crédito da fotografia: 111 Murray

O macroambiente

• O Dow e o NASDAQ estão em alta. A realização de lucros pode muito bem fazer cair os preços, mas, independentemente das conversações sobre as guerras comerciais internacionais, as acções estão em alta e a realização de lucros parece muito atraente.
• A taxa de desemprego está a baixar e, estatisticamente, os EUA têm pleno emprego. O pleno emprego incentiva o consumo. Os gastos dos consumidores geram mais lucros para os accionistas.
• A desregulamentação está em pleno andamento, pelo que é muito provável que o desenvolvimento das empresas continue a sua trajetória ascendente.
• Não existe uma bolha de crédito, mas o Presidente da Fed diz que as taxas de juro vão subir gradualmente até 2019. As taxas de juro mais elevadas incentivam os compradores a contrair hipotecas de taxa fixa mais cedo do que mais tarde.
• As elevadas taxas de crescimento da economia tendem a fazer com que as pessoas se interroguem sobre a sua duração, pelo que muitas se retraem nas grandes compras. Atualmente, os economistas afirmam que não existe uma bolha de crédito no horizonte, pelo que a economia orientada para o consumo parece sólida.

Porque estamos confiantes no mercado de Nova Iorque

Resumindo, consideramos que este é um mercado de compradores bastante bom, especialmente em comparação com 2008.

• Com os vendedores finalmente a negociar, os compradores têm agora poder
• Os juros são relativamente baixos em termos históricos
• A economia está a crescer
• A desregulamentação está em pleno andamento
• O desemprego mais baixo dos últimos 69 anos
• A cidade de Nova Iorque regista o nível de emprego mais elevado dos últimos 50 anos e a indústria de Nova Iorque está agora bem diversificada para além do sector financeiro
• Não há uma bolha de crédito como em 2008; os bancos têm requisitos rigorosos e fazem as suas devidas diligências
• Os lucros das empresas nunca foram tão elevados, especialmente com a nova taxa reduzida de 21%
• O excesso de construção nos mercados urbanos é geralmente absorvido rapidamente

A análise dos números pormenorizados sugere que o mercado imobiliário da cidade de Nova Iorque é forte. A maioria das pessoas lê os relatórios gerais, mas o comprador astuto ouve os especialistas do sector imobiliário. Parafraseando Warren Buffett, quando os outros estão receosos, esta pode ser a altura certa para comprar em Nova Iorque.

O efeito da nova lei fiscal dos EUA em Manhattan 

A nova lei fiscal dos EUA, implementada a 1 de janeiro de 2018, tem gerado muito ruído nos meios de comunicação social. Se olharmos para as letras miúdas, no entanto, a lei será uma bênção para as empresas e investidores imobiliários, incluindo compradores estrangeiros. Para os actuais proprietários de imóveis, especialmente em Manhattan, a situação é um pouco mais complicada.

Em Manhattan, a incerteza em torno dos efeitos finais da nova lei, que limita as deduções fiscais estaduais e locais e reduz o montante de juros dedutíveis em casas primárias de $1 milhão para $750K, criou um mercado nervoso e reflecte-se nos últimos relatórios de mercado do primeiro trimestre, que mostram que a atividade do primeiro trimestre desceu 10%, de acordo com a Corcoran. A fraqueza no volume foi encontrada em todos os pontos de preço, mas, especialmente, foi sentida no segmento alto. A atividade de vendas do segundo trimestre parece estar a recuperar.

Para atenuar os efeitos negativos da lei fiscal, o Governador Cuomo envidou esforços significativos para alterar as regras fiscais do Estado. Esperamos que se mantenha alguma incerteza no mercado, o que colocará os compradores no lugar do condutor nos próximos meses, pelo menos até a economia começar a aquecer, um subproduto previsto da reforma fiscal.

É de notar, no entanto, que muitos edifícios de luxo em bairros nobres da Baixa, como NoHo, SoHo, Tribeca, West Village e Flatiron, e no centro do Upper West Side, por exemplo, estão a sair-se bastante bem. Os condomínios com bons preços continuam a movimentar-se rapidamente, as vendas pendentes aumentaram em relação ao mês e ao ano anteriores e continuamos a assistir a 20% de negócios feitos acima do preço pedido, o que não é um número insignificante.

Relatório de preços de casas em Manhattan 

A economia dos EUA e a cidade de Nova Iorque, em particular, têm registado um forte desempenho económico no início de 2018.  

• O emprego na cidade de Nova Iorque subiu para um máximo histórico de 4,426 milhões de pessoas. A cidade de Nova Iorque ganhou 702 mil postos de trabalho desde 2009, um aumento de 18,9%, que é o maior aumento desde a Segunda Guerra Mundial e muito superior ao do país, que acrescentou 11,5% de novos postos de trabalho. As empresas relacionadas com a tecnologia, os meios de comunicação social, os cuidados de saúde e o turismo foram os sectores que mais contrataram nos últimos 10 anos.
• A média do Dow Jones aumentou 25% desde há um ano, atingindo os 25.000 pontos. Com quase todas as empresas a apresentarem relatórios relativos a 2017, 75% das empresas comunicaram que os seus lucros do quarto trimestre superaram as expectativas.
• Em fevereiro, o número de postos de trabalho aumentou 313.000, excedendo as expectativas em 100.000, enquanto a taxa de desemprego se manteve em 4,1%.

Esperamos ver mais efeitos positivos da nova reforma fiscal no final do ano e da potencial Fase II da reforma fiscal que reduz os impostos sobre as mais-valias. Fique atento...

Relatório de mercado de Manhattan

Continua a haver força e atividade no mercado central de Manhattan para condomínios. Mercados de acções com valores recorde, financiamento barato e facilmente disponível e clareza ajudaram a impulsionar o mercado. Há um ano, havia uma grande incerteza em relação às eleições nos EUA, as taxas de juros estavam a subir prematuramente e todos ficaram chocados com o Brexit. Estatísticas seleccionadas para o terceiro trimestre de 2017:

• Os contratos de condomínio assinados entre $1M - $3M aumentaram 11% em relação ao ano anterior
• Os contratos de condomínio assinados entre $3M - $5M aumentaram 8% em relação ao ano anterior. 
• O mercado de condomínios de ultra-luxo ($10M+), no entanto, continua a enfrentar ventos contrários, embora este trimestre tenha registado um aumento de 12% no número de contratos assinados >$10M.
• Revendas - $1,774 preço médio psf
• Novos empreendimentos - $2,320 preço médio psf
• Luxo - preço de $2.780 psf, com um preço de entrada para o Luxo (10% das vendas mais elevadas) de $4,1 milhões.

Como estão os níveis de estoque de revenda no mercado imobiliário de Manhattan?

"Compradores - Já ocorreu uma correção de preços e, ao longo do último ano, o mercado em geral tem mostrado sinais de estabilização e normalização. Se tiver uma necessidade real de comprar e encontrar a propriedade certa, utilize este período de abrandamento para obter qualquer vantagem nas negociações - nunca se sabe quando um vendedor está farto e pronto para fazer uma oferta."

Ler o artigo completo em: medium.com

Concordamos com a Urban Digs. O mercado de imóveis de Manhattan já foi corrigido, especialmente no segmento de luxo, e os compradores têm mais influência agora do que entre 2014 e 2016. Esperamos que esta alavancagem continue em 2018, à medida que a confusão sobre novas mudanças fiscais ocorre. Descobrimos, no entanto, que a oferta de inventário de revenda ainda é baixa. 

Analisámos os níveis de oferta de inventário de revenda em quatro bairros de primeira linha que são populares entre os nossos compradores de casas primárias e investidores: Tribeca, Chelsea, Upper East Side e Upper West Side. Analisámos o segmento de $5 - $10 milhões, o segmento de $2 - $5 milhões e o segmento de $1 - $2 milhões. 

De todos os imóveis de Manhattan à venda no segmento de 5 a 10 milhões de dólares, havia apenas 17 unidades de revenda à venda em Tribeca, 8 unidades de revenda à venda em Chelsea, 5 unidades de revenda à venda no Upper East Side e 4 unidades de revenda à venda no Upper West Side. No total, são 34 unidades de revenda nestes quatro bairros, que cobrem uma grande parte da ilha de Manhattan. 

Mudando para o mercado inferior, de todos os imóveis de Manhattan à venda no segmento de 2 a 5 milhões de dólares, havia apenas 22 unidades de revenda à venda em Tribeca, 15 em Chelsea, 21 unidades no Upper East Side e 32 unidades no Upper West Side (incluindo o Riverside). São apenas 90 unidades disponíveis no segmento de US$ 2 a US$ 5 milhões nesses quatro bairros.  

No mercado de nível básico, de todos os imóveis de Manhattan à venda entre US$ 1 e US$ 2 milhões, havia apenas 2 unidades de revenda disponíveis em Tribeca, 11 unidades de revenda em Chelsea, 15 unidades de revenda no Upper East Side e 19 unidades de revenda no Upper West Side. Isso representa um total de 47 unidades de revenda disponíveis para venda no segmento de US$ 1 a US$ 2 milhões nesses quatro grandes bairros. 

Como o Urban Digs observou, é verdade que os vendedores estão mais receptivos às negociações atualmente, especialmente em comparação com 2014-2015, mas a oferta de bons condomínios para revenda ainda é relativamente baixa. E os novos empreendimentos estão a ser vendidos a um preço elevado. Quando começamos a restringir os melhores imóveis de Manhattan disponíveis para venda, por edifício particular, exposição, aqueles que não são demasiado caros, o número de boas opções cai significativamente. Portanto, se é um comprador que tem necessidades de habitação ou procura investimento, tenha em mente esta história de oferta reduzida. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Zona Ocidental Alta

Chelsea

Tribeca

Gráficos cortesia de UrbanDigs

Atualização do mercado de Manhattan Q4|2017

O quarto trimestre do mercado imobiliário de 2017 em Manhattan é melhor descrito como estável, com os últimos três dos quatro trimestres mostrando um aumento na atividade de vendas fechadas. 2017 foi um ano muito melhor do que 2016, embora tenha havido uma queda acentuada no número de contratos assinados no trimestre ano após ano, que pode ser atribuída principalmente a fatores não relacionados ao mercado, como reforma tributária e clima político.

No entanto, quando analisamos mais de perto os tipos de propriedade, verificamos uma variação significativa. O segmento das cooperativas de revenda foi o mais ativo, com um terceiro trimestre consecutivo de crescimento das vendas. No entanto, os contratos assinados para condomínios de revenda foram prejudicados pela continuação dos preços elevados, e as vendas fechadas de novos empreendimentos sofreram um decréscimo de 12% devido ao ciclo atual e ao calendário dos promotores imobiliários. Com tudo isto em mente, e a incerteza em torno da nova reforma fiscal, podemos supor que o sector imobiliário de Manhattan está lentamente a tornar-se um mercado de compradores.

Condomínios de revenda

• O preço médio por pé quadrado foi de $1.759, estável em relação ao ano anterior.
• O número de vendas neste mercado caiu 3% para 929, o valor mais baixo desde o quarto trimestre de 2011.
• O número de dias no mercado foi de 116 dias, mantendo-se estável em relação ao ano anterior.
• O inventário diminuiu 4% para 2.485 unidades para venda.

A incerteza em relação aos efeitos da reforma fiscal foi sentida no quarto trimestre no sector dos condomínios de revenda, causando um declínio na atividade de vendas e preços estáveis. Pelo segundo ano consecutivo, o mercado teve um desempenho inferior e registou o menor número de vendas desde 2011. O inventário de unidades disponíveis diminuiu de forma correspondente, com uma redução de 3% em todos os sectores. Muitos apontam para uma desconexão nos preços, uma vez que o inventário ativo foi sobrecarregado com um prémio de dois dígitos por pé quadrado em comparação com as vendas fechadas no quarto trimestre.

Cooperativas de revenda

• O preço médio de uma Co-op foi de 1,26 milhões de dólares
• O preço médio por pé quadrado foi de 1.167 dólares, o que representa um aumento de 1% em relação ao ano passado
• O número de vendas neste mercado aumentou 4%, para 1.733 imóveis.
• O número de dias no mercado foi de 88 dias, o que representa uma diminuição de 5% em relação ao ano passado.
• O inventário aumentou 15% para 2.824 unidades para venda.

As cooperativas de revenda terminaram 2017 como o produto imobiliário mais vendido do ano, continuando a superar outras opções, aumentando as vendas pelo terceiro trimestre consecutivo. Além disso, a alta demanda por revendas de cooperativas encontrou o tempo médio de permanência de uma propriedade no mercado caindo 5%. Ao fazer isso, o mercado respondeu aumentando o estoque disponível em 15%.

Novo desenvolvimento

• O preço médio de um novo condomínio em desenvolvimento foi de 3,92 milhões de dólares.
• O preço médio por pé quadrado foi de $2.253, o que representa uma descida de 17% em relação ao ano passado, uma vez que o número de encerramentos de luxo e ultra-luxo diminuiu.
• O número de vendas neste mercado diminuiu 12%, passando de 527 para 463.
• O inventário cresceu 30%, com 1.074 unidades agora listadas para venda.

Como seria de esperar, os números do mercado de novos condomínios tendem a aumentar ou diminuir com base no progresso da construção de edifícios em curso. Nenhum edifício novo começou a ser fechado no 4^4º trimestre e uma série de grandes empreendimentos, como 125 Greenwich e 91 Leonard, lançaram vendas, fazendo com que o estoque aumentasse em 30%.

Luxo

• O preço médio de um apartamento de luxo em Nova Iorque foi de 7,24 milhões de dólares no quarto trimestre.
• O preço médio por pé quadrado diminuiu 12%, para $2.625.
• O limiar de luxo era de 3,882 milhões de dólares.

O segmento de luxo é determinado pelos 10% mais elevados de vendas fechadas com base no preço. O preço de entrada, ou "limiar", desceu cerca de $500.000, terminando em $3,882 milhões. Além disso, o preço médio caiu 10% e o preço por pé quadrado caiu 12%. Essas quedas podem ser atribuídas a uma mudança nos fechamentos no trimestre de fechamentos de ultra-luxo e super-luxo, como 432 Park, Greenwich Lane e 56 Leonard, no final de 2016, para edifícios de luxo mais modestos em locais periféricos, como One West End e 252 East 57^th St. No entanto, assistimos a um mercado mais competitivo com um aumento do inventário, deixando os vendedores com pouca outra opção do que baixar os preços para satisfazer a procura dos clientes. Isto representa um verdadeiro potencial para os investidores no segmento de luxo, uma vez que estas unidades de luxo são baixas e estão prontas a mudar.

Em conclusão, o mercado de Manhattan permanece estável e 2017 foi mais saudável do que 2016. Dito isto, o mercado continua a mostrar tendências que se inclinam para o lado do cliente, ou, por outras palavras, a tornar-se um "mercado de compradores". Um aumento do inventário disponível, novos projectos de desenvolvimento e uma redução do limiar de luxo criaram um mercado em que os proprietários e os promotores estão inclinados a descontar os preços para acompanhar a diminuição das vendas. Devido à incerteza da reforma fiscal, 2018 será um ano bom para o comprador e não tão bom para o vendedor. Para os que se mantêm à margem, poderá ser uma boa altura para entrar no mercado, antes que os efeitos positivos da reforma fiscal de Trump se façam sentir.

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Como é que o Presidente Trump vai afetar o sector imobiliário dos EUA?

Nunca antes a América teve um promotor imobiliário e corretor de imóveis de Nova Iorque (sim, ele tem uma licença de corretor de Nova Iorque) sentado na Casa Branca. Embora muitos de nós possam não concordar com o comportamento e as posições políticas de Trump, uma coisa é certa: Trump será a favor da propriedade e do sector imobiliário.

Enquanto alguns postulavam que uma presidência de Trump seria um acontecimento do tipo cisne negro, em vez de cair, tanto o dólar americano como o mercado de acções subiram hoje!

Se se interroga sobre o modo como as políticas do Presidente Trump afectam o sector imobiliário dos EUA, eis algumas ideias sobre o modo como Trump irá provavelmente funcionar uma vez em funções.

Irá ele utilizar o sector imobiliário para relançar a economia?

Trump é um promotor imobiliário e corretor de imóveis. Ele próprio utilizou o sector imobiliário como investimento durante toda a sua vida e afirmou que está interessado em aumentar a propriedade de casas. Dado que o negócio da sua família é o sector imobiliário, quer através da sua própria empresa, a Trump Organization, quer através da empresa do seu genro, a Kushner Properties, esperamos que Trump continue o seu caso de amor com o imobiliário.

O que vai acontecer às taxas de juro das hipotecas?

As taxas deverão manter-se baixas durante algum tempo. "As taxas hipotecárias estão a cair porque os investidores estão a ver rendimentos seguros nos títulos garantidos por hipotecas dos EUA, o que reflecte a sua confiança na segurança relativa do mercado imobiliário dos EUA", escreveu o economista-chefe da Trulia, Ralph McLaughlin, numa declaração no dia seguinte às eleições. "Além disso, é provável que a Fed adie a subida das taxas em dezembro devido à turbulência económica mundial. Ambos os efeitos significam uma vitória a curto prazo para os mutuários, e é provável que vejamos um aumento no refinanciamento de hipotecas se as taxas continuarem a cair".

Irá baixar os impostos para os investidores imobiliários?

Os republicanos mantiveram o controlo da Câmara e do Senado. Como resultado, os republicanos têm um controlo ilimitado sobre o futuro da política fiscal, o que significa que haverá algumas grandes mudanças que afectarão os impostos para os investidores imobiliários. Trump propôs-se a:

• Taxas de imposto mais baixas, com um imposto sobre as mais-valias a uma taxa máxima de 20%.
• Eliminar o imposto sobre o património ou sobre a morte
• Reduzir o imposto sobre as sociedades de 35% para 15%

E, embora possa não conseguir tudo o que pretende em termos de reforma fiscal, a nossa legislação fiscal está pronta para ser alterada (tanto os republicanos como os democratas apelaram a isso), e é provável que essa alteração ocorra antes de agosto de 2017, antes do início da época eleitoral de 2018.

Poderá tornar-se mais fácil pedir dinheiro emprestado?

A redução da regulamentação, uma das marcas da sua campanha, permitiria aos bancos aumentar a concessão de empréstimos, algo que tem sido muito moderado desde 2008. Outra forma de a presidência de Trump facilitar a aquisição de casa própria pelos consumidores seria reduzir os prémios dos empréstimos FHA ou as taxas de garantia da Fannie Mae ou da Freddie Mac.

Como é que a regulamentação será afetada?

Grande parte da plataforma de Trump tem-se centrado na desregulamentação do mercado financeiro, a fim de o reanimar mais plenamente, e só isso poderia também dar um impulso ao sector imobiliário. Trata-se de algo que Trump - e o partido republicano como um todo - tem defendido.

Trump propôs a redução da regulamentação bancária e da regulamentação relativa à construção. O afrouxamento da regulamentação sobre os empréstimos poderia aumentar a aquisição de casa própria, facilitando a obtenção de empréstimos pelos consumidores. Quanto à regulamentação da construção, numa reunião da Associação Nacional de Agentes Imobiliários, Trump estimou que 25% dos custos de construção de uma casa estão relacionados com a regulamentação. Ele gostaria de reduzir esse valor para 2%. Se a construção for desregulamentada, isso significará casas mais acessíveis para os consumidores.

A dedução dos juros hipotecários vai desaparecer?

Não! No ano passado, um plano fiscal que Trump partilhou mencionava específica e explicitamente que iria preservar a dedução dos juros hipotecários.

Irá continuar o programa de troca 1031?

Trump, que foi alvo de imensas críticas por ter utilizado agressivamente o código fiscal para, alegadamente, não pagar impostos federais, irá provavelmente preservar as controversas permutas isentas de impostos 1031, que permitem aos proprietários vender propriedades sem pagar impostos sobre as mais-valias se aplicarem o produto da venda noutros investimentos imobiliários. Esta política do programa de permuta 1031 é um dos alicerces do sector imobiliário e Trump preservará esta política.

E quanto à imigração?

A política de imigração de Trump sofreu muitas alterações desde que ele anunciou a sua candidatura, e a reforma da imigração não será um projeto de lei fácil de aprovar no Congresso ou no Senado, pelo que é difícil determinar se isto influenciará o mercado imobiliário de Nova Iorque em grande medida.

Será que Trump vai conseguir implementar todas as suas posições de campanha?

Para aqueles que se sentem emocionados com o facto de Trump ser presidente depois de alguma da sua retórica e comportamento ultrajantes, lembrem-se que o presidente dos EUA não tem um poder ilimitado. Os nossos fundadores não queriam que o poder fosse controlado por apenas um homem ou um grupo, com a possibilidade de acabar sob o domínio de outro ditador ou tirano. Por isso, o nosso governo está dividido em três ramos: o poder executivo, o poder legislativo e o poder judicial. É por isso que muitas das posições políticas mais ultrajantes da campanha de Trump não serão uma realidade - ou serão contrariadas no poder legislativo ou anuladas pelo poder judicial.

Não há dúvida de que esta eleição foi muito polémica. Mas, agora que as eleições terminaram, o povo americano vai unir-se como sempre fez. Como Obama disse sobre Trump: "Estamos todos a torcer pelo seu sucesso".