Análise do Mercado Imobiliário de Manhattan

Turno descendente no Mercado Imobiliário de Manhattan na Segunda Metade de 2022

O ano 2022 foi um conto de dois mercados em Manhattan. 

No início de 2022 continuou o boom que começou no início de 2021, impulsionado pelo desencadeamento de uma procura de penturrilha e um ambiente de taxas artificialmente baixas que tinha sido implementado pelo Fed na madrugada de Covid.  

No entanto, em Junho de 2022, depois do Fed implementar o seu primeiro aumento de 75 pontos de base jumbo à taxa de referência, o mercado amoleceu rapidamente, deixando a maioria dos compradores e vendedores num impasse durante o resto do ano à medida que se adaptavam às novas realidades do mercado. Isto está representado no gráfico abaixo que compara a actividade contratual mensal.

Actividade de Contrato Mensal

Com apenas 602 contratos assinados em Dezembro de 2022, foi um dos piores finais do ano desde 2008. À medida que compradores e vendedores se forem adaptando a uma nova realidade, esperamos que o mercado recomece a mover-se no início de 2023, uma vez que ainda existe procura no mercado. 

Preços de imóveis em Manhattan

Condos

• Preço médio de venda de $2.75M
• $2,074 preço médio por pé quadrado
• Embora este tenha sido um aumento em relação ao mesmo trimestre do ano passado, o aumento deveu-se principalmente aos encerramentos ocorridos num punhado de torres de ultra luxo, como Central Park Tower e 220 Central Park Sul, que enviesaram os resultados para cima.
• Essencialmente, o preço por pé quadrado era plano de ano para ano a pouco menos de $2K por pé quadrado.

Coops

• Preço médio de venda de $1.27M
• Preço médio por pé quadrado de $1,225

• Preço médio de venda de $3.19M
• $2,415 preço médio por pé quadrado
  

Segmento de Luxo (10% do topo de vendas)

• Preço médio de venda de $8.06M 
• Preço médio por pé quadrado de $2,909
• 3,95 milhões de dólares de limiar de preço de entrada para o luxo

Taxas Fed Rate Hikes em 2022

No período de apenas 10 meses em 2022, o Fed aumentou a taxa de referência dos fundos federais em 4,0%, como se pode ver no gráfico abaixo. Esta acção sem precedentes foi tomada para tentar controlar a inflação, um fenómeno global em 2022. 

Embora as taxas sejam mais elevadas do que têm sido desde 2008, já foram elevadas antes e os mercados imobiliários funcionaram bem nesse tipo de ambiente de taxas. Contudo, o ritmo do aumento das taxas este ano, compactado em apenas 10 meses, é o que mais preocupa. Isto traduziu-se no aumento da taxa fixa Jumbo Mortgage de 30 anos de 3,1% em 1 de Janeiro de 2022 para 5,7% em 31 de Dezembro de 2022. Desceu de 6,35% em Outubro. 

Manhattan tem muitos compradores em dinheiro (aproximadamente 55%) em comparação com outras cidades, pelo que as taxas de juro não desempenham sempre um papel tão importante na actividade aqui. Além disso, as cooperativas, que constituem 70% do stock do inventário e são exclusivas da cidade de Nova Iorque, têm regras muito rigorosas sobre o montante de financiamento que se pode obter. Algumas permitem 70% de financiamento máximo, mas muitas só permitem 50%. Algumas não permitem qualquer financiamento. Estes são factores atenuantes para o mercado de Nova Iorque, mas não ajudam o comprador da primeira vez que compra uma casa, que muitas vezes exige hipotecas para comprar. 

O Abastecimento de Inventário de Manhattan Salva o Dia

A graça da poupança nesta história é a falta de oferta no mercado. Em comparação com o final de 2020, que tinha níveis de inventário superiores a 8.100, o abastecimento actual está a um mínimo de 5.858. Há muitas razões para isto, como discuti em Agosto e resumi a seguir.

A quantidade limitada de fornecimento deve colocar um piso sob potenciais quedas de preços à medida que avançamos para 2023. E, também não vemos qualquer inventário a chegar ao mercado em breve devido às seguintes razões:

• Algemas de ouro para hipotecas
• 80% dos nova-iorquinos com hipotecas têm taxas inferiores a 5%.
• Isto fará com que os proprietários fiquem nas suas casas actuais indefinidamente. 
• Ninguém vai trocar a sua hipoteca de 3% por uma hipoteca de 6% em breve. 

• Mercado de conversão de aluguer em condomínio congelado devido à lei de 2019 do Estado de Nova Iorque
• A lei penaliza os proprietários de edifícios que tenham arrendatários estabilizados, tornando impossível a criação de apartamentos a preços de mercado a partir de unidades estabilizadas de arrendamento. A menos que seja feita uma alteração a esta lei, haverá zero conversões, pois não fazem qualquer sentido financeiro para um promotor. 
• A expiração dos programas de redução de impostos torna a construção mais dispendiosa para os promotores
• Os abatimentos 421a, 421g, J-51 expiraram todos. 
• Estas foram outrora grandes ferramentas que o governo usou para conseguir que os promotores construíssem mas que já não existem.
• Os políticos de esquerda de NYC têm vetado projectos com generosos 30% e 50% de componentes habitacionais acessíveis
• Poucas vendas de terrenos em Manhattan nos últimos dois anos, pelo que não há muitos promotores a planearem construir na cidade.
• A inflação coloca os travões em muitos desenvolvimentos, uma vez que os custos não são conhecidos, como em tempos normais.

Manhattan Real Estate Outlook 2023

Muitos analistas prevêem que os preços das casas caiam em todo o mundo durante o próximo ano. Isto irá provavelmente acontecer, no entanto, principalmente nos locais que tiveram o maior aumento de preços durante a Covid. Nos EUA, muitas cidades mais pequenas correm o maior risco, uma vez que são aquelas onde os preços mais subiram. Lugares como Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ e todo o Connecticut, ao que parece. 

Nova Iorque, no entanto, não era um desses lugares. De facto, os preços da cidade de Nova Iorque diminuíram durante Covid, pois houve um êxodo em massa da cidade no início de Covid. Os preços só recuperaram essas perdas em 2021 e registaram aumentos modestos em comparação com a maioria das outras cidades. 

Knight Frank's Prime Residential Forecast espera que os preços de Manhattan aumentem pelo menos 2% em 2023, atrás de Miami (aumento de 5%) e Los Angeles (aumento de 4%) nos EUA. Este nível de aumento coloca Manhattan em 13º lugar na sua previsão das 25 principais cidades globais, demonstrando resistência e confiança na cidade (e nos EUA em geral). 

Cavaleiro Frank cita "fuga de capitais de porto seguro" e "compradores estrangeiros...procurando mais, em vez de menos, exposição ao dólar americano". Sem dúvida, os factores que observo sobre a baixa oferta ajudarão a compensar a pressão para a baixa dos preços das acções do Fed em 2023.

Os mercados imobiliários de Manhattan e Miami verão a sua força contínua

Muitas pessoas têm-nos perguntado sobre o que pensamos que vai acontecer nos mercados de NYC e Miami, agora que o Fed aumentou as taxas. Embora a actividade tenha abrandado, ambos os mercados ainda estão muito activos, com base em medidas históricas. 

Muitas pessoas têm-se perguntado se o abrandamento trará quedas de preços. Embora alguns especialistas afirmem que isto irá definitivamente acontecer em algumas regiões do país, dada a rapidez com que os preços subiram nessas regiões, esperam que as probabilidades de descida de preços em Manhattan e Miami sejam de baixo ou muito baixo risco, respectivamente.

Análise CoreLogic - Junho 2022: Preços de Probabilidade Declinar

Segundo o CoreLogic, o metro de NYC tem uma probabilidade baixa e Miami tem uma probabilidade muito baixa de ver os preços caírem durante os próximos 12 meses.

Manhattan

Preços

Os preços não subiram ao mesmo ritmo que outros locais em todo o país. O mercado imobiliário caiu em 2020 (com os preços a descer, em média 7%) e só começou a recuperar no primeiro trimestre de 2021, quando as vacinas saíram (com os preços a subir em média 16%). 

1. Considerando que os preços em Manhattan aumentaram 4,5% por ano nos últimos 10 anos, um aumento líquido de 9% (16% menos 7%) é aproximadamente o equivalente a 2 anos de crescimento normal dos preços. 
2. As taxas de aluguer aumentam 20% ao longo do ano, causando um pico nos rendimentos, o que faz com que seja um óptimo momento para os investidores comprarem propriedades em Manhattan (especialmente porque os preços não subiram). 
3. Esperamos que as taxas de aluguer de Manhattan continuem, uma vez que as taxas de hipoteca fazem com que menos compradores de casa pela primeira vez comprem nos próximos 12 meses e forçam mais pessoas a entrar no mercado de aluguer. 
4. Os elevados preços imobiliários de Manhattan continuam a ser apoiados por elevados rendimentos locais, tal como o relatório UBS Global Bubble tem relatado consistentemente. 
5. Manhattan é uma peça de teatro a longo prazo. Os investidores compram propriedade de Manhattan por segurança. Dados os custos envolvidos, não é um lugar para especulação nua ou para virar. 
6. 50% dos compradores de Manhattan pagam em dinheiro pelas suas compras de propriedades, especialmente no segmento de luxo, pelo que não são tão afectados pela alteração das taxas de juro. 
7. As cooperativas constituem 75% do parque habitacional. Muitas Coops não permitem o financiamento ou limitam-no a 50%. Este facto impulsionou os bens imobiliários de Manhattan durante a crise do Lehman. 
8. No entanto, a subscrição é muito rigorosa, pelo que este não é um cenário de 2008. 

Fornecimento

1. A oferta é relativamente baixa para os melhores projectos de condomínios de NYC em áreas nobres. 
2. O fornecimento diminuiu 10% em relação ao mesmo mês do ano passado. 
3. Olhando para os Condos de Luxo, são muito poucos os que se encontram no Pipeline.
4. De vez em quando, recebemos pedidos de investidores que procuram negócios de condomínios em Manhattan. Em 2018, havia bastantes e muitos edifícios com pelo menos 50 unidades para vender.  
5. Contudo, ao preparar uma análise recente para dois investidores distintos (um deles fez uma transacção muito grande de 1031), notei que há muito poucos edifícios estelares a entrar no mercado nos próximos 3-5 anos abaixo do 96º St. E, o número de edifícios com mais de 50 unidades a vender diminuiu significativamente em comparação com quatro anos atrás. 
6. Alguns edifícios que estavam sentados no oleoduto que esperávamos ansiosamente, como The Cortland, One High Line e One Wall Street começaram a ser vendidos. Estes são todos projectos de grande qualidade. Para além destes, há poucos condomínios de topo a chegar em áreas nobres. 
7. A falta de oferta de produto de qualidade irá provavelmente fazer subir ainda mais os preços, até que haja um equilíbrio entre a procura e a oferta. 
8. A expiração da redução de impostos 421a, que no passado tinha incentivado os promotores a construir condomínios e edifícios de aluguer, levou a menos novos desenvolvimentos no oleoduto.  
9. Os políticos liberais de Nova Iorque não têm o apetite de incentivar os promotores a construir, por isso não vemos este incentivo a voltar. 
10. É claro que estes políticos são míopes. A falta de incentivos aos promotores só irá a) reduzir a quantidade de habitações acessíveis que estão a ser construídas (um requisito para novos projectos de construção em Manhattan), b) reduzir as receitas da cidade e do estado, e c) aumentar ainda mais as taxas de aluguer para os inquilinos. 

Miami 

A nova força de Miami provém de:

1. um enorme influxo de residentes (ricos) em fuga de estados com impostos elevados; 
2. um afluxo de residentes à procura de mais liberdades e menos restrições cobiçadas, uma vez que a Florida teve restrições muito laxistas durante a pandemia;
3. um afluxo de fundos de cobertura e empresas de tecnologia que se mudam para Miami; 
4. uma oferta muito baixa de casas unifamiliares e condomínios (especialmente os maiores); e 
5. uma conduta vazia. 

Embora a actividade tenha abrandado nos últimos meses, não é por causa da procura. Trata-se realmente de oferta. A procura de casas unifamiliares e condomínios em Miami (e em todo o Sul da Florida) tem sido tão grande, que o inventário tem sido reduzido. E, não se espera que a nova oferta tenha muito efeito no mercado até que o próximo ciclo de construção esteja em pleno andamento. Esperamos que isto demore 5-7 anos, pois não há praticamente nada no mercado durante os próximos 3 anos.

Discuto isto em profundidade no meu vídeo abaixo:

Manchetes e Médias

Gosto sempre de ouvir Leonard Steinberg da Bússola. Num post recente, ele avisou compradores e vendedores para não acreditarem nas manchetes e para não olharem demasiado para as médias. E ele está definitivamente certo.  

1. Os bens imobiliários estão hiper-localizados. 
2. Não confundir manchetes num mercado (ou em todo o país) com outro mercado. 
3. Manhattan é um mercado verdadeiramente único (por muitas razões) e as tendências nacionais não se aplicam, como a história nos tem mostrado. 
4. O mesmo se pode dizer de Miami, que, actualmente, está a experimentar um enorme surto de crescimento. É por isso que Miami tem uma probabilidade muito baixa de ver os preços descer de acordo com o CoreLogic. 
5. Em Manhattan, vemos como o mercado pode ser hiper local. Aqui avaliamos os edifícios individualmente, pois muitas vezes os edifícios vizinhos podem ter preços totalmente diferentes, procura totalmente diferente, trajectória totalmente diferente, etc. 
6. Em Miami, vemos como o mercado também pode ser hiper local. Os preços e a procura na praia praticamente não têm qualquer relação com os preços e a procura de alguns bairros do continente. 

Portanto, não se deixe apanhar pelas médias, pois as médias apenas nos dizem o que aconteceu no mercado como um todo e essencialmente nada sobre o que aconteceu num determinado edifício (ou linha de um edifício, já agora). 

Estamos aqui para o ajudar a navegar através dos mercados de Manhattan e Miami. Agende uma chamada rápida comigo se eu puder esclarecer mais alguma coisa que esteja a contemplar. Terei todo o prazer em discutir ambos os mercados em mais pormenor, fornecer uma avaliação para a sua casa se estiver a pensar em vender, ou enviar-lhe uma pesquisa de imóveis.

Feliz Verão!

O ano 2021 será sem dúvida um dos melhores anos no sector imobiliário residencial na história de Manhattan, ultrapassando $9.5B em vendas fechadas só no terceiro trimestre, as vendas mais fechadas num trimestre em 32 anos. 

A actividade de vendas foi estimulada por uma procura desenfreada, aumento da adopção de vacinas, preços razoáveis, taxas recorde de juros baixos, uma mudança para espaços maiores (ou com espaço ao ar livre), e aumento da riqueza pessoal. 

Estes 9,5 mil milhões de dólares referem-se a negócios que fecharam em 2021, não necessariamente assinados no trimestre, o que é um barómetro mais actual do mercado. 

Contratos assinados para a época de Verão, mas ainda em registo para o trimestre

Como se pode ver no gráfico abaixo, a actividade dos contratos assinados tem estado em níveis elevados desde o início do ano, embora tenha sido afunilada. Tal afunilamento pode ser resultado da sazonalidade, uma vez que os meses de Verão são normalmente mais lentos do que o resto do ano. Dito isto, as vendas para o trimestre foram recordes. 

Embora 29% inferior ao trimestre anterior, foram assinados 3.500 negócios no trimestre. Com 270 negócios por semana no trimestre, este é um número recorde. Outubro continua a tendência, com cerca de 305 negócios por semana.  

Os vendedores são felizes, mas não muito felizes 

Os vendedores em 2021 têm sido muito felizes, especialmente depois de uma escassez de vendas em 2020. Os compradores estão lá fora, pelo que a procura é muito forte, especialmente no segmento de luxo onde se encontram os apartamentos maiores.

Embora a actividade tenha sido significativamente aumentada durante a maior parte do ano, o medo ainda não desapareceu, pelo que os preços não estão a subir para além dos preços do pré-covido. O desconto covid de 6-9% (dependendo de quando se comprou no ano passado), desapareceu, mas ainda não vimos aumentos de preços acima dos níveis de 2019. 

Com toda esta actividade, pensar-se-ia que os preços estão prontos a subir novamente. Geralmente, os aumentos de preços acontecem geralmente dentro de 9 a 12 meses após uma melhoria acentuada na actividade de vendas. Verifique os seus calendários, pois começaremos a entrar nesta fase em curto espaço de tempo.

Unidades sobrevalorizadas Idiomas no mercado

Como os preços têm sido planos com níveis de 2019, o Q3 não era o momento de listar um imóvel a preços aspiracionais. No trimestre, os imóveis a preços de mercado levaram 78 dias para serem vendidos. Em contraste, os imóveis que exigiram um ajustamento de preço levaram 181 dias a vender - mais do dobro (2,3x) dos preços praticados no mercado actual. 

Preço actual no trimestre

Nota: Normalmente, gosto de comparar os números do trimestre com o trimestre anterior, contudo, no 3º trimestre de 2020 um terço do volume de vendas do trimestre foi atribuído a encerramentos em 220 Central Park South, o edifício de condomínio novo mais caro da cidade de Nova Iorque. 16 unidades fecharam a um preço médio de 37 milhões de dólares, num total de 592 milhões de dólares. Assim, estou apenas a mostrar-vos os números do trimestre actual. Se desejar informações mais detalhadas, por favor contacte-me. 

Outras estatísticas interessantes:

• A actividade de vendas subiu para a taxa mais alta em 32 anos. 
• Mesmo com taxas de juro baixas recorde, aproximadamente 50% dos negócios foram todos em dinheiro
• As vendas de novos desenvolvimentos abaixo dos $3M cresceram 2x mais rápido do que acima dos $3M, que ainda duplicaram em relação ao mesmo trimestre do ano passado. Uma mudança para unidades de menor dimensão em Novo Desenvolvimento distorceu a tendência de preços para baixo.
• O desconto de listagem em todos os segmentos foi em média de 5,3% para o trimestre
• Meses totais de fornecimento de condomínios e cooperativas, o número de meses que levaria para vender todo o inventário para venda, caiu para apenas 5,1. 
  
  

Falhou o Bottom. Não perca a recuperação! 

Manhattan Blows Past the Market Bottom as Contract Activity Explode

O segundo trimestre de 2021 foi um trimestre de sucesso de bilheteira, provando que todos estavam errados que a cidade viva estava morta. Manhattan recuperou para a melhor época de vendas da Primavera em 6 anos e teve a maior actividade de vendas desde 2007.

A procura reprimida, preços razoáveis, taxas de juro baixas, o desejo de se actualizar para grandes espaços (ou aqueles com espaço ao ar livre), aumento da riqueza pessoal, e um maior número de compradores impulsionaram o volume de vendas. Em suma, a cidade está em plena expansão, graças à ciência e, por sua vez, a um optimismo renovado.

Nota: para esta actualização, comparo o Q2 2021 com o Q2 2019, o que é muito mais apropriado que o Q2 2020, quando NYC foi encerrada. 

Contratos assinados Skyrocket

Os contratos assinados no trimestre aumentaram 60% em relação ao mesmo trimestre em 2019. Muitos destes contratos só fecharão no terceiro trimestre de 2021, altura em que esperamos ver alguma acção de preço positiva, dado o volume e a mistura dos apartamentos que entraram em contrato no trimestre. 

Apartamentos Maiores de Volta à Vogue

O mercado de super-prime (>$10M) teve a melhor primeira metade de sempre, alimentado por descontos de dois dígitos em relação ao seu preço original. Além disso, houve um aumento notável na venda de apartamentos maiores, o que foi óptimo para o mercado de >$5M. 

O mix de vendas que incluía uma mudança significativa para a venda de apartamentos maiores, tendências de preços distorcidas, trazendo o , Enquanto o preço médio de venda subiu para $1.130.000, o mais alto desde que atingiu $1.215.000 no segundo trimestre de 2019, as tendências de preços foram distorcidas devido ao mix de vendas.

Dissipação de Descontos Covid

Em comparação com o mesmo trimestre do ano passado, o preço médio por pé quadrado diminuiu 3,6%. Isto tem sido anunciado como o "desconto Covid". O primeiro trimestre viu este diferencial a 9%, o que mostra que o desconto covid está a comprimir-se rapidamente. Esperamos que o desconto covid se dissipe no terceiro trimestre e desapareça no quarto trimestre, uma vez que os empregadores interrompem ou limitam o "trabalho a partir de casa".

Preço actual no trimestre: 

Outras estatísticas interessantes:

• A actividade de venda de condomínios subiu para a maior taxa em 30 anos. 
• As vendas de novos desenvolvimentos acima dos 3 milhões de dólares foram as maiores em três anos. 
• A actividade de vendas aumentou mais rapidamente do que a entrada de novos inventários no mercado, o que resultou em meses de diminuição da oferta para 6,9 meses, o ritmo mais rápido em 4 anos. 
• O desconto global de listagem foi de 6,4%. 

Se falhou o Bottom, não perca a recuperação! 

Abril 2021 Contratos Topo

14 de Março - Registo Anual

A actividade contratual de Manhattan continuou a subir para um novo recorde em Abril de 2021 de 1.607 contratos assinados, batendo o recorde de 14 anos de Março de 1.500 contratos num único mês. A primeira semana de Maio continua a tendência e até agora Maio está no bom caminho para igualar o mês de Abril.

Com 1.607 contratos assinados, ou seja, 50% mais do que em Abril de 2019, um mês comparável pré-covido. Abril de 2020 tinha apenas 213 contratos assinados (presumivelmente iniciados pré-covisão. Como lembrete, a cidade de Nova Iorque foi encerrada com exibições proibidas, desde o final de Março até ao final de Junho de 2020.

Na frente do luxo, de acordo com The Real Deal , foram assinados 652 contratos de luxo até ao final de Abril, o que é mais do que todos os contratos de luxo assinados durante todo o ano de 2020.

Na nova frente de desenvolvimento, em Abril foram assinados 235 contratos de 165 em Março. Foi o mais alto nível de actividade de Manhattan no novo segmento de desenvolvimento em três anos.

Manhattan Sobe das Cinzas

Depois de um 2020 extremamente decepcionante, quando a ilha de Manhattan foi assolada por um "êxodo Covido" e fisicamente fechada durante 90 dias, o mercado de vendas residenciais de Manhattan subiu das cinzas no primeiro trimestre de 2021. Enquanto o mercado se arrastava em Novembro e Dezembro de 2020, o primeiro trimestre de 2021 e, em particular, Março de 2021, assistiu a uma impressionante actividade de vendas. 

Atividade de Vendas em Alta no 1T2021

As vendas de Manhattan cresceram a um ritmo acelerado em março de 2021, com um volume de vendas superior a 1.500 contratos assinados, o melhor mês em 14 anos. Mesmo janeiro e fevereiro de 2021 viram o volume de vendas bater os meses do ano anterior por pelo menos os últimos três anos, como mostrado abaixo:

Os compradores têm tirado partido da combinação de taxas hipotecárias baixas recorde e preços mais baixos. Eles também são encorajados pela nova administração, da qual NYC já está se beneficiando, em contraste com a última administração, que estava determinada a punir a cidade de Nova York por rejeitar esmagadoramente o Trump.  

Preços em queda, mas não em queda livre

Enquanto os preços estão em baixa, eles não caíram como algumas pessoas podem ter suposto que caíssem. O preço por metro quadrado de um condomínio em Manhattan foi 8,8% menor no primeiro trimestre de 2021 em relação ao primeiro trimestre de 2020. Isto, além da redução dos preços desde que o limite SALT foi decretado em 2018, o que teve o efeito de reduzir os preços em NYC em média em 11% de acordo com o economista Robert Schiller. Portanto, os preços estão longe de seu pico de apenas alguns anos atrás e estão prontos para dar a volta por cima. Com uma administração "azul", o boné SALT , que castiga os estados azuis, tem uma boa chance de desaparecer em 2021. Isto beneficiará os preços das propriedades e temperará o êxodo para estados com impostos baixos. 

Novos Acordos de Desenvolvimento Permanecem

Ainda há negociações para o Novo Desenvolvimento, uma vez que os preços foram reduzidos significativamente para projectos introduzidos há 3 anos. No entanto, os preços dos projectos lançados recentemente têm sido fixados em função do mercado actual, pelo que não existem muitos descontos. Enquanto alguns dos descontos estão aparecendo em preços mais baixos, muitos dos descontos são ocultados em concessões de custos de fechamento. Estes não aparecem no preço por metro quadrado. A magnitude dos descontos em novos empreendimentos varia muito, pois dependem de fatores como quando o projeto foi lançado, velocidade de venda até a data, o número de unidades restantes disponíveis em uma determinada linha, os parceiros de capital na pilha de capital e, mais importante, os preços mínimos de liberação dos financiadores (os bancos realmente controlam o preço, não o desenvolvedor). 

Para conseguir o melhor negócio em Novo Desenvolvimento, você precisa ter uma mente aberta e não se fixar em algo que não vai obter os maiores descontos. Por exemplo, os construtores não estão a oferecer grandes descontos em apartamentos com espaço exterior nem em linhas que estão quase esgotadas.

Este gráfico abaixo mostra como os novos preços de desenvolvimento recuperaram parte dos seus níveis mais baixos há alguns meses. 

Vacinas incutir confiança

Esperamos que os preços dos imóveis comecem a subir na primavera/verão e durante o resto do ano, quando NYC for vacinada. Até à data, 44% dos manhattanitas já receberam a primeira dose da vacina e 27% estão totalmente vacinados. Ao atingirmos 70% da população totalmente vacinada, as atividades voltarão ao normal, incluindo a abertura total de restaurantes e cinemas (parcialmente abertos agora), shows da Broadway, e locais esportivos, etc. Então, esperamos mudanças dramáticas adicionais no mercado. Uma vez que o país reabra aos estrangeiros no final deste ano, esperamos que esta recuperação imobiliária de Manhattan entre em superlotação!

Sinais levam a uma contínua ascensão do mercado

A potencial remoção do limite SALT , a escassez de novas licenças de construção (uma vez que o novo empreendimento foi colocado em espera no último ano), e a reabertura total da cidade vai augurar bem para os preços dos imóveis de Manhattan nos próximos 4-5 anos, como vimos após a crise do Lehman.  

Se você está pensando em comprar, faça-o agora para conseguir os melhores preços. O inventário caiu de um recorde de 9.600 unidades à venda em outubro de 2020 para 7.000 unidades no final de março de 2021, o que ainda é um pouco alto. Mas, se as vendas continuarem no mesmo clipe do primeiro trimestre, estaremos em um mercado de vendedores no início do verão. À medida que a economia aquece, as taxas de juros também vão subir, tornando mais caro possuir a mesma casa.

O Mercado de Manhattan está em movimento...agora é A SUA MOVE! 

Mercado de Manhattan em Bom Começo em 2021 com Aumento da Atividade de Vendas

Enquanto o mercado imobiliário de Manhattan ainda está em dificuldades devido aos efeitos da Covid, o quarto trimestre de 2020, e até mesmo o mês de janeiro de 2021, viu uma melhoria acentuada impulsionada:

• Notícias positivas sobre vacinas e lançamento de vacinas que aumentaram a confiança dos compradores,
• Taxas de juros historicamente baixas,
• Vendedores (e desenvolvedores) que oferecem descontos (o desconto médio Covid foi de 10%, muito menos para unidades de preço mais baixo e muito mais para unidades de preço mais alto)
• Pent up da procura a partir do bloqueio de 3 meses
• Uma nova administração favorável a NYC, e
• Revogação potencial do limite máximo de SALT , o que fez baixar os preços em NYC em 11% (por Zandi) 

Os contratos assinados no quarto trimestre aumentaram aproximadamente 8% em relação ao mesmo trimestre em 2019. Em janeiro de 2021, as vendas de condomínios aumentaram 50% e as vendas das cooperativas aumentaram 167% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Tudo boas notícias! No entanto, a atual alta oferta de estoques para venda é um vento contrário para o mercado que beneficiará os compradores em 2021. 

O mercado de aluguer também tem assistido a uma recolha nos últimos meses. Mas, até as empresas pedirem aos seus empregados para voltarem aos seus escritórios, o mercado de aluguer continuará a ser lento. Esperamos uma rápida reviravolta no aluguer dentro de alguns meses. 

Takeaways:

• É um mercado de compradores, mas a janela de oportunidade para os maiores negócios está a fechar-se,
• Os preços caíram mas não caíram,
• Os compradores de luxo estão de volta ao mercado - eles estiveram ausentes durante a maior parte do ano, 
• O inventário está muito abaixo de seu pico dramático em outubro, mas ainda a um nível elevado,
• É uma ótima hora para comprar um grande apartamento de um promotor - os novos empreendimentos tiveram alguns dos maiores descontos e concessões que já vimos. 

Mercado de Manhattan salta de volta no quarto trimestre de 2020

Com as notícias na manchete falando sobre pessoas fugindo das grandes cidades, não é de se admirar que meus clientes fiquem surpresos ao saber que a atividade contratual assinada em Manhattan tem sido robusta nos últimos dois meses. Os contratos assinados por mês em outubro e novembro de 2020 foram em média de 855, com dezembro de 2020 no caminho certo para superar dezembro de 2019 contratos assinados de 717. A atividade de contratos assinados para o trimestre até meados de dezembro já superou o mesmo trimestre do ano passado. 

A confiança na vacina e a capitulação por parte dos vendedores aos descontos nos preços trouxeram os compradores de volta ao mercado. A maior parte desta actividade contratual tem estado no segmento dos 3 milhões de dólares e abaixo, com o sector do luxo ainda sem brilho, mas a melhorar. 

Como você pode ver abaixo, o número de contratos assinados acima de US$ 5 milhões continua a crescer e este é o segmento onde estamos vendo os maiores descontos. 

Inventário muito baixo do pico, mas ainda alto

A actividade e a confiança fizeram baixar a oferta de propriedades de Manhattan para venda de aproximadamente 9.600 em Outubro de 2020 para 8.000 hoje. 

Embora os estoques tenham aumentado 20% em comparação com o final do ano passado, quando os níveis de estoque estavam em 6.600, estamos felizes em ver que os níveis de estoque caíram 17% de seu pico. Esta reviravolta muito acentuada nos inventários em outubro foi provavelmente o resultado das notícias de vacinas estelares da Pfizer e Moderns. Esperamos que isto não encoraje muito os vendedores.

Até que a vacina esteja totalmente implementada, esperamos que sejam feitos acordos em NYC. Embora à medida que o tempo passa e a actividade aumenta, não esperamos que os vendedores façam descontos como têm feito. É como se já tivéssemos passado o fundo do mercado, mas ainda num período em que um comprador pode obter, até agora, descontos significativos em NYC. 

Onde estão agora todos os Descontos?

O "desconto médio Covid" tem sido de cerca de 10%, embora superior no segmento de mais de 4 milhões de dólares. A Urban Digs analisou as vendas fechadas no 4º trimestre de 2020, e constatou que 

• Menos de 2 milhões de dólares - uma média de 5% de desconto
• $2 a $4 milhões - um desconto médio de 10,4%.
• Mais de $4 milhões - um desconto médio de 13,5%

Naturalmente, estas são médias e só contabilizam os preços, não outros brindes que os desenvolvedores estão oferecendo para que os negócios sejam feitos, como por exemplo, créditos de custos de fechamentos, etc. É importante notar que o mercado imobiliário de Manhattan já sofreu um impacto após a mudança de impostos em SALT , ocorrida no final de 2017, com o mercado em baixa no terceiro trimestre de 2019. Portanto, os preços já tinham sofrido um impacto significativo antes da Covid ter entrado em cena. O desconto adicional da Covid é apenas uma cereja no bolo para os compradores. 

Novo Desenvolvimento 

Os descontos dependem realmente dos muitos factores do próprio edifício, tais como a sua localização, o número de unidades vendidas, qualquer problema particular com o promotor, emprestador, etc. Além disso, qual a linha do edifício que você está comprando? Se o promotor vendeu 50% das unidades da melhor linha do edifício e 0% de outra linha, você não deve esperar o mesmo desconto em ambas as linhas. 

Actualmente, os novos descontos para novos empreendimentos fazem parte da gama e dependem realmente dos muitos factores que afectam o próprio edifício. Os construtores são obrigados aos seus bancos, que ditam preços mínimos de lançamento, por isso são mais propensos a oferecer créditos de encerramento generosos do que descontos directos. No entanto, temos visto uma combinação de descontos de preço e créditos de fechamento. 

O desconto médio é de 10% em novos empreendimentos mais créditos de fechamento, embora existam alguns empreendimentos que estão oferecendo que, além dos preços já reduzidos. Não é inédito ver 20-30% de desconto no preço do Programa A, que é o preço original apresentado ao Procurador Geral do Estado de NY. 

Os desenvolvedores têm coberto pelo menos uma parte dos custos de fechamento do comprador, incluindo uma parte desses custos:

• Impostos de transferência (aprox. 2%)
• Imposto de Mansão (escala graduada começando em 1% e indo até 4% se acima de $25 milhões)
• Estacionamento - pode ser incluído, dependendo da unidade
• Armazenamento - pode ser incluído 
• Taxas comuns - pode pagar 1 ano de taxas comuns. 

Alguns construtores não estão a negociar de todo ou talvez cubram apenas os impostos de transferência se tiverem algo muito especial com os seus edifícios. Por exemplo, Park Loggia tem terraços com vistas para o Central Park que estão a negociar a preços muito baixos. O Benson tem apenas algumas unidades na Madison Avenue, na UES, que também estão a negociar a preços convidativos. Outros edifícios que são auto-financiados e, portanto, não são obrigados a outros também não estão negociando. Mas, estes são poucos e distantes entre eles. 

Macro Takeaways:

• Este é provavelmente o maior mercado de compradores de novos desenvolvimentos que NYC já viu nos últimos 20+ anos. 
• Não estamos em uma crise financeira; estamos em uma crise de saúde que provavelmente já foi resolvida.
• Não estamos na mesma situação da Grande Recessão de 2008/2009, 2000 Tech Bubble, ou 9/11 quando havia medo e não havia dinheiro na rua.
• Os bancos e os trabalhadores de colarinho branco estão cheios de dinheiro e o DJIA tem mais de 30.000 (não 6.000 como em 2009).
• O medo está nos vendedores. Os compradores têm uma pequena janela para tirar partido deste medo.
• Para quem está sentado à margem, lembre-se, você precisa fazer uma oferta para obter um desconto. Você precisa jogar para ganhar!

Ao encerrarmos o ano, queremos desejar a todos um Feliz Natal. Rezamos para que 2021 seja melhor do que 2020. 

Mercado Imobiliário de Manhattan

Volta Em Outubro de 2020

Para entender em tempo real o que está acontecendo no mercado imobiliário de Nova York, a primeira métrica que olhamos é o número de contratos assinados durante um mês em particular. Os contratos assinados em Outubro recuperaram significativamente, atingindo 874 contratos assinados, um aumento de 30% em relação a Setembro de 2020 e um aumento de 4% em relação a Outubro de 2019. Esta é uma clara evidência de que o mercado imobiliário de Manhattan recuperou das profundezas da crise da Covid. Além disso, os contratos assinados em outubro foram superiores a qualquer outro mês durante 2020, mesmo antes da Covid, o que é bastante evidente no gráfico abaixo.

Os grandes compradores de Manhattan estão de volta

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

O Inventário de Manhattan parece ter atingido o seu auge

O inventário, ou fornecimento, atingiu em meados de Outubro um recorde de 9.628 propriedades para venda e agora parece que está a desaparecer. A oferta mensal de novos imóveis diminuiu 21% desde Setembro de 2020 e 1,2% desde Outubro de 2019. Isto indica que o crescimento do inventário abrandou, no entanto, a acumulação dos níveis de inventário levará algum tempo para voltar aos níveis normais. É por isso que pensamos que a oportunidade para os compradores ainda não desapareceu, embora tenhamos ultrapassado o pico de incerteza causado pelo vírus. Nas últimas semanas, os níveis de inventário diminuíram e, a partir de sexta-feira, 6 de novembro, estão reduzidos a 9.255 imóveis à venda. Esse é um número muito grande de propriedades à venda, considerando que o inventário do ano passado, nesta altura, era de aproximadamente 7.700. 

Vendas de casas nos subúrbios da cidade de Nova Iorque já ultrapassaram o auge 

Enquanto as vendas permanecem a um nível elevado em Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons, a actividade de vendas desceu do seu pico que atingiu os subúrbios de Nova Iorque no Verão passado. 

Agora que a eleição terminou - bem, quase - e a Pfizer anunciou uma vacina que é 90% eficaz, acreditamos que o mercado vai continuar a crescer em Manhattan. 

A Melhor Hora para Comprar em NYC

em Mais de 10 Anos

Estamos agora a três meses da reabertura do mercado imobiliário de NYC. Embora tenha havido muitos desafios, a cidade está se recuperando. Estamos começando a ver sinais de vida em termos de aumento de contratos assinados e vendas pendentes. Mas, ainda temos um longo caminho a percorrer, o que significa que há uma enorme oportunidade para o dinheiro inteligente.

Com restaurantes, ginásios, escritórios e museus reabertos, NYC tem assumido um ambiente muito mais movimentado. Os nova-iorquinos estão se distanciando socialmente e usando máscaras religiosamente, o que tem suprimido o vírus na cidade.

Dando um passo atrás e olhando para o grande quadro do mercado imobiliário a 30.000 pés, sabemos que é o momento certo para comprar em Manhattan. Se você comprou em 2001 ou 2009, você já sabe que NYC vai se recuperar mais forte do que nunca. Portanto, peço-lhe que reserve um momento e pense onde estará dentro de 18 meses. Com certeza, os compradores sentados à margem irão lamentar não terem feito a compra de NYC mais cedo.

Aqui estão as nossas principais ofertas para o que está a acontecer no mercado neste momento:

1. Covid criou uma oportunidade temporária para comprar em Manhattan a preços baixos. 
2. O gráfico de pulso do mercado acima leva em conta as vendas pendentes e o estoque. Ele mostra claramente que NYC esteve em um mercado de compradores e está começando a se recuperar. 
3. Os vendedores sérios estão listando suas propriedades a preços razoáveis ou estão descontando. Especialmente os promotores, que estão oferecendo descontos e concessões de preços - inaudito há apenas alguns anos... e será inaudito dentro de alguns anos.
4. Embora o desconto médio tenha sido de 8%, estamos vendo descontos muito mais altos (2x - 3x) nas propriedades mais caras.
5. A janela de oportunidade é agora...quando é que esta janela vai fechar? Ela provavelmente fechará antes do segundo trimestre de 2021, com os melhores negócios acontecendo no quarto trimestre de 2020, seguido de bons negócios no primeiro trimestre de 2021. Assim que uma vacina for anunciada como sendo eficaz e pronta para distribuição, os vendedores terão mais confiança - por isso sugerimos que ataquem agora! Quando você fechar, estaremos em 2021 e um novo mercado.
6. 7 trilhões de dólares de estímulo governamental (14 vezes mais que em 2008) significa que os riscos são baixos. Isto não é 2008. Os bancos são saudáveis e o apoio do Fed nunca foi tão grande.
7. Avaliações de mercado de ações recordes (um subproduto do estímulo do governo) demonstram que o Federal Reserve está fazendo tudo o que pode para estimular a economia. Demonstra também que os investidores têm confiança na economia americana, e que a Covid estará sob controle e, em seguida, a história em ordem curta.
8. NYC está suprimindo o vírus desde junho, muito mais eficaz em seu governo do que o Governo Federal. Os residentes têm feito a sua parte através do distanciamento social, evitando grandes eventos, e usando máscaras para proteger os seus companheiros nova-iorquinos. Enquanto muita imprensa aglomera toda a NYC em um lote, a maioria das infecções por Covid ocorreram em Queens e Brooklyn, não em Manhattan. Não vimos isto mencionado em lado nenhum nas notícias.
9. O mercado de vendas não está mais em queda livre criado pelo bloqueio. As vendas pendentes viraram uma esquina, crescendo substancialmente em setembro, já que o mercado passou o verdadeiro fundo.

Gráficos de cortesia de Urbardigs

As nossas melhores escolhas actuais:

 

Este prédio de 2 quartos com preço reduzido no East Village originalmente vendido como nova construção por $400K a mais do que o preço de tabela a $3,4 milhões em 2017. Este é um edifício boutique de 2015 com janelas de batente incríveis. Saiba mais.

20 West 53 Street - Unidade 22A
$4.750.000 / $2.748 por ft²
Reduzido $600.000 / Vendido por $5,7 milhões em 2017

2 Camas / 2,5 Banhos / 1.728 ft²
Manutenção: $3.792 / R.E. Impostos $2.414

Viva no Baccarat Hotel and Residences, um dos melhores hotéis da cidade de Nova Iorque. O proprietário original pagou US$ 5,7 milhões por este apartamento, por isso eles estão muito motivados com um desconto de US$ 1 milhão. Saiba mais.

540 West 28 West Street - Unidade 3A
$885,000 / $1,560 por ft²

Estúdio / 1 Banho / 567 pés²
Manutenção: $606 / R.E. Impostos $629

Este estúdio em +Art em West Chelsea tem um preço muito bom a 885 mil dólares. Finalmente, os vendedores estão listando apartamentos com preços de venda, não os preços aspirados de alguns anos atrás. Próximo Hudson Yards e a Linha Alta! Saiba mais.

Para finalizar, se você gostaria de ter uma chamada de zoom para discutir o mercado em mais detalhes, basta escolher uma faixa de tempo comigo abaixo:

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Um Verão diferente em NYC 

Por volta desta época do ano, eu normalmente dou uma atualização dos Relatórios do Mercado de Manhattan do Q2. No entanto, o 2T 2020 é um animal completamente diferente, uma vez que o mercado imobiliário de Manhattan foi encerrado durante 12 das 13 semanas que compõem o 2º trimestre. 

Para aqueles que não estão cientes do que aconteceu em NYC, em 23 de março de 2020, NYC entrou em modo de bloqueio e reapareceu 90 dias depois, em 22 de junho de 2020. Não foram permitidas exibições físicas durante este período. O inventário caiu significativamente durante a crise, já que os vendedores retiraram propriedades no mercado ou adiaram a listagem. Agora, no entanto, os imóveis estão de volta ao mercado, com um aumento de 8% nos inventários em relação ao mesmo período do ano passado.  

O mercado no último mês está voltando lentamente, mas ainda não necessariamente aos níveis normais. Desde a reabertura há 5 semanas, temos visto:

• 84% dos contratos assinados foram de menos de US$ 3 milhões.
• Uma urgência surpreendente em alguns desses compradores, pois eles sabem que NYC voltará em breve a ter alguma aparência de normalidade. 

• Não acontece muito no segmento alto do mercado, pois muitas pessoas ainda estão em suas casas de verão e restrições de viagem ainda estão em vigor.
• As taxas de juros hipotecárias atingiram mínimos históricos (abaixo de 3%), já que o Fed reduziu a taxa de fundos a zero.
• Os indicadores globais sugerem preços 8-10% abaixo dos níveis pré-covidenciais, mas não em todos os pontos de preço. 
• Para novos desenvolvimentos, custos de fechamento combinados e reduções de preços em torno de 8-12%, dependendo do projeto. 
• Os maiores descontos têm sido concedidos no mercado high-end, onde alguns construtores têm revalorizado os seus preços e estão a captar a maior parte dos custos de fecho do comprador, oferecendo incentivos muito atractivos para transaccionar agora.  
• Revendas a partir de 5 milhões de dólares não recebem nenhum pedido para mostrar semana após semana. Portanto, vendedores sérios de uma propriedade maior devem estar preparados para descontar pelo menos 10%, e provavelmente mais, do preço pré-COVID. 
• Os descontos diminuem à medida que os preços descem, com poucos descontos, se os houver, abaixo da marca de 1 milhão de dólares.

Aluguéis:

• Embora o estoque de aluguéis seja alto, o mercado também está vendo um fluxo constante de aluguéis assinados, especialmente a $10.000 por mês ou menos. Embora com descontos! 

O que se segue?

Ainda estamos nos estágios iniciais de uma nova realidade, porém, em termos de COVID, Nova Iorque é agora uma aposta mais segura do que 80% do país!  

Se Nova Iorque conseguir manter seus protocolos de segurança e manter baixas as infecções virais, e continuar havendo notícias muito positivas sobre testes de vacinação e drogas terapêuticas (como o Remdesivir), a história sugere que os imóveis de NYC se recuperarão rapidamente.  

Neste momento, já ultrapassámos o pico da incerteza, que para NYC era o período de Abril / Maio, por isso talvez o melhor dos melhores negócios já tenha ficado para trás. Mas, acreditamos que os compradores terão os próximos 4 -5 meses para conseguir grandes negócios também. Uma vez que há uma vacina que é conhecida por funcionar, e as probabilidades são de vermos uma no Outono, Nova Iorque estará de volta melhor do que nunca. 

Perguntas? Marque uma hora para conversar comigo. 

Aproveite o seu verão! 

Anthony

O efeito do Coronavirus nos preços dos imóveis de Manhattan

Em meio a esta crise global sem precedentes, recebemos várias perguntas sobre o impacto da COVID-19 nos preços do mercado imobiliário de Manhattan. Espero que todos se mantenham seguros e saudáveis durante este período tumultuoso. Enquanto o júri está fora sobre o que acontece a seguir, aqui estão as últimas informações sobre o mercado imobiliário de NYC.

No final de março, Nova York foi colocada em "coma induzido medicamente" para que pudesse se antecipar à crise da saúde pública. Como resultado, o mercado imobiliário nova-iorquino foi totalmente congelado no tempo com uma actividade mínima de novos contratos ao longo dos últimos dois meses. Exibições físicas de condomínios, apartamentos e casas em Manhattan foram proibidas pelo estado de Nova Iorque. E a cidade de Nova Iorque tem estado praticamente encerrada desde meados de Março. No entanto, os negócios que estiveram nas obras antes do golpe pandémico puderam fechar virtualmente e os bancos continuaram a financiar as hipotecas. 

Estamos em meados de Maio e Nova Iorque já passou um mês do pico da crise e acordou do seu coma auto-induzido. Graças à liderança do governador de Nova Iorque, Andrew Cuomo, Nova Iorque conseguiu aplanar a curva e está a gerir a sua saída desta crise. Embora ainda não estejamos 100% fora de perigo, uma reabertura encenada está sendo planejada para as próximas semanas e meses. Muitos condomínios de Manhattan irão levantar a moratória sobre mudanças e mudanças a partir de 15 de maio e esperamos que a moratória sobre exibições seja levantada em algum momento em junho. 

Olhando no espelho retrovisor para Janeiro e Fevereiro de 2020, a actividade contratual aumentou 15% em relação aos mesmos períodos do ano passado, prometendo que a Primavera de 2020 será uma época de vendas muito sólida. Infelizmente, este já não é o caso! Atualmente, o inventário de condomínios e cooperativas para venda contratou dramaticamente, com apenas 5.000 unidades listadas para venda, 50% abaixo dos níveis habituais de inventário da temporada de vendas da primavera. Mesmo os dias no cálculo do mercado, que conta o número de dias em que um imóvel foi listado para venda, foram congelados pelos portais de listagem, uma vez que esse cálculo se tornou sem sentido uma vez que a moratória sobre exibições de imóveis foi implementada. Então, qual tem sido o efeito nos preços dos imóveis de Manhattan?

Embora seja prematuro tirar conclusões do impacto do vírus nos preços imobiliários de Manhattan, o ex-presidente do Banco da Reserva Federal, Ben Bernanke, observou que esta parada econômica é mais como um desastre natural do que uma depressão econômica. Isto não é o resultado de uma quebra no sistema financeiro como em 2008 ou da Grande Depressão. Os bancos são fortes e bem capitalizados. Felizmente, o Fed avançou rapidamente com o estímulo monetário e a administração avançou rapidamente com o estímulo fiscal. 

O lado bom de tudo isso é que os preços imobiliários de NYC se beneficiarão significativamente de taxas de juros baixas e de uma flexibilização quantitativa recorde. A inflação dos preços dos ativos é o propósito pretendido da flexibilização quantitativa, embora possa levar algum tempo para a oportunidade de se apresentar. Independentemente do nível de inflação dos preços imobiliários de Manhattan a partir deste estímulo recorde de QE, em última análise, NYC ainda é uma das principais cidades do mundo e as pessoas ainda precisam de habitação para comprar ou alugar. 

Em última análise, este é um problema de saúde que pode ser resolvido, especialmente agora que todos estão focados no problema do Covid 19. 

Se você gostaria de ter uma chamada de zoom para discutir o mercado com mais detalhes, basta escolher uma faixa de tempo comigo abaixo:

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6 Coisas que você deve saber sobre o Mercado Imobiliário de NYC em fevereiro

1. Aumento significativo na atividade de vendas em relação ao ano passado

• Vendas pendentes aumentaram 17% - Mercado global
• Vendas pendentes aumentaram 25% - $600K - $1 Milhão  
• Vendas pendentes aumentaram 21% - 1 milhão de dólares para 2 milhões de dólares 

Isto demonstra que a actividade de vendas aumentou significativamente em relação ao ano passado, que foi a base do mercado em termos de actividade. Os imóveis com preços inferiores a 2 milhões de dólares estão vendo o maior ressalto. Estamos finalmente a ver que a procura está a ultrapassar a oferta, algo que não víamos há algum tempo em NYC. Os contratos assinados em Manhattan aumentaram dois dígitos em Novembro de 2019, Dezembro de 2019, Janeiro de 2020, e Fevereiro de 2020. Um indicador importante, um aumento prolongado na atividade de contratos assinados geralmente precede a ação de preços. Um mês excepcionalmente lento, janeiro viu um número impressionante de assinaturas de contratos, o que não é comum para o mês mais frio do ano. 

Anedotamente, temos notado ao ligar para outros corretores para marcar compromissos, pelo menos 25% do tempo em que estas unidades já aceitaram ofertas. Nada como há 12 meses atrás. As unidades que estão entrando em contrato ou estão no mercado há algum tempo e passaram por vários cortes de preços, ou novas unidades que foram corretamente cotadas desde o início. Também, no último caso, estamos a ver casas abertas e algumas guerras de licitação (um resquício de uma época diferente).

2. Atividade do Mercado de Luxo se Fortalece com Descontos

Os descontos em Nova Iorque estão a fechar negócios e em Janeiro vimos um desconto mediano de 6,4% (uma taxa elevada para Nova Iorque) que mostra que os vendedores têm capitulado e os negócios não estão a ser feitos. Embora o maior aumento na atividade de vendas tenha sido para unidades abaixo de 3 milhões de dólares, temos visto algumas melhorias também na parte alta. 

Por exemplo, o relatório Olshan observou: "Vinte contratos foram assinados na semana passada a $4 milhões e mais, a terceira semana consecutiva de 20 ou mais vendas. A queda média de preço em relação ao preço pedido original foi de 18%, um total que foi distorcido pelas duas primeiras vendas".

"A média de dias no mercado foi de 803, um total que foi elevado porque metade das propriedades foram vendidas por promotores e estavam no mercado há anos. Esse foi o total mais alto que este relatório já registrou desde que começamos a rastrear essa situação em 2012".

Compradores do Central Park: Se tem estado a ver o Mercado Bilionário da Fila e do Central Park, as oportunidades estão lá fora. Agora pode ser o momento de saltar antes que o mercado se inverta. Por exemplo, para alguém disposto a morar no Trump International Hotel and Tower em Columbus Circle, pode-se ter uma ótima vista direta do Central Park com 3 quartos por $3.300 por pé quadrado (abaixo). DJT não vai ser presidente para sempre e este edifício vai recuperar a qualquer momento. Além disso, temos visto fortes descontos em One57 e Time Warner Building também, embora o preço do piso para a vista directa do Central Park nestes e noutros edifícios ultra luxuosos esteja a rondar os 4.500 dólares por pé quadrado. 

Note que nós continuamos a ouvir dos compradores deste segmento que eles ouvem que mais inventários estão a chegar ao mercado. Embora isso possa ser o caso de outros bairros, não há novos edifícios a chegar à Fila do Bilionário. Além disso, o nível de inventário abaixo de $20 milhões com uma vista desobstruída do Central Park é limitado, pois a maioria desses edifícios tem um preço médio de venda de $30+ milhões. 

3. Novos Empreendimentos Vs Revendas

Novos Empreendimentos com preços de 2-3 anos atrás estão atrasados no mercado e a razão para isso é que há uma desconexão entre os desenvolvedores e seus bancos e investidores. 

O que estamos a dizer aos nossos compradores: há toneladas de oportunidades no mercado de revenda com propriedades com preços entre $1.100 por metro quadrado a $1.800 por metro quadrado. 

É claro que existem oportunidades no novo segmento de desenvolvimento e que alguns edifícios têm beneficiado de descontos de 15%. Muitos daqueles edifícios onde você está vendo descontos de dois dígitos, no entanto, foram lançados há anos. Em contraste, temos visto edifícios lançados em 2019 com preços que refletem o mercado atual, oferecendo poucos descontos a partir de preços baixos, mas ainda assim cobrindo muitos dos custos de fechamento dos compradores.

O mercado é muito sensível ao preço e motivado pelo dólar. É bem sabido que existe um inventário sombra. São unidades que foram retiradas do mercado de vendedores irrealistas, ou novos projetos de desenvolvimento em bairros marginais. Os compradores são muito espertos hoje em dia e sabem como detectar um bom valor. Se você o comprou nos últimos 5 anos e está tentando vendê-lo agora, você provavelmente está debaixo d'água ou no break even. Portanto, prepare-se para um passeio acidentado. Os truques e as artimanhas - são muitos - não vão fazer vender uma propriedade a um preço exagerado.

Novos Empreendimentos Imóveis para Venda

Apartamentos mais recentes à venda em Manhattan

4. As rendas estão em alta 

Depois de alguma suavidade nos últimos dois anos, as tarifas de aluguer aumentam significativamente de ano para ano. Do Real Deal - Enquanto os caçadores de apartamentos tentam descobrir o que na terra está acontecendo com as taxas de corretagem, eles agora têm outras notícias para dar-lhes uma pausa: As rendas foram 5% a 6% mais altas no mês passado do que um ano antes nos três bairros cobertos pelo relatório do mercado Douglas Elliman.

5. Taxas Hipotecárias

As taxas de juros hipotecárias caíram desde a mesma altura do ano passado e estão a descansar perto de mínimos históricos. A taxa hipotecária fixa de 30 anos atingiu 3,65%, enquanto o mercado acionário estava próximo de um recorde de mais de 26.900. Em comparação, nos últimos 30 anos, a mesma taxa de hipoteca foi em média de cerca de 6,25%. Nos últimos 10 anos, as únicas 2 vezes que a taxa foi mais baixa foi em Setembro de 2016, com um mínimo de 3,42%, e em Novembro de 2012, com um mínimo de 3,32%.

É improvável que as taxas possam ser muito mais baixas, pois já estamos perto dos mínimos históricos. Recomendamos, portanto, que nossos clientes refinanciem agora ou financiem suas novas compras de imóveis para tirar proveito deste fenômeno de taxas hipotecárias artificialmente baixas, antes que seja tarde demais. 

5. Coronavírus e Compradores Estrangeiros 

Embora seja demasiado cedo para determinar o impacto que o susto de saúde pode ter no mercado imobiliário, é de notar que o mercado imobiliário de Nova Iorque tem sido ancorado por compradores nacionais e que os estrangeiros têm estado praticamente ausentes. Os compradores chineses do continente têm estado ausentes no mercado de Nova Iorque desde 2016, os europeus têm estado ausentes porque a sua moeda tem estado baixa há um número alargado de anos. Latinos e brasileiros têm estado em grande parte ausentes, já que suas moedas têm se desvalorizado.

Portanto, não esperamos que isso afete negativamente o mercado de NY no curto prazo. Se o dólar cair e o susto de saúde diminuir, o mercado poderá descolar. Finalmente, certos países asiáticos podem ver oportunidades de investimento limitadas enquanto as autoridades tentam conter o spread levando a mais investimento em Nova Iorque, um local livre de riscos. 

Por que agora é o momento certo para investir no mercado de condomínios de Manhattan

Warren Buffett disse: "Preço é o que você paga, valor é o que você recebe . . É sábio ter medo quando os outros são gananciosos e gananciosos quando os outros são temerosos".

Alguns relatórios recentes sobre imóveis na cidade de Nova Iorque fizeram algumas pessoas temerem. Quando olhamos para o quadro geral e para as estatísticas gerais desses relatórios, é bastante claro por que essas pessoas têm medo, no entanto, é preciso ir mais fundo para entender a história toda.

Os compradores de condomínios de Manhattan mantiveram-se cautelosos no 3º trimestre de 2018 devido às preocupações com a nova lei fiscal (FN1) implementada no final de 2017, apesar de uma economia muito forte, de um mercado de acções que bateu recordes e de taxas de juro ainda relativamente baixas, embora em rápido crescimento.

Os imóveis de Manhattan raramente estão num mercado de compradores, por isso, se estiver interessado num investimento seguro a longo prazo, agora pode ser a altura certa para comprar. Este não vai ser um evento prolongado ou repetido em breve. Na verdade, durante o terceiro trimestre, o segmento alto do mercado (>$5M), que começou uma correção em 2016, começou a se recuperar um pouco, como discutido abaixo.

Manchetes Não Conte a História Toda

Embora as manchetes sobre o trimestre tenham sido preocupantes, elas não contam a história toda. Precisamos olhar para o que está acontecendo hoje no mercado e não há 1, 2 ou 8 trimestres atrás, que é o que os relatórios trimestrais do mercado costumam focar. Se você olhar para o número de Contratos Assinados no trimestre, um indicador líder, este trimestre foi aproximadamente o mesmo que o mesmo trimestre do ano passado.

• Os contratos assinados em Manhattan mostraram uma ligeira diminuição de 1% em relação ao número assinado no terceiro trimestre de 2017.

• O segmento com melhor desempenho em termos de contratos assinados foi de $5M - $10M (que viu um aumento de 30% nos contratos assinados impulsionado principalmente pelas vendas em dois novos empreendimentos, The Belnord e 100 E 53rd).

• O segundo melhor segmento foi o de casas a $10M+, que viu um aumento de 10% na atividade.

• Embora não saibamos para que unidades estão sob contrato, os preços a que essas unidades serão negociadas até que fechem e sejam registradas, o que pode ser daqui a muitos meses, o ressalto em atividade de um sono prolongado é reconfortante. Com certeza, o desconto desempenhou um papel nestas vendas.

As vendas fechadas no 3º trimestre de 2018, no entanto, mostram um quadro diferente. Ao olhar para as vendas fechadas, você está avaliando apenas as unidades que fecharam no trimestre, independentemente de quando o contrato foi assinado. No caso do Novo Desenvolvimento, isso poderia ter sido há 3 anos em alguns casos. Portanto, as informações de vendas fechadas podem ser um pouco datadas, embora ainda sejam boas informações para capturar as tendências.

• Encerramentos globais em Manhattan caíram 8% (embora 5% acima do segundo trimestre de 2018)
• Novos empreendimentos fecharam as vendas, com uma queda de 37%. Isto levou alguns promotores a descontar significativamente os preços dos novos empreendimentos nos edifícios que tinham preços excessivos para começar com ou fora dos bairros mais procurados. O Core Group reportou o desconto médio de novos empreendimentos a um recorde próximo de 14% no trimestre, acima dos 8% do ano passado.
• Os compradores afastados dos preços elevados dos novos empreendimentos voltaram-se para os condomínios de revenda, que aumentaram 2%, enquanto que as vendas das cooperativas fechadas diminuíram 8%.
• O inventário no trimestre cresceu significativamente, a 13%, o que resultará em tempos de comercialização futuros mais longos.
• O inventário das cooperativas de revenda aumentou no máximo 26%, enquanto o inventário dos condomínios de revenda aumentou 4%. Os novos inventários de desenvolvimento caíram 5%.
• O preço médio de um condomínio foi de 2,66 milhões de dólares, menos 2,3%. O preço médio por metro quadrado para unidades de condomínio de revenda caiu 5%.  
• O preço médio de um novo empreendimento foi de 4,33 milhões de dólares, enquanto o preço do novo empreendimento por pé quadrado subiu 4%.
• O preço médio por pé quadrado para o mercado de luxo (10% do topo das vendas) aumentou 2,7% e o limiar de entrada de luxo caiu para 3,85 milhões de dólares.

Crédito fotográfico: 111 Murray

O Macro Ambiente

• O Dow e a NASDAQ estão a cavalgar alto. A tomada de lucros pode muito bem fazer os preços caírem, mas, independentemente das conversas sobre guerras comerciais internacionais, as ações estão altas e a tomada de lucros parece muito atraente.
• A taxa de desemprego está em baixa e, estatisticamente, os EUA têm pleno emprego. O pleno emprego encoraja os gastos. Os gastos dos consumidores geram mais lucros para os acionistas.
• A desregulamentação está em pleno andamento, por isso é muito provável que o desenvolvimento dos negócios continue em sua trajetória ascendente.
• Não há bolha de crédito, mas o presidente do Fed diz que as taxas de juros subirão gradualmente até 2019. Taxas de juros mais elevadas incentivam os compradores a contrair hipotecas a taxa fixa, mais cedo do que mais tarde.
• As elevadas taxas de crescimento em toda a economia tendem a fazer com que as pessoas se perguntem quanto tempo tudo isto vai durar, por isso muitos retêm as grandes compras. Os economistas, hoje, dizem que não há bolha de crédito no horizonte, por isso a economia orientada para o consumidor parece sólida.

Por que estamos confiantes no mercado de NY?

Em resumo, sentimos que este é um mercado de compradores muito bom para se estar, especialmente em comparação com 2008.

• Com os vendedores finalmente a negociar, os compradores têm agora poder
• Os juros são relativamente baixos em termos históricos
• A economia está em plena expansão
• A desregulamentação está em pleno andamento
• O desemprego mais baixo em 69 anos
• Nova Iorque tem o mais alto nível de emprego em 50 anos e a indústria de NYC é agora bem diversificada fora das finanças justas
• Sem Bolha de Crédito como 2008; os bancos têm requisitos rigorosos e fazem a sua due diligence
• Os lucros da empresa nunca foram tão altos, especialmente com a nova baixa taxa de 21%.
• O excesso de construção nos mercados urbanos é geralmente absorvido rapidamente

A pesquisa nos números detalhados sugere que o mercado imobiliário da cidade de Nova Iorque é forte. A maioria das pessoas lerá os relatórios abrangentes, mas o astuto comprador ouvirá os especialistas imobiliários. Parafraseando Warren Buffett disse que quando outros têm medo, este pode ser o momento certo para comprar em NYC.

O Novo Efeito da Lei Tributária dos EUA em Manhattan 

A nova lei fiscal americana, implementada em 1 de janeiro de 2018, criou muito barulho na mídia. Se você olhar para as letras miúdas, no entanto, a lei será uma bênção para corporações e investidores imobiliários, incluindo compradores estrangeiros. Para os proprietários atuais, especialmente em Manhattan, é um pouco mais complicado.

Em Manhattan, a incerteza em torno dos efeitos finais da nova lei, que limita as deduções fiscais estaduais e locais e reduz o valor dos juros dedutíveis em casas primárias de US$ 1 milhão para US$ 750 mil, criou um mercado nervoso e se reflete nos últimos relatórios do mercado do primeiro trimestre, que mostram a atividade do primeiro trimestre em 10%, de acordo com a Corcoran. A fraqueza em volume foi encontrada através de pontos de preços, mas, especialmente, foi sentida na parte alta. A atividade de vendas do 2T parece estar se recuperando.

Para mitigar os efeitos negativos da lei fiscal, o Governador Cuomo tem feito esforços significativos para alterar as regras fiscais do Estado. Esperamos que permaneça alguma incerteza no mercado, o que colocará os compradores no lugar do condutor durante os próximos meses, pelo menos até que a economia comece a aquecer, um subproduto antecipado da reforma fiscal.

Vale a pena notar, no entanto, que muitos edifícios de luxo em bairros nobres do centro da cidade como NoHo, SoHoTribeca, West Village e Flatiron, e o núcleo do Upper West Side, por exemplo, estão indo muito bem. Condomínios bem cotados ainda estão se movimentando rapidamente, as vendas pendentes estão acima do mês e ano anteriores, e ainda estamos vendo 20% dos negócios sendo feitos acima do preço pedido, não um número insignificante.

Relatório de Preços da Casa de Manhattan 

A economia dos EUA e a cidade de Nova Iorque, em particular, têm tido um forte desempenho económico no início de 2018.  

• O emprego em Nova Iorque subiu para um recorde histórico de 4,426 milhões de pessoas. NYC ganhou 702K empregos desde 2009, um aumento de 18,9%, o que é o maior aumento desde a Segunda Guerra Mundial e muito superior ao da nação, que acrescentou 11,5% de novos empregos. Tecnologia, mídia, saúde e negócios relacionados ao turismo foram as indústrias que mais contrataram nos últimos 10 anos.
• A média do Dow Jones aumentou 25% desde um ano atrás, chegando a 25.000. Com quase todas as empresas reportadas para 2017, 75% das empresas reportaram que os seus lucros no quarto trimestre superaram as expectativas.
• Em fevereiro, os empregos subiram 313.000, superando as expectativas em 100.000, enquanto a taxa de desemprego foi de 4,1%.

Esperamos ver mais efeitos positivos da nova reforma fiscal no final do ano e uma potencial reforma fiscal de Fase II que reduza os impostos sobre ganhos de capital. Fiquem atentos...

Relatório do Mercado de Manhattan

Continua a haver força e actividade no mercado central de condomínios de Manhattan. Os mercados de alta equidade recorde, o financiamento barato e prontamente disponível e a clareza têm ajudado a impulsionar o mercado. Há um ano, houve uma grande incerteza em relação às eleições nos EUA, as taxas de juros subiram prematuramente e todos ficaram chocados com o Brexit. Selecione as estatísticas para o terceiro trimestre de 2017:

• Contratos de condomínio assinados entre $1M - $3M aumentaram 11% em relação ao ano anterior
• Os contratos de condomínio assinados entre $3M - $5M aumentaram 8% em relação ao ano anterior. 
• O mercado de condomínios de ultra-luxo ($10M+), no entanto, continua a enfrentar ventos de proa, embora neste trimestre tenha sido assinado um número 12% maior de contratos >$10M.
• Revendas - $1,774 preço médio psf
• Novos desenvolvimentos - $2.320 preço médio psf
• Luxo - $2.780 psf de preço, com um preço inicial de luxo (top 10% das vendas) a $4,1 milhões.

Como são os níveis de inventário de revenda no Mercado Imobiliário de Manhattan?

"Buyers - A correção de preços já ocorreu, e ao longo do último ano, mais ou menos, o mercado mais amplo tem mostrado sinais de estabilização e normalização. Se você tiver uma real necessidade de comprar e encontrar a propriedade certa, utilize este período lento para qualquer alavancagem que possa obter em negotiations - you nunca saiba quando um vendedor já teve o suficiente, e está pronto para atingir essa licitação".

Leia o artigo completo em: medium.com

Concordamos com a Urban Digs. O mercado de Manhattan RE já corrigiu, especialmente no segmento de luxo, e os compradores têm mais alavancagem agora do que tinham a partir de 2014 - 2016. Esperamos que essa alavancagem continue em 2018, à medida que houver confusão sobre novas mudanças tributárias. Descobrimos, no entanto, que a oferta de estoques de revenda ainda é baixa. 

Temos olhado para os níveis de fornecimento de estoque de revenda em quatro bairros principais que são populares entre nossos principais compradores e investidores de casas: TribecaChelsea, Chelsea Upper East Side e Upper West Side. Analisamos o segmento de $5 - $10 milhões, $2 - $5 milhões e o segmento de $1 - $2 milhões. 

De todos os imóveis de Manhattan à venda no segmento de $5 - 10 milhões, havia apenas 17 unidades de revenda à venda em Tribeca, 8 unidades de revenda à venda em Chelsea, 5 unidades de revenda à venda no Upper East Side, e 4 unidades de revenda à venda no Upper West Side. Isso é um total de 34 unidades de revenda nesses quatro bairros, que cobrem uma grande parte da ilha de Manhattan. 

Com a queda do mercado, de todos os imóveis de Manhattan à venda no segmento de $2 - 5 milhões, havia apenas 22 unidades de revenda à venda em Tribeca, 15 em Chelsea, 21 unidades em Upper East Side, e 32 unidades no Upper West Side (incluindo o Riverside). São apenas 90 unidades disponíveis no segmento de $2 - $5 milhões nestes quatro bairros.  

No mercado de nível básico, de todos os imóveis de Manhattan para venda entre US$1 e US$2 milhões, havia apenas 2 unidades de revenda disponíveis em Tribeca, 11 unidades de revenda em Chelsea, 15 unidades de revenda no Upper East Side Upper West Side. Isso é um total de 47 unidades de revenda disponíveis para venda no segmento de $1 - $2 milhões de dólares nesses quatro grandes bairros. 

Como a Urban Digs observou, é verdade que os vendedores estão mais receptivos às negociações hoje em dia, especialmente em comparação com 2014 - 2015, mas a oferta de bons condomínios de revenda ainda é relativamente baixa. E, novos empreendimentos estão vendendo com um alto prêmio. Quando começamos a nos restringir aos melhores imóveis de Manhattan disponíveis para venda, por edifício particular, exposição, aqueles que não são supervalorizados, o número de boas opções cai significativamente. Portanto, se você é um comprador que tem necessidades de moradia ou procura por investimento, tenha em mente esta pequena história de oferta. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Gráficos, cortesia de UrbanDigs

Atualização do Mercado de Manhattan Q4|2017

O quarto trimestre do mercado imobiliário de 2017 em Manhattan é o melhor descrito como estável, com os últimos três dos quatro trimestres mostrando um aumento na atividade de vendas fechadas. 2017 foi um ano muito melhor do que 2016, embora tenha havido uma queda acentuada no número de contratos assinados no quarto trimestre do ano, que pode ser atribuída principalmente a factores não relacionados com o mercado, tais como a reforma fiscal e o clima político.

No entanto, quando olhamos mais de perto para os tipos de propriedades, vemos uma variação significativa. O segmento das cooperativas de revenda foi o mais ativo com um terceiro trimestre consecutivo de crescimento nas vendas. Os contratos assinados de condomínios de revenda, no entanto, foram prejudicados pela continuação dos preços elevados, e as vendas dos novos empreendimentos fecharam com um decréscimo de 12% devido ao actual ciclo e timing dos promotores imobiliários. Com tudo isso em mente, e a incerteza em torno da nova reforma fiscal, podemos supor que o mercado imobiliário de Manhattan está lentamente se tornando um mercado comprador.

Condos de Revenda

• O preço médio por pé quadrado foi de 1.759 dólares, estável ano após ano.
• O número de vendas neste mercado caiu 3% para 929, o mais baixo desde o quarto trimestre de 2011.
• Os dias no mercado foram de 116 dias, ano após ano.
• O estoque caiu 4% para 2.485 unidades para venda.

A incerteza em relação aos efeitos da reforma fiscal jogou no quarto trimestre no setor de condomínios de revenda, causando um declínio na atividade de vendas e preços fixos. Pelo segundo ano consecutivo, o mercado teve um desempenho inferior e viu o menor número de vendas desde 2011. Os estoques de unidades disponíveis caíram de forma correspondente, com uma queda de 3% em todos os setores. Muitos estão apontando para uma desconexão nos preços, já que o estoque ativo foi sobrecarregado com um prêmio de dois dígitos por pé quadrado quando comparado com as vendas fechadas do quarto trimestre.

Cooperativas de Revenda

• O preço médio de uma Cooperativa era de 1,26 milhões de dólares.
• O preço médio por pé quadrado foi de 1.167 dólares, o que representa um aumento de 1% em relação ao ano passado
• O número de vendas neste mercado aumentou 4%, até 1.733 propriedades.
• Os dias no mercado foram 88 dias, um decréscimo de 5% em relação ao ano passado.
• O inventário aumentou 15% para 2.824 unidades para venda.

As Cooperativas de Revenda encerraram 2017 como o produto imobiliário mais vendido do ano, continuando a superar outras opções ao aumentar as vendas pelo terceiro trimestre consecutivo. Além disso, a alta demanda por revendas cooperativas encontrou uma queda de 5% na média de duração de um imóvel remanescente no mercado. Ao fazer isso, o mercado respondeu aumentando o estoque disponível em 15%.

Novo Desenvolvimento

• O preço médio de um novo condomínio de desenvolvimento foi de 3,92 milhões de dólares.
• O preço médio por pé quadrado foi de 2.253 dólares, que caiu 17% em relação ao ano passado, à medida que o número de fechamentos de super-luxo e ultra-luxo diminuiu.
• O número de vendas neste mercado caiu 12%, de 527 para 463.
• O estoque cresceu 30%, com 1.074 unidades agora listadas para venda.

Como seria de esperar, os novos números do mercado de condomínios de desenvolvimento tendem a aumentar ou diminuir com base no progresso da construção de edifícios em curso. Nenhum edifício novo começou a fechar nos 4^th trimestre e uma série de grandes empreendimentos, como 125 Greenwich e 91 Leonard lançaram as vendas, fazendo com que o estoque subisse 30%.

Luxo

• O preço médio de um apartamento de luxo em NYC foi de 7,24 milhões de dólares no quarto trimestre.
• O preço médio por pé quadrado caiu 12% para $2.625.
• O limiar de luxo era de 3,882 milhões de dólares.

O segmento de luxo é determinado pelos 10% melhores 10% das vendas fechadas com base no preço. O preço de entrada, ou "limiar", caiu cerca de $500.000, terminando em $3,882 milhões. Além disso, o preço médio caiu 10%, e o preço por pé quadrado caiu 12%. Essas quedas podem ser atribuídas a uma mudança nos fechamentos no trimestre de ultra-luxo e super-luxo, tais como 432 Park, Greenwich Lane, e 56 LeonardNo final de 2016, para edifícios de luxo mais modestos em locais remotos, tais como One West End e 252 leste 57^th No entanto, temos visto um mercado mais competitivo com um aumento de estoque, deixando os vendedores com poucas outras opções além de baixar os preços para satisfazer a demanda dos clientes. Isto representa um potencial real para os investidores no segmento de luxo, uma vez que estas unidades de luxo são baixas e estão prontas para se mover.

Em conclusão, o mercado de Manhattan permanece estável e 2017 foi mais saudável do que 2016. Dito isto, o mercado continua a mostrar tendências inclinando-se para o lado do cliente, ou seja, tornando-se um "mercado do comprador". Um aumento no estoque disponível, novos projetos de desenvolvimento e uma redução do limiar de luxo criaram um mercado no qual proprietários e desenvolvedores estão inclinados a descontar preços para acompanhar as vendas decrescentes. Por causa da incerteza com a reforma fiscal, 2018 será um bom ano para o comprador, e não tão bom para o vendedor. Para aqueles que estão à margem, pode ser um bom momento para entrar no mercado, antes que os efeitos positivos da reforma fiscal de Trump entrem em cena.

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Como é que o Presidente Trump vai afectar o Imobiliário dos EUA?

Nunca antes a América teve um promotor imobiliário e corretor de imóveis de Nova Iorque (sim, ele tem uma licença de corretor de NYC) sentado na Casa Branca. Embora muitos de nós possam não concordar com o comportamento de Trump e suas posições políticas, uma coisa é certa: Trump será pró-propriedade e pró-real estate.

Enquanto alguns postulavam que uma presidência Trump seria um evento de cisne negro, em vez de mergulhar, tanto o dólar americano como o mercado de ações subiram hoje!

Se você está se perguntando como as políticas do Presidente Trump afetam o setor imobiliário dos EUA, aqui estão as percepções de como Trump provavelmente irá operar uma vez no cargo.

Ele vai usar bens imobiliários para dar um pontapé de saída à economia?

Trump é um promotor imobiliário e corretor de imóveis. Ele próprio usou imóveis como investimento durante toda a sua vida e disse que está interessado em aumentar a propriedade imobiliária. Dado que o seu negócio familiar é imobiliário, seja através da sua própria empresa, a Organização Trump, ou do seu genro, Kushner Properties, esperamos que Trump continue o seu caso de amor com a propriedade.

O que vai acontecer às taxas de hipoteca?

As taxas estão preparadas para permanecer baixas por algum tempo. "As taxas hipotecárias estão caindo porque os investidores estão vendo rendimentos seguros em títulos garantidos por hipotecas nos EUA, refletindo sua confiança na relativa segurança do mercado imobiliário americano", escreveu o economista chefe da Trulia, Ralph McLaughlin, em um comunicado no dia seguinte às eleições. Além disso, é provável que o Fed retarde o aumento das taxas de dezembro por causa da turbulência econômica global". Ambos os efeitos significam uma vitória a curto prazo para os mutuários, e provavelmente veremos um aumento no refinanciamento das hipotecas se as taxas continuarem a cair".

Ele vai baixar os impostos para os investidores imobiliários?

Os republicanos mantiveram o controlo sobre a Câmara e o Senado. Como resultado, os republicanos têm controle irrestrito sobre o futuro da política fiscal, o que significa que haverá algumas grandes mudanças que afetarão os impostos para os investidores imobiliários. Trump propôs isso:

• Taxas de imposto mais baixas, com imposto sobre ganhos de capital a uma taxa máxima de 20%.
• Eliminar o imposto patrimonial ou de morte
• Reduzir os impostos corporativos de 35% para 15%

E embora ele possa não conseguir tudo o que quer em termos de reforma fiscal, a nossa lei fiscal está pronta para mudar (tanto os republicanos como os democratas pediram isso), e é provável que essa mudança ocorra antes de agosto de 2017, antes do início da temporada eleitoral para 2018.

Poderia tornar-se mais fácil pedir dinheiro emprestado?

A redução da regulamentação, uma das marcas da sua campanha, permitiria aos bancos intensificar os empréstimos, algo que tem sido muito moderado desde 2008. Outra forma de uma presidência Trump tornar mais fácil para os consumidores a posse de casas seria baixar os prémios para FHA loans ou cortar as taxas de garantia para Fannie Mae ou Freddie Mac.

Como os regulamentos serão afetados?

Grande parte da plataforma do Trump tem se centrado em torno da desregulamentação do mercado financeiro, a fim de reanimá-lo mais plenamente, e só isso também poderia dar um impulso ao setor imobiliário. Isso é algo sobre o qual Trump - e o partido republicano como um todo - tem sido muito falado.

Trump propôs reduzir tanto os regulamentos bancários como os regulamentos de construção. O afrouxamento da regulamentação sobre empréstimos poderia impulsionar a propriedade da casa própria, facilitando aos consumidores a obtenção de empréstimos. Quanto aos regulamentos de construção, em uma reunião da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, Trump estimou que 25% dos custos para construir uma casa relacionados com os regulamentos. Ele gostaria de reduzir isso para 2%. Se a construção fosse desregulamentada, isso significaria casas mais acessíveis para os consumidores.

A dedução dos juros da hipoteca vai desaparecer?

Não! No ano passado, um plano fiscal que Trump compartilhou especificamente e explicitamente mencionou que ele preservaria a dedução dos juros hipotecários.

Ele vai continuar o programa de intercâmbio 1031?

Trump, que foi alvo de imensas críticas por usar agressivamente o código fiscal para alegadamente não pagar impostos federais, provavelmente preservaria as controversas 1031 permutas livres de impostos, que permitem aos proprietários vender propriedades sem pagar impostos sobre ganhos de capital se eles ararem os lucros de uma venda para outros investimentos imobiliários. Esta política do programa de troca 1031 é uma das bases do setor imobiliário e Trump irá preservar esta política.

E a imigração?

A política de imigração de Trump passou por muitas mudanças desde que ele anunciou sua candidatura pela primeira vez, e a reforma imigratória não será um projeto de lei fácil de passar pelo Congresso ou pelo Senado, então é difícil determinar se isso influenciará o mercado imobiliário de NYC em grande medida.

Será que Trump será capaz de implementar todas as suas posições de campanha?

Para aqueles de vocês que se sentem emocionados por Trump ser presidente depois de alguma da sua retórica e comportamento ultrajante, lembrem-se que o presidente dos EUA não tem poder irrestrito. Os nossos fundadores não queriam que o poder fosse controlado por apenas um homem ou um grupo com a possibilidade de se dissolver sob o governo de outro ditador ou tirano. Assim, o nosso governo está dividido em três ramos: o executivo, o legislativo e o judicial. É por isso que muitas das posições mais ultrajantes da campanha política de Trump não serão uma realidade - ou serão opostas no ramo legislativo ou derrubadas pelo ramo judicial.

Não há dúvida de que esta eleição foi muito divisiva. Mas, agora que a eleição acabou, o povo americano vai se unir, como nós sempre fizemos. Como Obama disse sobre Trump: "Estamos todos a torcer pelo seu sucesso".