Análise do Mercado Imobiliário de Manhattan

Tabela de Conteúdos

Outubro de 2020

A Melhor Hora para Comprar em NYC

em Mais de 10 Anos

 

Estamos agora a três meses da reabertura do mercado imobiliário de NYC. Embora tenha havido muitos desafios, a cidade está se recuperando. Estamos começando a ver sinais de vida em termos de aumento de contratos assinados e vendas pendentes. Mas, ainda temos um longo caminho a percorrer, o que significa que há uma enorme oportunidade para o dinheiro inteligente.

Com restaurantes, ginásios, escritórios e museus reabertos, NYC tem assumido um ambiente muito mais movimentado. Os nova-iorquinos estão se distanciando socialmente e usando máscaras religiosamente, o que tem suprimido o vírus na cidade.

Dando um passo atrás e olhando para o grande quadro do mercado imobiliário a 30.000 pés, sabemos que é o momento certo para comprar em Manhattan. Se você comprou em 2001 ou 2009, você já sabe que NYC vai se recuperar mais forte do que nunca. Portanto, peço-lhe que reserve um momento e pense onde estará dentro de 18 meses. Com certeza, os compradores sentados à margem irão lamentar não terem feito a compra de NYC mais cedo.

 

NYC Market Pulse

Aqui estão as nossas principais ofertas para o que está a acontecer no mercado neste momento:

  1. Covid criou uma oportunidade temporária para comprar em Manhattan a preços baixos. 
  2. O gráfico de pulso do mercado acima leva em conta as vendas pendentes e o estoque. Ele mostra claramente que NYC esteve em um mercado de compradores e está começando a se recuperar. 
  3. Os vendedores sérios estão listando suas propriedades a preços razoáveis ou estão descontando. Especialmente os promotores, que estão oferecendo descontos e concessões de preços - inaudito há apenas alguns anos... e será inaudito dentro de alguns anos.
  4. Embora o desconto médio tenha sido de 8%, estamos vendo descontos muito mais altos (2x - 3x) nas propriedades mais caras.
  5. A janela de oportunidade é agora...quando é que esta janela vai fechar? Ela provavelmente fechará antes do segundo trimestre de 2021, com os melhores negócios acontecendo no quarto trimestre de 2020, seguido de bons negócios no primeiro trimestre de 2021. Assim que uma vacina for anunciada como sendo eficaz e pronta para distribuição, os vendedores terão mais confiança - por isso sugerimos que ataquem agora! Quando você fechar, estaremos em 2021 e um novo mercado.
  6. 7 trilhões de dólares de estímulo governamental (14 vezes mais que em 2008) significa que os riscos são baixos. Isto não é 2008. Os bancos são saudáveis e o apoio do Fed nunca foi tão grande.
  7. Avaliações de mercado de ações recordes (um subproduto do estímulo do governo) demonstram que o Federal Reserve está fazendo tudo o que pode para estimular a economia. Demonstra também que os investidores têm confiança na economia americana, e que a Covid estará sob controle e, em seguida, a história em ordem curta.
  8. NYC está suprimindo o vírus desde junho, muito mais eficaz em seu governo do que o Governo Federal. Os residentes têm feito a sua parte através do distanciamento social, evitando grandes eventos, e usando máscaras para proteger os seus companheiros nova-iorquinos. Enquanto muita imprensa aglomera toda a NYC em um lote, a maioria das infecções por Covid ocorreram em Queens e Brooklyn, não em Manhattan. Não vimos isto mencionado em lado nenhum nas notícias.
  9. O mercado de vendas não está mais em queda livre criado pelo bloqueio. As vendas pendentes viraram uma esquina, crescendo substancialmente em setembro, já que o mercado passou o verdadeiro fundo.

NYC Condo Pending Sales

Gráficos de cortesia de Urbardigs

 

As nossas melhores escolhas actuais:

 
Abaixo estão algumas das nossas melhores escolhas actuais. Você vai notar que alguns têm descontos significativos. Quanto mais alto o preço, melhor o desconto. O inventário muda todos os dias, por isso, se estiver interessado em saber mais sobre outras selecções, informe-nos do seu orçamento e nós enviamos-lhas em privado.
 
 
Park Imperial Venda de 3 Quartos
 

230 West 56 Street - Unidade 68B
$3.999.000 / $2.154 por ft²
Vendido por $6 milhões em junho de 2014

3 Camas / 3 Banhos / 1.856 pés²
Manutenção: $2.941 / R.E. Impostos $3.686
 
 
Este apartamento de 3 quartos no andar mais alto Park Imperial tem uma vista incrível de helicóptero para a cidade e o Central Park de todas as janelas. O proprietário original pagou 6 milhões de dólares por este apartamento, por isso isto não vai durar muito tempo, Isto é uma redução de 33% no preço desde a última vez que esta unidade foi comercializada em 2014. Não pode bater este preço para o 68º andar! Saiba mais.
 

3 quartos para venda a 40 East End Avenue
40 East End Avenue - Unidade 12B
$4,735,990 / $2,417 por ft²
Reduzido $495,000 - 60 dias atrás

3 Camas / 3,5 Banheiras / 1.959 pés²
Manutenção: $2.088 / R.E. Impostos $2.978
 
 
 
Este lindo novo condomínio de desenvolvimento nas East End Avenue redondezas Upper East Side foi reduzido apenas 12%. Este 3 quartos é uma caminhada de 2 minutos até Chapin e Brearly, duas das 10 melhores escolas privadas dos EUA. Saiba mais.
 
 
64 East 1 Street Condo
 
64 East 1st Street - Unidade 4
$2.995.000 / $1.657 pés²
Reduzido $280.000 - 53 dias atrás
Vendido por $3,4 milhões em 2017

2 Camas / 2,5 Banhos / 1.807 pés²

Manutenção: $1,955 / R.E. Impostos $2,972

 

Este prédio de 2 quartos com preço reduzido no East Village originalmente vendido como nova construção por $400K a mais do que o preço de tabela a $3,4 milhões em 2017. Este é um edifício boutique de 2015 com janelas de batente incríveis. Saiba mais.

 

Apartamento Baccarat Condo 22A

 

20 West 53 Street - Unidade 22A
$4.750.000 / $2.748 por ft²
Reduzido $600.000 / Vendido por $5,7 milhões em 2017

2 Camas / 2,5 Banhos / 1.728 ft²
Manutenção: $3.792 / R.E. Impostos $2.414


Viva no Baccarat Hotel and Residences, um dos melhores hotéis da cidade de Nova Iorque. O proprietário original pagou US$ 5,7 milhões por este apartamento, por isso eles estão muito motivados com um desconto de US$ 1 milhão. Saiba mais.

 

Estúdio para venda em West Chelsea NY

 

540 West 28 West Street - Unidade 3A
$885,000 / $1,560 por ft²

Estúdio / 1 Banho / 567 pés²
Manutenção: $606 / R.E. Impostos $629

 

Este estúdio em +Art em West Chelsea tem um preço muito bom a 885 mil dólares. Finalmente, os vendedores estão listando apartamentos com preços de venda, não os preços aspirados de alguns anos atrás. Próximo Hudson Yards e a Linha Alta! Saiba mais.

 

Para finalizar, se você gostaria de ter uma chamada de zoom para discutir o mercado em mais detalhes, basta escolher uma faixa de tempo comigo abaixo:

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Julho de 2020

Um Verão diferente em NYC 

 

Por volta desta época do ano, eu normalmente dou uma atualização dos Relatórios do Mercado de Manhattan do Q2. No entanto, o 2T 2020 é um animal completamente diferente, uma vez que o mercado imobiliário de Manhattan foi encerrado durante 12 das 13 semanas que compõem o 2º trimestre. 

Para aqueles que não estão cientes do que aconteceu em NYC, em 23 de março de 2020, NYC entrou em modo de bloqueio e reapareceu 90 dias depois, em 22 de junho de 2020. Não foram permitidas exibições físicas durante este período. O inventário caiu significativamente durante a crise, já que os vendedores retiraram propriedades no mercado ou adiaram a listagem. Agora, no entanto, os imóveis estão de volta ao mercado, com um aumento de 8% nos inventários em relação ao mesmo período do ano passado.  

O mercado no último mês está voltando lentamente, mas ainda não necessariamente aos níveis normais. Desde a reabertura há 5 semanas, temos visto:

  • 84% dos contratos assinados foram de menos de US$ 3 milhões.
  • Uma urgência surpreendente em alguns desses compradores, pois eles sabem que NYC voltará em breve a ter alguma aparência de normalidade. 
  • Não acontece muito no segmento alto do mercado, pois muitas pessoas ainda estão em suas casas de verão e restrições de viagem ainda estão em vigor.
  • As taxas de juros hipotecárias atingiram mínimos históricos (abaixo de 3%), já que o Fed reduziu a taxa de fundos a zero.
  • Os indicadores globais sugerem preços 8-10% abaixo dos níveis pré-covidenciais, mas não em todos os pontos de preço. 
    • Para novos desenvolvimentos, custos de fechamento combinados e reduções de preços em torno de 8-12%, dependendo do projeto. 
    • Os maiores descontos têm sido concedidos no mercado high-end, onde alguns construtores têm revalorizado os seus preços e estão a captar a maior parte dos custos de fecho do comprador, oferecendo incentivos muito atractivos para transaccionar agora.  
    • Revendas a partir de 5 milhões de dólares não recebem nenhum pedido para mostrar semana após semana. Portanto, vendedores sérios de uma propriedade maior devem estar preparados para descontar pelo menos 10%, e provavelmente mais, do preço pré-COVID. 
    • Os descontos diminuem à medida que os preços descem, com poucos descontos, se os houver, abaixo da marca de 1 milhão de dólares.

Aluguéis:

  • Embora o estoque de aluguéis seja alto, o mercado também está vendo um fluxo constante de aluguéis assinados, especialmente a $10.000 por mês ou menos. Embora com descontos! 

O que se segue?

Ainda estamos nos estágios iniciais de uma nova realidade, porém, em termos de COVID, Nova Iorque é agora uma aposta mais segura do que 80% do país!  

Se Nova Iorque conseguir manter seus protocolos de segurança e manter baixas as infecções virais, e continuar havendo notícias muito positivas sobre testes de vacinação e drogas terapêuticas (como o Remdesivir), a história sugere que os imóveis de NYC se recuperarão rapidamente.  

Neste momento, já ultrapassámos o pico da incerteza, que para NYC era o período de Abril / Maio, por isso talvez o melhor dos melhores negócios já tenha ficado para trás. Mas, acreditamos que os compradores terão os próximos 4 -5 meses para conseguir grandes negócios também. Uma vez que há uma vacina que é conhecida por funcionar, e as probabilidades são de vermos uma no Outono, Nova Iorque estará de volta melhor do que nunca. 

Perguntas? Marque uma hora para conversar comigo

Aproveite o seu verão! 

Anthony

 

pablo-16

maio de 2020

O efeito do Coronavirus nos preços dos imóveis de Manhattan

 

Em meio a esta crise global sem precedentes, recebemos várias perguntas sobre o impacto da COVID-19 nos preços do mercado imobiliário de Manhattan. Espero que todos se mantenham seguros e saudáveis durante este período tumultuoso. Enquanto o júri está fora sobre o que acontece a seguir, aqui estão as últimas informações sobre o mercado imobiliário de NYC.

No final de março, Nova York foi colocada em "coma induzido medicamente" para que pudesse se antecipar à crise da saúde pública. Como resultado, o mercado imobiliário nova-iorquino foi totalmente congelado no tempo com uma actividade mínima de novos contratos ao longo dos últimos dois meses. Exibições físicas de condomínios, apartamentos e casas em Manhattan foram proibidas pelo estado de Nova Iorque. E a cidade de Nova Iorque tem estado praticamente encerrada desde meados de Março. No entanto, os negócios que estiveram nas obras antes do golpe pandémico puderam fechar virtualmente e os bancos continuaram a financiar as hipotecas

Estamos em meados de Maio e Nova Iorque já passou um mês do pico da crise e acordou do seu coma auto-induzido. Graças à liderança do governador de Nova Iorque, Andrew Cuomo, Nova Iorque conseguiu aplanar a curva e está a gerir a sua saída desta crise. Embora ainda não estejamos 100% fora de perigo, uma reabertura encenada está sendo planejada para as próximas semanas e meses. Muitos condomínios de Manhattan irão levantar a moratória sobre mudanças e mudanças a partir de 15 de maio e esperamos que a moratória sobre exibições seja levantada em algum momento em junho. 

Olhando no espelho retrovisor para Janeiro e Fevereiro de 2020, a actividade contratual aumentou 15% em relação aos mesmos períodos do ano passado, prometendo que a Primavera de 2020 será uma época de vendas muito sólida. Infelizmente, este já não é o caso! Atualmente, o inventário de condomínios e cooperativas para venda contratou dramaticamente, com apenas 5.000 unidades listadas para venda, 50% abaixo dos níveis habituais de inventário da temporada de vendas da primavera. Mesmo os dias no cálculo do mercado, que conta o número de dias em que um imóvel foi listado para venda, foram congelados pelos portais de listagem, uma vez que esse cálculo se tornou sem sentido uma vez que a moratória sobre exibições de imóveis foi implementada. Então, qual tem sido o efeito nos preços dos imóveis de Manhattan?

Embora seja prematuro tirar conclusões do impacto do vírus nos preços imobiliários de Manhattan, o ex-presidente do Banco da Reserva Federal, Ben Bernanke, observou que esta parada econômica é mais como um desastre natural do que uma depressão econômica. Isto não é o resultado de uma quebra no sistema financeiro como em 2008 ou da Grande Depressão. Os bancos são fortes e bem capitalizados. Felizmente, o Fed avançou rapidamente com o estímulo monetário e a administração avançou rapidamente com o estímulo fiscal. 

O lado bom de tudo isso é que os preços imobiliários de NYC se beneficiarão significativamente de taxas de juros baixas e de uma flexibilização quantitativa recorde. A inflação dos preços dos ativos é o propósito pretendido da flexibilização quantitativa, embora possa levar algum tempo para a oportunidade de se apresentar. Independentemente do nível de inflação dos preços imobiliários de Manhattan a partir deste estímulo recorde de QE, em última análise, NYC ainda é uma das principais cidades do mundo e as pessoas ainda precisam de habitação para comprar ou alugar. 

Em última análise, este é um problema de saúde que pode ser resolvido, especialmente agora que todos estão focados no problema do Covid 19. 

Se você gostaria de ter uma chamada de zoom para discutir o mercado com mais detalhes, basta escolher uma faixa de tempo comigo abaixo:

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fevereiro de 2020

6 Coisas que você deve saber sobre o Mercado Imobiliário de NYC em fevereiro

 

1. Aumento significativo na atividade de vendas em relação ao ano passado

  • Vendas pendentes aumentaram 17% - Mercado global
  • Vendas pendentes aumentaram 25% - $600K - $1 Milhão  
  • Vendas pendentes aumentaram 21% - 1 milhão de dólares para 2 milhões de dólares 

Isto demonstra que a actividade de vendas aumentou significativamente em relação ao ano passado, que foi a base do mercado em termos de actividade. Os imóveis com preços inferiores a 2 milhões de dólares estão vendo o maior ressalto. Estamos finalmente a ver que a procura está a ultrapassar a oferta, algo que não víamos há algum tempo em NYC. Os contratos assinados em Manhattan aumentaram dois dígitos em Novembro de 2019, Dezembro de 2019, Janeiro de 2020, e Fevereiro de 2020. Um indicador importante, um aumento prolongado na atividade de contratos assinados geralmente precede a ação de preços. Um mês excepcionalmente lento, janeiro viu um número impressionante de assinaturas de contratos, o que não é comum para o mês mais frio do ano. 

Anedotamente, temos notado ao ligar para outros corretores para marcar compromissos, pelo menos 25% do tempo em que estas unidades já aceitaram ofertas. Nada como há 12 meses atrás. As unidades que estão entrando em contrato ou estão no mercado há algum tempo e passaram por vários cortes de preços, ou novas unidades que foram corretamente cotadas desde o início. Também, no último caso, estamos a ver casas abertas e algumas guerras de licitação (um resquício de uma época diferente).

2. Atividade do Mercado de Luxo se Fortalece com Descontos

Os descontos em Nova Iorque estão a fechar negócios e em Janeiro vimos um desconto mediano de 6,4% (uma taxa elevada para Nova Iorque) que mostra que os vendedores têm capitulado e os negócios não estão a ser feitos. Embora o maior aumento na atividade de vendas tenha sido para unidades abaixo de 3 milhões de dólares, temos visto algumas melhorias também na parte alta. 

Por exemplo, o relatório Olshan observou: "Vinte contratos foram assinados na semana passada a $4 milhões e mais, a terceira semana consecutiva de 20 ou mais vendas. A queda média de preço em relação ao preço pedido original foi de 18%, um total que foi distorcido pelas duas primeiras vendas".

"A média de dias no mercado foi de 803, um total que foi elevado porque metade das propriedades foram vendidas por promotores e estavam no mercado há anos. Esse foi o total mais alto que este relatório já registrou desde que começamos a rastrear essa situação em 2012".

Compradores do Central Park: Se tem estado a ver o Mercado Bilionário da Fila e do Central Park, as oportunidades estão lá fora. Agora pode ser o momento de saltar antes que o mercado se inverta. Por exemplo, para alguém disposto a morar no Trump International Hotel and Tower em Columbus Circle, pode-se ter uma ótima vista direta do Central Park com 3 quartos por $3.300 por pé quadrado (abaixo). DJT não vai ser presidente para sempre e este edifício vai recuperar a qualquer momento. Além disso, temos visto fortes descontos em One57 e Time Warner Building também, embora o preço do piso para a vista directa do Central Park nestes e noutros edifícios ultra luxuosos esteja a rondar os 4.500 dólares por pé quadrado. 

Preços de imóveis em Manhattan para 1 Central Park West

Note que nós continuamos a ouvir dos compradores deste segmento que eles ouvem que mais inventários estão a chegar ao mercado. Embora isso possa ser o caso de outros bairros, não há novos edifícios a chegar à Fila do Bilionário. Além disso, o nível de inventário abaixo de $20 milhões com uma vista desobstruída do Central Park é limitado, pois a maioria desses edifícios tem um preço médio de venda de $30+ milhões. 

3. Novos Empreendimentos Vs Revendas

Novos Empreendimentos com preços de 2-3 anos atrás estão atrasados no mercado e a razão para isso é que há uma desconexão entre os desenvolvedores e seus bancos e investidores. 

O que estamos a dizer aos nossos compradores: há toneladas de oportunidades no mercado de revenda com propriedades com preços entre $1.100 por metro quadrado a $1.800 por metro quadrado. 

É claro que existem oportunidades no novo segmento de desenvolvimento e que alguns edifícios têm beneficiado de descontos de 15%. Muitos daqueles edifícios onde você está vendo descontos de dois dígitos, no entanto, foram lançados há anos. Em contraste, temos visto edifícios lançados em 2019 com preços que refletem o mercado atual, oferecendo poucos descontos a partir de preços baixos, mas ainda assim cobrindo muitos dos custos de fechamento dos compradores.

O mercado é muito sensível ao preço e motivado pelo dólar. É bem sabido que existe um inventário sombra. São unidades que foram retiradas do mercado de vendedores irrealistas, ou novos projetos de desenvolvimento em bairros marginais. Os compradores são muito espertos hoje em dia e sabem como detectar um bom valor. Se você o comprou nos últimos 5 anos e está tentando vendê-lo agora, você provavelmente está debaixo d'água ou no break even. Portanto, prepare-se para um passeio acidentado. Os truques e as artimanhas - são muitos - não vão fazer vender uma propriedade a um preço exagerado.

Novos Empreendimentos Imóveis para Venda

Apartamentos mais recentes à venda em Manhattan

4. As rendas estão em alta 

Depois de alguma suavidade nos últimos dois anos, as tarifas de aluguer aumentam significativamente de ano para ano. Do Real Deal - Enquanto os caçadores de apartamentos tentam descobrir o que na terra está acontecendo com as taxas de corretagem, eles agora têm outras notícias para dar-lhes uma pausa: As rendas foram 5% a 6% mais altas no mês passado do que um ano antes nos três bairros cobertos pelo relatório do mercado Douglas Elliman.

5. Taxas Hipotecárias

As taxas de juros hipotecárias caíram desde a mesma altura do ano passado e estão a descansar perto de mínimos históricos. A taxa hipotecária fixa de 30 anos atingiu 3,65%, enquanto o mercado acionário estava próximo de um recorde de mais de 26.900. Em comparação, nos últimos 30 anos, a mesma taxa de hipoteca foi em média de cerca de 6,25%. Nos últimos 10 anos, as únicas 2 vezes que a taxa foi mais baixa foi em Setembro de 2016, com um mínimo de 3,42%, e em Novembro de 2012, com um mínimo de 3,32%.

É improvável que as taxas possam ser muito mais baixas, pois já estamos perto dos mínimos históricos. Recomendamos, portanto, que nossos clientes refinanciem agora ou financiem suas novas compras de imóveis para tirar proveito deste fenômeno de taxas hipotecárias artificialmente baixas, antes que seja tarde demais. 

5. Coronavírus e Compradores Estrangeiros 

Embora seja demasiado cedo para determinar o impacto que o susto de saúde pode ter no mercado imobiliário, é de notar que o mercado imobiliário de Nova Iorque tem sido ancorado por compradores nacionais e que os estrangeiros têm estado praticamente ausentes. Os compradores chineses do continente têm estado ausentes no mercado de Nova Iorque desde 2016, os europeus têm estado ausentes porque a sua moeda tem estado baixa há um número alargado de anos. Latinos e brasileiros têm estado em grande parte ausentes, já que suas moedas têm se desvalorizado.

Portanto, não esperamos que isso afete negativamente o mercado de NY no curto prazo. Se o dólar cair e o susto de saúde diminuir, o mercado poderá descolar. Finalmente, certos países asiáticos podem ver oportunidades de investimento limitadas enquanto as autoridades tentam conter o spread levando a mais investimento em Nova Iorque, um local livre de riscos. 

Janeiro de 2020

Uma atualização em vídeo de Urbandigs

Muitos clientes têm perguntado o que se passa no mercado de Nova Iorque, por isso queria enviar-lhe uma actualização rápida através de um vídeo do Noah em Urbandigs.com. Ele fez um ótimo trabalho de destilação do que está acontecendo no mercado imobiliário de Manhattan.

 
Os principais takeaways do vídeo são:

 

  • Redefinição da política para o Mercado de Manhattan em 2019
    • A lei tributária federal TJCA mudou a partir de 2018 que limitou SALT as deduções a $10.000, tornando-as mais caras para os proprietários de casas primárias (não investidores).
    • O imposto sobre mansões aumentou a partir de 1 de julho de 2019 para uma escala móvel que afetou o cronograma de compras ao longo de 2019.
  • O mercado tem se estabilizado: as vendas foram moderadas, os contratos assinados melhoraram e o crescimento da oferta desacelerou.
  • Vendas pendentes aumentam 7%
  • O fundo do mercado aconteceu no quarto trimestre de 2018
  • "O sucesso já aconteceu".por isso talvez seja uma boa altura para comprar agora.
 
 
Você está no mercado para comprar em NYC em 2020? Se sim, diga-me qual o tamanho do imóvel que está a considerar e enviar-lhe-ei uma pequena selecção das melhores compras que estamos a ver para venda neste momento. O 4º trimestre viu alguns preços aos níveis de 2014 / 2015. Não esperamos que o mercado se deteriore ainda mais, especialmente agora que as alterações fiscais foram introduzidas no novo mercado.
 

Já há algum tempo, temos vindo a dizer aos nossos clientes que o fundo do mercado, em termos de actividade, foi por volta de Nov & Dez de 2018. Os números de Novembro e Dezembro de 2019 confirmaram a nossa opinião, uma vez que os contratos assinados aumentaram nos dois dígitos em relação ao mesmo mês do ano passado. Devido ao clima em NYC, temos algumas épocas de venda distintas, por isso precisamos sempre de olhar para o mês ou trimestre do ano anterior para ver como estamos a ir. [No final do vídeo Urban Digs, ele confirma o que temos dito aos nossos clientes, comparando as Vendas Pendentes].

Os números para 2019 foram confusos porque um aumento nos impostos das mansões foi anunciado em abril para compras após 30 de junho de 2019. Isso trouxe um número significativo de vendas em alta do dólar para o segundo trimestre, que naturalmente teria fechado no terceiro trimestre. Isto fez o 3T 2019 parecer terrível, em comparação, mas ao comparar um 3T e 4T combinados em 2019 com o mesmo período em 2018, o volume de vendas foi reduzido em apenas 4%.

A má fama de um trimestre desastroso de 2019, no entanto, resultou em vendedores (incluindo desenvolvedores) oferecendo descontos mais altos. Isto, por sua vez, resultou em um aumento nas transações, tanto no mercado de revenda como no novo mercado de desenvolvimento.

Acreditamos firmemente que a correção do mercado em Manhattan é puramente uma política de redefinição de preços causada pelo SALT limite de $10K. Robert Schiller estimou que as propriedades em NYC perderam 11% em valor devido a esta nova lei fiscal. A imprensa também discute uma questão de oferta, mas não vemos necessariamente excesso de oferta nos bairros mais nobres. É claro que há excesso de oferta nos bairros "C" como Financial District e Lower East Side, mas UWS, UES, Greenwich VillageNão há nadaTribeca. Dito isto, desenvolvedores e vendedores estão oferecendo alguns bons descontos para movimentar o produto sabendo que as pessoas tendem a fazer as manchetes e não se concentrar nos detalhes.

A atividade contratual é um indicador importante da determinação de preços. Se continuarmos a assistir a aumentos de dois dígitos nos contratos assinados, esperamos que os preços aumentem e que estes descontos diminuam.

Solicite uma seleção de imóveis em NYC

Dezembro de 2019

Sinais brilhantes para os Condos de NYC em Novembro

Em média, os compradores receberam um desconto de 5,7% do Último Preço de Venda até o Preço de Venda Final em Novembro de 2019. Esse desconto foi o maior em mais de 8 anos! É uma grande diferença para NYC e uma grande oportunidade para os compradores.

Os compradores inteligentes tomaram conhecimento dos descontos disponíveis no mercado e, como resultado, a actividade contratual dos condomínios aumentou 15% em relação a Novembro de 2018. Um sinal brilhante após um ano tumultuoso para os imóveis de NYC (ou seja, SALT bonificações, mudanças no imposto de mansões e WeWork).

 

Oportunidades a 35 Hudson Yards - até 30% Desconto em um punhado de Unidades

O Grupo Relacionado precisa de mais 5-7 unidades para que o Plano de Oferta de 35 Hudson Yardsseja eficaz (eles precisam de 15% vendidos antes que as pessoas possam se mudar), por isso eles estão oferecendo alguns descontos acentuados em algumas unidades por um curto período de tempo.

Com o desconto aplicado, o preço por pé quadrado para estas unidades, que começam no 57º andar, está entre $2.250 e $2.400 por pé quadrado! Bastante barato para o que eles estão entregando. 35 Hudson Yards tem acabamentos em estilo Four Season que são alguns dos melhores que já vimos em Manhattan.

Estrangeiros amigáveis com serviços de hotel (a la carte) do Hotel Flagship Equinox na base do edifício, os residentes do 35 Hudson Yards vão experimentar verdadeiros cinco-star vivos.  

35 Hudson Yards apartamentos

Se não estás interessado, conheces alguém que possa estar? Você não vê isso todos os dias em NYC, e especialmente com o Grupo Relacionado.

Diga-nos se você gostaria de saber mais sobre este incentivo de preço em Hudson Yards. Teremos todo o prazer em partilhar as imagens e visitas de vídeo de cada uma destas unidades.

 

The Park Loggia na 15 West 61 rua

Como previsto por nós, 15 West 61 Street continua a ser o novo empreendimento mais vendido em Manhattan. Em apenas 6 meses o Park Loggia vendeu mais de 65 unidades no dia 1 de Dezembro.

E porquê? Localização, Localização, Localização!

The Park Loggia Columbus Circle

  • Na esquina da Broadway com a West 61st Street, apenas um quarteirão ao norteColumbus Circle, esta torre de 32 andares trará 172 apartamentos para a Upper West Side.
  • Este é o primeiro condomínio de desenvolvimento novo a preço razoável construído na área de Columbus Circle em mais de 15 anos.
  • Preço para o mercado de hoje, não o auge do mercado há 3 anos. 
  • Há uma constante falta de opções de desenvolvimento existentes e novas nesta gema particular de um bairro na UWS

 

Lantern House lançou as vendas em West Chelsea

Após 3 semanas no mercado, The Lantern House está a assinar muitos contratos. Sem dúvida o preço e a localização intrigaram os compradores. Meatpacking District e o West Village estão apenas 4 quarteirões a sul. Hudson Yards São 10 quarteirões a norte, um tiro certeiro pela 10ª Avenida ou ao longo da Linha Alta. A área à volta da Linha Alta está agora totalmente construída, por isso não veremos mais edifícios aqui. É o que é... e West Chelsea é agora um dos bairros mais caros de Manhattan.

É por isso que é refrescante ver tão bons preços de entrada na Lantern House. É o único empreendimento novo na Linha Alta que tem 1 dormitório com menos de $2 milhões (com pouquíssimos $1,45 milhões e 2 dormitórios com menos de $3 milhões (com pouquíssimos $2,4 milhões). Claro que, se você quiser vistas do rio, os preços dos imóveis de Manhattan são mais altos, mas ainda não em níveis loucos como o seu vizinho XI.

Casa do Lanterna West Chelsea

Necessita vender 15% ou 28 unidades antes de poder declarar efetivo o Plano de Oferta e iniciar os fechamentos. Os encerramentos estão previstos para Setembro de 2020. Os promotores são sempre os mais motivados quando vendem os primeiros 15% das unidades, para que possam mudar para encerramentos mais rápidos. É o melhor momento para conseguir o melhor negócio. Depois que o plano de oferta for eficaz, os promotores aumentarão os preços. 
 
 
 

Setor Tecnológico da Cidade de Nova York está em chamas

Nas últimas semanas, NYC solidificou sua posição como o segundo centro tecnológico mais importante do mundo com aluguéis massivos assinados dentro e ao redor do Hudson Yards bairro. As empresas de tecnologia estão lutando por imóveis de primeira linha em Manhattan para atrair a grande e bem educada reserva de talentos da cidade. A sinergia com indústrias relacionadas faz de NYC a escolha certa para esses gigantes da tecnologia. 

Leia mais

Outubro de 2019

Não acredite em tudo o que você lê

Preços de Manhattan Condo Desaceleração do Mercado

Estas manchetes sensacionais vendem muitos jornais e cliques, mas não servem aos seus leitores para lhes dizer o que realmente está acontecendo com os preços imobiliários de Manhattan

Sim, a atividade de vendas e os preços do 3º trimestre foram muito baixos, mas isso foi realmente porque os compradores apressaram-se a antecipar as vendas para o 2º trimestre para evitar um aumento no imposto sobre mansões. Simples e simples. 

Do que se trata este imposto? Em 1 de julho de 2019, o imposto sobre mansões, um imposto pago pelo comprador no fechamento de NY, subiu de um fixo de 1% para propriedades de $1 milhão e mais para uma porcentagem de escala móvel que varia de 1,25% a 3,9% para as propriedades mais caras.  

Embora não esteja em alta, o mercado imobiliário de Manhattan não é tão ruim quanto descrito nestas manchetes. 

  • Um indicador principal, Contratos assinados, decresceram apenas 2% no trimestre em comparação com o ano passado. Longe de um banho de sangue! 
  • Os bairros mais privilegiados não têm um desenvolvimento novo em excesso, embora tenha havido sobreconstrução em alguns segmentos - os segmentos super e ultra-luxo. Como já observámos anteriormente, tem havido sobreconstrução em bairros marginais, como o Financial District, Lower East Sidee o Extremo Upper West Sidepor exemplo. Leia mais sobre isto.

Além de Record Low Mortgage Rates e Trump's détente com a China (a partir de hoje), como nota o NY Post, há "razões para aplaudir" se você é um comprador.

Sabendo que essas manchetes vão ficar na mente dos compradores por um trimestre ou mais, alguns desenvolvedores de projetos recém-lançados têm os preços caíram significativamente apenas na semana passada. Nomeadamente, dois dos nossos novos desenvolvimentos favoritos da UES (Hayworth e Beckford) queda de preços 8-11% nos últimos dias. Veja mais informações sobre eles abaixo:

É evidente que o mercado imobiliário de Manhattan passou por um reajuste. Isto foi provocado pela lei fiscal de 2018 que tornou mais cara a posse de uma casa primária em Nova Iorque. Agora que o mercado foi reajustado, sentimos que há oportunidades para investidores de longo prazo.

As taxas de juros são artificialmente baixas e parece que estão sendo dados passos positivos em direção à guerra comercial de Trump, como havíamos previsto. É impossível cronometrar o fundo de um mercado, mas pensamos que já passámos o pior.

 

Novos Cortes de Preços de Empreendimentos

A Beckford House and Tower, acabou de receber um ajuste de preço significativo 2+ semanas após o seu lançamento suave. Graças à mídia, tenho certeza! 

Como notámos no nosso boletim informativo de 21 de Setembro, consideramos este projecto um dos melhores novos desenvolvimentos em Nova Iorque. Agora, com um desconto de 8-11% dos seus preços iniciais de lançamento, é até umnegócio fechado agora. A qualidade do edifício e seus acabamentos são comparáveis aos da 135 East 79 Street & 20 East End Avenue. E, esperamos preços de aluguer semelhantes para a Beckford, mais de 100 dólares por pé quadrado por ano quando entregue (na Primavera de 2020 para a Beckford House e na Primavera de 2021 para a Beckford Tower). 

Beckford House UES

Solicitar Preços & Plantas para a Casa e Torre Beckford

 

The Hayworthoutro projecto da UES que foi lançado durante o Verão, acabou de reduzir os seus preços hoje. Por exemplo, o apartamento 8A acabou de ter um corte de preços de 11%. Com esta redução, o 8A tem um preço de $2.101 por metro quadrado, um preço excepcional para este tipo de produto. The Hayworth é um edifício boutique com apenas 61 unidades está situado na esquina da Lexington com a rua 86 e em frenteThe Lucida. Será um dos melhores condomínios da UES quando concluído na Primavera de 2020. 

The Hayworth

Solicitar Preços e Plantas para The Hayworth

 

Mercado de Revenda

Muitos vendedores finalmente chegaram a um acordo com o mercado, resultando em cortes significativos de preços. Em alguns casos, estamos vendo um retorno aos preços de 2014/2015 para as unidades de revenda. Não em todos os casos, mas certamente para alguns. As propriedades que não são cotadas no mercado atual, no entanto, vão definhar no mercado. Aqueles que são bem cotados têm sido vendidos.

Com o fortalecimento do mercado de arrendamento e o declínio dos preços dos imóveis, os rendimentos são bastante bons, considerando que os rendimentos a nível mundial estão a comprimir devido a taxas negativas.

Novos Empreendimentos Imóveis para Venda

Apartamentos mais recentes à venda em Manhattan

Maio de 2019

Atualização do mercado de condomínios de Manhattan

Quem tenta cronometrar o fundo absoluto de qualquer mercado (imobiliário ou bolsista) vai achar isso quase impossível, mas às vezes há sinais claros...

Um aumento significativo na atividade de vendas em abril sugere que o fundo do poço pode ter passado!

O que está realmente a acontecer

Abril assinou contratos em Manhattan subiu dois dígitos em relação a Março passado (+15,6%) e à mesma altura do ano passado (+11,6%), de acordo com a Urban Digs. Os contratos assinados são um indicador líder em qualquer mercado imobiliário. Um aumento significativo no número de contratos assinados geralmente precede um movimento positivo de preços. Vamos estar atentos a este número à medida que avançarmos em 2019, mas estes brotos verdes são um sinal muito bom de que o mercado está a estabilizar e mesmo a começar a inverter-se. Notícias muito bem-vindas, depois de um primeiro trimestre decepcionante.

A nova lei fiscal que foi aprovada em dezembro de 2017 realmente sugou a vida do mercado de Manhattan durante o último ano. Mas, agora que as pessoas têm uma melhor compreensão dos seus efeitos depois de apresentarem os seus impostos de 2018 (a 15 de Abril), alguma dessa incerteza dissipou-se. Se você se lembra, a lei limitou a 10 mil dólares a quantia de renda estadual e impostos locais (ou seja, impostos sobre a propriedade) (SALT) que um proprietário de casa primária poderia deduzir da sua declaração de impostos federais, uma minúscula quantia para um proprietário de casa primária de Nova Iorque. Isto foi uma surpresa total para a maioria dos nova-iorquinos e apanhou muitos desprevenidos. Mas, embora o SALT limite tenha sugado a vida do mercado devido à incerteza, teve menos impacto no segmento alto do mercado por causa de compensações sob a forma de taxas de impostos mais baixas, um limite AMT mais alto e outras brechas.

Com a mudança de impostos atrás de nós e um aumento na atividade de vendas, achamos que 2019 é o momento certo para comprar um condomínio em Manhattan. Considere o seguinte sobre este relatório de Douglas Elliman:

 

  • As vendas lentas em 2018 levaram os vendedores a ajustar as suas expectativas a um nível mais baixo. Números fornecidos por Jonathan Miller Samuel.
  • Os compradores agora têm mais opções para escolher, uma vez que o inventário se desenvolveu a partir de um volume de vendas mais lento. Isto também coloca uma pressão descendente sobre os preços.
  • As taxas de juros hipotecárias diminuíram 40 pontos base (quase ½ ponto) desde Maio passado, tornando o ambiente de financiamento muito apelativo.
  • PIB de 3,2% no primeiro trimestre de 2019 e crescimento do emprego (taxas de desemprego mais baixas desde 1969), tudo isso enquanto os dados de inflação são silenciados, mantendo as taxas de juros em níveis razoáveis para ajudar a alimentar a recuperação.

Com preços mais baixos, expectativas ajustadas dos vendedores, taxas reduzidas recentemente, certeza sobre o impacto da mudança fiscal e o último sinal de uma economia em expansão em Nova York e nos EUA, comprar agora é muito atraente. Esperamos olhar para o primeiro trimestre de 2019 como o fundo absoluto deste ciclo de mercado.

 

Blog em destaque:

"9 Dicas para Comprar Imóveis de Luxo em Nova Iorque"

Fevereiro de 2019

É um mercado de compradores na cidade de Nova Iorque

Hoje, sentimos que o atual mercado imobiliário de Manhattan é uma oportunidade de investimento única em uma década ou possivelmente uma oportunidade de investimento única em uma geração. No quarto trimestre de 2018, Manhattan evoluiu para um mercado de compradores pronunciados, à medida que os estoques subiram, as vendas diminuíram e a mediana dos preços pedidos diminuiu. Há uma nova oferta significativa a entrar online este ano, numa altura em que ainda há novas unidades de desenvolvimento não vendidas nos últimos 2 anos. O mercado tem sido fraco e os vendedores são altamente negociáveis. Ao mesmo tempo, a economia da cidade de Nova York é robusta. Acreditamos que a combinação destes factores faz com que seja um grande momento para fazer um investimento a longo prazo - estabelecendo 2019 como a altura perfeita para comprar.

Esta é uma ocasião muito rara. Nos últimos 20+ anos, Manhattan esteve num mercado de compradores apenas mais duas vezes: em 2001, logo após o 11 de Setembro, que durou apenas seis meses, e em 2008-2009, após o colapso do Lehman Brothers, desencadeando uma crise de crédito que durou um ano. O actual mercado de compradores começou no final de 2015, mas apenas no segmento de ultra-luxo, uma pequena fatia do mercado. Desde então, no entanto, o mercado de compradores alargou-se. Primeiro para o segmento de luxo em 2016 e 2017 e agora para todos os segmentos de estoque, especialmente em 2018 após a promulgação da nova lei tributária federal desfavorável (discutida longamente em nossas atualizações anteriores), o que empurrou muitos compradores para o lado.

Como pode ver no gráfico abaixo da Compound, se comprar um imóvel em Manhattan no momento certo (isto é, durante um mercado de compradores), as recompensas podem ser abundantes:

 

Notícias do mercado de condomínios de Manhattan

Quanto aos detalhes sobre o desempenho do 4º trimestre de 2018:

  • No quarto trimestre de 2018, os contratos assinados caíram 3% em relação ao mesmo trimestre do ano passado, o nível mais baixo desde 2012. A queda de 3%, contudo, é atribuída a uma enorme queda de 19% nos contratos assinados para condomínios, compensada por um grande aumento nos contratos assinados para cooperativas.
  • Os preços de contrato foram reduzidos em todos os tipos de inventário. A atividade contratual é mais representativa da saúde do mercado atual do que os dados de vendas fechadas, que muitas vezes incluem contratos antigos celebrados em um momento não necessariamente representativo das condições de mercado atuais.
  • Em termos de vendas fechadas, o preço médio de venda do condomínio caiu 8,1% para $1,48 milhões, o mais baixo em vários anos.
  • O número de condomínios vendidos no quarto trimestre caiu 22,7% em relação ao terceiro trimestre e 13,0% em relação ao ano anterior, o que significa que o volume de vendas é mais lento do que há muito tempo.
  • O preço médio de venda por pé quadrado subiu, mas o aumento foi distorcido por grandes fechamentos de dólares em dois edifícios de ultra-luxo que começaram a fechar, 520 Park Avenue e 220 Central Park Sul.

Bem, o que significa tudo isto? 

  • Há uma janela de oportunidade para comprar agora.
  • Os compradores têm mais poder de compra do que antes.
  • Os compradores também têm muito mais opções para escolher.
  • Os desenvolvedores se tornaram mais criativos oferecendo novos incentivos, enquanto os vendedores individuais estão negociando significativamente o preço.
  • Os compradores têm influência em exigir coisas que há dois anos atrás eram um quebra-cabeças para um vendedor, tais como permitir contingências hipotecárias ou cobrir o imposto de transferência e encargos comuns.

Tenha em mente que esta rara ocasião está acontecendo ao mesmo tempo em que a economia de NYC está em alta e em condições de continuar crescendo e crescendo nos próximos anos (i.e. expansão do Google West Soho, Hudson Yards abertura em março de 2019, etc.).

Enquanto os negócios acontecem, muitos potenciais compradores estão sentados à margem, em modo de espera. O nosso cuidado para com eles é que é impossível cronometrar o fundo de qualquer mercado. Muitas vezes, um comprador irá esperar muito tempo, perder o mergulho e perder a sua vantagem. As taxas de juro saíram dos seus máximos de 2018, tornando-o um bom momento para entrar ou alugar no mercado, antes de começarem a subir novamente.

Outubro de 2018

Por que agora é o momento certo para investir no mercado de condomínios de Manhattan

Warren Buffett disse: "Preço é o que você paga, valor é o que você recebe . . É sábio ter medo quando os outros são gananciosos e gananciosos quando os outros são temerosos".

Alguns relatórios recentes sobre imóveis na cidade de Nova Iorque fizeram algumas pessoas temerem. Quando olhamos para o quadro geral e para as estatísticas gerais desses relatórios, é bastante claro por que essas pessoas têm medo, no entanto, é preciso ir mais fundo para entender a história toda.

Os compradores de condomínios de Manhattan mantiveram-se cautelosos no 3º trimestre de 2018 devido às preocupações com a nova lei fiscal (FN1) implementada no final de 2017, apesar de uma economia muito forte, de um mercado de acções que bateu recordes e de taxas de juro ainda relativamente baixas, embora em rápido crescimento.

Os imóveis de Manhattan raramente estão num mercado de compradores, por isso, se estiver interessado num investimento seguro a longo prazo, agora pode ser a altura certa para comprar. Este não vai ser um evento prolongado ou repetido em breve. Na verdade, durante o terceiro trimestre, o segmento alto do mercado (>$5M), que começou uma correção em 2016, começou a se recuperar um pouco, como discutido abaixo.

 

Manchetes Não Conte a História Toda

Embora as manchetes sobre o trimestre tenham sido preocupantes, elas não contam a história toda. Precisamos olhar para o que está acontecendo hoje no mercado e não há 1, 2 ou 8 trimestres atrás, que é o que os relatórios trimestrais do mercado costumam focar. Se você olhar para o número de Contratos Assinados no trimestre, um indicador líder, este trimestre foi aproximadamente o mesmo que o mesmo trimestre do ano passado.

  • Os contratos assinados em Manhattan mostraram uma ligeira diminuição de 1% em relação ao número assinado no terceiro trimestre de 2017.

  • O segmento com melhor desempenho em termos de contratos assinados foi de $5M - $10M (que viu um aumento de 30% nos contratos assinados impulsionado principalmente pelas vendas em dois novos empreendimentos, The Belnord e 100 E 53rd).

  • O segundo melhor segmento foi o de casas a $10M+, que viu um aumento de 10% na atividade.

  • Embora não saibamos para que unidades estão sob contrato, os preços a que essas unidades serão negociadas até que fechem e sejam registradas, o que pode ser daqui a muitos meses, o ressalto em atividade de um sono prolongado é reconfortante. Com certeza, o desconto desempenhou um papel nestas vendas.

As vendas fechadas no 3º trimestre de 2018, no entanto, mostram um quadro diferente. Ao olhar para as vendas fechadas, você está avaliando apenas as unidades que fecharam no trimestre, independentemente de quando o contrato foi assinado. No caso do Novo Desenvolvimento, isso poderia ter sido há 3 anos em alguns casos. Portanto, as informações de vendas fechadas podem ser um pouco datadas, embora ainda sejam boas informações para capturar as tendências.

  • Encerramentos globais em Manhattan caíram 8% (embora 5% acima do segundo trimestre de 2018)
  • Novos empreendimentos fecharam as vendas, com uma queda de 37%. Isto levou alguns promotores a descontar significativamente os preços dos novos empreendimentos nos edifícios que tinham preços excessivos para começar com ou fora dos bairros mais procurados. O Core Group reportou o desconto médio de novos empreendimentos a um recorde próximo de 14% no trimestre, acima dos 8% do ano passado.
  • Os compradores afastados dos preços elevados dos novos empreendimentos voltaram-se para os condomínios de revenda, que aumentaram 2%, enquanto que as vendas das cooperativas fechadas diminuíram 8%.
  • O inventário no trimestre cresceu significativamente, a 13%, o que resultará em tempos de comercialização futuros mais longos.
  • O inventário das cooperativas de revenda aumentou no máximo 26%, enquanto o inventário dos condomínios de revenda aumentou 4%. Os novos inventários de desenvolvimento caíram 5%.
  • O preço médio de um condomínio foi de 2,66 milhões de dólares, menos 2,3%. O preço médio por metro quadrado para unidades de condomínio de revenda caiu 5%.  
  • O preço médio de um novo empreendimento foi de 4,33 milhões de dólares, enquanto o preço do novo empreendimento por pé quadrado subiu 4%.
  • O preço médio por pé quadrado para o mercado de luxo (10% do topo das vendas) aumentou 2,7% e o limiar de entrada de luxo caiu para 3,85 milhões de dólares.

 

Notícias imobiliárias em Nova York | Relatório do mercado de Manhattan
Crédito fotográfico: 111 Murray

O Macro Ambiente

  • O Dow e a NASDAQ estão a cavalgar alto. A tomada de lucros pode muito bem fazer os preços caírem, mas, independentemente das conversas sobre guerras comerciais internacionais, as ações estão altas e a tomada de lucros parece muito atraente.
  • A taxa de desemprego está em baixa e, estatisticamente, os EUA têm pleno emprego. O pleno emprego encoraja os gastos. Os gastos dos consumidores geram mais lucros para os acionistas.
  • A desregulamentação está em pleno andamento, por isso é muito provável que o desenvolvimento dos negócios continue em sua trajetória ascendente.
  • Não há bolha de crédito, mas o presidente do Fed diz que as taxas de juros subirão gradualmente até 2019. Taxas de juros mais elevadas incentivam os compradores a contrair hipotecas a taxa fixa, mais cedo do que mais tarde.
  • As elevadas taxas de crescimento em toda a economia tendem a fazer com que as pessoas se perguntem quanto tempo tudo isto vai durar, por isso muitos retêm as grandes compras. Os economistas, hoje, dizem que não há bolha de crédito no horizonte, por isso a economia orientada para o consumidor parece sólida.

 

Por que estamos confiantes no mercado de NY?

Em resumo, sentimos que este é um mercado de compradores muito bom para se estar, especialmente em comparação com 2008.

  • Com os vendedores finalmente a negociar, os compradores têm agora poder
  • Os juros são relativamente baixos em termos históricos
  • A economia está em plena expansão
  • A desregulamentação está em pleno andamento
  • O desemprego mais baixo em 69 anos
  • Nova Iorque tem o mais alto nível de emprego em 50 anos e a indústria de NYC é agora bem diversificada fora das finanças justas
  • Sem Bolha de Crédito como 2008; os bancos têm requisitos rigorosos e fazem a sua due diligence
  • Os lucros da empresa nunca foram tão altos, especialmente com a nova baixa taxa de 21%.
  • O excesso de construção nos mercados urbanos é geralmente absorvido rapidamente

A pesquisa nos números detalhados sugere que o mercado imobiliário da cidade de Nova Iorque é forte. A maioria das pessoas lerá os relatórios abrangentes, mas o astuto comprador ouvirá os especialistas imobiliários. Parafraseando Warren Buffett disse que quando outros têm medo, este pode ser o momento certo para comprar em NYC.

Maio de 2018

O Novo Efeito da Lei Tributária dos EUA em Manhattan 

A nova lei fiscal americana, implementada em 1 de janeiro de 2018, criou muito barulho na mídia. Se você olhar para as letras miúdas, no entanto, a lei será uma bênção para corporações e investidores imobiliários, incluindo compradores estrangeiros. Para os proprietários atuais, especialmente em Manhattan, é um pouco mais complicado.

Em Manhattan, a incerteza em torno dos efeitos finais da nova lei, que limita as deduções fiscais estaduais e locais e reduz o valor dos juros dedutíveis em casas primárias de US$ 1 milhão para US$ 750 mil, criou um mercado nervoso e se reflete nos últimos relatórios do mercado do primeiro trimestre, que mostram a atividade do primeiro trimestre em 10%, de acordo com a Corcoran. A fraqueza em volume foi encontrada através de pontos de preços, mas, especialmente, foi sentida na parte alta. A atividade de vendas do 2T parece estar se recuperando.

Para mitigar os efeitos negativos da lei fiscal, o Governador Cuomo tem feito esforços significativos para alterar as regras fiscais do Estado. Esperamos que permaneça alguma incerteza no mercado, o que colocará os compradores no lugar do condutor durante os próximos meses, pelo menos até que a economia comece a aquecer, um subproduto antecipado da reforma fiscal.

Vale a pena notar, no entanto, que muitos edifícios de luxo em bairros nobres do centro da cidade como NoHo, SoHoTribeca, West Village e Flatiron, e o núcleo do Upper West Side, por exemplo, estão indo muito bem. Condomínios bem cotados ainda estão se movimentando rapidamente, as vendas pendentes estão acima do mês e ano anteriores, e ainda estamos vendo 20% dos negócios sendo feitos acima do preço pedido, não um número insignificante.

Março de 2018

Relatório de Preços da Casa de Manhattan 

A economia dos EUA e a cidade de Nova Iorque, em particular, têm tido um forte desempenho económico no início de 2018.  

  • O emprego em Nova Iorque subiu para um recorde histórico de 4,426 milhões de pessoas. NYC ganhou 702K empregos desde 2009, um aumento de 18,9%, o que é o maior aumento desde a Segunda Guerra Mundial e muito superior ao da nação, que acrescentou 11,5% de novos empregos. Tecnologia, mídia, saúde e negócios relacionados ao turismo foram as indústrias que mais contrataram nos últimos 10 anos.
  • A média do Dow Jones aumentou 25% desde um ano atrás, chegando a 25.000. Com quase todas as empresas reportadas para 2017, 75% das empresas reportaram que os seus lucros no quarto trimestre superaram as expectativas.
  • Em fevereiro, os empregos subiram 313.000, superando as expectativas em 100.000, enquanto a taxa de desemprego foi de 4,1%.

Esperamos ver mais efeitos positivos da nova reforma fiscal no final do ano e uma potencial reforma fiscal de Fase II que reduza os impostos sobre ganhos de capital. Fiquem atentos...

New York Property Management para investidores e proprietários de condomínios

Outubro 2017

Relatório do Mercado de Manhattan

Continua a haver força e actividade no mercado central de condomínios de Manhattan. Os mercados de alta equidade recorde, o financiamento barato e prontamente disponível e a clareza têm ajudado a impulsionar o mercado. Há um ano, houve uma grande incerteza em relação às eleições nos EUA, as taxas de juros subiram prematuramente e todos ficaram chocados com o Brexit. Selecione as estatísticas para o terceiro trimestre de 2017:

  • Contratos de condomínio assinados entre $1M - $3M aumentaram 11% em relação ao ano anterior
  • Os contratos de condomínio assinados entre $3M - $5M aumentaram 8% em relação ao ano anterior. 
  • O mercado de condomínios de ultra-luxo ($10M+), no entanto, continua a enfrentar ventos de proa, embora neste trimestre tenha sido assinado um número 12% maior de contratos >$10M.
  • Revendas - $1,774 preço médio psf
  • Novos desenvolvimentos - $2.320 preço médio psf
  • Luxo - $2.780 psf de preço, com um preço inicial de luxo (top 10% das vendas) a $4,1 milhões.

Fevereiro de 2018

Como são os níveis de inventário de revenda no Mercado Imobiliário de Manhattan?

"Buyers - A correção de preços já ocorreu, e ao longo do último ano, mais ou menos, o mercado mais amplo tem mostrado sinais de estabilização e normalização. Se você tiver uma real necessidade de comprar e encontrar a propriedade certa, utilize este período lento para qualquer alavancagem que possa obter em negotiations - you nunca saiba quando um vendedor já teve o suficiente, e está pronto para atingir essa licitação".

Leia o artigo completo em: medium.com

Concordamos com a Urban Digs. O mercado de Manhattan RE já corrigiu, especialmente no segmento de luxo, e os compradores têm mais alavancagem agora do que tinham a partir de 2014 - 2016. Esperamos que essa alavancagem continue em 2018, à medida que houver confusão sobre novas mudanças tributárias. Descobrimos, no entanto, que a oferta de estoques de revenda ainda é baixa. 

Temos olhado para os níveis de fornecimento de estoque de revenda em quatro bairros principais que são populares entre nossos principais compradores e investidores de casas: TribecaChelsea, Chelsea Upper East Side e Upper West Side. Analisamos o segmento de $5 - $10 milhões, $2 - $5 milhões e o segmento de $1 - $2 milhões. 

De todos os imóveis de Manhattan à venda no segmento de $5 - 10 milhões, havia apenas 17 unidades de revenda à venda em Tribeca, 8 unidades de revenda à venda em Chelsea, 5 unidades de revenda à venda no Upper East Side, e 4 unidades de revenda à venda no Upper West Side. Isso é um total de 34 unidades de revenda nesses quatro bairros, que cobrem uma grande parte da ilha de Manhattan. 

Com a queda do mercado, de todos os imóveis de Manhattan à venda no segmento de $2 - 5 milhões, havia apenas 22 unidades de revenda à venda em Tribeca, 15 em Chelsea, 21 unidades em Upper East Side, e 32 unidades no Upper West Side (incluindo o Riverside). São apenas 90 unidades disponíveis no segmento de $2 - $5 milhões nestes quatro bairros.  

No mercado de nível básico, de todos os imóveis de Manhattan para venda entre US$1 e US$2 milhões, havia apenas 2 unidades de revenda disponíveis em Tribeca, 11 unidades de revenda em Chelsea, 15 unidades de revenda no Upper East Side Upper West Side. Isso é um total de 47 unidades de revenda disponíveis para venda no segmento de $1 - $2 milhões de dólares nesses quatro grandes bairros. 

Como a Urban Digs observou, é verdade que os vendedores estão mais receptivos às negociações hoje em dia, especialmente em comparação com 2014 - 2015, mas a oferta de bons condomínios de revenda ainda é relativamente baixa. E, novos empreendimentos estão vendendo com um alto prêmio. Quando começamos a nos restringir aos melhores imóveis de Manhattan disponíveis para venda, por edifício particular, exposição, aqueles que não são supervalorizados, o número de boas opções cai significativamente. Portanto, se você é um comprador que tem necessidades de moradia ou procura por investimento, tenha em mente esta pequena história de oferta. 

Upper East Side 

NYC preços do mercado imobiliário para Upper East Side

Upper West Side

NYC preços do mercado imobiliário para Upper West Side

Chelsea

Preços do mercado imobiliário de NYC para Chelsea

Tribeca

NYC preços do mercado imobiliário para Tribeca

Gráficos, cortesia de UrbanDigs

Janeiro de 2018

Atualização do Mercado de Manhattan Q4|2017

O quarto trimestre do mercado imobiliário de 2017 em Manhattan é o melhor descrito como estável, com os últimos três dos quatro trimestres mostrando um aumento na atividade de vendas fechadas. 2017 foi um ano muito melhor do que 2016, embora tenha havido uma queda acentuada no número de contratos assinados no quarto trimestre do ano, que pode ser atribuída principalmente a factores não relacionados com o mercado, tais como a reforma fiscal e o clima político.

No entanto, quando olhamos mais de perto para os tipos de propriedades, vemos uma variação significativa. O segmento das cooperativas de revenda foi o mais ativo com um terceiro trimestre consecutivo de crescimento nas vendas. Os contratos assinados de condomínios de revenda, no entanto, foram prejudicados pela continuação dos preços elevados, e as vendas dos novos empreendimentos fecharam com um decréscimo de 12% devido ao actual ciclo e timing dos promotores imobiliários. Com tudo isso em mente, e a incerteza em torno da nova reforma fiscal, podemos supor que o mercado imobiliário de Manhattan está lentamente se tornando um mercado comprador.

Condos de Revenda

  • O preço médio por pé quadrado foi de 1.759 dólares, estável ano após ano.
  • O número de vendas neste mercado caiu 3% para 929, o mais baixo desde o quarto trimestre de 2011.
  • Os dias no mercado foram de 116 dias, ano após ano.
  • O estoque caiu 4% para 2.485 unidades para venda.

A incerteza em relação aos efeitos da reforma fiscal jogou no quarto trimestre no setor de condomínios de revenda, causando um declínio na atividade de vendas e preços fixos. Pelo segundo ano consecutivo, o mercado teve um desempenho inferior e viu o menor número de vendas desde 2011. Os estoques de unidades disponíveis caíram de forma correspondente, com uma queda de 3% em todos os setores. Muitos estão apontando para uma desconexão nos preços, já que o estoque ativo foi sobrecarregado com um prêmio de dois dígitos por pé quadrado quando comparado com as vendas fechadas do quarto trimestre.

Cooperativas de Revenda

  • O preço médio de uma Cooperativa era de 1,26 milhões de dólares.
  • O preço médio por pé quadrado foi de 1.167 dólares, o que representa um aumento de 1% em relação ao ano passado
  • O número de vendas neste mercado aumentou 4%, até 1.733 propriedades.
  • Os dias no mercado foram 88 dias, um decréscimo de 5% em relação ao ano passado.
  • O inventário aumentou 15% para 2.824 unidades para venda.

As Cooperativas de Revenda encerraram 2017 como o produto imobiliário mais vendido do ano, continuando a superar outras opções ao aumentar as vendas pelo terceiro trimestre consecutivo. Além disso, a alta demanda por revendas cooperativas encontrou uma queda de 5% na média de duração de um imóvel remanescente no mercado. Ao fazer isso, o mercado respondeu aumentando o estoque disponível em 15%.

Novo Desenvolvimento

  • O preço médio de um novo condomínio de desenvolvimento foi de 3,92 milhões de dólares.
  • O preço médio por pé quadrado foi de 2.253 dólares, que caiu 17% em relação ao ano passado, à medida que o número de fechamentos de super-luxo e ultra-luxo diminuiu.
  • O número de vendas neste mercado caiu 12%, de 527 para 463.
  • O estoque cresceu 30%, com 1.074 unidades agora listadas para venda.

Como seria de esperar, os novos números do mercado de condomínios de desenvolvimento tendem a aumentar ou diminuir com base no progresso da construção de edifícios em curso. Nenhum edifício novo começou a fechar nos 4th trimestre e uma série de grandes empreendimentos, como 125 Greenwich e 91 Leonard lançaram as vendas, fazendo com que o estoque subisse 30%.

Luxo

  • O preço médio de um apartamento de luxo em NYC foi de 7,24 milhões de dólares no quarto trimestre.
  • O preço médio por pé quadrado caiu 12% para $2.625.
  • O limiar de luxo era de 3,882 milhões de dólares.

O segmento de luxo é determinado pelos 10% melhores 10% das vendas fechadas com base no preço. O preço de entrada, ou "limiar", caiu cerca de $500.000, terminando em $3,882 milhões. Além disso, o preço médio caiu 10%, e o preço por pé quadrado caiu 12%. Essas quedas podem ser atribuídas a uma mudança nos fechamentos no trimestre de ultra-luxo e super-luxo, tais como 432 Park, Greenwich Lane, e 56 LeonardNo final de 2016, para edifícios de luxo mais modestos em locais remotos, tais como One West End e 252 leste 57th No entanto, temos visto um mercado mais competitivo com um aumento de estoque, deixando os vendedores com poucas outras opções além de baixar os preços para satisfazer a demanda dos clientes. Isto representa um potencial real para os investidores no segmento de luxo, uma vez que estas unidades de luxo são baixas e estão prontas para se mover.

Em conclusão, o mercado de Manhattan permanece estável e 2017 foi mais saudável do que 2016. Dito isto, o mercado continua a mostrar tendências inclinando-se para o lado do cliente, ou seja, tornando-se um "mercado do comprador". Um aumento no estoque disponível, novos projetos de desenvolvimento e uma redução do limiar de luxo criaram um mercado no qual proprietários e desenvolvedores estão inclinados a descontar preços para acompanhar as vendas decrescentes. Por causa da incerteza com a reforma fiscal, 2018 será um bom ano para o comprador, e não tão bom para o vendedor. Para aqueles que estão à margem, pode ser um bom momento para entrar no mercado, antes que os efeitos positivos da reforma fiscal de Trump entrem em cena.

 

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novembro de 2016

Como é que o Presidente Trump vai afectar o Imobiliário dos EUA?

Nunca antes a América teve um promotor imobiliário e corretor de imóveis de Nova Iorque (sim, ele tem uma licença de corretor de NYC) sentado na Casa Branca. Embora muitos de nós possam não concordar com o comportamento de Trump e suas posições políticas, uma coisa é certa: Trump será pró-propriedade e pró-real estate.

Enquanto alguns postulavam que uma presidência Trump seria um evento de cisne negro, em vez de mergulhar, tanto o dólar americano como o mercado de ações subiram hoje!

Se você está se perguntando como as políticas do Presidente Trump afetam o setor imobiliário dos EUA, aqui estão as percepções de como Trump provavelmente irá operar uma vez no cargo.

Ele vai usar bens imobiliários para dar um pontapé de saída à economia?

Trump é um promotor imobiliário e corretor de imóveis. Ele próprio usou imóveis como investimento durante toda a sua vida e disse que está interessado em aumentar a propriedade imobiliária. Dado que o seu negócio familiar é imobiliário, seja através da sua própria empresa, a Organização Trump, ou do seu genro, Kushner Properties, esperamos que Trump continue o seu caso de amor com a propriedade.

O que vai acontecer às taxas de hipoteca?

As taxas estão preparadas para permanecer baixas por algum tempo. "As taxas hipotecárias estão caindo porque os investidores estão vendo rendimentos seguros em títulos garantidos por hipotecas nos EUA, refletindo sua confiança na relativa segurança do mercado imobiliário americano", escreveu o economista chefe da Trulia, Ralph McLaughlin, em um comunicado no dia seguinte às eleições. Além disso, é provável que o Fed retarde o aumento das taxas de dezembro por causa da turbulência econômica global". Ambos os efeitos significam uma vitória a curto prazo para os mutuários, e provavelmente veremos um aumento no refinanciamento das hipotecas se as taxas continuarem a cair".

Ele vai baixar os impostos para os investidores imobiliários?

Os republicanos mantiveram o controlo sobre a Câmara e o Senado. Como resultado, os republicanos têm controle irrestrito sobre o futuro da política fiscal, o que significa que haverá algumas grandes mudanças que afetarão os impostos para os investidores imobiliários. Trump propôs isso:

  • Taxas de imposto mais baixas, com imposto sobre ganhos de capital a uma taxa máxima de 20%.
  • Eliminar o imposto patrimonial ou de morte
  • Reduzir os impostos corporativos de 35% para 15%

E embora ele possa não conseguir tudo o que quer em termos de reforma fiscal, a nossa lei fiscal está pronta para mudar (tanto os republicanos como os democratas pediram isso), e é provável que essa mudança ocorra antes de agosto de 2017, antes do início da temporada eleitoral para 2018.

Poderia tornar-se mais fácil pedir dinheiro emprestado?

A redução da regulamentação, uma das marcas da sua campanha, permitiria aos bancos intensificar os empréstimos, algo que tem sido muito moderado desde 2008. Outra forma de uma presidência Trump tornar mais fácil para os consumidores a posse de casas seria baixar os prémios para FHA loans ou cortar as taxas de garantia para Fannie Mae ou Freddie Mac.

Como os regulamentos serão afetados?

Grande parte da plataforma do Trump tem se centrado em torno da desregulamentação do mercado financeiro, a fim de reanimá-lo mais plenamente, e só isso também poderia dar um impulso ao setor imobiliário. Isso é algo sobre o qual Trump - e o partido republicano como um todo - tem sido muito falado.

Trump propôs reduzir tanto os regulamentos bancários como os regulamentos de construção. O afrouxamento da regulamentação sobre empréstimos poderia impulsionar a propriedade da casa própria, facilitando aos consumidores a obtenção de empréstimos. Quanto aos regulamentos de construção, em uma reunião da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, Trump estimou que 25% dos custos para construir uma casa relacionados com os regulamentos. Ele gostaria de reduzir isso para 2%. Se a construção fosse desregulamentada, isso significaria casas mais acessíveis para os consumidores.

A dedução dos juros da hipoteca vai desaparecer?

Não! No ano passado, um plano fiscal que Trump compartilhou especificamente e explicitamente mencionou que ele preservaria a dedução dos juros hipotecários.

Ele vai continuar o programa de intercâmbio 1031?

Trump, que foi alvo de imensas críticas por usar agressivamente o código fiscal para alegadamente não pagar impostos federais, provavelmente preservaria as controversas 1031 permutas livres de impostos, que permitem aos proprietários vender propriedades sem pagar impostos sobre ganhos de capital se eles ararem os lucros de uma venda para outros investimentos imobiliários. Esta política do programa de troca 1031 é uma das bases do setor imobiliário e Trump irá preservar esta política.

E a imigração?

A política de imigração de Trump passou por muitas mudanças desde que ele anunciou sua candidatura pela primeira vez, e a reforma imigratória não será um projeto de lei fácil de passar pelo Congresso ou pelo Senado, então é difícil determinar se isso influenciará o mercado imobiliário de NYC em grande medida.

Será que Trump será capaz de implementar todas as suas posições de campanha?

Para aqueles de vocês que se sentem emocionados por Trump ser presidente depois de alguma da sua retórica e comportamento ultrajante, lembrem-se que o presidente dos EUA não tem poder irrestrito. Os nossos fundadores não queriam que o poder fosse controlado por apenas um homem ou um grupo com a possibilidade de se dissolver sob o governo de outro ditador ou tirano. Assim, o nosso governo está dividido em três ramos: o executivo, o legislativo e o judicial. É por isso que muitas das posições mais ultrajantes da campanha política de Trump não serão uma realidade - ou serão opostas no ramo legislativo ou derrubadas pelo ramo judicial.

Não há dúvida de que esta eleição foi muito divisiva. Mas, agora que a eleição acabou, o povo americano vai se unir, como nós sempre fizemos. Como Obama disse sobre Trump: "Estamos todos a torcer pelo seu sucesso".

 

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