FAQs: Comprar um apartamento em NYC

 11. O que devo procurar quando comprar um apartamento em NYC?

• Localização, Localização, Localização - pode sempre renovar um apartamento, mas não pode relocalizá-lo. 
• Uma planta baixa com uma distribuição eficiente
• Vistas
• Boa luz - Sul e Oeste são as escolhas preferíveis em Manhattan
• Os apartamentos de canto oferecem sempre vistas expandidas
• Se você está comprando uma revenda, tente evitar apartamentos que precisam de renovação, pois podem ser muito caros em NYC.

12. Como posso encontrar um bom apartamento em NYC?

Você deve ter seu próprio corretor de compradores para ajudá-lo a encontrar um apartamento. Alguns de nós temos anos de experiência e conhecemos todos os bons e maus edifícios. Ter um corretor experiente não só lhe poupará muito tempo, como também acabará por lhe poupar dinheiro. Às vezes os compradores pensam que fazem uma abordagem de bricolage, no entanto, comprar um imóvel em NYC é provavelmente a transacção financeira mais cara da sua vida. Isto não é algo a ser tomado de ânimo leve. Não é o mais recente aparelho da Apple! Para aqueles que seguem o caminho da bricolage, lembre-se que se você lidar diretamente com o corretor do vendedor, você terá que ceder o seu direito de representação, pois estará numa situação de agência dupla, o que é inerentemente ruim para os compradores e permite que o corretor do vendedor dê um mergulho duplo na comissão. 

Apartamentos mais recentes à venda em NYC

13. Quais são as vantagens de comprar novas construções?

Comprar um apartamento nunca vivido tem as suas vantagens. Para um, é novo para que não haja manchas, arranhões, etc. e, portanto, pronto para a mudança. As últimas tecnologias são geralmente empregadas, por isso você provavelmente acabará com um apartamento mais eficiente em termos energéticos. Por ser novo, provavelmente haverá custos de manutenção mais baixos durante os primeiros dez anos. Você pode acabar construindo também com as mais recentes comodidades. 

Nova construção em NYC para venda

14. Há um prémio que um comprador paga para comprar uma nova construção em NYC?

Estimamos que o prêmio para comprar um novo empreendimento seja de aproximadamente 25% - 30%. Esta estimativa é suportada pela diferença entre o preço psf de um novo empreendimento em relação à média do condomínio (ou $2.541 contra $1.923 no primeiro trimestre de 2020), uma diferença de 32%.

Como estamos no mercado do comprador, vimos alguns desenvolvedores reduzir os preços, diminuindo a diferença entre os preços novos e os de revenda. Isso significa que agora pode ser um bom momento para comprar novas construções, já que o prêmio para novos está tendendo para baixo (e provavelmente não vai durar por um tempo).

15. O prémio para um novo condomínio de construção vale a pena?

Depende realmente do novo projeto de desenvolvimento. É de alguma forma análogo a comprar um carro novo. A diferença em tecnologia durante 3 anos na compra de um carro pode ser grande. 

Nos últimos anos, temos visto enormes melhorias nos sistemas HVAC, com difusores em vez de unidades autocontidas na parede. Também alguns edifícios agora apresentam sistemas de purificação de ar e água que não existiam há alguns anos atrás. Finalmente, muitos edifícios novos têm a certificação LEED e concentram-se na sustentabilidade. Por isso, para alguns, o prémio pode muito bem valer a pena. 

16. O que significa se um apartamento está em contrato?

Um apartamento fica "em contrato" quando o comprador e o vendedor assinam o contrato de compra e venda (ou seja, o contato) e o comprador paga o depósito, geralmente 10% do preço de compra.

17. Porque preciso de um advogado para comprar um apartamento em Manhattan?

Sim. Em Nova Iorque é a prática que cada lado terá o seu próprio advogado representando os seus respectivos interesses. Os compradores só devem usar um advogado experiente que tenha o conhecimento esotérico do mercado imobiliário de NYC. 

Nosso conselho de caça em casa no NextAdvisor.com

18. Tenho que visitar NYC para comprar um apartamento? 

Apesar de recomendarmos vir por pelo menos 3 dias para visitar propriedades, não é necessário vir a NYC para comprar uma propriedade. Com procuração ou consentimento se comprar através de uma LLC, tudo pode ser feito sem a presença física do comprador. Nós frequentemente realizamos passeios para nossos clientes, encontramos inquilinos e gerenciamos suas propriedades com eles nunca pisando nos EUA. 

19. Quais são os custos de encerramento quando se compra um apartamento em Manhattan?

Os compradores de condomínios em NYC são obrigados a pagar custos de fechamento de aproximadamente 2-6%. Os principais componentes incluem 1) seguro de propriedade de .45%, 2) imposto de mansão de 1% - 3,5%, e 3) imposto de registro de hipoteca de 2,2% do valor da hipoteca. 

Se comprar um novo condomínio de desenvolvimento em NYC, é prática do comprador pagar os impostos de transferência do estado de NY e da cidade de NY de aproximadamente 2%. Os compradores de condomínios, no entanto, não pagam o seguro do título ou o imposto de registro de hipoteca.

Elementos de custo de um Investimento Imobiliário

20. Quem paga os custos de encerramento em Nova Iorque?

Tanto o comprador como o vendedor pagam as despesas de encerramento. O comprador pagará entre 2-6% em custos totais de fechamento, conforme detalhado em #19. Os vendedores pagarão aproximadamente 8%, compreendendo 2% no estado de NY e impostos de transferência da cidade de NY e 6% na comissão de venda.

21. O que é o Imposto das Mansão?

O imposto de mansão é um imposto de transferência pago pelo comprador sobre propriedades iguais ou superiores a 1 milhão de dólares. As taxas do imposto de mansão variam de 1% (para vendas de até $2 milhões) a 3,9% (para vendas de $25 milhões ou mais). O nome do imposto é uma brincadeira nos círculos imobiliários de Manhattan, onde um apartamento de estúdio muitas vezes custa mais de $1 milhão.

"Compradores de NYC correm para fechar antes do imposto de mansão de 1 de julho"

22. Como fazer uma oferta por um apartamento?

O corretor do comprador fará a oferta por escrito geralmente via e-mail (com ou sem um telefonema de acompanhamento). Todos os termos devem ser incluídos na primeira oferta, caso contrário pode haver problemas e mal-entendidos que podem desorganizar o negócio. 

A oferta incluirá não só o preço da primeira oferta, mas também os termos do negócio, incluindo se a oferta está condicionada a uma hipoteca, o rácio LTV (se obtiver uma hipoteca), a data de fecho prevista e quaisquer outras contingências. Além disso, incluiremos as informações de contato do advogado do comprador e a carta de pré-aprovação da hipoteca. Isto fortalece a oferta do comprador e mostra que eles são reais (já que há muitas falsificações por aí, seja jogando ou testando o mercado). 

Muitas vezes, o vendedor solicitará ao comprador que preencha uma demonstração financeira REBNY, que é essencialmente uma demonstração financeira pessoal, incluindo o cronograma de ativos e passivos, assim como receitas e despesas. O vendedor usará esta declaração para avaliar a solidez financeira do comprador. 

23. O que acontece depois de teres uma oferta aceite num apartamento em Nova Iorque?

Uma vez que você tenha uma oferta aceita, é procedimento padrão entregar em 5 dias úteis um contrato assinado e 10% de depósito para o advogado do vendedor. O vendedor assinará então o contrato, após o que o comprador estará "em contrato". 

Durante os 5 dias úteis, o advogado do comprador realizará a devida diligência e negociará o contrato. A due diligence inclui a revisão do plano de oferta, a análise das demonstrações financeiras do edifício e a leitura das atas do conselho de administração, o que pode fornecer pistas para potenciais despesas futuras não discutidas anteriormente. 

Embora seja prática comum o advogado do comprador entregar o contrato assinado e depositar dentro de 5 dias úteis, pode-se estender isto, embora por sua própria conta e risco. Como o vendedor não está obrigado ao negócio até que o contrato seja assinado e 10% submetido, eles podem vender para outro comprador até lá.

24. Um vendedor pode voltar a sair de um contrato se receber uma oferta melhor?

Se o contrato de compra e venda ainda não tiver sido rubricado pelo vendedor, este pode desistir do contrato sem qualquer penalização. Se o contrato tiver sido executado, então o comprador teria que processar por um desempenho específico e os tribunais forçariam o vendedor a manter sua obrigação de vender o imóvel ao comprador em contrato. 

Em guerras de licitação, onde o vendedor recebeu muitas ofertas, o corretor do vendedor terá um "melhor e final", onde o corretor recolhe todas as ofertas e faz julgamentos sobre a situação financeira de cada comprador. Eles então determinam qual comprador seria o melhor para o apartamento. Às vezes melhores termos, como todo o dinheiro e fechamento rápido, superam um preço mais alto, pois os vendedores querem ter certeza de que o negócio será feito assim que assinarem.

25. O que é um pacote de prancha?

Cada condomínio ou cooperativa tem um conselho de administração. Estes conselhos criam regras para o edifício, incluindo a aprovação de novos compradores para o edifício. Todos os conselhos exigirão algum tipo de aplicação que inclua informações financeiras, pontuação de crédito e outras divulgações exigidas pelo Estado de Nova York e pela cidade de Nova York. 

26. O que é uma demonstração financeira REBNY?

As cooperativas e condomínios geralmente exigem uma declaração REBNY a ser preenchida pelo comprador. É essencialmente uma demonstração financeira pessoal que inclui detalhes dos ativos e passivos do comprador, bem como receitas e despesas. Documentos de apoio, tais como extratos bancários e extratos de participação no investimento são necessários para acompanhar o extrato REBNY. Isto tem que ser incluído no Pacote do Conselho uma vez que uma oferta seja aceite.

27. Quais são os requisitos de entrada para a obtenção de uma hipoteca?

Os requisitos de adiantamento variam de acordo com o credor e se o comprador é uma pessoa nacional, um estrangeiro ou uma empresa. 

Geralmente, uma pessoa doméstica que compre uma casa primária será obrigada a pagar um adiantamento de 20%. Os estrangeiros que comprarem uma segunda casa serão obrigados a pagar 30% de entrada. Propriedades de investimento para nacionais e estrangeiros geralmente exigem um adiantamento de 40%. Note que as taxas de juros para propriedades de investimento são normalmente mais altas do que a segunda e principal casa. 

Os bancos privados têm mais margem de manobra para determinar os requisitos de adiantamento, tão baixos quanto 10% e tão altos quanto 50% para propriedades muito caras.

Financiamento Hipotecário

28. Qual é a diferença entre a pré-aprovação e a pré-qualificação de uma hipoteca?

Uma pré-qualificação é uma determinação muito preliminar do banco para saber se o comprador pode obter uma hipoteca. O credor fará a avaliação com base na indicação verbal do nível de crédito, ativos, passivos, receitas e despesas e estimará o valor do empréstimo ao qual você provavelmente se qualificará. 

Em contraste, uma pré-aprovação é uma declaração do credor de que você se qualifica para um montante hipotecário específico. Um subscritor irá rever todas as suas informações financeiras, incluindo relatório de crédito, recibos de pagamento, extractos bancários, salário, activos e passivos, para ver se cumprem os seus requisitos financeiros. Geralmente, uma carta de pré-aprovação mostra que o seu empréstimo está dependente de duas coisas, a) a casa que você escolher e b) o valor avaliado, assumindo que nada mudou com a sua posição financeira desde que foi pré-aprovado. 

29. Qual é a diferença entre uma contingência hipotecária e uma contingência de financiamento?

Uma contingência hipotecária permite ao comprador recuperar seu depósito se ele não for capaz de garantir o financiamento para a compra. Normalmente, a cláusula de contingência exigirá uma carta de compromisso do banco no prazo de 45 dias e o encerramento no prazo de 60 dias após a assinatura do contrato. 

Uma contingência de financiamento permite ao comprador cancelar um contrato e recuperar o depósito de 10% se o financiamento não for cumprido. Há casos em que um credor pode retirar o seu compromisso (geralmente com base em novas informações) após a emissão da carta de compromisso. É mais amplo do que uma contingência hipotecária. Por causa do alto risco, as contingências de financiamento são extremamente raras em NYC, portanto não é realmente uma opção. 

Note que se o comprador tiver uma contingência hipotecária e não cooperar com o processo hipotecário e o vendedor puder mostrar que tem prova de não cooperação, o comprador perderá o seu depósito. 

30. Tenho de contratar um inspector de casas quando compro novas construções?

Antes do encerramento, o seu representante irá realizar uma caminhada. Para todos os nossos negócios de Novo Desenvolvimento, recomendamos que nossos compradores contratem um inspetor doméstico. Eles podem detectar mais facilmente problemas com a construção e acabamentos. É uma forma de garantir que o construtor entrega o que é prometido no plano de oferta. Como eles fazem isso todos os dias, eles sabem a diferença quando se trata de construção, mão-de-obra e materiais. Eles cobram cerca de $650 por inspeção, o que pode ir muito longe. Geralmente acompanhamo-los na visita ao local. 

31. O que acontece no encerramento?

O fechamento é onde o comprador e seu emprestador forçam os fundos para o vendedor. O título é então transferido e as chaves são dadas ao comprador. Na mesa estará o advogado do comprador e do vendedor, o comprador e o vendedor (se eles decidirem comparecer), o representante da empresa titular, o representante do credor, os corretores do comprador e do vendedor e, ocasionalmente, um representante do condomínio ou do conselho de administração da cooperativa. 

A maioria dos fechamentos corre bem, no entanto, podem surgir problemas se a caminhada não correu como planejado, o vendedor levou algo que concordou em deixar, há um problema com o título ou seguro, ou os fundos não chegaram em tempo hábil.

32. Como posso descobrir que escolas públicas existem na área que estou a procurar?

As Leis de Moradia Justa impedem o seu agente imobiliário de discutir escolas, mas você pode investigar em sites como InsideSchools e GreatSchools. 

Antes de assinar um contrato de compra, certifique-se de confirmar e reconfirmar que o edifício está na zona escolar que você pensa que está. Em teoria, você pode descobrir para qual escola um edifício está zoneado ligando para o 311 ou verificando o site do Departamento de Educação, mas devido ao contínuo rezoneamento, esta informação nem sempre tem sido precisa. Sugerimos que ligue para o gabinete do director da escola para confirmar que o seu edifício se enquadra na zona dessa escola.

33. Que bairros são mais populares para pied-a-terre?

MidtownO Central Park e algumas áreas no centro da cidade são os bairros mais populares de Manhattan para pied-a-terres. Um pied-a-terre é um apartamento que não é uma residência primária e é usado nos fins de semana e para férias. Muitas pessoas de Westchester ou New Jersey têm pied-a-terres para acessar a cidade nos fins de semana ou até mesmo ocasionalmente durante a semana após o trabalho na cidade, mas suas casas primárias são nos subúrbios. 

Guia de Apartamentos SoHo para Venda

Upper East Side Guia de Apartamentos para Venda

34. Comprar uma propriedade em Nova Iorque para alugar um bom investimento é um bom investimento?

De acordo com o último UBS Global Bubble Report, os preços dos imóveis em Manhattan são suportados por salários altos. Consequentemente, a renda de aluguel sustentável é previsível, talvez o fator mais importante ao escolher um local para comprar uma propriedade de investimento. Dito isto, os rendimentos são modestos, com um rendimento líquido (renda menos impostos prediais e encargos comuns ou taxas de manutenção) de aproximadamente 2,8%. 

Invista em Imóveis em NYC

35. Qual é a taxa de vacância em NYC?

As taxas de vagas em Manhattan giram em torno de 2%, o que é relativamente baixo em comparação com outras grandes cidades. A última taxa de vacância chegou a 1,1%, uma vez que o mercado de vendas vacilou nos últimos anos, mais pessoas decidiram alugar apartamentos.

Análise do Mercado Imobiliário de Nova Iorque

36. Que tamanho de apartamento funciona melhor para o investimento?

Geralmente, um e dois quartos fazem as melhores propriedades de investimento, com dois quartos a sair dos um para maior rendimento. Embora o custo seja proibitivo, os alugueres de luxo de quatro quartos dão-se muito bem porque são muito poucos. É tudo uma questão de oferta e procura...

Os melhores bairros de NYC para comprar um condomínio em 2020

37. Que bairros são mais populares para investimento?

Dizemos sempre que os bairros mais seguros para comprar são aqueles onde os nova-iorquinos gostam de viver, dessa forma haverá sempre procura para o apartamento. Alguns bairros da cidade, como o Financial District, não atraem os nova-iorquinos, pelo que a procura pode mudar drasticamente com base no facto de estar dentro ou fora do favor. Bairros que atraem moradores locais, como o West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES e UWS. Pode ler mais abaixo:

Apartamentos para venda em Manhattan: Onde comprar 

38. Que bairros você recomendaria, dado o preço e o fato de que não vamos usar o apartamento por pelo menos 10 anos?

Neste caso, pode-se querer escolher um bairro que esteja em processo de gentrificação, geralmente devido a um rezoneamento ou adição de uma nova linha de metrô. 

Atualmente, o West Soho passou de industrial para residencial e o bairro está mudando rapidamente, especialmente agora que o Google e a Disney terão campi lá. Dado que está apenas a minutos de West Village, SoHo e Tribeca, a área é muito desejável e um sem cérebros se estiver à procura de uma propriedade de investimento. A mesma coisa aconteceu ao West Chelsea longo da linha alta, pois agora é um dos bairros mais caros/desejáveis de Nova York.

Hudson YardsUma outra opção é uma secção inteiramente nova da cidade, construída sobre os trilhos do comboio. Daqui a 10 anos, uma vez que a construção se torne mais próxima, osHudson Yards apartamentos serão o local ideal para uma localização desejável. A linha de metrô da Segunda Avenida tornou as enormes faixas da UES mais acessíveis e verá gentrificação nos trechos de leste do bairro. Finalmente, a Lower East Side gentrificação já se instalou e está mudando rapidamente aquele bairro.  

39. Você presta um serviço para atuar como nosso agente na gestão do imóvel e do inquilino? Em caso afirmativo, qual é a taxa de comissão para isso?

Sim. Gerimos muitas das propriedades dos nossos investidores e não cobramos pela gestão em curso. Não tratamos de recibos de aluguel ou pagamentos de taxas e impostos comuns, no entanto, fazemos todo o resto. Dependendo do mercado, tanto o inquilino como o proprietário pagarão a comissão dos corretores. No passado, era costume o inquilino pagar 15% do primeiro ano de renda dividido entre o corretor do inquilino e o corretor do locador. Se houver muitas unidades em um edifício, o proprietário pode querer oferecer o apartamento como Sem Taxa, o que significa que o proprietário paga a taxa. Neste caso, normalmente cobramos 1 mês de taxa. 

40. Quais são as implicações fiscais que temos de ter em conta enquanto proprietários estrangeiros?

A principal questão tributária em relação aos estrangeiros é o Imposto Predial (também conhecido como Imposto de Morte), que é um imposto pesado de cerca de 50% (combinado Federal e Estadual). Tanto os cidadãos americanos como os estrangeiros são obrigados a pagar o imposto patrimonial. Enquanto cidadãos americanos e portadores de green card têm um valor de isenção de $5,45 milhões, os estrangeiros têm apenas uma isenção de $60K. Portanto, um comprador deve fazer algum planejamento financeiro para eliminar ou mitigar o imposto. Para saber mais, consulte a nossa página Questões Legais e Impostos para Compradores Estrangeiros...

Os ganhos de capital e o imposto sobre a propriedade são os mesmos para os cidadãos americanos e residentes primários e estrangeiros.

Lista de verificação de compradores estrangeiros para a compra de condomínios em Nova Iorque