FAQs: Comprar um apartamento em Nova Iorque

 11. O que devo procurar quando comprar um apartamento em Nova Iorque?

• Localização, localização, localização - é sempre possível renovar um apartamento, mas não é possível mudá-lo de sítio. 
• Uma planta com uma distribuição eficaz
• Vistas
• Boa luz - Sul e Oeste são as escolhas preferíveis em Manhattan
• Os apartamentos de esquina oferecem sempre vistas alargadas
• Se estiver a comprar um apartamento para revenda, tente evitar apartamentos que precisem de obras de renovação, pois podem ser muito caros em Nova Iorque

12. Como é que posso encontrar um bom apartamento em Nova Iorque?

Deve ter o seu próprio corretor de compradores para o ajudar a encontrar um apartamento. Alguns de nós têm anos de experiência e conhecem todos os edifícios bons e maus. Ter um corretor experiente não só lhe poupará muito tempo, como também acabará por lhe poupar dinheiro. Por vezes, os compradores pensam que estão a fazer uma abordagem "faça você mesmo", no entanto, comprar uma propriedade em Nova Iorque é provavelmente a transação financeira mais cara da sua vida. Não é algo que deva ser tomado de ânimo leve. Não é o último aparelho da Apple! Para aqueles que optam pela abordagem "faça você mesmo", lembre-se de que, se negociar diretamente com o corretor do vendedor, terá de abdicar do seu direito de representação, uma vez que estará numa situação de dupla agência, o que é inerentemente mau para os compradores e permite que o corretor do vendedor pague duas vezes a comissão. 

Últimos apartamentos para venda em Nova Iorque

13. Quais são as vantagens de comprar uma construção nova?

Comprar um apartamento nunca habitado tem as suas vantagens. Por um lado, é novo, pelo que não terá quaisquer manchas, riscos, etc., e, por conseguinte, está pronto a ser habitado. Normalmente, são utilizadas as tecnologias mais recentes, pelo que é provável que o apartamento seja mais eficiente do ponto de vista energético. Por ser novo, é provável que os custos de manutenção sejam mais baixos durante os primeiros dez anos. É possível que o edifício tenha as mais recentes comodidades. 

Nova construção em NYC para venda

14. Existe um prémio que o comprador paga para comprar uma construção nova em Nova Iorque?

Estimamos que o prémio de compra de um novo empreendimento seja de aproximadamente 25% a 30%. Esta estimativa é apoiada pela diferença entre o preço psf de um novo empreendimento versus o condomínio médio (ou seja, $2.541 vs. $1.923 no 1º trimestre de 2020), uma diferença de 32%.

Como estamos num mercado de compradores, vimos alguns promotores reduzirem os preços, diminuindo a diferença entre os preços de novos e de revenda. Isto significa que agora pode ser uma boa altura para comprar novas construções, uma vez que o prémio para as novas construções está a baixar (e não deverá durar muito tempo).

15. Vale a pena pagar o prémio de um apartamento de construção nova?

Depende realmente do novo projeto de desenvolvimento. É, de certa forma, análogo a comprar um carro novo. A diferença de tecnologia ao longo de 3 anos na compra de um carro pode ser grande. 

Nos últimos anos, assistimos a enormes melhorias nos sistemas AVAC, com difusores em vez de unidades autónomas de parede. Além disso, alguns edifícios dispõem atualmente de sistemas de purificação do ar e da água que não existiam há alguns anos. Por último, muitos edifícios novos têm certificação LEED e centram-se na sustentabilidade. Por conseguinte, para alguns, o prémio pode muito bem valer a pena. 

16. O que significa o facto de um apartamento estar sob contrato?

Um apartamento fica "em contrato" quando o comprador e o vendedor assinam o contrato de compra e venda (ou seja, o contacto) e o comprador paga o depósito, normalmente 10% do preço de compra.

17. Porque é que preciso de um advogado para comprar um apartamento em Manhattan?

Sim. Em Nova Iorque é prática corrente que cada parte tenha o seu próprio advogado a representar os seus respectivos interesses. Os compradores só devem usar um advogado experiente que tenha o conhecimento esotérico do mercado imobiliário de Nova York. 

Os nossos conselhos de procura de casa no NextAdvisor.com

18. Tenho de visitar Nova Iorque para comprar um apartamento? 

Embora seja recomendável vir pelo menos 3 dias para visitar as propriedades, não é necessário vir a Nova Iorque para comprar uma propriedade. Com uma procuração ou consentimento se a compra for efectuada através de uma LLC, tudo pode ser feito sem a presença física do comprador. Muitas vezes, fazemos visitas guiadas aos nossos clientes, encontramos-lhes inquilinos e gerimos as suas propriedades sem que eles tenham de pôr os pés nos EUA. 

19. Quais são os custos de encerramento envolvidos na compra de um apartamento em Manhattan?

Os compradores de condomínios em Nova Iorque são obrigados a pagar custos de fecho de aproximadamente 2-6%. Os principais componentes incluem 1) seguro de título de 0,45%, 2) imposto de mansão de 1% - 3,5%, e 3) imposto de registo de hipoteca de 2,2% do montante da hipoteca. 

Se comprar um novo condomínio em Nova Iorque, é prática corrente que o comprador pague os impostos de transferência do estado de Nova Iorque e da cidade de Nova Iorque de aproximadamente 2%. Os compradores de cooperativas, no entanto, não pagam o seguro do título ou o imposto de registo de hipoteca.

Elementos de custo de um investimento imobiliário

20. Quem paga os custos de encerramento em Nova Iorque?

Tanto o comprador quanto o vendedor pagam os custos de fechamento. O comprador pagará entre 2-6% em custos totais de fechamento, conforme detalhado em #19. Os vendedores pagarão aproximadamente 8%, incluindo 2% em impostos de transferência do estado de NY e da cidade de NY e 6% em comissão de venda.

21. O que é a taxa de ocupação?

O imposto de mansão é um imposto de transferência pago pelo comprador em propriedades iguais ou superiores a $1 milhão. As taxas do Mansion tax variam entre 1% (para vendas até $2 milhões) e 3,9% (para vendas de $25 milhões ou mais). O nome do imposto é uma piada nos círculos imobiliários de Manhattan, onde um apartamento estúdio custa frequentemente mais de $1 milhão.

"Compradores de Nova Iorque apressam-se a fechar negócio antes do imposto sobre mansões de 1 de julho"

22. Como fazer uma oferta para um apartamento?

O corretor do comprador fará a oferta por escrito, geralmente por correio eletrónico (com ou sem telefonema de acompanhamento). Todas as condições devem ser incluídas na primeira oferta, caso contrário, podem surgir problemas e mal-entendidos que podem levar à desorganização do negócio. 

A oferta incluirá não só o preço da primeira oferta, mas também os termos do negócio, incluindo se a oferta está dependente de uma hipoteca, o rácio LTV (se obtiver uma hipoteca), a data de fecho prevista e quaisquer outras contingências. Além disso, incluiremos as informações de contacto do advogado do comprador e a carta de pré-aprovação da hipoteca. Isto fortalece a oferta do comprador e mostra que é real (uma vez que existem muitas falsificações por aí a jogar ou a testar o mercado). 

Muitas vezes, o vendedor solicitará ao comprador que preencha uma declaração financeira REBNY, que é essencialmente uma declaração financeira pessoal, incluindo um calendário de activos e passivos, bem como rendimentos e despesas. O vendedor utilizará esta declaração para avaliar a capacidade financeira do comprador. 

23. O que acontece depois de ter uma oferta aceite para um apartamento em Nova Iorque?

Depois de ter uma oferta aceite, é procedimento normal entregar em 5 dias úteis um contrato assinado e um depósito de 10% ao advogado do vendedor. O vendedor assinará então o contrato, após o que o comprador estará "em contrato". 

Durante os 5 dias úteis, o advogado do comprador efectua a devida diligência e negoceia o contrato. A due diligence inclui a revisão do plano de oferta, a análise das demonstrações financeiras do edifício e a leitura das actas da administração, que podem fornecer pistas sobre potenciais despesas futuras não discutidas anteriormente. 

Embora seja prática comum o advogado do comprador entregar o contrato assinado e o depósito no prazo de 5 dias úteis, é possível prolongar este prazo, embora por sua conta e risco. Como o vendedor não está obrigado ao negócio até que o contrato seja assinado e 10% entregue, pode vender a outro comprador até lá.

24. Um vendedor pode rescindir um contrato se receber uma proposta melhor?

Se o contrato de compra e venda ainda não tiver sido assinado pelo vendedor, este pode rescindir o contrato sem qualquer penalização. Se o contrato tiver sido executado, o comprador terá de intentar uma ação judicial de execução específica e os tribunais obrigarão o vendedor a cumprir a sua obrigação contratual de vender o imóvel ao comprador. 

Nas guerras de licitação, em que o vendedor recebeu muitas ofertas, o corretor do vendedor realizará uma "melhor e última", em que o corretor recolhe todas as ofertas e faz um julgamento sobre a situação financeira de cada comprador. Em seguida, determina qual o melhor comprador para o apartamento. Por vezes, as melhores condições, como pagamento em dinheiro e fecho rápido, implicam um preço mais elevado, uma vez que os vendedores querem ter a certeza de que o negócio é concluído após a assinatura.

25. O que é um pacote de bordo?

Cada condomínio ou cooperativa tem um conselho de administração. Estes conselhos criam regras para o edifício, incluindo a aprovação de novos compradores para o edifício. Todas as direcções exigem algum tipo de candidatura que inclua informações financeiras, pontuação de crédito e outras informações exigidas pelo Estado de Nova Iorque e pela cidade de Nova Iorque. 

26. O que é um balanço financeiro do REBNY?

Os conselhos de administração de cooperativas e condomínios exigem normalmente que o comprador preencha uma declaração REBNY. Trata-se essencialmente de uma declaração financeira pessoal que inclui pormenores sobre os activos e passivos do comprador, bem como sobre os seus rendimentos e despesas. Os documentos comprovativos, tais como extractos bancários e declarações de investimentos, são documentos comprovativos necessários para acompanhar a declaração REBNY. Estes documentos têm de ser incluídos no Board Package quando a oferta é aceite.

27. Quais são os requisitos de entrada para obter uma hipoteca?

Os requisitos de entrada variam consoante a entidade financiadora e o facto de o comprador ser nacional, estrangeiro ou uma empresa. 

Regra geral, um cidadão nacional que compre uma casa para habitação própria terá de pagar uma entrada de 20%. Os estrangeiros que compram uma segunda habitação terão de dar uma entrada de 30%. As propriedades de investimento para cidadãos nacionais e estrangeiros requerem normalmente uma entrada de 40%. Note-se que as taxas de juro para propriedades de investimento são normalmente mais elevadas do que para segunda habitação e habitação principal. 

Os bancos privados têm mais margem de manobra para determinar os requisitos de entrada, que podem ir de 10% a 50% para imóveis muito caros.

Financiamento hipotecário

28. Qual é a diferença entre pré-aprovação e pré-qualificação de uma hipoteca?

Uma pré-qualificação é uma determinação muito preliminar do banco quanto à possibilidade de o comprador obter uma hipoteca. O mutuante fará a avaliação com base na indicação verbal do nível de crédito, activos, passivos, rendimentos e despesas e estimará o montante do empréstimo para o qual é provável que se qualifique. 

Em contraste, uma pré-aprovação é uma declaração do credor de que se qualifica para um montante específico de hipoteca. Um subscritor irá analisar todas as suas informações financeiras, incluindo relatório de crédito, recibos de vencimento, extractos bancários, salário, activos e passivos para ver se cumpre os seus requisitos financeiros. Geralmente, uma carta de pré-aprovação mostra que o seu empréstimo está dependente de duas coisas: a) a casa que escolher e b) o valor avaliado, assumindo que nada mudou na sua situação financeira desde que foi pré-aprovado. 

29. Qual é a diferença entre uma contingência hipotecária e uma contingência de financiamento?

Uma contingência hipotecária permite ao comprador recuperar o seu depósito se não conseguir obter financiamento para a compra. Normalmente, a cláusula de contingência exigirá uma carta de compromisso do banco no prazo de 45 dias e o fecho no prazo de 60 dias após a assinatura do contrato. 

Uma contingência de financiamento permite que o comprador cancele um contrato e recupere o depósito de 10% se o financiamento não for efectuado. Há casos em que um credor pode retirar o seu compromisso (normalmente com base em novas informações) depois de emitir a carta de compromisso. Trata-se de uma contingência mais ampla do que uma contingência hipotecária. Devido ao elevado risco, as contingências de financiamento são extremamente raras em Nova Iorque, pelo que não são realmente uma opção. 

Note-se que se o comprador tiver uma contingência hipotecária e não cooperar com o processo hipotecário e o vendedor puder provar que tem provas de não cooperação, o comprador perderá o seu depósito. 

30. Tenho de contratar um inspetor de casas quando compro uma construção nova?

Antes do fecho, o seu representante fará uma visita guiada. Para todos os nossos negócios de Novos Empreendimentos, recomendamos que os nossos compradores contratem um inspetor de casas. Estes podem detetar mais facilmente problemas com a construção e os acabamentos. É uma forma de garantir que o promotor cumpre o que é prometido no plano de oferta. Uma vez que fazem isto todos os dias, sabem a diferença quando se trata de construção, mão de obra e materiais. Cobram cerca de $650 por inspeção, o que pode ser muito dispendioso. Normalmente, acompanhamo-los na visita ao local. 

31. O que é que acontece no encerramento?

O fecho é o momento em que o comprador e o seu credor transferem os fundos para o vendedor. O título é então transferido e as chaves são entregues ao comprador. Na mesa estarão o advogado do comprador e do vendedor, o comprador e o vendedor (se decidirem estar presentes), o representante da empresa de títulos, o representante do credor, os corretores do comprador e do vendedor e, ocasionalmente, um representante da direção do condomínio ou da cooperativa. 

A maioria dos encerramentos decorre sem problemas, no entanto, podem surgir problemas se a visita não correr como planeado, se o vendedor levar algo que concordou em deixar, se houver um problema com o título ou com o seguro, ou se os fundos não chegarem atempadamente.

32. Como posso saber que escolas públicas existem na zona que estou a analisar?

As Leis de Habitação Justa impedem o seu agente imobiliário de discutir escolas, mas pode investigar em sites como o InsideSchools e o GreatSchools. 

Antes de assinar um contrato de compra, certifique-se de que confirma e reconfirma que o edifício está na zona escolar que pensa que está. Em teoria, é possível saber a que escola um edifício pertence ligando para o 311 ou consultando o sítio Web do Departamento de Educação, mas devido ao contínuo rezoneamento, esta informação nem sempre é exacta. Sugerimos que ligue para o gabinete do diretor da escola para confirmar se o seu edifício se insere na zona dessa escola.

33. Quais são os bairros mais populares para pied-a-terre?

Midtown, Central Park e algumas áreas do centro da cidade são os bairros mais populares de Manhattan para pied-a-terres. Um pied-a-terre é um apartamento que não é uma residência principal e é utilizado nos fins-de-semana e nas férias. Muitas pessoas de Westchester ou New Jersey têm pied-a-terres para aceder à cidade aos fins-de-semana ou mesmo ocasionalmente durante a semana, depois de trabalharem na cidade, mas as suas casas principais estão nos subúrbios. 

Guia de apartamentos à venda no SoHo

Guia de apartamentos para venda em Upper East Side

34. Comprar um imóvel em Nova Iorque para arrendar é um bom investimento?

De acordo com o último UBS Global Bubble Report, os preços dos imóveis em Manhattan são sustentados por salários altos. Por conseguinte, é previsível um rendimento sustentável das rendas, talvez o fator mais importante na escolha de um local para comprar uma propriedade de investimento. Dito isto, os rendimentos são modestos, sendo o rendimento líquido (renda menos impostos sobre a propriedade e encargos comuns ou taxas de manutenção) de aproximadamente 2,8%. 

Investir em imóveis em Nova Iorque

35. Qual é a taxa de ocupação de lugares vagos em Nova Iorque?

As taxas de desocupação em Manhattan rondam os 2%, o que é relativamente baixo em comparação com outras grandes cidades. A última taxa de desocupação foi de 1,1%, uma vez que o mercado de vendas vacilou nos últimos dois anos e mais pessoas decidiram alugar apartamentos.

Análise do mercado imobiliário de Nova Iorque

36. Que tamanho de apartamento é melhor para investir?

Geralmente, os imóveis com um e dois quartos são os melhores para investimento, com os de dois quartos a ganharem aos de um quarto para um rendimento mais elevado. Embora o custo seja proibitivo, os alugueres de luxo com quatro quartos têm um bom desempenho porque são muito poucos. É tudo uma questão de oferta e procura...

Melhores bairros de Nova York para comprar um condomínio em 2020

37. Quais são os bairros mais populares para investimento?

Dizemos sempre que os bairros mais seguros para comprar são aqueles onde os nova-iorquinos gostam de viver, dessa forma haverá sempre procura para o apartamento. Algumas secções da cidade, como o Financial District, não atraem os nova-iorquinos, pelo que a procura pode mudar drasticamente consoante se esteja a favor ou contra. Bairros que atraem moradores locais, como West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES e UWS. Pode ler mais abaixo:

Apartamentos para venda em Manhattan: Onde comprar 

38. Que bairros recomendaria, tendo em conta o preço e o facto de não irmos utilizar o apartamento durante pelo menos 10 anos?

Neste caso, pode ser preferível escolher um bairro que esteja em processo de gentrificação, normalmente devido a uma rezonagem ou à adição de uma nova linha de metro. 

Atualmente, o West Soho foi alvo de um recente rezoneamento de industrial para residencial e o bairro está a mudar rapidamente, especialmente agora que a Google e a Disney vão ter lá campus. Dado que fica a apenas alguns minutos de West Village, SoHo e Tribeca, a zona é muito apetecível e é fácil de encontrar se estiver à procura de uma propriedade para investimento. O mesmo aconteceu em West Chelsea, ao longo da high line, que é atualmente um dos bairros mais caros/desejáveis de Nova Iorque.

Hudson Yards, uma secção inteiramente nova da cidade construída sobre os carris do comboio, é outra opção. Dentro de 10 anos, quando a construção diminuir nas proximidades, os apartamentos Hudson Yards serão o lugar ideal para uma localização desejável. A linha de metro da Second Avenue tornou grandes áreas do UES mais acessíveis e assistir-se-á a uma gentrificação nas secções mais a leste do bairro. Finalmente, a gentrificação do Lower East Side já se instalou e está a mudar rapidamente o bairro.  

39. Prestam um serviço para atuar como nosso agente na gestão da propriedade e do inquilino? Em caso afirmativo, qual é a comissão cobrada por esse serviço?

Sim. Gerimos muitas das propriedades dos nossos investidores e não cobramos pela gestão contínua. Não tratamos dos recibos de aluguer ou dos pagamentos de encargos comuns e impostos, no entanto, fazemos tudo o resto. Dependendo do mercado, a comissão de corretagem é paga pelo inquilino ou pelo proprietário. No passado, era habitual que o inquilino pagasse 15% da renda do primeiro ano, dividida entre o corretor do inquilino e o corretor do proprietário. Se houver muitas unidades num edifício, o proprietário pode querer oferecer o apartamento como No Fee, o que significa que o proprietário paga a comissão. Neste caso, normalmente cobramos 1 mês de taxa. 

40. Quais são as implicações fiscais que devemos ter em conta enquanto proprietários estrangeiros?

A principal questão fiscal relativa aos estrangeiros é o imposto sucessório (também conhecido como imposto sobre a morte), que é um imposto pesado de cerca de 50% (combinado com o imposto federal e estadual). Tanto os cidadãos americanos como os estrangeiros são obrigados a pagar o imposto sucessório. Enquanto os cidadãos americanos e os titulares de green card têm uma isenção de $5,45 milhões, os estrangeiros têm apenas uma isenção de $60K. Por conseguinte, um comprador deve fazer algum planeamento financeiro para eliminar ou atenuar o imposto. Para saber mais, consulte nossa página Questões tributárias e legais para compradores estrangeiros...

As mais-valias e o imposto predial são iguais para os cidadãos americanos e residentes primários e para os cidadãos estrangeiros.

Lista de verificação do comprador estrangeiro para a compra de condomínios em Nova Iorque