É novo no NYC Real Estate Investment? A definição dos seus objectivos antes de começar ajuda a determinar uma estratégia de propriedade de investimento bem sucedida. Existem muitas boas razões para a compra de propriedades de investimento em NYC, por exemplo:
Há muitas boas razões para escolher entre imóveis residenciais ou comerciais em Nova Iorque. Se residencial, as escolhas são amplas. Onde deve ser localizada a propriedade de investimento, ou propriedades? Que tipo de propriedades de investimento devem ser escolhidas? As opções, guiadas por estratégia e objectivos, incluem condomínios de luxo, condomínios de baixo preço, casas em banda, casas unifamiliares, e casas multifamiliares tais como um duplex, triplex ou quadplex.
Os agentes da Manhattan Miami Real Estate atendem compradores e vendedores há mais de 15 anos. Temos acumulado um conhecimento significativo dos mercados imobiliários de Manhattan e Miami, que compartilhamos constantemente com nossos clientes que apreciam nossa honestidade e integridade.
Elaboramos um Guia Passo-a-Passo detalhado quando procuramos um Investimento Imobiliário em Miami ou NYC
PASSO 1 TER UMA ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO EFICAZ
O investimento imobiliário de sucesso assenta na construção de uma estratégia baseada em objectivos empresariais que ajudam a escolher a melhor localização e tipo de propriedade de investimento. A compreensão do mercado de propriedades de investimento leva tempo a aprender e a compreender, pelo que a quarta parte de uma estratégia de sucesso (para além de objectivo, localização e tipo) é fazer a melhor utilização dos melhores conselhos disponíveis. Discutimos objectivos de investimento em "Uma estratégia comprovada para a compra do seu primeiro imóvel de aluguer" e "Don't Chase Yield when Buying an Investment Property". Os investidores de sucesso perguntam continuamente a si próprios: "Será este o melhor conselho que posso obter, e estarei eu a fazer o melhor uso possível desse conselho?
Responder a essa pergunta é o que está em causa neste artigo.
PASSO 2 ONDE INVESTIR EM IMÓVEIS
O setor imobiliário é global. Muitos fatores, do global ao local, afetam os preços atuais, o valor futuro do capital e a renda atual das rendas. Além de fatores globais e regionais a considerar, cada país tem sua própria renda, bens imóveis e regulamentação tributária sobre ganhos de capital. Eles também têm seus próprios custos de compra, financiamento e vendas. Esses custos têm um efeito direto na taxa limite, fluxo de caixa líquido, alavancagem e lucros futuros.
Dentro de cada país há cidades. Cada cidade tem benefícios e desvantagens para o investidor imobiliário (tanto nacional como estrangeiro). Ao levar em conta fatores regionais e nacionais, e depois perfurar até o nível da cidade, os investidores são mais capazes de tomar decisões sábias e as melhores escolhas, de modo que eles maximizam os resultados que se traduzem nos sete motivos listados acima.
PASSO 3 ESCOLHER UM BOM LOCAL
A localização certa é fundamental para o sucesso final. Em nosso artigo "An Analysis of the Best Cities to Invest in Rental Properties in 2019" você verá uma análise detalhada do assunto. Em resumo, o Fundo Monetário Internacional estudou 57 economias e dividiu-as em três categorias no que diz respeito aos investimentos imobiliários. Ligámos este estudo ao relatório mais recente do UBS Wealth Management sobre 20 cidades individuais. É claro que algumas das cidades do mundo, como Hong Kong, Toronto e Londres, estão no que o UBS chama de território de "risco de bolhas". Outras estão listadas como sobrevalorizadas, bastante valorizadas e subvalorizadas.
O nosso foco como agentes imobiliários está em Cidade de Nova Iorque, particularmente Manhattan e os seus bairros. No entanto, temos também informações sobre Downtown Miami bem como dicas gerais para investir em Imóveis de luxo em Miami.
Ao comprar propriedade de investimento em Nova Iorque, a localização é importante. A localização certa para a propriedade de investimento mais a escolha da propriedade certa em si irá resultar em todas as sete razões acima listadas. Cada cidade tem bairros, e esses bairros irão proporcionar uma maior ou menor valorização do preço. Cada bairro também apelará a tipos específicos do mercado de arrendamento. Tais tipos incluem, por exemplo:
PASSO 4 ESCOLHER O IMÓVEL CERTO
Diferentes tipos de propriedades atraem diferentes tipos de inquilinos. Quando os investidores escolhem o tipo de imóvel certo para comprar, devem olhar atentamente e escolher o edifício certo para os tipos de inquilinos que querem atrair. Existem vários tipos de bons imóveis para arrendamento.
Casas multi-familiares fazer excelentes propriedades de aluguer. Uma propriedade multi-familiar é, basicamente, um edifício no qual existem mais do que uma casa autónoma. O edifício pode ser um duplex (duas casas,) um triplex (três casas,) um quadplex ou fourplex (quatro casas,) ou um edifício de apartamentos (condomínio ou desenvolvimento cooperativo).
Há várias vantagens em investir em uma casa multifamiliar. A escolha de um imóvel que atenda especificamente aos objectivos imediatos e a longo prazo do investidor é simples. Muitos inquilinos escolhem quase automaticamente uma unidade multi-familiar, por isso o mercado é forte. Eles seguem este caminho porque são os tipos de imóveis mais disponíveis, por isso é fácil para eles escolherem o imóvel específico que é adequado para eles. Encontrarão vizinhos "iguais a eles" para que a vida social e familiar seja agradável.
O edifício terá um gestor de imóveis profissional para manter as comodidades e para lidar com os problemas.
As propriedades de investimento multifamiliares maximizam ou, no mínimo, suavizam as taxas de rendimento. Se uma propriedade de investimento unifamiliar estiver vazia durante um mês, o rendimento é reduzido em 100%. Se uma unidade de um quatroplex estiver desocupada para um
Se um membro da família vive numa unidade e é o gestor da propriedade para os outros - para aprender os princípios básicos da gestão e gestão de um negócio - então a renda das outras unidades paga ou contribui para os custos da casa do membro da família e gera lucro para investir na próxima compra de propriedade. Esses dois fatores são um incentivo para garantir o sucesso do negócio de aluguel de imóveis.
PASSO 5 ESCOLHER O EDIFÍCIO CERTO
Assim que os investidores escolhem a localização do imóvel e o tipo de propriedade, a próxima decisão é sobre
Mais uma vez, as decisões incorporam os objectivos subjacentes. Em termos simples e práticos, as decisões são baseadas em coisas como:
Os inquilinos tendem a escolher uma casa com base em cinco critérios. Eles se resumem a prestígio, privacidade, espaço, vista e conveniência. "O PPSVC do aluguer." Estes factores não estão em nenhuma ordem de importância, uma vez que alguns inquilinos prezam um ou mais em relação aos outros. Vamos discuti-los:
Uma visão menos impressionante pode não proporcionar um rendimento suficientemente elevado para cobrir o prémio do custo de compra, mas ao alavancar o investimento, essa questão é mitigada. As unidades com melhores vistas, especialmente se houver pouco a escolher no pagamento de rendas, verão sempre taxas de ocupação mais elevadas do que as unidades com más vistas.
Quando tanto o lado do proprietário como o do inquilino são levados em conta, é mais fácil escolher o edifício certo, e depois maximizar o fluxo de caixa e o lucro.
PASSO 6 OS COMPONENTES DE CUSTO DE UM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Os investidores sábios compreendem os custos tanto da compra de imóveis em NYC como da sua posterior aquisição. Componentes dos custos enquadram-se em três categorias principais:
Os custos de aquisição incluem o preço pago pelo imóvel mais a compra dos itens necessários para alugá-lo. Em Manhattan e Miami, os utensílios de cozinha estão normalmente incluídos na compra. Em Manhattan, o piso de um novo apartamento será, mas em Miami, pode não estar. Estes comentários sobre os preços mais baixos de compra de apartamentos em Miami interessarão investidores para os quais os custos iniciais são uma prioridade.
Os compradores pagam pelas suas inspecções, seguro de propriedade, honorários de agente de propriedade, e honorários de advogado de encerramento, mais custos rateados tais como impostos ou taxas de gestão que o vendedor tenha pago previamente. Os custos operacionais incluem itens tais como taxas de gestão de propriedade, seguros, impostos, serviços públicos, e custos de hipoteca, etc. Estes devem ser cobertos pelas rendas dos inquilinos ocupantes. Os proprietários podem também ser responsáveis pelos seus próprios custos de marketing quando procuram inquilinos.
Quando os proprietários venderem as suas propriedades de investimento, pagarão as taxas do corretor para comercializar a propriedade e para encontrar um comprador pronto, disposto e capaz. Eles também podem contratar o seu próprio consultor jurídico, bem como ser responsáveis por quaisquer reparos para tornar a propriedade segura e funcional.
PASSO 7 O OUTRO LADO DA MOEDA
Embora existam custos, existem também benefícios fiscais valiosos que os investidores utilizam para minimizar os seus custos. É preciso pagar aos investidores para entenderem normas e regulamentos do imposto predial porque a compra e gestão do imóvel é uma transacção comercial, pelo que todos os custos válidos são dedutíveis nos impostos.
As regras do IRS são muito pró-investidores, ao contrário do que acontece em muitos países. Para além de os custos directos de compra e propriedade serem dedutíveis nos impostos, um proprietário pode depreciar o valor da propriedade durante 27,5 anos. Assim, mesmo que o imóvel ganhe em valor de mercado, ainda pode ser depreciado para efeitos fiscais. Quando é altura de vender, utilizando uma permuta de 1031 (ver abaixo), o imposto potencial pode ser diferido desde que o produto da venda seja investido noutro item "similar". Para efeitos fiscais, o termo "semelhantes" não significa necessariamente, para efeitos fiscais, outra peça de imóvel.
Nova Iorque oferece oportunidades de redução de impostos, e a Flórida não tem um imposto de renda estadual. Os investidores estrangeiros devem procurar aconselhamento sobre o estabelecimento de uma entidade empresarial e outras questões fiscais, para evitar ou minimizar a responsabilidade fiscal dos EUA.
Para as entidades empresariais dos EUA, se o rendimento tributável do negócio de arrendamento for inferior a $315.000 (e não for uma Empresa C), então uma dedução "pass-through" igual a 20% do rendimento empresarial qualificado pode ser deduzida da factura fiscal. As leis fiscais dos EUA são muito favoráveis ao negócio, e a alterações recentes da lei fiscal para investidores e proprietários de imóveis merecem uma atenção especial.PASSO 8 O QUE É UM 1031 IMPOSTO DE CÂMBIO DIFERIDO?
O 1031 Tax Deferred Exchange (nomeado para a Seção 1031 do Código de Receita Federal dos EUA) permite ao investidor vender um imóvel e usar todo o produto da venda para comprar um ou mais imóveis "semelhantes" de valor igual ou superior, dentro de um prazo aprovado, sem pagar qualquer imposto sobre ganhos de capital sobre o imóvel a ser vendido. O imposto é diferido até que haja uma liquidação final sem qualquer outro investimento.
A regra 1031, portanto, é uma excelente maneira de maximizar o retorno do investimento porque todo o lucro pode ser usado para comprar a próxima propriedade (ou propriedades) sem passar nenhum lucro para o governo.
Os investidores podem usar esse benefício para consolidar ou diversificar os investimentos atuais, aproveitar ao máximo um mercado emergente, obter melhores retornos em outro lugar ou repor o relógio de depreciação. As pedras marrons detidas em Nova York podem ser "trocadas" por um condomínio de luxo em Miami, por exemplo. Um terreno vago ou um edifício comercial mantido em Miami pode ser "trocado" por outros imóveis de investimento em Nova York. As opções são muitas, as regras que regem as trocas são apertadas e as transações devem ser tratadas por um intermediário aprovado.
Confiando em conselhos sólidos do agente imobiliário ou gestor imobiliário, os investidores podem maximizar os seus retornos. Isto nos leva à próxima seção.
PASSO 9 OBTER O RETORNO DO SEU INVESTIMENTO
Obviamente, há três componentes principais para obter o maior retorno do seu investimento. O primeiro é o preço que você paga. Considerando a eventual revenda durante o processo de compra é um sinal de um investidor de sucesso. O artigo em the link foco em Miami, mas os princípios discutidos são componentes de qualquer processo de pensamento de compra/venda de propriedades de investimento.
Os custos e os rendimentos da propriedade são extremamente importantes para o retorno final. Uma questão que os nossos clientes frequentemente colocam é como obter o máximo de lucro - além de negociar um ótimo preço de compra na propriedade certa, no local certo. Uma maneira poderosa de garantir isso é alavancar a compra.
O primeiro, e óbvio, é fazer um empréstimo hipotecário na propriedade. Investidores estrangeiros aprendem que há financiadores americanos bem estabelecidos e dispostos a isso quando procuram por empréstimos imobiliários. Investidores domésticos muitas vezes abaixam 20% e pedem emprestado o resto. Investidores estrangeiros costumam fazer um adiantamento de 50%.
O adiantamento pode vir da tomada de lucros na bolsa de valores, ou da venda de um imóvel existente para aproveitar ao máximo a valorização do preço e os 1031 benefícios da Bolsa. O custo da amortização é dedutível nos impostos, claro, e o inquilino está lá para cobrir os custos do empréstimo através do seu aluguer.
A segunda maneira mais comum é usar o capital próprio de uma propriedade actual para usar como adiantamento. As duas formas de fazer isso são contrair um empréstimo hipotecário usando o patrimônio líquido do imóvel como garantia. A segunda maneira é usar um linha de crédito home equity (HELOC.) A principal diferença é que a linha de crédito pode ser usada para qualquer coisa e os juros são pagos apenas sobre o crédito utilizado. Assim, permite uma abordagem mais subtil para procurar a propriedade de investimento certa, e para cobrir os custos de compra e os de qualquer renovação, etc.
Um benefício óbvio do financiamento da compra é que a valorização do preço do imóvel está sendo financiada pelo adiantamento e pelo rendimento do aluguel. Um adiantamento de $600.000 sobre um imóvel de $3 milhões que vê uma valorização do preço de 5% ($150.000) significa que a valorização representa um retorno de 25% sobre o valor do adiantamento.
O financiamento para investidores credenciados faz bom sentido para os negócios.
A utilização do gestor imobiliário certo irá maximizar a ocupação porque a empresa de gestão irá comercializar o imóvel para potenciais inquilinos, verificá-los e gerir o contrato de arrendamento enquanto este estiver activo. A decisão de contratar essa actividade produz frequentemente melhores inquilinos e taxas de ocupação mais elevadas. Ambos resultam em um maior rendimento.
O terceiro elemento para obter o retorno certo é colocar a venda nas mãos de um agente imobiliário competente e bem sucedido que a comercializará corretamente. O agente vai ajudar a negociar o melhor preço que o mercado vai suportar, nas melhores condições para o proprietário actual, e dentro do prazo preferido do proprietário.
Junte estes três elementos, incluindo uma Bolsa de Valores 1031 se for o caso, e a propriedade gerará o maior retorno do investimento. É disso que se trata de tomar a melhor decisão de investimento imobiliário.
PASSO 10 GESTÃO DE IMÓVEIS PARA INVESTIDORES
A gestão eficaz de propriedades de investimento requer tempo, habilidade e experiência. Existem dois tipos de gestão de propriedades, "light property management" e "full property management". A gestão de propriedades leves é um caminho que muitos clientes tomam porque cuida dos elementos críticos iniciais, e pode começar assim que a propriedade de investimento escolhida estiver sob contrato.
Este serviço gere todos os passos que começam com a procura do inquilino certo. A propriedade de investimento é comercializada aos potenciais inquilinos, o inquilino é rastreado, o arrendamento é preparado, as aplicações para os condomínios são suportadas, e quaisquer reparações necessárias, etc. são organizadas. A gestão de propriedades ligeiras exclui o manuseamento de dinheiro de arrendatários ou senhorios, mas inclui a rescisão e renovação de contratos de arrendamento.
Este serviço inclui o tratamento de aluguéis e pagamento de contas, etc., com serviços completos de contabilidade e relatórios financeiros. Também trata de despejos de inquilinos, caso seja necessário.
PASSO 11 OBSERVAÇÕES FINAIS
Comprar e possuir propriedades de investimento é um modelo de negócio rentável, e uma forma bem comprovada de construir e proteger a riqueza. Ao alavancar os investimentos, tirando partido de todas as potenciais deduções e diferimentos fiscais, e instalando os inquilinos certos, maximiza o rendimento e a valorização do preço. O investimento imobiliário em NYC é sempre uma aposta sólida.
Escolher uma empresa de gestão experiente para comercializar a propriedade de investimento, seleccionar inquilinos e organizar documentos de arrendamento de protecção do proprietário é outro elemento sensato para se tornar um proprietário de propriedade de investimento bem sucedido. As propriedades de investimento provam ser uma forma sólida de atingir muitos objectivos.
Contacte-nos hoje e saiba como investir em bens imobiliários em Manhattan ou Miami.
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