Guia de Investimento Imobiliário em NYC

O investimento imobiliário de sucesso assenta na construção de uma estratégia baseada em objectivos empresariais que ajudam a escolher a melhor localização e tipo de propriedade de investimento. A compreensão do mercado de propriedades de investimento leva tempo a aprender e a compreender, pelo que a quarta parte de uma estratégia de sucesso (para além de objectivo, localização e tipo) é fazer a melhor utilização dos melhores conselhos disponíveis. Discutimos objectivos de investimento em "Uma estratégia comprovada para a compra do seu primeiro imóvel de aluguer" e "Don't Chase Yield when Buying an Investment Property". Os investidores de sucesso perguntam continuamente a si próprios: "Será este o melhor conselho que posso obter, e estarei eu a fazer o melhor uso possível desse conselho?

Responder a essa pergunta é o que está em causa neste artigo.

O setor imobiliário é global. Muitos fatores, do global ao local, afetam os preços atuais, o valor futuro do capital e a renda atual das rendas. Além de fatores globais e regionais a considerar, cada país tem sua própria renda, bens imóveis e regulamentação tributária sobre ganhos de capital. Eles também têm seus próprios custos de compra, financiamento e vendas. Esses custos têm um efeito direto na taxa limite, fluxo de caixa líquido, alavancagem e lucros futuros.

Dentro de cada país há cidades. Cada cidade tem benefícios e desvantagens para o investidor imobiliário (tanto nacional como estrangeiro). Ao levar em conta fatores regionais e nacionais, e depois perfurar até o nível da cidade, os investidores são mais capazes de tomar decisões sábias e as melhores escolhas, de modo que eles maximizam os resultados que se traduzem nos sete motivos listados acima.

Visão Geral do Bairro para os Investidores Imobiliários de NYC

A localização certa é fundamental para o sucesso final. Em nosso artigo "An Analysis of the Best Cities to Invest in Rental Properties in 2019" você verá uma análise detalhada do assunto. Em resumo, o Fundo Monetário Internacional estudou 57 economias e dividiu-as em três categorias no que diz respeito aos investimentos imobiliários. Ligámos este estudo ao relatório mais recente do UBS Wealth Management sobre 20 cidades individuais. É claro que algumas das cidades do mundo, como Hong Kong, Toronto e Londres, estão no que o UBS chama de território de "risco de bolhas". Outras estão listadas como sobrevalorizadas, bastante valorizadas e subvalorizadas.

O nosso foco como agentes imobiliários está em Cidade de Nova Iorque, particularmente Manhattan e os seus bairros. No entanto, temos também informações sobre Downtown Miami bem como dicas gerais para investir em Imóveis de luxo em Miami.

Ao comprar propriedade de investimento em Nova Iorque, a localização é importante. A localização certa para a propriedade de investimento mais a escolha da propriedade certa em si irá resultar em todas as sete razões acima listadas. Cada cidade tem bairros, e esses bairros irão proporcionar uma maior ou menor valorização do preço. Cada bairro também apelará a tipos específicos do mercado de arrendamento. Tais tipos incluem, por exemplo:

• Profissionais que preferem alugar em vez de possuir uma propriedade perto do seu local de negócio, e que também satisfaz os seus objectivos sociais e familiares de vida.
• Pessoas ricas que querem um ocasional pied-à-terre para visitas de negócios ou propriedades de férias para ocupação mais longa, para que sua família possa aproveitar ao máximo as comodidades sociais, gastronômicas e de compras do edifício e da área.
• Pessoas com famílias jovens que preferem, ou devem, alugar a casa certa no local certo.
• Estudantes que freqüentam a faculdade, universidade ou escola particular ou academia local.
• Cada um destes quatro exemplos do mercado de arrendamento ajudará o investidor a determinar qual o local a escolher e qual o tipo de propriedade a escolher. Todos estes mercados tendem a ver elevadas taxas de ocupação a preços de aluguer elevados. Eles, portanto, geram alto rendimento, bom fluxo de caixa e uma boa valorização do preço da propriedade.

Diferentes tipos de propriedades atraem diferentes tipos de inquilinos. Quando os investidores escolhem o tipo de imóvel certo para comprar, devem olhar atentamente e escolher o edifício certo para os tipos de inquilinos que querem atrair. Existem vários tipos de bons imóveis para arrendamento.

Casas multi-familiares fazer excelentes propriedades de aluguer. Uma propriedade multi-familiar é, basicamente, um edifício no qual existem mais do que uma casa autónoma. O edifício pode ser um duplex (duas casas,) um triplex (três casas,) um quadplex ou fourplex (quatro casas,) ou um edifício de apartamentos (condomínio ou desenvolvimento cooperativo).

Há várias vantagens em investir em uma casa multifamiliar. A escolha de um imóvel que atenda especificamente aos objectivos imediatos e a longo prazo do investidor é simples. Muitos inquilinos escolhem quase automaticamente uma unidade multi-familiar, por isso o mercado é forte. Eles seguem este caminho porque são os tipos de imóveis mais disponíveis, por isso é fácil para eles escolherem o imóvel específico que é adequado para eles. Encontrarão vizinhos "iguais a eles" para que a vida social e familiar seja agradável.

O edifício terá um gestor de imóveis profissional para manter as comodidades e para lidar com os problemas.

As propriedades de investimento multifamiliares maximizam ou, no mínimo, suavizam as taxas de rendimento. Se uma propriedade de investimento unifamiliar estiver vazia durante um mês, o rendimento é reduzido em 100%. Se uma unidade de um quatroplex estiver desocupada para um mêso rendimento global é reduzido em apenas 25%.

Se um membro da família vive numa unidade e é o gestor da propriedade para os outros - para aprender os princípios básicos da gestão e gestão de um negócio - então a renda das outras unidades paga ou contribui para os custos da casa do membro da família e gera lucro para investir na próxima compra de propriedade. Esses dois fatores são um incentivo para garantir o sucesso do negócio de aluguel de imóveis.

Assim que os investidores escolhem a localização do imóvel e o tipo de propriedade, a próxima decisão é sobre escolhendo o edifício certo. Há dois lados nesta decisão: o lado do investidor e o lado do inquilino. Acerte-os a ambos, e o resultado é o sucesso do investimento.

O Lado do Investidor

Mais uma vez, as decisões incorporam os objectivos subjacentes. Em termos simples e práticos, as decisões são baseadas em coisas como:

• As regras e regras permitem taxas aceitáveis de aluguer e leasing? Uma cooperativa pode ter regulamentos que impedem o aluguer da unidade por um período mínimo. As cooperativas também exigem que os potenciais inquilinos sejam entrevistados e aprovados.
• Há alguma cidade ou comunidade que possa limitar o valor do aluguel que pode ser cobrado ou quantos (ou poucos) dias em um ano o imóvel pode a casa de cada inquilino?
• Em quanto tempo o imóvel estará pronto para ser alugado? Vale a pena comprar um imóvel inacabado a um preço excelente, para maximizar a valorização futura do preço e perder a renda inicial do aluguel ou você deve comprar um imóvel pronto para ocupar para maximizar o rendimento imediato e compensar o custo da compra, etc?
• Se o imóvel estiver completo, qual é o seu estado? Uma inspecção profissional por um inspector domiciliário qualificado, de preferência a trabalhar para Normas ASHI (American Society of Home Inspectors) para garantir que tudo o que deve ser inspecionado seja inspecionado. Os problemas de segurança ou funcionalidade devem ser abordados no contrato de compra e tratados antes do fechamento.

O Lado do Inquilino

Os inquilinos tendem a escolher uma casa com base em cinco critérios. Eles se resumem a prestígio, privacidade, espaço, vista e conveniência. "O PPSVC do aluguer." Estes factores não estão em nenhuma ordem de importância, uma vez que alguns inquilinos prezam um ou mais em relação aos outros. Vamos discuti-los:

• O Prestige pode ser muito importante. Um inquilino rico à procura de uma unidade de cidade ocasional, porque prefere uma casa a uma suite de hotel, pode colocar o prestígio da propriedade e a sua localização no topo da sua lista. Uma família estudantil ou profissional não pode.
• A privacidade é muitas vezes importante para muitas pessoas. Uma celebridade ou uma família com crianças pequenas pode procurar privacidade.
• O espaço é importante para inquilinos com filhos ou para alguém que precisa de um escritório em casa, mas menos para um estudante ou inquilino solteiro que só quer estar perto da sua faculdade ou do escritório.
• As opiniões são importantes para muitas pessoas. Comprar uma unidade multifamiliar que seja alta o suficiente para dar uma sensação de espaço quando se olha para fora das janelas muitas vezes tem um preço premium sobre uma unidade que está num piso inferior com vista para uma parede de tijolo. Uma vista do Central Park, por exemplo, exige um preço de compra elevado, gera um rendimento mais elevado e proporciona um preço de venda elevado quando é altura de liquidar os lucros.

Uma visão menos impressionante pode não proporcionar um rendimento suficientemente elevado para cobrir o prémio do custo de compra, mas ao alavancar o investimento, essa questão é mitigada. As unidades com melhores vistas, especialmente se houver pouco a escolher no pagamento de rendas, verão sempre taxas de ocupação mais elevadas do que as unidades com más vistas.

• A comodidade é importante para muitos inquilinos. Eles querem estar perto do escritório, da faculdade, de uma área de lazer se tiverem filhos, bom transporte, etc. A conveniência é um poderoso motivador e muitas vezes proporciona taxas de ocupação mais elevadas para o locador.

Quando tanto o lado do proprietário como o do inquilino são levados em conta, é mais fácil escolher o edifício certo, e depois maximizar o fluxo de caixa e o lucro.

Os investidores sábios compreendem os custos tanto da compra de imóveis em NYC como da sua posterior aquisição. Componentes dos custos enquadram-se em três categorias principais:

• Custo de aquisição
• Custos Operacionais
• Custo da venda

Os custos de aquisição incluem o preço pago pelo imóvel mais a compra dos itens necessários para alugá-lo. Em Manhattan e Miami, os utensílios de cozinha estão normalmente incluídos na compra. Em Manhattan, o piso de um novo apartamento será, mas em Miami, pode não estar. Estes comentários sobre os preços mais baixos de compra de apartamentos em Miami interessarão investidores para os quais os custos iniciais são uma prioridade.

Os compradores pagam pelas suas inspecções, seguro de propriedade, honorários de agente de propriedade, e honorários de advogado de encerramento, mais custos rateados tais como impostos ou taxas de gestão que o vendedor tenha pago previamente. Os custos operacionais incluem itens tais como taxas de gestão de propriedade, seguros, impostos, serviços públicos, e custos de hipoteca, etc. Estes devem ser cobertos pelas rendas dos inquilinos ocupantes. Os proprietários podem também ser responsáveis pelos seus próprios custos de marketing quando procuram inquilinos.

Quando os proprietários venderem as suas propriedades de investimento, pagarão as taxas do corretor para comercializar a propriedade e para encontrar um comprador pronto, disposto e capaz. Eles também podem contratar o seu próprio consultor jurídico, bem como ser responsáveis por quaisquer reparos para tornar a propriedade segura e funcional.

Embora existam custos, existem também benefícios fiscais valiosos que os investidores utilizam para minimizar os seus custos. É preciso pagar aos investidores para entenderem normas e regulamentos do imposto predial porque a compra e gestão do imóvel é uma transacção comercial, pelo que todos os custos válidos são dedutíveis nos impostos.

As regras do IRS são muito pró-investidores, ao contrário do que acontece em muitos países. Para além de os custos directos de compra e propriedade serem dedutíveis nos impostos, um proprietário pode depreciar o valor da propriedade durante 27,5 anos. Assim, mesmo que o imóvel ganhe em valor de mercado, ainda pode ser depreciado para efeitos fiscais. Quando é altura de vender, utilizando uma permuta de 1031 (ver abaixo), o imposto potencial pode ser diferido desde que o produto da venda seja investido noutro item "similar". Para efeitos fiscais, o termo "semelhantes" não significa necessariamente, para efeitos fiscais, outra peça de imóvel.

Nova Iorque oferece oportunidades de redução de impostos, e a Flórida não tem um imposto de renda estadual. Os investidores estrangeiros devem procurar aconselhamento sobre o estabelecimento de uma entidade empresarial e outras questões fiscais, para evitar ou minimizar a responsabilidade fiscal dos EUA.

O 1031 Tax Deferred Exchange (nomeado para a Seção 1031 do Código de Receita Federal dos EUA) permite ao investidor vender um imóvel e usar todo o produto da venda para comprar um ou mais imóveis "semelhantes" de valor igual ou superior, dentro de um prazo aprovado, sem pagar qualquer imposto sobre ganhos de capital sobre o imóvel a ser vendido. O imposto é diferido até que haja uma liquidação final sem qualquer outro investimento.

A regra 1031, portanto, é uma excelente maneira de maximizar o retorno do investimento porque todo o lucro pode ser usado para comprar a próxima propriedade (ou propriedades) sem passar nenhum lucro para o governo.

Os investidores podem usar esse benefício para consolidar ou diversificar os investimentos atuais, aproveitar ao máximo um mercado emergente, obter melhores retornos em outro lugar ou repor o relógio de depreciação. As pedras marrons detidas em Nova York podem ser "trocadas" por um condomínio de luxo em Miami, por exemplo. Um terreno vago ou um edifício comercial mantido em Miami pode ser "trocado" por outros imóveis de investimento em Nova York. As opções são muitas, as regras que regem as trocas são apertadas e as transações devem ser tratadas por um intermediário aprovado.

Confiando em conselhos sólidos do agente imobiliário ou gestor imobiliário, os investidores podem maximizar os seus retornos. Isto nos leva à próxima seção.

"Imposto sobre Ganhos de Capital em Imóveis".

Obviamente, há três componentes principais para obter o maior retorno do seu investimento. O primeiro é o preço que você paga. Considerando a eventual revenda durante o processo de compra é um sinal de um investidor de sucesso. O artigo em the link foco em Miami, mas os princípios discutidos são componentes de qualquer processo de pensamento de compra/venda de propriedades de investimento.

Os custos e os rendimentos da propriedade são extremamente importantes para o retorno final. Uma questão que os nossos clientes frequentemente colocam é como obter o máximo de lucro - além de negociar um ótimo preço de compra na propriedade certa, no local certo. Uma maneira poderosa de garantir isso é alavancar a compra.

Duas Abordagens para Alavancagem

O primeiro, e óbvio, é fazer um empréstimo hipotecário na propriedade. Investidores estrangeiros aprendem que há financiadores americanos bem estabelecidos e dispostos a isso quando procuram por empréstimos imobiliários. Investidores domésticos muitas vezes abaixam 20% e pedem emprestado o resto. Investidores estrangeiros costumam fazer um adiantamento de 50%.

O adiantamento pode vir da tomada de lucros na bolsa de valores, ou da venda de um imóvel existente para aproveitar ao máximo a valorização do preço e os 1031 benefícios da Bolsa. O custo da amortização é dedutível nos impostos, claro, e o inquilino está lá para cobrir os custos do empréstimo através do seu aluguer.

A segunda maneira mais comum é usar o capital próprio de uma propriedade actual para usar como adiantamento. As duas formas de fazer isso são contrair um empréstimo hipotecário usando o patrimônio líquido do imóvel como garantia. A segunda maneira é usar um linha de crédito home equity (HELOC.) A principal diferença é que a linha de crédito pode ser usada para qualquer coisa e os juros são pagos apenas sobre o crédito utilizado. Assim, permite uma abordagem mais subtil para procurar a propriedade de investimento certa, e para cobrir os custos de compra e os de qualquer renovação, etc.

Um benefício óbvio do financiamento da compra é que a valorização do preço do imóvel está sendo financiada pelo adiantamento e pelo rendimento do aluguel. Um adiantamento de $600.000 sobre um imóvel de $3 milhões que vê uma valorização do preço de 5% ($150.000) significa que a valorização representa um retorno de 25% sobre o valor do adiantamento.

O financiamento para investidores credenciados faz bom sentido para os negócios.

A utilização do gestor imobiliário certo irá maximizar a ocupação porque a empresa de gestão irá comercializar o imóvel para potenciais inquilinos, verificá-los e gerir o contrato de arrendamento enquanto este estiver activo. A decisão de contratar essa actividade produz frequentemente melhores inquilinos e taxas de ocupação mais elevadas. Ambos resultam em um maior rendimento.

O terceiro elemento para obter o retorno certo é colocar a venda nas mãos de um agente imobiliário competente e bem sucedido que a comercializará corretamente. O agente vai ajudar a negociar o melhor preço que o mercado vai suportar, nas melhores condições para o proprietário actual, e dentro do prazo preferido do proprietário.

Junte estes três elementos, incluindo uma Bolsa de Valores 1031 se for o caso, e a propriedade gerará o maior retorno do investimento. É disso que se trata de tomar a melhor decisão de investimento imobiliário.

A gestão eficaz de propriedades de investimento requer tempo, habilidade e experiência. Existem dois tipos de gestão de propriedades, "light property management" e "full property management". A gestão de propriedades leves é um caminho que muitos clientes tomam porque cuida dos elementos críticos iniciais, e pode começar assim que a propriedade de investimento escolhida estiver sob contrato.

Gestão de propriedades ligeiras

Este serviço gere todos os passos que começam com a procura do inquilino certo. A propriedade de investimento é comercializada aos potenciais inquilinos, o inquilino é rastreado, o arrendamento é preparado, as aplicações para os condomínios são suportadas, e quaisquer reparações necessárias, etc. são organizadas. A gestão de propriedades ligeiras exclui o manuseamento de dinheiro de arrendatários ou senhorios, mas inclui a rescisão e renovação de contratos de arrendamento.

Gestão integral da propriedade

Este serviço inclui o tratamento de aluguéis e pagamento de contas, etc., com serviços completos de contabilidade e relatórios financeiros. Também trata de despejos de inquilinos, caso seja necessário.

Manhattan Miami Property Management Services

Comprar e possuir propriedades de investimento é um modelo de negócio rentável, e uma forma bem comprovada de construir e proteger a riqueza. Ao alavancar os investimentos, tirando partido de todas as potenciais deduções e diferimentos fiscais, e instalando os inquilinos certos, maximiza o rendimento e a valorização do preço. O investimento imobiliário em NYC é sempre uma aposta sólida.

Escolher uma empresa de gestão experiente para comercializar a propriedade de investimento, seleccionar inquilinos e organizar documentos de arrendamento de protecção do proprietário é outro elemento sensato para se tornar um proprietário de propriedade de investimento bem sucedido. As propriedades de investimento provam ser uma forma sólida de atingir muitos objectivos.

Contacte-nos hoje e saiba como investir em bens imobiliários em Manhattan ou Miami.