Gestão de Propriedades para Investidores Nova Iorque e Miami 

Depende do mercado e da cidade. 

Em Nova Iorque, era costume o inquilino pagar uma taxa equivalente a até 15% do primeiro ano de renda anual. Recentemente, porém, o mercado mudou a favor do inquilino e estamos vendo cada vez mais negócios onde o proprietário pagará a comissão, que é de 1 mês de aluguel (cerca de metade dos 15% que o inquilino costumava pagar). Em NYC, não há comissão paga nas renovações apenas no ano de arrendamento original. 

Na Flórida, é habitual que o proprietário pague a comissão. A quantia usual é 10% do aluguel anual para o primeiro ano e cada ano de renovação.

De forma compreensiva e muito cuidadosa. Fazemos uma verificação de crédito e criminal do inquilino, exigimos uma carta de emprego detalhando a duração do emprego e salário, e revisamos extratos bancários para garantir que eles tenham fundos adequados. Também solicitamos referências pessoais e profissionais, assim como referências de locadores atuais e anteriores. 

Além disso, esperamos que a renda anual seja entre 40 vezes a renda mensal. Isto minimiza qualquer risco de incapacidade de pagar o aluguel.

O nosso parceiro de gestão de propriedade completa, RD LLC. Eles criam uma conta caucionada para cada proprietário, cobram aluguéis e outros pagamentos, e pagam todas as despesas do proprietário, incluindo impostos imobiliários, encargos comuns e pagamentos de hipotecas. Eles também fornecem aos locadores demonstrações financeiras mensais e trimestrais.

Eles também se coordenarão com o seu CPA para ajudar nas declarações anuais de impostos, se necessário. Para emergências, todas as despesas ou reparações e substituições são pagas sem aprovação, se estiverem abaixo de um valor acordado. Se a quantia for maior do que a quantia pré-aprovada, então obteremos aprovações do locador.

Devido ao nosso rigoroso processo de selecção de inquilinos, os nossos senhorios têm muito poucos pagamentos em atraso. Se um inquilino não pagar, ele receberá uma carta de advertência dentro de poucos dias, uma notificação formal e, em seguida, uma eventual notificação de despejo.

Tentamos trabalhar com o inquilino para os pôr ao corrente ou para que saiam do apartamento antes do seu arrendamento expirar. O tempo é essencial, por isso andamos depressa. Podemos sempre encontrar rapidamente um novo inquilino em NYC. Mas, mais uma vez, enfatizamos que com o nosso sistema, tais coisas são extremamente raras.

Eles são parte de um processo. Antes de um inquilino se mudar, nós inspecionamos a propriedade e pegamos um vídeo para mostrar que tudo está em bom estado.

Nós acompanhamos o novo inquilino ao longo da propriedade, para que eles possam confirmar que tudo está como deve ser.

Os inquilinos não são responsáveis pelo "desgaste justo", por isso, se eles nos contactarem para dizer que algo está danificado ou partido, temos uma base contra a qual podemos verificar se a correcção do problema é da responsabilidade do inquilino ou do senhorio.

Se for necessário trabalho, vamos organizar o trabalho. Os empreiteiros devem ser devidamente qualificados e licenciados e atender ao alto nível de seguro exigido por cada edifício. Na Flórida, por exemplo, alguém com uma "licença de faz-tudo" não pode fazer trabalhos de encanamento ou elétricos. Em NYC, ninguém pode entrar no edifício, a menos que tenha o nível de seguro apropriado. 

Se o custo for da responsabilidade do locador, aprovaremos uma taxa se estiver abaixo de um valor acordado e simplesmente a deduziremos do rendimento do mês. Se o custo for superior ao acordado, entraremos em contato com o locador para aprovação.

Sabemos quando um contrato de arrendamento terminará, por isso verificamos com o inquilino 60-90 dias antes de expirar o prazo mínimo para ver se o inquilino quer renovar. Caso contrário, procuramos um novo inquilino. Listamos o apartamento para arrendamento no nosso sistema de corretores e todos os portais e mostramos fisicamente o imóvel aos potenciais inquilinos. 

Antes do final do aluguer, fazemos uma inspecção de passagem e comparamos com a inspecção de pré-ocupação para verificar se tudo está em ordem. Qualquer coisa em falta ou danificada é retirada do depósito de segurança do locatário, e totalmente contabilizada. Após o locatário ter saído do imóvel, fazemos outra inspecção para garantir que nada foi danificado ou levado por engano durante a mudança. Se tudo estiver como deve ser, reembolsamos o depósito de segurança do inquilino.

Em seguida, repetimos os detalhes abordados nas Perguntas 5 e 8.

Recursos Relacionados:

"Vender a sua casa"

"Processo de Compra de Casa"

Quanto ao sourcing dos inquilinos, dependendo da concorrência em um determinado edifício que você compra, muitas vezes o inquilino pagará a nossa comissão de corretagem. No entanto, se houver concorrência no prédio para aluguéis que estão listados como Sem Taxa (o que significa que o inquilino não é cobrado uma comissão de corretagem), então o proprietário pagará a comissão de corretagem. A comissão paga pelo proprietário não será superior a 1 mês de renda. 

Geralmente, não cobramos taxas separadas de gestão de propriedades "Light" se formos contratados para obter o inquilino. Queremos trabalhar com os nossos clientes a longo prazo - adquirir propriedades para os nossos compradores, adquirir inquilinos anualmente para o aluguer do apartamento, e no final da propriedade, listar para venda e vender tal propriedade. Como incentivo à aceitação deste acordo, oferecemos "Property Management Light" sem qualquer custo. Aqui está como funciona:

• Se o inquilino tiver um problema, chamam primeiro o superintendente do edifício, que descobre o verdadeiro problema.

• Se é algo que eles podem consertar e está relacionado com a construção, o seu pessoal irá consertá-lo (normalmente sem custos).

• Se não estiver relacionado com a construção, ele vai nos aconselhar sobre o que ele acha que é a questão. Iremos buscar vendedores (às vezes com a sua ajuda) para lidar com o problema.

• Obteremos a sua aprovação antes de qualquer coisa ser feita para corrigir o problema e você pagará diretamente ao fornecedor.

Geralmente, nós não lidamos com dinheiro. Em vez disso, gerimos o processo para resolver o problema. Também não cobramos aluguéis ou pagamos contas em nome do proprietário, pois isso geralmente é feito através de bancos eletrônicos, que você, como proprietário, terá que ficar em cima do problema.

Se desejar contratar uma empresa de gestão de imóveis para tratar da recolha e desembolso de dinheiro, a RD LLC tratará disso. As taxas para a opção de gestão "Completa" do imóvel correspondem a 5-7% do aluguer anual.  

Recursos Relacionados:

"Don't Chase Yield When Buying Investment Properties" (Não Persiga o Rendimento ao Comprar Propriedades de Investimento)

"An Analysis of the Best Cities to Invest in Rental Properties in 2019"