Gestão de Propriedades para Investidores Nova Iorque e Miami 

 

Nos orgulhamos de trabalhar com os nossos clientes a longo prazo: a procura de propriedades para os nossos compradores, a procura anual de inquilinos para os nossos proprietários e, no final da propriedade, a listagem de propriedades para venda e venda dessas propriedades.

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Para fazer o nosso investidor imobiliárioDurante o período de detenção, oferecemos serviços de Gestão de Propriedades Rápidas sem custos para os nossos clientes de Manhattan. Para os investidores que procuram um gerenciamente de caixa além do gerenciamente de propriedades, o nosso parceiro RD LLC oferece serviços de Gestão Integral de Propriedades de Investimento, incluindo cobrança de aluguel e pagamento de faturas e relatórios financeiros.

GESTÃO DE PROPRIEDADES LEVES

Geralmente, na opção Luz não lidamos com dinheiro, portanto, não cobramos aluguéis ou pagamos contas em nome do proprietário. Em vez disso, gerimos todo o processo para resolver os problemas do inquilino e do proprietário.

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SEM PREÇO MENSAL

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MARKETING IMOBILIÁRIO

aluguel de um condomínio

RASTREIO DOS ARRENDATÁRIOS

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ELABORAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

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ASSISTÊNCIA A CONSELHOS E APLICAÇÕES

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REPARAÇÃO E
MANUTENÇÃO

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INSPECÇÕES DE PROPRIEDADE

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MANHATTAN

INICIAR A
PROPRIEDADE

Desde reparos comuns até ao seguimento de renovações na entrada ou saída, você está no caminho certo! Nós acompanhamos todos os eventos que acontecem nos apartamentos. Conecte-se com Manhattan Miami via e-mail, texto ou chamada com seu pedido de serviço adicional. Nós lhe forneceremos o status do trabalho passo a passo. Todas as atualização, desde o agendamento do trabalho até a conclusão, são atualizadas e enviadas por e-mail aos nossos clientes. Os locatários e inquilinos podem comunicar-se diretamente conosco e em caso de emergência, a nossa equipe está disponível para atendê-los. Os nossos clientes podem ter em mente que um membro da equipe MM estará lidando com todas as emergências a qualquer hora do dia. Todos os locatários/inquilinos podem se comunicar diretamente conosco, para que você fique tranquilo, sabendo que estamos lá para ambos os lados.

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GESTÃO INTEGRAL DA PROPRIEDADE

O nosso parceiro RD LLC fornece serviços de cobrança de dinheiro e pagamento de contas. Trabalhamos de perto com eles para gerir todo o processo para resolver os problemas do inquilino e do proprietário.

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TAXA MENSAL 
% DO ALUGUEL

Gestão de Propriedades de Investimento

COBRANÇA DE ALUGUEL

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PAGAMENTO DE CONTA

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SERVIÇOS LEGAIS

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RELATO FINANCEIRO

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DESPEJO

Alugado: $10.000 por mês

177 Nona Avenida | West Chelsea

2 camas | 2 banhos

Alugado: 30.000 dólares por mês

20 | East End Avenue Upper East Side

4 camas | 4,5 banhos

Alugado: $5.000 por mês

322 West 57 Street | Columbus Circle

1 cama | 1,5 banhos

Alugado: $13.000 por mês

23 East 22 Street | Flatiron

2 camas | 2,5 banhos

Alugado: $9.500 por mês

166 West 18 Street | Chelsea

2 camas | 2,5 banhos

Alugado: $20.000 por mês

60 Riverside Boulevard | Lincoln Square

4 camas | 4 banhos

Alugado: $9.500 por mês

641 Fifth Avenue | Midtown East

2 camas | 2 banhos

Alugado: $6.500 por mês

400 Fifth Avenue | Midtown

1 cama | 1,5 banhos

Alugado: $13.000 por mês

80 Riverside Blvd | Lincoln Square

3 quartos | 3,5 banhos

Alugado: $8.000 por mês

225 Fifth Avenue | Flatiron

2 camas | 2,5 banhos

Alugado: $9.500 por mês

60 East 55 Street | Midtown Leste

2 camas | 2,5 banhos

Alugado: $5.500 por mês

450 West 17 Rua | West Chelsea

1 cama | 1,5 banhos

Alugado: $4.500 por mês

60 Riverside Boulevard | Lincoln Square

1 cama | 1 banho

Alugado: $11.000 por mês

322 West 57 Street | Columbus Circle

3 camas | 2 banhos

Respostas às 10 Perguntas que os Proprietários Fazem Mais Frequentemente Quando Alugam um Condomínio

Ter um gerente de propriedade para cuidar de todos os problemas potenciais que poderiam continuar com um apartamento dá paz de espírito ao proprietário. Nós estamos aqui para lhe dar essa paz de espírito! Confira as respostas às 10 perguntas que os proprietários fazem com mais frequência.

Quem me pode ajudar, alugar e gerir o meu condomínio depois de comprá-lo?

Nós podemos! E nós conseguimos. Temos um profundo conhecimento do mercado imobiliário tanto na cidade de Nova Iorque como na área da Grande Miami. Os clientes que compram como investidores confiam em nós para ajudá-los a escolher o tipo certo de propriedade para comprar.

Nós podemos! E nós conseguimos. Temos um profundo conhecimento do mercado imobiliário tanto na cidade de Nova Iorque como na área da Grande Miami. Os clientes que compram como investidores confiam em nós para ajudá-los a escolher o tipo certo de propriedade para comprar. Nós também administramos seus apartamentos durante o período de detenção e os vendemos para nossos clientes quando eles estão prontos para sair.

O mercado de aluguer divide-se em:

  • Locatários que querem um aluguel a curto prazo porque têm reuniões de negócios para participar.
  • Inquilinos à procura de uma casa de férias de maior duração (Verão the Hamptons e Inverno em Miami).
  • Inquilinos que queiram alugar a sua casa por um ano ou mais.

Escolher o imóvel certo para o mercado de arrendamento certo torna muito mais fácil encontrar o inquilino certo. Muitas vezes começamos a trabalhar com potenciais inquilinos para uma determinada propriedade enquanto o contrato de compra ainda está a ser finalizado. Isto reduz as vagas e maximiza o rendimento imediato para o seu Manhattan ou Miami Luxury Condo.

Oferecemos a gestão de propriedades leves como parte padrão do nosso pacote de sucesso de clientes. O nosso parceiro, RD LLC, fornece um serviço completo de gestão de propriedades incluindo todos os elementos e detalhes em que os nossos clientes investidores confiam.

Recursos relacionados:

"Buying an apartment in NYC" (Comprar um apartamento em NYC)

"Don't Chase Yield When Buying Investment Properties" (Não Persiga o Rendimento ao Comprar Propriedades de Investimento)

"A Review of the Pipeline Of New Development Condos for Sale in NYC"

Que iniciativas de marketing Manhattan Miami Real Estate oferece para alugar meu apartamento ou minha casa com sucesso?

Temos duas abordagens primárias para encontrar o inquilino certo. A primeira forma de encontrar bons inquilinos é através da comercialização dos imóveis dos nossos clientes em sites locais, nacionais e internacionais.

Temos duas abordagens primárias para encontrar o inquilino certo.

A primeira forma de encontrar bons inquilinos é através da comercialização dos imóveis dos nossos clientes em sites locais, nacionais e internacionais. Selecionamos cuidadosamente os sites e em NYC o mais utilizado é Streeteasy. Embora seja muito caro listar imóveis para alugar no Streeteasy, acreditamos que os benefícios compensam os custos. Outros agentes imobiliários não pagarão esta taxa extra e, portanto, não darão a sua listagem exposição máxima. 

A segunda maneira é combinar a propriedade de um investidor com as nossas redes locais e globais de prospecção e clientes. Através das nossas iniciativas de marketing, estamos em contacto constante com potenciais inquilinos. Alguns estão a precisar de alugueres à medida que se mudam devido a uma transferência de emprego, por exemplo, ou já ultrapassaram o aluguer onde vivem actualmente. Muitos jovens profissionais optam por alugar em Manhattan ou na Downtown Miami área mais próxima do seu local de negócio. Eles também fazem parte da nossa rede.

Atraímos sempre o tipo certo de inquilino, por isso a verificação e a ocupação fluem mais suavemente e resultam em menos soluços ou grandes problemas. Esta abordagem gera o máximo retorno ao cliente.

Ao comprar um novo condomínio de desenvolvimento, quem me ajudará na pintura e instalação de persianas e armários de rolo, e quem paga?

Temos uma série de fornecedores e empreiteiros profissionais que fazem estas coisas. Eles conhecem os empreendimentos e os gerentes dos edifícios.

Temos uma série de fornecedores e empreiteiros profissionais que fazem estas coisas. Muitas vezes, eles já conhecem os empreendimentos e os gerentes dos edifícios. Eles, portanto, sabem o que se espera deles e como fornecer, instalar e inspecionar o trabalho de seus funcionários para garantir que tudo esteja de acordo com o padrão.

O proprietário do apartamento paga por estas coisas porque elas fazem parte das instalações e acessórios. No entanto, quando arranjamos um arrendamento a longo prazo, o inquilino pode ter exigências específicas. Nesses casos, o inquilino pagará por itens personalizados.

Existe uma comissão de corretagem para encontrar um inquilino, e quem normalmente paga?

Depende do mercado e da cidade. Em Nova Iorque, era costume o inquilino pagar uma taxa equivalente a até 15% do primeiro ano de aluguer anual.

Depende do mercado e da cidade. 

Em Nova Iorque, era costume o inquilino pagar uma taxa equivalente a até 15% do primeiro ano de renda anual. Recentemente, porém, o mercado mudou a favor do inquilino e estamos vendo cada vez mais negócios onde o proprietário pagará a comissão, que é de 1 mês de aluguel (cerca de metade dos 15% que o inquilino costumava pagar). Em NYC, não há comissão paga nas renovações apenas no ano de arrendamento original. 

Na Flórida, é habitual que o proprietário pague a comissão. A quantia usual é 10% do aluguel anual para o primeiro ano e cada ano de renovação.

Como qualificam os inquilinos para o meu imóvel alugado em Nova Iorque e Miami?

De forma compreensiva e muito cuidadosa. Fazemos uma verificação de crédito e criminal do inquilino, exigimos uma carta de emprego detalhando a duração do emprego e salário, e revisamos extratos bancários para garantir que eles tenham fundos adequados.

De forma compreensiva e muito cuidadosa. Fazemos uma verificação de crédito e criminal do inquilino, exigimos uma carta de emprego detalhando a duração do emprego e salário, e revisamos extratos bancários para garantir que eles tenham fundos adequados. Também solicitamos referências pessoais e profissionais, assim como referências de locadores atuais e anteriores. 

Além disso, esperamos que a renda anual seja entre 40 vezes a renda mensal. Isto minimiza qualquer risco de incapacidade de pagar o aluguel.

 

Quem cobra o aluguel e paga as contas?

O nosso parceiro de gestão de propriedade completa, RD LLC. Eles criam uma conta caucionada para cada locador, cobram aluguéis e outros pagamentos, e pagam todas as despesas do locador, incluindo impostos imobiliários e encargos comuns. Eles também fornecem aos locadores demonstrações financeiras mensais e trimestrais.

O nosso parceiro de gestão de propriedade completa, RD LLC. Eles criam uma conta caucionada para cada proprietário, cobram aluguéis e outros pagamentos, e pagam todas as despesas do proprietário, incluindo impostos imobiliários, encargos comuns e pagamentos de hipotecas. Eles também fornecem aos locadores demonstrações financeiras mensais e trimestrais.

Eles também se coordenarão com o seu CPA para ajudar nas declarações anuais de impostos, se necessário. Para emergências, todas as despesas ou reparações e substituições são pagas sem aprovação, se estiverem abaixo de um valor acordado. Se a quantia for maior do que a quantia pré-aprovada, então obteremos aprovações do locador.

Como você lida com os pagamentos atrasados?

Devido ao nosso rigoroso processo de selecção de inquilinos, os nossos senhorios têm muito poucos pagamentos em atraso. Se um inquilino não pagar, ele receberá uma carta de aviso dentro de poucos dias, uma notificação formal e, em seguida, uma eventual carta de despejo.

Devido ao nosso rigoroso processo de selecção de inquilinos, os nossos senhorios têm muito poucos pagamentos em atraso. Se um inquilino não pagar, ele receberá uma carta de advertência dentro de poucos dias, uma notificação formal e, em seguida, uma eventual notificação de despejo.

Tentamos trabalhar com o inquilino para os pôr ao corrente ou para que saiam do apartamento antes do seu arrendamento expirar. O tempo é essencial, por isso andamos depressa. Podemos sempre encontrar rapidamente um novo inquilino em NYC. Mas, mais uma vez, enfatizamos que com o nosso sistema, tais coisas são extremamente raras.

Como são feitas as reparações e a manutenção do apartamento?

Nós acompanhamos o novo inquilino ao longo da propriedade, para que eles possam confirmar que tudo está como deve ser. Os inquilinos não são responsáveis pelo "desgaste justo", por isso, se eles nos contactarem para dizer que algo está danificado ou partido, temos uma base contra a qual podemos verificar se a correcção do problema é da responsabilidade do inquilino ou do senhorio.

Eles são parte de um processo. Antes de um inquilino se mudar, nós inspecionamos a propriedade e pegamos um vídeo para mostrar que tudo está em bom estado.

Nós acompanhamos o novo inquilino ao longo da propriedade, para que eles possam confirmar que tudo está como deve ser.

Os inquilinos não são responsáveis pelo "desgaste justo", por isso, se eles nos contactarem para dizer que algo está danificado ou partido, temos uma base contra a qual podemos verificar se a correcção do problema é da responsabilidade do inquilino ou do senhorio.

Se for necessário trabalho, vamos organizar o trabalho. Os empreiteiros devem ser devidamente qualificados e licenciados e atender ao alto nível de seguro exigido por cada edifício. Na Flórida, por exemplo, alguém com uma "licença de faz-tudo" não pode fazer trabalhos de encanamento ou elétricos. Em NYC, ninguém pode entrar no edifício, a menos que tenha o nível de seguro apropriado. 

Se o custo for da responsabilidade do locador, aprovaremos uma taxa se estiver abaixo de um valor acordado e simplesmente a deduziremos do rendimento do mês. Se o custo for superior ao acordado, entraremos em contato com o locador para aprovação.

Como se gere a rotatividade entre inquilinos?

Sabemos quando um contrato de arrendamento terminará, por isso verificamos com o inquilino 60-90 dias antes de expirar o prazo mínimo para ver se o inquilino quer renovar. Caso contrário, procuramos um novo inquilino. Antes do final do contrato de arrendamento, fazemos uma inspeção de passagem e comparamos com a inspeção de pré-ocupação para verificar se tudo está em ordem.

Sabemos quando um contrato de arrendamento terminará, por isso verificamos com o inquilino 60-90 dias antes de expirar o prazo mínimo para ver se o inquilino quer renovar. Caso contrário, procuramos um novo inquilino. Listamos o apartamento para arrendamento no nosso sistema de corretores e todos os portais e mostramos fisicamente o imóvel aos potenciais inquilinos. 

Antes do final do aluguer, fazemos uma inspecção de passagem e comparamos com a inspecção de pré-ocupação para verificar se tudo está em ordem. Qualquer coisa em falta ou danificada é retirada do depósito de segurança do locatário, e totalmente contabilizada. Após o locatário ter saído do imóvel, fazemos outra inspecção para garantir que nada foi danificado ou levado por engano durante a mudança. Se tudo estiver como deve ser, reembolsamos o depósito de segurança do inquilino.

Em seguida, repetimos os detalhes abordados nas Perguntas 5 e 8.

Recursos Relacionados:

"Vender a sua casa"

"Processo de Compra de Casa"

 

Quanto é que cobra pelos seus serviços de gestão de propriedades?

Dependendo da concorrência no edifício específico que você compra, muitas vezes o inquilino pagará a comissão de corretagem que cobrirá as taxas de gestão do imóvel "Light".

Quanto ao sourcing dos inquilinos, dependendo da concorrência em um determinado edifício que você compra, muitas vezes o inquilino pagará a nossa comissão de corretagem. No entanto, se houver concorrência no prédio para aluguéis que estão listados como Sem Taxa (o que significa que o inquilino não é cobrado uma comissão de corretagem), então o proprietário pagará a comissão de corretagem. A comissão paga pelo proprietário não será superior a 1 mês de renda. 

Geralmente, não cobramos taxas separadas de gestão de propriedades "Light" se formos contratados para obter o inquilino. Queremos trabalhar com os nossos clientes a longo prazo - adquirir propriedades para os nossos compradores, adquirir inquilinos anualmente para o aluguer do apartamento, e no final da propriedade, listar para venda e vender tal propriedade. Como incentivo à aceitação deste acordo, oferecemos "Property Management Light" sem qualquer custo. Aqui está como funciona:

  • Se o inquilino tiver um problema, chamam primeiro o superintendente do edifício, que descobre o verdadeiro problema.
  • Se é algo que eles podem consertar e está relacionado com a construção, o seu pessoal irá consertá-lo (normalmente sem custos).
  • Se não estiver relacionado com a construção, ele vai nos aconselhar sobre o que ele acha que é a questão. Iremos buscar vendedores (às vezes com a sua ajuda) para lidar com o problema.
  • Obteremos a sua aprovação antes de qualquer coisa ser feita para corrigir o problema e você pagará diretamente ao fornecedor.

Geralmente, nós não lidamos com dinheiro. Em vez disso, gerimos o processo para resolver o problema. Também não cobramos aluguéis ou pagamos contas em nome do proprietário, pois isso geralmente é feito através de bancos eletrônicos, que você, como proprietário, terá que ficar em cima do problema.

Se desejar contratar uma empresa de gestão de imóveis para tratar da recolha e desembolso de dinheiro, a RD LLC tratará disso. As taxas para a opção de gestão "Completa" do imóvel correspondem a 5-7% do aluguer anual.  

Recursos Relacionados:

"Don't Chase Yield When Buying Investment Properties" (Não Persiga o Rendimento ao Comprar Propriedades de Investimento)

"An Analysis of the Best Cities to Invest in Rental Properties in 2019"

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