Gestão de propriedades para investidores Nova Iorque e Miami 

Depende do mercado e da cidade. 

Em Nova Iorque, era costume o inquilino pagar uma taxa equivalente a 15% da renda anual do primeiro ano. No entanto, recentemente, o mercado mudou a favor do inquilino e estamos a assistir a cada vez mais negócios em que o proprietário paga a comissão, que corresponde a 1 mês de renda (cerca de metade dos 15% que o inquilino costumava pagar). Em Nova Iorque, não se paga qualquer comissão sobre as renovações, apenas sobre o ano de aluguer original. 

Na Flórida, é habitual que o proprietário do imóvel pague a comissão. O montante habitual é de 10% da renda anual para o primeiro ano e para cada ano de renovação.

De forma abrangente e muito cuidadosa. Efectuamos um controlo de crédito e criminal do inquilino, exigimos uma carta de emprego com detalhes sobre a duração do emprego e o salário, e analisamos os extractos bancários para garantir que tem fundos adequados. Também solicitamos referências pessoais e profissionais, bem como referências de senhorios actuais e anteriores. 

Além disso, esperamos que o rendimento anual seja 40 vezes superior à renda mensal. Isto minimiza o risco de não poder pagar a renda.

O nosso parceiro de gestão completa de propriedades, RD LLC. Criam uma conta de garantia para cada senhorio, cobram as rendas e outros pagamentos e pagam todas as despesas do senhorio, incluindo impostos imobiliários, encargos comuns e pagamentos de hipotecas. Também fornecem aos senhorios extractos financeiros mensais e trimestrais.

Também coordenam com o seu contabilista para o ajudar com as declarações fiscais anuais, se necessário. Em caso de emergência, todas as despesas ou reparações e substituições são pagas sem aprovação, se forem inferiores a um montante acordado. Se o montante for superior ao montante pré-aprovado, obteremos a aprovação do senhorio.

Devido ao nosso rigoroso processo de seleção de inquilinos, os nossos senhorios têm muito poucos atrasos de pagamento. Se um inquilino não pagar, receberá uma carta de aviso dentro de alguns dias, depois uma notificação formal e, por fim, uma eventual notificação de despejo.

Tentamos colaborar com o inquilino para o manter atualizado ou para o fazer sair do apartamento antes do termo do contrato de arrendamento. O tempo é essencial, por isso agimos rapidamente. Podemos sempre encontrar um novo inquilino rapidamente em Nova Iorque. Mas, mais uma vez, enfatizamos que, com o nosso sistema, essas coisas são extremamente raras.

Fazem parte de um processo. Antes de um inquilino se mudar, inspeccionamos a propriedade e gravamos um vídeo para mostrar que tudo está em boas condições.

Acompanhamos o novo inquilino pela propriedade, para que possa confirmar que tudo está como deve estar.

Os inquilinos não são responsáveis pelo "desgaste justo", por isso, se nos contactarem para dizer que algo está danificado ou avariado, temos uma base para verificar se a correção do problema é da responsabilidade do inquilino ou do senhorio.

Se forem necessárias obras, nós organizamo-las. Os empreiteiros devem ser devidamente qualificados e licenciados e cumprir o elevado nível de seguro exigido por cada edifício. Na Florida, por exemplo, alguém com uma "licença de faz-tudo" não pode fazer trabalhos de canalização ou eléctricos. Em Nova Iorque, ninguém pode entrar no edifício se não tiver o nível de seguro adequado. 

Se o custo for da responsabilidade do senhorio, aprovaremos um encargo se for inferior ao montante acordado e deduzi-lo-emos simplesmente do rendimento do mês. Se o custo for superior ao acordado, contactamos o senhorio para aprovação.

Sabemos quando um contrato de arrendamento vai terminar, por isso, contactamos o inquilino 60-90 dias antes do fim do contrato para ver se o inquilino quer renovar. Caso contrário, procuramos um novo inquilino. Colocamos o apartamento para alugar no nosso sistema de mediação e em todos os portais e mostramos fisicamente o imóvel a potenciais inquilinos. 

Antes do fim do contrato de arrendamento, fazemos uma inspeção de passagem e comparamo-la com a inspeção de pré-ocupação para verificar se tudo está em ordem. Tudo o que estiver em falta ou danificado é retirado do depósito de segurança do inquilino e totalmente contabilizado. Depois de o inquilino se ter mudado, fazemos outra inspeção para nos certificarmos de que nada foi danificado ou levado por engano durante a mudança. Se tudo estiver como deve estar, reembolsamos o depósito de segurança do inquilino.

Em seguida, repetimos os pormenores abordados nas perguntas 5 e 8.

Recursos relacionados:

"Vender a sua casa"

"Processo de compra de casa"

No que diz respeito à angariação de inquilinos, dependendo da concorrência num determinado edifício que compra, muitas vezes o inquilino pagará a nossa comissão de corretagem. No entanto, se houver concorrência no edifício para alugueres que estejam listados como Sem Taxa (o que significa que não é cobrada uma comissão de corretagem ao inquilino), então o proprietário pagará a comissão de corretagem. A comissão paga pelo proprietário não será superior a 1 mês de aluguer. 

Geralmente, não cobramos taxas separadas de gestão de propriedades "Light" se formos contratados para encontrar o inquilino. Queremos trabalhar com os nossos clientes a longo prazo - encontrar propriedades para os nossos compradores, encontrar inquilinos anualmente para o aluguer do apartamento e, no final da propriedade, listar para venda e vender essa propriedade. Como incentivo para aceitar este acordo, oferecemos"Property Management Light" sem qualquer custo. Eis como funciona:

• Se o inquilino tiver um problema, começa por telefonar ao porteiro do edifício, que resolve o verdadeiro problema.

• Se for algo que possam resolver e estiver relacionado com o edifício, os seus funcionários resolvem-no (normalmente sem custos).

• Se o problema não estiver relacionado com a construção, ele aconselhar-nos-á sobre o que pensa ser o problema. Iremos procurar fornecedores (por vezes com a sua ajuda) para resolver o problema.

• Obteremos a sua aprovação antes de fazer qualquer coisa para corrigir o problema e pagará diretamente ao vendedor.

Geralmente, não lidamos com dinheiro. Em vez disso, gerimos o processo de resolução do problema. Também não cobramos rendas nem pagamos contas em nome do proprietário, uma vez que isso é normalmente feito através de serviços bancários electrónicos, que o proprietário terá de controlar.

Se desejar contratar uma empresa de gestão de propriedades para tratar da recolha e desembolso de dinheiro, a RD LLC encarregar-se-á disso. As taxas para a opção de gestão de propriedades "Completa" correspondem a 5-7% da renda anual.  

Recursos relacionados:

"Não persiga o rendimento ao comprar propriedades de investimento"

"Uma análise das melhores cidades para investir em imóveis para arrendamento em 2019"