Os nossos imóveis favoritos para venda em Nova Iorque

Com quase 8.000 novas unidades em 2019 só na cidade de Nova Iorque, estamos definitivamente num mercado de compradores. Cada vez mais desenvolvimentos estão a acontecer, quase inundando o mercado de Manhattan com novas opções de condomínios. 

Como comprador a considerar uma nova construção, isso dá-lhe uma série de escolhas. 

Se estiver interessado numa construção nova, pode visitar os escritórios de vendas com algumas unidades modelo. Mas, lembre-se, o que vê no escritório de vendas e o que recebe pode não ser exatamente o mesmo. Os promotores irão equipar essas unidades modelo com os melhores acessórios.

Quer saber exatamente o que vem na unidade que está a considerar. Também quer saber como se comparam a disposição e a metragem quadrada. Por vezes, o que os promotores mostram e o que se obtém nem sempre são comparáveis.

Antes de ficar demasiado entusiasmado com uma unidade ou empreendimento em particular, deve analisar atentamente as letras miudinhas. Terá de pagar taxas para pagar a unidade do administrador? Que tipo de requisitos de fundo de reserva tem o empreendimento?

Outra consideração importante é se o promotor se reservou o direito de não vender todas as unidades para poder utilizar algumas como alugueres. 

Embora a ideia de algo novo seja empolgante, o processo pode demorar muito tempo, pelo que deve pesquisar os prazos e o programador para ver se este conseguiu cumprir os prazos propostos em projectos anteriores. 

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Uma vez que os prazos de construção de novas obras podem ser sempre arriscados, especialmente na cidade, é necessário saber o que se chama a data exterior ou a data de entrega.

Deverá efetuar um depósito inicial, muitas vezes de 10% ou mais, quando celebrar o contrato de compra e venda com o promotor. O contrato de compra e venda pode estipular que o depósito deve ser devolvido se o condomínio não estiver pronto para ser fechado até uma determinada data. 

Devido aos notórios atrasos e incumprimentos de prazos, isto é algo que deve constar do seu contrato de compra e venda, uma vez que não quer bloquear os seus fundos indefinidamente. Funciona também como um motivador para o promotor para que o seu condomínio esteja pronto para o fecho.

Se estiver a financiar a unidade, deve ter em atenção que os promotores não aceitam contingências hipotecárias, pelo que deve estar preparado para pagar em dinheiro se não conseguir obter uma hipoteca a tempo. Embora os bancos financiem condomínios de novos empreendimentos, há muitos obstáculos em termos de vendas, etc., que têm de ser cumpridos. Se obtiver aprovação e o calendário se atrasar, a sua aprovação pode caducar. Isto significa que terá de passar por todo o processo novamente. 

Para além dos custos normais de fecho associados a uma compra de imóveis, há alguns custos que deve perguntar e aos quais deve estar atento. O maior item é o imposto de transferência do promotor, que é de aproximadamente 1,8%. Espera-se que os compradores os paguem, pelo que este custo deve ser utilizado na determinação da sua estratégia de preço de oferta. Na maioria dos grandes edifícios, os promotores esperam que os compradores dividam o custo do apartamento do administrador do edifício. Outros custos potenciais podem ser as contribuições para o capital de exploração e os honorários dos advogados do promotor. 

É claro que também existem muitos custos normais de fecho, como os impostos de transferência de Nova Iorque e do Estado. E, se obtiver uma hipoteca, há um imposto de registo de hipoteca. O imposto sobre a mansão aplica-se a propriedades superiores a $1 milhão e baseia-se numa escala móvel de 1% a 3,5%, dependendo do preço de venda. 

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As concessões e os bónus adicionais são uma caraterística dos condomínios. Os promotores gostam de manter os seus preços elevados, por isso não oferecem grandes descontos no preço de venda. Eles vão querer manter-se o mais próximo possível do preço de tabela. Muitos promotores, no entanto, cobrem os custos no "back end". Estes custos incluem os custos de fecho que discutimos acima, tais como impostos de transferência, contribuição para o apartamento do porteiro, honorários de advogados, etc. Mais raramente, os promotores oferecem-se para pagar as despesas comuns durante um certo número de anos.

Se pretende comprar um apartamento, esta é uma boa altura para o fazer. O mercado tem muitas opções, o que significa que os promotores estão dispostos a adicionar alguns incentivos exclusivos para atrair uma venda.

É possível obter uma hipoteca para condomínios de construção nova, mas também pode ser complicado. Muitas vezes, as entidades financiadoras têm receio de conceder empréstimos a uma propriedade ou empreendimento incompleto. Se as áreas comuns estiverem inacabadas ou se poucas unidades tiverem sido vendidas, as principais entidades financiadoras podem recusar o empréstimo, embora ainda existam fontes de financiamento alternativas a um custo mais elevado. 

Como já foi referido, os prazos também podem criar problemas. Pode obter uma aprovação para uma hipoteca. Normalmente, essas aprovações têm um prazo de validade. Isso significa que, se o fecho não ocorrer antes de a aprovação da hipoteca expirar, terá de recomeçar o processo de candidatura e esperar que o mercado ou a economia não tenham mudado desde a sua primeira candidatura.

Algumas entidades financiadoras não concedem empréstimos hipotecários a menos que 50% do edifício esteja contratado e a maioria das comodidades esteja construída. Dito isto, existem outras instituições de crédito que não têm restrições tão rigorosas. 

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A verdade é que existem boas opções disponíveis tanto para a construção usada como para a nova. Se estiver disposto a esperar pela construção nova e fizer a sua pesquisa, comprar num empreendimento novo pode ser bom. É novo e, muitas vezes, tem uma lista de comodidades. 

No entanto, existem muitas unidades disponíveis no mercado que estão prontas a habitar e que não correm os riscos associados a uma nova construção.

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Naturalmente, a vantagem de um condomínio de construção nova é o facto de ser novo e de nunca ninguém ter vivido nele antes. Terá a mais recente tecnologia incorporada no apartamento, como os mais recentes sistemas de filtragem de ar, tecnologia avançada de janelas que reduz o som e os custos de aquecimento e refrigeração, e outros aspectos ecológicos. Os novos empreendimentos têm muitas vantagens e comodidades como parte da comunidade do condomínio. 

Alguns aspectos a ter em conta é que muitos empreendimentos novos restringem o prazo de venda da sua unidade. Pretendem evitar a existência de "flippers" e de propriedades à venda que possam competir com outras unidades não vendidas. 

Da mesma forma, existem muitas vezes restrições ao aluguer de uma unidade. Muitas vezes, não se pode arrendar uma unidade durante vários anos após o encerramento. 

Utilizar o seu próprio agente é uma decisão inteligente. Ele conhecerá os meandros deste tipo de compra. Estão familiarizados com diferentes propriedades e até com os potenciais obstáculos que podem surgir ao longo do caminho. Por exemplo, os novos edifícios que estão a ser desenhados podem ter impacto nas vistas ou diluir o mercado num determinado bairro. Um agente que conhece os números também é uma grande vantagem! 

Quando contrata um agente, ele representa-o a si e não ao vendedor ou ao promotor. É uma jogada inteligente ter um profissional que está a cuidar dos seus interesses.  

Você está pronto para olhar para novos desenvolvimentos em Propriedade de Investimento em NYC? É o momento certo para um comprador que está à procura de um condomínio considerar dar o salto. Como pode ver na lista acima, há muitos novos empreendimentos de condomínios no mercado, com certeza haverá uma unidade que é a ideal para si.

Entretanto, saiba mais visitando os nossos guias de condomínios de novos empreendimentos, divididos por bairros:

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Guia de condomínios para novos empreendimentos em Upper East Side

Central Park & Billionaire's Row Guia de condomínios para novos empreendimentos

Guia de condomínios para novos empreendimentos no SoHo, West SoHo e Nolita

Guia de apartamentos à venda em Chelsea, West Chelsea e Hudson Yards

NoMad, Flatiron e Gramercy Guia de condomínios para novos empreendimentos