O negócio imobiliário é construído sobre relações pessoais e de confiança. Procuramos construir com cada um dos nossos clientes bons relacionamentos, fornecendo nossas próprias opiniões honestas e pessoais, que são apoiadas por fatos e informações em tempo real.
Vender a sua casa ou Propriedade de investimento em NYC é uma grande decisão. Há muitas consequências financeiras e legais da venda de uma casa, por isso é importante discutir os seus planos com o seu contabilista, advogado, e agente imobiliário. Podemos ser um grande recurso para um vendedor, uma vez que conhecemos o mercado e compreendemos as consequências da venda de uma casa.
Elaborámos um Guia Passo-a-Passo de Venda de Casa para educar os vendedores sobre o processo de venda de imóveis em Nova Iorque e Miami, para que saiba o que esperar quando vender a sua casa.
Como agentes vendedores exclusivos, ou agentes imobiliários, nós representamos exclusivamente o vendedor na venda de imóveis residenciais.
Nós oferecemos o suporte e os recursos para preparar o seu imóvel para o sucesso imediato.
Garantimos que o seu imóvel será facilmente acessível pelos compradores no mercado. A partir de listas online para imprimir, o seu imóvel chegará às mãos do comprador certo.
Em seu nome, nós cuidamos do processo de "nitty gritty". A nossa equipe irá montar e agendar casas abertas para garantir que a sua propriedade seja vista regularmente.
Utilizamos a mais recente tecnologia de ponta no marketing de nossas listagens exclusivas, combinadas com nosso alcance e base de clientes internacionais.
Vendido: $5,7 milhões
56 Leonard Street | Tribeca
3 quartos | 3,5 banhos
Vendido: $3,4 milhões
322 West 57 Street | Columbus Circle
2 camas | 2 banhos
Vendido: $2.8 milhões
205 West 76 Street | Upper West Side
2 camas | 2,5 banhos
Vendido: $8 milhões
20 | East End Avenue Upper East Side
4 camas | 4,5 banhos
Vendido: $1.3 milhões
540 West 28 Street | Chelsea
1 cama | 1 banho
Vendido: $4,5 milhões
60 Riverside Boulevard | Upper West Side
4 camas | 4 banhos
Vendido: $2,9 milhões
166 W 18 Street | Chelsea
2 camas | 2,5 banhos
Vendido: $2 milhões
225 Fifth Avenue | Flatiron
2 camas | 2 banhos
Vendido: $1.6 milhões
322 West 57 Street | Columbus Circle
1 cama / 1 banho
Vendido: $1.2 milhões
250 West Street | Tribeca
1 cama | 1 banho
Vendido: $3 milhões
212 Warren Street | Battery Park
2 camas | 2 banhos
Vendido: $2 milhões
400 East 67 Street | Upper East Side
2 camas | 2,5 banhos
Vendido: $2.8 milhões
250 East 53 Street | Midtown East
2 camas | 2,5 banhos
Vendido: $1.6 milhões
60 Riverside Boulevard | Upper West Side
1 cama | 1 banho
PASSO 1SELECIONE UM CORRETOR
PASSO 2ASSINAR UM ACORDO DE EXCLUSIVIDADE PARA VENDER
PASSO 3DETERMINAR UM PREÇO DE TABELA
PASSO 4PREPARAR O APARTAMENTO PARA OS COMPRADORES
PASSO 5QUALIFICAR POTENCIAIS COMPRADORES
PASSO 6COMERCIALIZAR O IMÓVEL PARA VENDA
PASSO 7RECEBER PROPOSTA E NEGOCIAR
PASSO 8PREPARAR O CONTRATO DE VENDA
PASSO 9PACOTE DE CARTÃO DE APRESENTAÇÃO
PASSO 10CONCLUIR A TRANSAÇÃO
PASSO 1 SELECIONE UM CORRETOR
Recomendamos que escolha um corretor ou um agente que goste quando vender o seu imóvel residencial de Manhattan. Você não quer se encontrar meses a fio a pensar: "Porque é que eu contratei este tipo ou rapariga? Eu nunca gostei deles em primeiro lugar." Tu sabes quando te dás bem com alguém e quando não o fazes. As pessoas com quem te dás bem vão trabalhar mais para ti a longo prazo.
Cuidado com as bandeiras vermelhas ao contratar um corretor, como dizer-lhe o que você quer ouvir, como por exemplo, chegar com um preço de venda agressivamente alto. Esta é uma prática comum entre os agentes de listagem. Se você cair nessa tática, você corre o risco de vender a um preço mais baixo do que se você fixar o preço corretamente na primeira vez. Portanto, não caia nessa táctica.
Tenha em mente que seu agente nem sempre precisa ser um especialista em tudo, mas eles devem ser honestos sobre o que sabem e não sabem e ter uma equipe de pessoas em quem confiar para encontrar respostas às suas perguntas. É claro que eles precisam ter alguma experiência. Eles precisam saber o que está no mercado e em detalhes. Mas, por outro lado, se você contratar alguém com demasiadas listas e 300 milhões de dólares em vendas no ano passado, eles nunca mais o verão e nunca mais aparecerão em uma exposição. Você precisa de alguém que vai aparecer e fazer o trabalho. Não apenas dar-lhe um lançamento!
O seu agente precisa de ser capaz de o informar sobre o processo. Muitas vezes os agentes obtêm uma listagem, saem e nunca dizem a um proprietário o que esperar.
PASSO 2 ASSINAR UM ACORDO DE EXCLUSIVIDADE PARA VENDER
O vendedor assinará um acordo de listagem que dá à nossa corretora o direito exclusivo de vender a casa. Este contrato formal indicará o preço da oferta, duração do acordo de listagem, comissão, etc.
Assim que recebermos um acordo de exclusividade assinado do vendedor, nós imediatamente co-broke a listagem do vendedor com todas as outras corretoras na área de Nova Iorque. A co- corretagem é o processo pelo qual as empresas imobiliárias compartilham suas listagens exclusivas com outras empresas em seu mercado. Isto garantirá que a sua casa esteja exposta ao maior número possível de compradores. Se a corretora de imóveis encontrar o comprador final, então eles receberão a comissão total. Caso contrário, a comissão será dividida igualmente entre o corretor do comprador e o corretor do vendedor.
PASSO 3 DETERMINAR UM PREÇO DE TABELA
O mercado imobiliário americano é muito transparente, especialmente em comparação com muitos outros países. Os dados das transações de vendas fechadas tornam-se disponíveis ao público dentro de 60 dias após o fechamento. Portanto, chegar a um preço de venda não deve ser tão difuso.
Para iniciar todo o processo de venda de uma casa, um vendedor precisa de uma avaliação objectiva do imóvel. Para obter essa avaliação, iremos fornecer ao vendedor uma análise comparativa do mercado (CMA) que é composto por:
Muitas vezes poderemos ter informações comparáveis dentro do mesmo edifício, edifícios vizinhos ou propriedades concorrentes.
Os imóveis utilizados nesta comparação devem ser comparáveis ao imóvel do vendedor em termos de localização, tamanho e tipo (ou seja, Coop ou Condomínio). Esta análise será a base para a estratégia de preços do vendedor.
Sugerimos que o vendedor visite outras casas no mercado para avaliar os preços da concorrência. O vendedor deve olhar para cada imóvel objetivamente e através dos olhos de um comprador, deixando a emoção fora da equação.
No entanto, o preço de um imóvel não é uma ciência exacta, porque o preço é muito transparente nos EUA. O mercado, que é bastante bem informado sobre os preços actuais das casas, acabará por decidir quanto vale o preço de uma determinada casa.
É importante fixar o preço exacto da casa no início, caso contrário a propriedade definhará no mercado. Se isto acontecer, os corretores e potenciais compradores tomarão nota. Sem ver o imóvel, esses corretores farão julgamentos sobre o porquê de ele não ter sido vendido. Por exemplo, eles provavelmente inferirão que há algo errado com o imóvel e, portanto, afastarão seus clientes dele com base nessa avaliação cega.
É também muito importante para o vendedor observar a reacção do mercado à casa uma vez que esta esteja listada para venda e ajustar as suas expectativas em conformidade.
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PASSO 4 COMERCIALIZE SEU IMÓVEL
Para termos a certeza de que a propriedade do vendedor é comercializada da forma mais eficaz possível, garantiremos que a listagem do vendedor chegue a um público o mais vasto possível. Fazemos isso através de networking com outros corretores, desenvolvendo materiais de marketing eletrônicos e impressos atraentes e eficazes, hospedando casas abertas tanto para corretores imobiliários quanto para compradores, desenvolvendo campanhas de correio direto e, o mais importante, ganhando a máxima exposição na web através de vários sites proeminentes, incluindo o nosso próprio site, www.ManhattanMiami.com.
A propriedade do vendedor é co-gerida com todas as empresas imobiliárias de Manhattan e será disponibilizada a todos os 28.000 agentes imobiliários licenciados para fazer negócios aqui em Nova Iorque.
Em mais de 90% das vendas, um agente que não seja o agente de listagem trará o comprador. Portanto, é fundamental que o agente do vendedor chegue à entidade responsável por encontrar um comprador: a comunidade de corretagem.
Acolheremos casas abertas destinadas à comunidade de corretagem, para a qual trazemos corretores imobiliários para ver a casa.
Também vamos realizar regularmente casas abertas gerais para informar e educar o público em geral sobre o imóvel do vendedor.
Utilizamos apenas fotografias profissionais e plantas baixas dos imóveis que comercializamos. Também vamos desenvolver outros materiais promocionais profissionais, incluindo fotos virtualmente encenadas se o apartamento estiver vago. Achamos isto importante para ajudar um potencial comprador a entender como seria o apartamento totalmente mobiliado.
90% dos compradores utilizam a Internet como parte integrante do seu processo de busca domiciliar. Portanto, cada listagem será exposta de forma proeminente:
E, se a propriedade do vendedor tiver um preço superior a $5.000.000, será automaticamente colocada nos sites imobiliários de luxo mais proeminentes:
Ao vender um Manhattan ou Miami Luxury Condo, o Marketing direto é um método eficaz de gerar interesse na propriedade de um vendedor. Temos listas de correio proprietárias com centenas de milhares de potenciais compradores para os quais distribuiremos as listas do vendedor.
PASSO 5 QUALIFICAR O POTENCIAL COMPRADOR
Estaremos atentos para assegurar que os potenciais compradores que trazemos para a sua propriedade sejam financeiramente qualificados para comprar, de modo a minimizar o desperdício de tempo. Nós faremos as perguntas necessárias para determinar se o comprador é um bom ajuste para os nossos clientes. Por exemplo, nós o faremos:
Nunca permitiremos que os nossos vendedores assinem um contrato com um potencial comprador até que possamos provar que o comprador é financeiramente qualificado.
PASSO 6 RECEBER UMA OFERTA E NEGOCIAR
Em Nova Iorque, as ofertas são feitas verbalmente entre compradores e vendedores. Na Flórida, as ofertas são feitas por escrito e um depósito de 10% é apresentado com a oferta. Em Nova Iorque, portanto, como a oferta foi feita verbalmente, a oferta não é vinculativa para o comprador. Em Miami, entretanto, como a oferta é feita por escrito e acompanhada de um depósito, a oferta da Flórida seria vinculativa para o comprador.
Tenha em mente que, embora uma oferta possa ser uma grande coisa, uma oferta não significa nada se o comprador não estiver qualificado para comprar ou passar na aprovação do Conselho (especialmente no caso de uma Coop).
PASSO 7 PREPARAR O CONTRATO DE VENDA
É habitual em Nova Iorque que compradores e vendedores contratem um advogado imobiliário de Nova Iorque para a transacção. Embora seja menos usual na Flórida, nossos clientes sempre contratam um advogado de imóveis da Flórida para suas transações. Nós sempre aconselhamos nossos compradores e vendedores a ter representação legal em cada transação para que eles estejam bem protegidos durante todo o processo.
Temos muitos advogados que trabalham tanto em Manhattan como em Miami, por isso podemos conectá-lo com advogados muito competentes para representá-lo na transação. Sugerimos ficar longe dos grandes escritórios de advocacia, pois eles podem cobrar toneladas de dinheiro para que um de seus paralegais faça um simples fechamento.
Uma vez que você tenha chegado a um acordo com um comprador, seu advogado começará a preparar um contrato de venda. Após o advogado do comprador concluir que a condição financeira do edifício é satisfatória e que os estatutos do edifício e o contrato de venda são aceitáveis, o advogado do comprador permitirá que o comprador assine o contrato.
Quando o comprador assina o contrato, ele ou ela também será obrigado a apresentar um depósito de 10% do preço de compra. O contrato mais o depósito será então encaminhado ao seu advogado para assinatura. O depósito será retido na conta de garantia do seu advogado até o fechamento.
É importante notar que até o contrato ter sido entregue e assinado por todas as partes, você ainda pode entreter e aceitar outras ofertas.
Se o financiamento, o comprador deve avançar com o seu pedido de empréstimo. É aconselhável que o comprador se pré-qualifique para uma hipoteca antes de iniciar a procura de habitação.
PASSO 8 APRESENTAR O PACOTE DE CARTÃO
Os materiais de aplicação podem ser semelhantes para uma cooperativa e um condomínio. O comprador terá de preparar o Pacote do Conselho, que é semelhante tanto para os Condomínios como para as Cooperativas.
Completar o Pacote de Administração implica preparar uma candidatura e apresentar um relatório financeiro assinado pela CPA do comprador, documentos de apoio ao relatório financeiro incluindo declarações bancárias e afins, três anos de declarações fiscais, cartas de referência pessoal e financeira, cartas de referência profissional, o contrato de venda, e uma carta de compromisso bancário declarando que foi aprovada uma hipoteca, caso o financiamento tenha sido aprovado.
Enquanto o agente do comprador irá realmente preparar o pacote, nós iremos trabalhar com o agente do comprador para assegurar que o melhor pacote de administração possível seja preparado e submetido ao Agente Gerente para revisão.
Uma vez concluído, o Pacote do Conselho de Administração será encaminhado para o Agente Gerente do edifício para revisão. Uma vez que o Agente Gerente determine que o pedido do comprador está completo e todas as verificações de crédito são aprovadas, o pacote será encaminhado para o Conselho de Administração.
PASSO 9 OBTER A APROVAÇÃO DO CONSELHO
No caso de um condomínio, geralmente não há uma entrevista formal. O pedido do comprador será analisado e, se todos os materiais necessários estiverem incluídos e em ordem, normalmente é concedida uma aprovação.
No caso de uma Coop, se a Direcção gostar do que vê a partir das informações apresentadas na candidatura e dos documentos de apoio, o comprador será convidado a reunir-se com os membros da Direcção para uma entrevista.
O Agente Gerente geralmente nos informará quando o potencial comprador tiver sido aprovado pelo Conselho. Após a aprovação pelo Conselho, todas as partes estão prontas para começar a planejar um fechamento.
Todo o processo pode se mover rapidamente em um condomínio e, assumindo que um empréstimo possa ser garantido em tempo hábil, o processo pode passar do contrato para o fechamento em cerca de 60 dias. O processo Coop está mais envolvido e pode demorar mais de 60 a 90 dias.
PASSO 9 PREPARAR PARA FECHAR
No caso de um condomínio, geralmente não há uma entrevista formal. O pedido do comprador será analisado e, se todos os materiais necessários estiverem incluídos e em ordem, normalmente é concedida uma aprovação.
No caso de uma Coop, se a Direcção gostar do que vê a partir das informações apresentadas na candidatura e dos documentos de apoio, o comprador será convidado a reunir-se com os membros da Direcção para uma entrevista.
O Agente Gerente geralmente nos informará quando o potencial comprador tiver sido aprovado pelo Conselho. Após a aprovação pelo Conselho, todas as partes estão prontas para começar a planejar um fechamento.
Todo o processo pode se mover rapidamente em um condomínio e, assumindo que um empréstimo possa ser garantido em tempo hábil, o processo pode passar do contrato para o fechamento em cerca de 60 dias. O processo Coop está mais envolvido e pode demorar mais de 60 a 90 dias.
PASSO 10 CONCLUIR A TRANSAÇÃO
Na data de encerramento, as partes consumam o contrato de compra e venda e transfiram a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.
Para compradores estrangeiros, o fechamento pode ocorrer sem que o comprador esteja fisicamente presente nos EUA. O comprador simplesmente atribuiria uma procuração ao advogado do comprador ou a outro representante que fecharia o negócio em nome do comprador. Esta é uma prática comum.
"Property Management for Investors" (Gestão de Propriedades para Investidores)
ESCRITÓRIO MANHATTAN
157 Columbus Avenue, 4th Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
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1688 Meridian Avenue, Suite 700
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