Venda de casas e apartamentos em Miami e Nova Iorque

Recomendamos que escolha um corretor ou um agente de que goste quando vender a sua propriedade residencial em Manhattan. Não vai querer encontrar-se meses depois a pensar: "Porque é que eu contratei este tipo ou esta rapariga? Eu nunca gostei deles em primeiro lugar". Sabe quando se dá bem com alguém e quando não se dá. As pessoas com quem nos damos bem vão trabalhar mais para nós a longo prazo.

Este guia de venda também é válido se estiver a vender um imóvel em Miami.

Esteja atento a sinais de alerta ao contratar um corretor, como dizer o que quer ouvir, por exemplo, apresentar um preço de venda agressivamente elevado. Esta é uma prática comum entre os agentes imobiliários. Se cair nesta tática, arrisca-se a vender a um preço mais baixo do que se tivesse fixado o preço correto da primeira vez. Por isso, não caia nesta tática. 

Tenha em mente que o seu agente nem sempre precisa de ser um especialista em tudo, mas deve ser honesto sobre o que sabe e não sabe e ter uma equipa de pessoas em quem confiar para encontrar respostas às suas perguntas. É claro que precisam de ter alguma experiência. É necessário que conheçam o inventário existente no mercado e em pormenor. Mas, por outro lado, se contratar alguém com demasiadas listagens e 300 milhões de dólares em vendas no ano passado, essa pessoa nunca mais o verá e nunca aparecerá numa exposição. Precisa de alguém que apareça e faça o trabalho. Não apenas para lhe fazer uma apresentação!

O seu agente deve ser capaz de o informar sobre o processo. Muitas vezes, os agentes recebem uma listagem, vão-se embora e nunca dizem ao proprietário o que esperar. 

O mercado imobiliário dos EUA é muito transparente, especialmente em comparação com muitos outros países. Os dados das transacções de vendas fechadas ficam disponíveis ao público no prazo de 60 dias após o fecho. Por conseguinte, chegar a um preço de venda não deve ser assim tão difícil. 

ANALISAR OS PREÇOS DE IMÓVEIS COMPARÁVEIS

Para iniciar todo o processo de venda de uma casa, o vendedor precisa de uma avaliação objetiva da propriedade. Para obter essa avaliação, forneceremos ao vendedor uma análise comparativa de mercado (CMA) que inclui:

1. Imóveis actuais no mercado.
2. Imóveis vendidos recentemente.
3. Imóveis que foram vendidos recentemente, mas que ainda não foram fechados.

Muitas vezes, podemos ter informações comparáveis no mesmo edifício, em edifícios vizinhos ou em propriedades concorrentes.

As propriedades usadas nesta comparação devem ser comparáveis à propriedade do vendedor em termos de localização, tamanho e tipo (ou seja, Coop ou Condo). Esta análise será a base para a estratégia de preços do vendedor.

VISITAR CASAS À VENDA COMO A SUA PARA DETERMINAR O VALOR

Sugerimos que o vendedor visite outras casas no mercado para avaliar o preço da concorrência. O vendedor deve olhar para cada propriedade objetivamente e através dos olhos de um comprador, deixando a emoção fora da equação.

O PREÇO É EFECTIVAMENTE DETERMINADO PELO MERCADO

No entanto, a determinação do preço de uma propriedade não é uma ciência exacta, porque os preços são muito transparentes nos EUA. O mercado, que está bastante bem informado sobre os preços actuais das casas, decidirá, em última análise, qual o valor de uma determinada casa.

É importante fixar o preço da casa com exatidão desde o início, caso contrário, a propriedade ficará no mercado. Se isso acontecer, os corretores e os potenciais compradores tomarão nota. Sem ver a propriedade, esses corretores farão julgamentos sobre o motivo pelo qual ela não foi vendida. Por exemplo, é provável que deduzam que há algo de errado com o imóvel e, por conseguinte, afastem os seus clientes do mesmo com base nesta avaliação cega.

É também muito importante para o vendedor observar a reação do mercado à sua casa quando esta é colocada à venda e ajustar as suas expectativas em conformidade.

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"Análise do mercado de condomínios de Manhattan"

Para ter a certeza de que a propriedade do vendedor é comercializada da forma mais eficaz possível, asseguramos que a listagem do vendedor atinge o maior público possível. Fazemo-lo através da criação de redes com outros corretores, do desenvolvimento de materiais de marketing electrónicos e impressos atractivos e eficazes, da organização de casas abertas tanto para corretores imobiliários como para compradores, do desenvolvimento de campanhas de correio direto e, mais importante ainda, da obtenção da máxima exposição na Internet através de vários sites importantes, incluindo o nosso próprio site, www.ManhattanMiami.com.

REDE DE AGENTES E CORRETORES LOCAIS

A propriedade do vendedor é intermediada por todas as empresas imobiliárias de Manhattan e será disponibilizada a todos os 28 000 agentes imobiliários autorizados a exercer a sua atividade em Nova Iorque.

Em mais de 90% das vendas, é um agente que não é o agente que faz a cotação que traz o comprador. Por conseguinte, é fundamental que o agente do vendedor contacte a entidade responsável por lhe encontrar um comprador: a comunidade de corretores.

CASAS ABERTAS

Organizaremos eventos abertos dirigidos à comunidade de corretores, para os quais trazemos corretores imobiliários para ver a casa.

Realizaremos também visitas gerais regularmente programadas para informar e educar o público em geral sobre a propriedade do vendedor.

DESENVOLVER MATERIAIS DE MARKETING

Só utilizamos fotografias profissionais e plantas dos imóveis que comercializamos. Também desenvolvemos outros materiais promocionais profissionais, incluindo fotos virtualmente encenadas se o apartamento estiver vago. Consideramos que isto é importante para ajudar um potencial comprador a compreender como seria o apartamento totalmente mobilado. 

EXPOSIÇÃO NA WEB

90% dos compradores utilizam a Internet como parte integrante do seu processo de procura de casa. Por conseguinte, cada anúncio será apresentado de forma proeminente em:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Residencial On-Line)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Serviço de listagem
• www.realtor.com 
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

E, se a propriedade do vendedor tiver um preço superior a $5.000.000, será automaticamente colocada nos mais importantes sites de imóveis de luxo:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (por The Robb Report)

MARKETING DIRECTO

Ao vender um condomínio de luxo em Manhattan ou Miami, o marketing direto é um método eficaz de gerar interesse na propriedade do vendedor. Temos listas de endereços proprietárias com centenas de milhares de potenciais compradores para os quais distribuiremos as listagens do vendedor.

Estaremos atentos para garantir que os potenciais compradores que trazemos à sua propriedade sejam financeiramente qualificados para a compra, de modo a minimizar o desperdício de tempo. Faremos as perguntas necessárias para determinar se o comprador é uma boa opção para os nossos clientes. Por exemplo, nós iremos:

• Solicitar cartas de pré-qualificação de hipotecas a potenciais compradores.
• Faça perguntas pertinentes sobre os rendimentos e os bens do potencial comprador.
• Informe-se sobre se o potencial comprador está a vender a sua casa para avaliar a disponibilidade para a compra.
• Informe-se sobre se são ou foram proprietários de imóveis no passado.
• Obter prova de fundos para o depósito, se o potencial comprador estiver a obter uma hipoteca, e prova de fundos para o preço total de compra, se o negócio for todo a dinheiro.

Nunca permitiríamos que os nossos vendedores assinassem um contrato com um potencial comprador até podermos provar que o comprador é financeiramente qualificado.

Em Nova Iorque, as ofertas são feitas verbalmente entre compradores e vendedores. Na Flórida, as ofertas são feitas por escrito e um depósito de 10% é apresentado com a oferta. Por conseguinte, em Nova Iorque, uma vez que a oferta foi feita verbalmente, a oferta não é vinculativa para o comprador. Em Miami, no entanto, uma vez que a oferta é feita por escrito e acompanhada de um depósito, a oferta da Florida seria vinculativa para o comprador.

• Recebemos todas as propostas ou ofertas dos compradores e dos corretores de compradores e transmitimo-las imediatamente ao vendedor.
• Somos legalmente obrigados a apresentar todas as ofertas ao vendedor.
• Uma vez recebida uma oferta, discutiremos com o vendedor não só o preço oferecido, mas também os outros termos da oferta e as qualificações do potencial comprador, tais como a probabilidade de fecho, a data de fecho, as contingências de financiamento, etc.
• O nosso trabalho é obter o melhor preço e condições possíveis para o nosso cliente, pelo que provavelmente encorajaríamos o vendedor a fazer uma contraoferta e a iniciar o processo de negociação para que ambas as partes concordem com o preço, as condições e a data de fecho.

Não se esqueça de que, embora uma oferta possa ser uma coisa óptima, uma oferta não significa nada se o comprador não estiver qualificado para comprar ou não passar na aprovação do Conselho de Administração (especialmente no caso de uma cooperativa).

UM ADVOGADO IMOBILIÁRIO PREPARARÁ O CONTRATO

É habitual em Nova Iorque que compradores e vendedores contratem um advogado imobiliário de Nova Iorque para a transação. Embora seja menos comum na Flórida, nossos clientes sempre contratam um advogado imobiliário da Flórida para suas transações. Nós sempre aconselhamos nossos compradores e vendedores a ter representação legal em cada transação para que eles estejam bem protegidos durante todo o processo.

Temos muitos advogados que trabalham tanto em Manhattan como em Miami, por isso podemos pô-lo em contacto com advogados muito competentes para o representar na transação. Sugerimos que fique longe dos grandes escritórios de advocacia, pois eles podem cobrar muito dinheiro para que um de seus paralegais faça um simples fechamento.

Depois de chegar a um acordo com um comprador, o seu advogado começará a preparar um contrato de venda. Depois de o advogado do comprador concluir que a situação financeira do edifício é satisfatória e que os estatutos do edifício e o contrato de venda são aceitáveis, o advogado do comprador autoriza-o a assinar o contrato.

O DEPÓSITO DO COMPRADOR SERÁ MANTIDO EM CAUÇÃO PELO ADVOGADO DO VENDEDOR

Quando o comprador assina o contrato, deve também apresentar um depósito de 10% do preço de compra. O contrato e o depósito serão então enviados ao seu advogado para assinatura. O depósito será mantido na conta de garantia do seu advogado até ao fecho.

É importante notar que, até o contrato ter sido entregue e assinado por todas as partes, pode ainda considerar e aceitar outras ofertas.

Em caso de financiamento, o comprador deve avançar com o seu pedido de empréstimo. É aconselhável que o comprador faça uma pré-qualificação para um empréstimo hipotecário antes de iniciar a procura de habitação.

"Questões fiscais e jurídicas na compra e venda de imóveis"

Os materiais de candidatura podem ser semelhantes para uma cooperativa e um condomínio. O comprador terá de preparar o Pacote da Direção, que é semelhante tanto para condomínios como para cooperativas.

A conclusão do Board Package implica a preparação de uma candidatura e a apresentação de uma declaração financeira assinada pelo contabilista do comprador, de documentos comprovativos da declaração financeira, incluindo extractos bancários e afins, três anos de declarações de impostos, cartas de referência pessoal e financeira, cartas de referência profissional, o contrato de venda e uma carta de compromisso do banco a declarar que foi aprovada uma hipoteca, se houver financiamento.

Embora o agente do comprador prepare efetivamente o pacote, nós trabalharemos com o agente do comprador para garantir que o melhor pacote de administração possível seja preparado e apresentado ao Agente de Gestão para análise.

Uma vez concluído, o Pacote da Direção será enviado ao Agente de Gestão do edifício para análise. Assim que o agente de gestão determinar que a candidatura do comprador está completa e que todas as verificações de crédito foram aprovadas, o pacote será enviado para o Conselho de Administração.

No caso de um condomínio, geralmente não há uma entrevista formal. A candidatura do comprador será analisada e, se todos os materiais necessários estiverem incluídos e em ordem, é normalmente concedida uma aprovação.

No caso de uma cooperativa, se o Conselho de Administração gostar das informações apresentadas na candidatura e nos documentos comprovativos, o comprador será convidado a reunir-se com os membros do Conselho de Administração para uma entrevista.

Geralmente, o agente de gestão informa-nos quando o potencial comprador tiver sido aprovado pelo Conselho de Administração. Após a aprovação do Conselho de Administração, todas as partes estão prontas para começar a planear o fecho.

Todo o processo pode avançar rapidamente num condomínio e, partindo do princípio de que um empréstimo pode ser garantido atempadamente, o processo pode ir do contrato ao fecho em cerca de 60 dias. O processo de uma cooperativa é mais complexo e pode demorar mais de 60 a 90 dias.

No caso de um condomínio, geralmente não há uma entrevista formal. A candidatura do comprador será analisada e, se todos os materiais necessários estiverem incluídos e em ordem, é normalmente concedida uma aprovação.

No caso de uma cooperativa, se o Conselho de Administração gostar das informações apresentadas na candidatura e nos documentos comprovativos, o comprador será convidado a reunir-se com os membros do Conselho de Administração para uma entrevista.

Geralmente, o agente de gestão informa-nos quando o potencial comprador tiver sido aprovado pelo Conselho de Administração. Após a aprovação do Conselho de Administração, todas as partes estão prontas para começar a planear o fecho.

Todo o processo pode avançar rapidamente num condomínio e, partindo do princípio de que um empréstimo pode ser garantido atempadamente, o processo pode ir do contrato ao fecho em cerca de 60 dias. O processo de uma cooperativa é mais complexo e pode demorar mais de 60 a 90 dias.

O ENCERRAMENTO, OU POR VEZES DESIGNADO POR LIQUIDAÇÃO, É A ETAPA FINAL DE UMA TRANSACÇÃO IMOBILIÁRIA.

Na data de encerramento, as partes celebram o contrato de compra e venda e transferem a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.

• O comprador (ou o banco do comprador) entrega o pagamento do saldo devedor da compra, que é normalmente os restantes 90% do preço de compra mais os custos de fecho de 3,5% (sem financiamento hipotecário) a 5,5% (com uma hipoteca).
• O vendedor passa a escritura ao comprador e entrega-lhe as chaves da casa.
• Uma empresa de títulos de propriedade registará a nova escritura no registo predial local.
• O vendedor receberá o dinheiro devido do produto da venda, menos os custos de fecho e os pagamentos de hipoteca se o vendedor tiver uma hipoteca existente no fecho.

Para os compradores estrangeiros, a conclusão do negócio pode ter lugar sem que o comprador esteja fisicamente presente nos EUA. O comprador pode simplesmente passar uma procuração ao advogado do comprador ou a outro representante, que fechará o negócio em nome do comprador. Esta é uma prática comum.

"Gestão de propriedades para investidores"