Venda de Casas e Apartamentos em Miami e Nova Iorque

Recomendamos que escolha um corretor ou um agente que goste quando vender o seu imóvel residencial de Manhattan. Você não quer se encontrar meses a fio a pensar: "Porque é que eu contratei este tipo ou rapariga? Eu nunca gostei deles em primeiro lugar." Tu sabes quando te dás bem com alguém e quando não o fazes. As pessoas com quem te dás bem vão trabalhar mais para ti a longo prazo.

Este guia de vendas também é válido se você estiver vendendo imóveis em Miami.

Cuidado com as bandeiras vermelhas ao contratar um corretor, como dizer-lhe o que você quer ouvir, como por exemplo, chegar com um preço de venda agressivamente alto. Esta é uma prática comum entre os agentes de listagem. Se você cair nessa tática, você corre o risco de vender a um preço mais baixo do que se você fixar o preço corretamente na primeira vez. Portanto, não caia nessa táctica. 

Tenha em mente que seu agente nem sempre precisa ser um especialista em tudo, mas eles devem ser honestos sobre o que sabem e não sabem e ter uma equipe de pessoas em quem confiar para encontrar respostas às suas perguntas. É claro que eles precisam ter alguma experiência. Eles precisam saber o que está no mercado e em detalhes. Mas, por outro lado, se você contratar alguém com demasiadas listas e 300 milhões de dólares em vendas no ano passado, eles nunca mais o verão e nunca mais aparecerão em uma exposição. Você precisa de alguém que vai aparecer e fazer o trabalho. Não apenas dar-lhe um lançamento!

O seu agente precisa de ser capaz de o informar sobre o processo. Muitas vezes os agentes obtêm uma listagem, saem e nunca dizem a um proprietário o que esperar. 

O mercado imobiliário americano é muito transparente, especialmente em comparação com muitos outros países. Os dados das transações de vendas fechadas tornam-se disponíveis ao público dentro de 60 dias após o fechamento. Portanto, chegar a um preço de venda não deve ser tão difuso. 

ANALISAR PREÇOS DE PROPRIEDADES COMPARÁVEIS

Para iniciar todo o processo de venda de uma casa, um vendedor precisa de uma avaliação objectiva do imóvel. Para obter essa avaliação, iremos fornecer ao vendedor uma análise comparativa do mercado (CMA) que é composto por:

1. Propriedades actuais no mercado.
2. Imóveis que foram vendidos recentemente.
3. Imóveis que foram vendidos recentemente, mas que ainda não fecharam.

Muitas vezes poderemos ter informações comparáveis dentro do mesmo edifício, edifícios vizinhos ou propriedades concorrentes.

Os imóveis utilizados nesta comparação devem ser comparáveis ao imóvel do vendedor em termos de localização, tamanho e tipo (ou seja, Coop ou Condomínio). Esta análise será a base para a estratégia de preços do vendedor.

VISITE CASAS PARA VENDA COMO A SUA PARA DETERMINAR O VALOR

Sugerimos que o vendedor visite outras casas no mercado para avaliar os preços da concorrência. O vendedor deve olhar para cada imóvel objetivamente e através dos olhos de um comprador, deixando a emoção fora da equação.

O PREÇO É REALMENTE DETERMINADO PELO MERCADO

No entanto, o preço de um imóvel não é uma ciência exacta, porque o preço é muito transparente nos EUA. O mercado, que é bastante bem informado sobre os preços actuais das casas, acabará por decidir quanto vale o preço de uma determinada casa.

É importante fixar o preço exacto da casa no início, caso contrário a propriedade definhará no mercado. Se isto acontecer, os corretores e potenciais compradores tomarão nota. Sem ver o imóvel, esses corretores farão julgamentos sobre o porquê de ele não ter sido vendido. Por exemplo, eles provavelmente inferirão que há algo errado com o imóvel e, portanto, afastarão seus clientes dele com base nessa avaliação cega.

É também muito importante para o vendedor observar a reacção do mercado à casa uma vez que esta esteja listada para venda e ajustar as suas expectativas em conformidade.

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"Manhattan Condo Market Analysis"

Para termos a certeza de que a propriedade do vendedor é comercializada da forma mais eficaz possível, garantiremos que a listagem do vendedor chegue a um público o mais vasto possível. Fazemos isso através de networking com outros corretores, desenvolvendo materiais de marketing eletrônicos e impressos atraentes e eficazes, hospedando casas abertas tanto para corretores imobiliários quanto para compradores, desenvolvendo campanhas de correio direto e, o mais importante, ganhando a máxima exposição na web através de vários sites proeminentes, incluindo o nosso próprio site, www.ManhattanMiami.com.

REDE DE AGENTES E CORRETORES LOCAIS

A propriedade do vendedor é co-gerida com todas as empresas imobiliárias de Manhattan e será disponibilizada a todos os 28.000 agentes imobiliários licenciados para fazer negócios aqui em Nova Iorque.

Em mais de 90% das vendas, um agente que não seja o agente de listagem trará o comprador. Portanto, é fundamental que o agente do vendedor chegue à entidade responsável por encontrar um comprador: a comunidade de corretagem.

CASAS ABERTAS

Acolheremos casas abertas destinadas à comunidade de corretagem, para a qual trazemos corretores imobiliários para ver a casa.

Também vamos realizar regularmente casas abertas gerais para informar e educar o público em geral sobre o imóvel do vendedor.

DESENVOLVER MATERIAIS DE MARKETING

Utilizamos apenas fotografias profissionais e plantas baixas dos imóveis que comercializamos. Também vamos desenvolver outros materiais promocionais profissionais, incluindo fotos virtualmente encenadas se o apartamento estiver vago. Achamos isto importante para ajudar um potencial comprador a entender como seria o apartamento totalmente mobiliado. 

EXPOSIÇÃO WEB

90% dos compradores utilizam a Internet como parte integrante do seu processo de busca domiciliar. Portanto, cada listagem será exposta de forma proeminente:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Residencial On-Line)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Serviço de Listagem
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

E, se a propriedade do vendedor tiver um preço superior a $5.000.000, será automaticamente colocada nos sites imobiliários de luxo mais proeminentes:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (por The Robb Report)

MARKETING DIRECTO

Ao vender um Manhattan ou Miami Luxury Condo, o Marketing direto é um método eficaz de gerar interesse na propriedade de um vendedor. Temos listas de correio proprietárias com centenas de milhares de potenciais compradores para os quais distribuiremos as listas do vendedor.

Estaremos atentos para assegurar que os potenciais compradores que trazemos para a sua propriedade sejam financeiramente qualificados para comprar, de modo a minimizar o desperdício de tempo. Nós faremos as perguntas necessárias para determinar se o comprador é um bom ajuste para os nossos clientes. Por exemplo, nós o faremos:

• Solicitar cartas de pré-qualificação de hipoteca de potenciais compradores.
• Fazer perguntas pertinentes sobre o rendimento e os activos do potencial comprador.
• Pergunte se o potencial comprador está a vender a sua casa para avaliar a disponibilidade de compra.
• Pergunte se eles são ou já foram proprietários de propriedades no passado.
• Obter prova de fundos para o depósito se o potencial comprador estiver obtendo uma hipoteca, e prova de fundos para o preço total da compra se o negócio for todo em dinheiro.

Nunca permitiremos que os nossos vendedores assinem um contrato com um potencial comprador até que possamos provar que o comprador é financeiramente qualificado.

Em Nova Iorque, as ofertas são feitas verbalmente entre compradores e vendedores. Na Flórida, as ofertas são feitas por escrito e um depósito de 10% é apresentado com a oferta. Em Nova Iorque, portanto, como a oferta foi feita verbalmente, a oferta não é vinculativa para o comprador. Em Miami, entretanto, como a oferta é feita por escrito e acompanhada de um depósito, a oferta da Flórida seria vinculativa para o comprador.

• Iremos apresentar todas as propostas ou ofertas de compradores e corretores de compradores e imediatamente transmiti-las ao vendedor.
• Somos legalmente obrigados a apresentar todas as ofertas ao vendedor.
• Uma vez recebida uma oferta, discutiremos com o vendedor não só o preço oferecido, mas também os outros termos da oferta e as qualificações do potencial comprador, tais como a probabilidade de fechamento, data de fechamento, contingências de financiamento, etc.
• Nosso trabalho é conseguir o melhor preço e condições possíveis para o nosso cliente, por isso provavelmente incentivaríamos o vendedor a fazer uma contra-oferta e iniciar o processo de negociação para que ambas as partes concordem no preço, nas condições e na data de encerramento.

Tenha em mente que, embora uma oferta possa ser uma grande coisa, uma oferta não significa nada se o comprador não estiver qualificado para comprar ou passar na aprovação do Conselho (especialmente no caso de uma Coop).

UM ADVOGADO IMOBILIÁRIO IRÁ PREPARAR O CONTRATO

É habitual em Nova Iorque que compradores e vendedores contratem um advogado imobiliário de Nova Iorque para a transacção. Embora seja menos usual na Flórida, nossos clientes sempre contratam um advogado de imóveis da Flórida para suas transações. Nós sempre aconselhamos nossos compradores e vendedores a ter representação legal em cada transação para que eles estejam bem protegidos durante todo o processo.

Temos muitos advogados que trabalham tanto em Manhattan como em Miami, por isso podemos conectá-lo com advogados muito competentes para representá-lo na transação. Sugerimos ficar longe dos grandes escritórios de advocacia, pois eles podem cobrar toneladas de dinheiro para que um de seus paralegais faça um simples fechamento.

Uma vez que você tenha chegado a um acordo com um comprador, seu advogado começará a preparar um contrato de venda. Após o advogado do comprador concluir que a condição financeira do edifício é satisfatória e que os estatutos do edifício e o contrato de venda são aceitáveis, o advogado do comprador permitirá que o comprador assine o contrato.

O DEPÓSITO DO COMPRADOR SERÁ RETIDO EM CAUÇÃO PELO ADVOGADO DO VENDEDOR

Quando o comprador assina o contrato, ele ou ela também será obrigado a apresentar um depósito de 10% do preço de compra. O contrato mais o depósito será então encaminhado ao seu advogado para assinatura. O depósito será retido na conta de garantia do seu advogado até o fechamento.

É importante notar que até o contrato ter sido entregue e assinado por todas as partes, você ainda pode entreter e aceitar outras ofertas.

Se o financiamento, o comprador deve avançar com o seu pedido de empréstimo. É aconselhável que o comprador se pré-qualifique para uma hipoteca antes de iniciar a procura de habitação.

"Questões Fiscais e Legais na Compra e Venda de Imóveis"

Os materiais de aplicação podem ser semelhantes para uma cooperativa e um condomínio. O comprador terá de preparar o Pacote do Conselho, que é semelhante tanto para os Condomínios como para as Cooperativas.

Completar o Pacote de Administração implica preparar uma candidatura e apresentar um relatório financeiro assinado pela CPA do comprador, documentos de apoio ao relatório financeiro incluindo declarações bancárias e afins, três anos de declarações fiscais, cartas de referência pessoal e financeira, cartas de referência profissional, o contrato de venda, e uma carta de compromisso bancário declarando que foi aprovada uma hipoteca, caso o financiamento tenha sido aprovado.

Enquanto o agente do comprador irá realmente preparar o pacote, nós iremos trabalhar com o agente do comprador para assegurar que o melhor pacote de administração possível seja preparado e submetido ao Agente Gerente para revisão.

Uma vez concluído, o Pacote do Conselho de Administração será encaminhado para o Agente Gerente do edifício para revisão. Uma vez que o Agente Gerente determine que o pedido do comprador está completo e todas as verificações de crédito são aprovadas, o pacote será encaminhado para o Conselho de Administração.

No caso de um condomínio, geralmente não há uma entrevista formal. O pedido do comprador será analisado e, se todos os materiais necessários estiverem incluídos e em ordem, normalmente é concedida uma aprovação.

No caso de uma Coop, se a Direcção gostar do que vê a partir das informações apresentadas na candidatura e dos documentos de apoio, o comprador será convidado a reunir-se com os membros da Direcção para uma entrevista.

O Agente Gerente geralmente nos informará quando o potencial comprador tiver sido aprovado pelo Conselho. Após a aprovação pelo Conselho, todas as partes estão prontas para começar a planejar um fechamento.

Todo o processo pode se mover rapidamente em um condomínio e, assumindo que um empréstimo possa ser garantido em tempo hábil, o processo pode passar do contrato para o fechamento em cerca de 60 dias. O processo Coop está mais envolvido e pode demorar mais de 60 a 90 dias.

No caso de um condomínio, geralmente não há uma entrevista formal. O pedido do comprador será analisado e, se todos os materiais necessários estiverem incluídos e em ordem, normalmente é concedida uma aprovação.

No caso de uma Coop, se a Direcção gostar do que vê a partir das informações apresentadas na candidatura e dos documentos de apoio, o comprador será convidado a reunir-se com os membros da Direcção para uma entrevista.

O Agente Gerente geralmente nos informará quando o potencial comprador tiver sido aprovado pelo Conselho. Após a aprovação pelo Conselho, todas as partes estão prontas para começar a planejar um fechamento.

Todo o processo pode se mover rapidamente em um condomínio e, assumindo que um empréstimo possa ser garantido em tempo hábil, o processo pode passar do contrato para o fechamento em cerca de 60 dias. O processo Coop está mais envolvido e pode demorar mais de 60 a 90 dias.

O FECHAMENTO, OU ÀS VEZES CHAMADO DE LIQUIDAÇÃO, É A ETAPA FINAL DE UMA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA.

Na data de encerramento, as partes consumam o contrato de compra e venda e transfiram a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.

• O comprador (ou o banco do comprador) entrega o pagamento do saldo devido na compra, que normalmente é o 90% restante do preço de compra mais os custos de fechamento de 3,5% (sem financiamento hipotecário) a 5,5% (com hipoteca).
• O vendedor assina a escritura para o comprador e entrega as chaves à casa.
• Uma empresa registará o novo título de propriedade no registo predial local.
• O vendedor receberá o dinheiro devido do produto da venda, menos os custos de fechamento e os pagamentos da hipoteca se o vendedor tivesse uma hipoteca existente no fechamento.

Para compradores estrangeiros, o fechamento pode ocorrer sem que o comprador esteja fisicamente presente nos EUA. O comprador simplesmente atribuiria uma procuração ao advogado do comprador ou a outro representante que fecharia o negócio em nome do comprador. Esta é uma prática comum.

"Property Management for Investors" (Gestão de Propriedades para Investidores)