Guia de compras em casa em Nova Iorque e Miami

Para tomar a melhor decisão de compra de casa possível, você precisa ter a melhor representação possível, o que significa ter seu próprio agente comprador trabalhando em seu nome. Em qualquer transacção imobiliária, haverá um agente vendedor que representa os interesses do vendedor. Da mesma forma, com um agente comprador, você tem alguém que é dedicado aos seus interesses. Não há custo para o comprador trabalhar com um agente do comprador, pois o vendedor sempre paga a comissão do corretor.

Um dos aspectos mais importantes de um agente comprador é que ele ou ela não tem nenhum interesse em uma propriedade específica. O agente de listagem ou de venda, por outro lado, tem interesse declarado na venda do apartamento ou edifício específico que listaram para venda. O vendedor e o agente de vendas que trabalha em nome do vendedor só estão interessados em obter o preço mais alto nas melhores condições para o vendedor - o oposto do interesse do comprador.

Pense nisto assim: Se você fosse o réu num caso em tribunal, não usaria o advogado do queixoso para representá-lo. A mesma situação aqui. Seja esperto! Use o seu próprio corretor. Outras dicas sobre a contratação de um agente:

• Não use múltiplos agentes, pois nenhum deles estará totalmente empenhado em ajudá-lo. Comprometa-se com um agente profissional, diga-lhes, e eles se inclinarão para trás para encontrar a melhor propriedade para você.
• Um bom agente será capaz de te fazer entrar para ver todos os apartamentos disponíveis no mercado - incluindo alguns que ainda nem sequer estão listados.

"Porque precisa de usar um agente de compra de imóveis de Manhattan"

"Por que você precisa de um agente imobiliário altamente experiente em Miami"

A obtenção de uma carta de pré-aprovação antes de iniciar a pesquisa do imóvel é uma obrigação se você quiser uma hipoteca. Ser pré-aprovado pelo banco:

• permite determinar melhor a gama de preços das casas que você pode pagare
• demonstra ao vendedor e seu corretor que você tem a capacidade financeira para completar a transação

Muitas vezes, os vendedores nem sequer negoceiam com um comprador que faz uma oferta com uma contingência hipotecária e sem carta de pré-aprovação. Não ser pré-aprovado demonstra ao vendedor que talvez o comprador não esteja falando sério, não sabe o que é preciso para completar a transação e talvez nem tenha a capacidade financeira para comprar.

A pré-aprovação de uma hipoteca leva apenas um ou dois dias para ser obtida, por isso é melhor completar esta etapa primeiro. Isso lhe dará uma boa idéia dos pontos de preço que você quer almejar na sua busca.

Agora é hora de fazer uma lista de desejos do que você quer em uma propriedade. Você quer estar em um local em ascensão? Ou um que seja muito estabelecido? Quer viver numa torre de vidro ou numa histórica cooperativa pré-guerra? As respostas a estas perguntas ajudarão o agente do comprador a entender quais propriedades podem ser boas para os seus gostos e quais devem ser ignoradas.

Também é importante para você entender o que é apenas um desejo e o que não é negociável. Você pode esperar encontrar um condomínio com banheira de hidromassagem ou terraço, mas se contentaria com algo sem. Por outro lado, você pode precisar absolutamente de três quartos. Ser claro quanto às suas expectativas irá ajudá-lo a si e ao seu agente a alargar a sua procura e a localizar propriedades que de outra forma poderia perder.

"Os melhores bairros de Manhattan para comprar um condomínio em 2020"

"Estes novos condomínios para venda em Miami vão mudar a linha do horizonte em 2020"

Com a sua lista de desejos em mãos, você pode começar a procurar propriedades online. Comece com o site de Manhattan Miami, que oferece poderosos recursos para ajudá-lo a encontrar a sua casa ideal. Temos acesso a todas as listagens em Manhattan e Miami. Se você gostaria de pesquisar os imóveis em Manhattan ou Miami por si mesmo, clique aqui para Manhattan e aqui para Miami.

A maioria dos nossos clientes prefere que lhes sugeriamos propriedades interessantes. Se você gostaria que preparássemos uma pesquisa personalizada de imóveis para você, clique aqui para Manhattan e aqui por Miami e nós voltaremos para você resultados com base nos seus parâmetros únicos.

Nota:  Ao pesquisar listas, os compradores estrangeiros devem concentrar a sua pesquisa de propriedades em condomínios, condomínios e casas, uma vez que as cooperativas são para as primárias proprietários de casa.

"Don't Chase Yield When Buying Investment Properties" (Não Persiga o Rendimento ao Comprar Propriedades de Investimento)

Para os imóveis que seleccionar, forneceremos uma estimativa da avaliação dos imóveis que é baseada em imóveis comparáveis. A nossa estratégia com os nossos compradores é determinar a estratégia de licitação à luz do que está a acontecer actualmente no mercado. Iremos desenvolver tácticas de negociação dependendo da propriedade, localização e condições actuais do mercado.

Vamos preparar uma análise de propriedades comparáveis, semelhante à análise de mercado comparável (CMA) utilizado por um vendedor, na determinação do preço da oferta. Nossa análise se concentrará nos dados mais recentes de vendas fechadas de apartamentos vizinhos em edifícios com características similares. Nós forneceremos todos os dados mais recentes que você precisa para tomar uma decisão - análise de vendas fechadas, desconto médio de listagem para o trimestre, condições atuais do mercado, mais recente preço médio por pé quadrado, tendências, etc. A partir de todos estes dados e informações de mercado, vamos destilar um preço de oferta de abertura.

"Compra de uma Propriedade de Investimento".

"Pense na Revenda ao Comprar um Apartamento em Miami"

Em Nova Iorque, as ofertas são feitas oralmente através do agente imobiliário do comprador. As ofertas orais não são legalmente vinculativas. Apenas os contratos escritos são executáveis para transacções imobiliárias em Nova Iorque. Portanto, até que o contrato seja assinado, não há nenhuma obrigação por parte do comprador ou do vendedor. Assim, um comprador pode colocar uma série de ofertas em diferentes apartamentos para tentar obter o melhor negócio. Na Flórida, entretanto, as ofertas são feitas por escrito e um depósito de 10% é exigido para acompanhar a oferta. Portanto, qualquer oferta feita pelo comprador é legalmente vinculativa.

O vendedor normalmente voltará com uma contra-oferta. Comprador e vendedor vão e voltam até concordarem com o preço de compra final e quaisquer termos especiais do negócio. Um termo especial pode ser uma contingência hipotecária, que permite ao comprador sair do contrato e receber o seu depósito de volta se o banco não entrar em uma hipoteca para o imóvel. As contingências hipotecárias prevêem que o comprador obtenha a hipoteca no prazo de 45 dias.
O vendedor pode aceitar um prazo de 60 dias, mas a maioria dos vendedores preferiria que não houvesse nenhuma contingência hipotecária. Sem nenhuma contingência, o vendedor pode baixar o preço.

Às vezes, os vendedores não permitem uma contingência hipotecária para compradores estrangeiros, pois é difícil para o vendedor saber se o comprador foi realmente recusado por um banco ou simplesmente mudou de idéia sobre a compra do imóvel. Isto pode tornar-se um problema para alguns compradores estrangeiros se o vendedor não permitir a contingência. Ter uma carta de pré-aprovação do banco muitas vezes ajuda o comprador estrangeiro a eliminar este obstáculo.

"What You need to Know When Buying an Apartment in NYC"

"What You Need to Know When Buying a Pre Construction Miami Condo"

Embora seja aconselhável consultar pelo menos um advogado imobiliário de NYC com antecedência, uma vez que o vendedor aceitou uma oferta, o comprador terá de contratar um advogado imobiliário. Em Nova Iorque, é exigido do comprador que contrate um advogado. Em Miami, não é exigido, mas a maioria usará advogados para realizar suas compras. Os riscos são grandes demais para se fazer isso sozinho aqui, então sugerimos sempre que o comprador tenha sua própria representação legal. 

Ao aceitar a oferta, o agente do comprador irá preencher uma "folha de negócio" que contém os nomes dos compradores, bem como todas as informações de contato, incluindo o nome e endereço do advogado do comprador. Portanto, o comprador deve saber com qual advogado ele estará trabalhando neste momento. Dentro de um dia, os documentos do condomínio serão enviados ao advogado do comprador para revisão.

O advogado do comprador irá ler os documentos do condomínio e as demonstrações financeiras do edifício, entre outros documentos, para determinar a saúde do edifício e quaisquer questões que devam ser abordadas. O advogado do comprador fará perguntas ao advogado do vendedor e do patrocinador do edifício. O contrato será então revisto para tratar de quaisquer questões anotadas na revisão, se houver.

Até que o contrato seja assinado pelo comprador, o vendedor pode mostrar o apartamento e aceitar ofertas mais altas, se assim o desejar. Portanto, o tempo é essencial ao passar pelo processo.

"NYC Real Estate Taxes" (Impostos Imobiliários de NYC)

"Tax and Legal Issues When Buying an Apartment in NYC"

"Miami Real Estate Tax Information You Should be Aware Of"

NO NOVA YORK

Ao assinar o contrato, que normalmente não é mais de 10 dias após a aceitação da oferta, o comprador deve apresentar um depósito de 10% do preço de compra ao advogado do vendedor. O depósito é mantido em caução, geralmente pelo advogado do vendedor, até o fechamento.

EM FLORIDA

O depósito de 10% que foi feito juntamente com a oferta inicial por escrito só é reembolsável em certos casos, tais como aqueles sob uma cláusula de contingência hipotecária em que o pedido de empréstimo do comprador tenha sido rejeitado pelo banco.

Se o comprador estiver a obter financiamento hipotecário, ele ou ela irá trabalhar para obter uma Carta de Compromisso Hipotecário do banco para a hipoteca. A Carta de Compromisso Hipotecário é emitida uma vez que o comprador tenha garantido o empréstimo. Para condomínios e cooperativas, esta carta é um requisito do Pacote do Conselho, que você submeterá para aprovação do conselho após chegar a um acordo com um vendedor.

GARANTIA DO EMPRÉSTIMO

A candidatura a uma hipoteca pode começar antes de encontrar uma casa ou depois de ter apresentado uma oferta. No entanto, é melhor fazer isso o mais cedo possível no processo, de modo a eliminar qualquer surpresa. O comprador terá de preencher um requerimento que envolve muita papelada. O credor dará uma olhada detalhada no histórico de crédito do comprador, registro de emprego e activos e passivos financeiros. 

EMISSÃO DA CARTA DE COMPROMISSO HIPOTECÁRIO

Uma Carta de Compromisso Hipotecário é o documento que um subscritor envia ao responsável pelo empréstimo, uma vez que o empréstimo é aprovado. Este é o verdadeiro documento! A Carta de Compromisso Hipotecário irá detalhar todos os aspectos da hipoteca. Ela incluirá os termos e a taxa de juros. Ela irá especificar as "condições" (os itens que devem ser fornecidos ou explicados para a aprovação final). A Carta de Compromisso Hipotecário será datada e terá uma data de expiração. Ela poderá ser assinada pelo subscritor.

Embora a carta de pré-aprovação seja uma coisa boa de se ter quando se inicia a busca, o comprador não é aprovado até que a Carta de Compromisso Hipotecário seja emitida, pois a Carta de Compromisso Hipotecário é um documento formal e juridicamente vinculativo.

"Avaliações vs. Inspecções ao domicílio": Conhecer a diferença"

Não há aprovação do conselho para casas inteiras ou casas unifamiliares, mas os compradores que comprarem um condomínio ou cooperativa precisarão solicitar formalmente ao conselho do condomínio ou cooperativa para concluir a compra.

Uma vez executado o contrato tanto pelo comprador como pelo vendedor, o comprador deve apresentar um Pacote de Administração ao condomínio ou à cooperativa. Um condomínio tem o chamado "direito de primeira recusa", o que significa que eles têm a oportunidade de comprar o condomínio antes de aprovar a compra de um comprador externo. O conselho da cooperativa tem o poder de aprovar ou negar compradores. O Pacote do Conselho, às vezes chamado de Pedido de Venda, incluirá/exigirá:

• Um pedido e uma taxa
• O contrato executado e a Carta de Compromisso Hipotecário, se houver
• Extratos financeiros incluindo extratos bancários ou cartas de confirmação
• Cartas de referência pessoais
• Cartas comerciais de referência
• As declarações fiscais dos últimos três anos
• Cartas de verificação de emprego e rendimentos
• Autorização para verificações criminais, de crédito e de emprego

O Pacote do Conselho de Administração é submetido à empresa de gestão do edifício para revisão.

• Se uma cooperativa, o conselho irá solicitar uma entrevista com todos os futuros residentes da unidade. Esta entrevista é muito séria e deve ser considerada uma reunião de negócios.
• Um conselho de condomínio não entrevistará o potencial comprador, mas fará verificações de crédito e criminais e lerá o pacote do conselho.

Uma vez que o conselho renuncia ao "direito de primeira recusa", ou seja, aprova o comprador, então um encerramento pode ser agendado.

O encerramento terá lugar dentro de 30/45/60 dias a partir da assinatura do contrato, dependendo dos termos que foram acordados. Se pagar em dinheiro, então é mais provável que o fechamento seja em 30 dias. Se obtiver uma hipoteca, o comprador provavelmente terá até 60 dias, sendo a média de 45 dias. Em preparação para o fechamento:

• Defina a data de encerramento.
• Cumprir as condições da oferta de empréstimo.
• O advogado do comprador fará uma pesquisa de título de propriedade para assegurar que o comprador recebeu "título limpo", o que assegurará que o vendedor é o proprietário da propriedade e que não existem hipotecas apresentadas contra a propriedade.
• Obter um seguro para proteger o proprietário (e o credor) de perdas se alguma vez a casa for danificada ou destruída.
• Inspecção final antes do fecho.

O fechamento, ou liquidação, é a etapa final de uma transação imobiliária. Na data de encerramento, as partes consumam o contrato de compra e venda e transfiram a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador: 

• O comprador (ou o banco do comprador) entrega o pagamento do saldo devido na compra, que normalmente é o 90% restante do preço de compra mais os custos de fechamento de 3,5% (sem hipoteca) a 5,5% (com hipoteca).
• O vendedor assina a escritura para o comprador e entrega as chaves à casa.
• Uma empresa registará o novo título de propriedade no registo predial local.
• O vendedor receberá o dinheiro devido do produto da venda, menos os custos de fechamento e os pagamentos da hipoteca se o vendedor tivesse uma hipoteca existente no fechamento.

Para compradores estrangeiros, o fechamento pode ocorrer sem que o comprador esteja fisicamente presente nos EUA. O comprador simplesmente atribuiria uma Procuração ao advogado do comprador (ou assinaria uma Carta de Consentimento se comprasse com uma LLC) para fechar o negócio em nome do comprador. Esta é uma prática comum.

"Property Management for Investors" (Gestão de Propriedades para Investidores)