Regras fiscais para estrangeiros que compram propriedades nos Estados Unidos

Comprar propriedade residencial em outro país pode ser intimidante, mas com o corretor parceiro certo, os cidadãos estrangeiros que compram propriedades nos Estados Unidos têm pouco com que se preocupar. Os cidadãos estrangeiros estão legalmente autorizados a comprar propriedades residenciais nos Estados Unidos, mas terão de seguir certas regras fiscais tanto nos EUA como possivelmente em seus países de origem. Só porque um comprador é um não-residente, não significa automaticamente que eles devem pagar impostos adicionais. Alguns desses impostos podem até ser pagos por um cidadão americano, também, sob certas circunstâncias.

Aqui está como comprar propriedade na América como estrangeiro, para casas em Manhattan e Miami.

1. Um cidadão estrangeiro pode comprar bens imobiliários nos Estados Unidos?

Sim, um cidadão estrangeiro pode comprar propriedade nos Estados Unidos. Cooperativas (cooperativas) podem ser muito difíceis de serem compradas por estrangeiros e não são o melhor tipo de propriedade para um não cidadão americano, uma vez que as cooperativas geralmente têm muitas restrições, incluindo o subarrendamento. Portanto, a maioria dos estrangeiros acham mais fácil comprar um condomínio (condomínio). 

Os conselhos de administração da cooperativa entrevistam todos os compradores, independentemente da sua nacionalidade, e são legalmente capazes de aceitar ou rejeitar um comprador sem qualquer razão. Este processo de entrevista requer uma longa revisão das informações pessoais e financeiras sobre o comprador, e é pouco provável que os conselhos de cooperativas atendam a proprietários que não vivem principalmente na propriedade. 

Os condomínios, no entanto, muitas vezes têm um processo de revisão muito mais simples, no qual a diretoria do condomínio renuncia ao chamado "direito de primeira recusa", o que lhes dá o privilégio de comprar apartamentos antes de compradores externos. Os condomínios também permitem compradores de casas para sublocar suas propriedades e fazer sua compra usando um trust, uma LLC doméstica, ou mesmo uma corporação estrangeira. 

Cada uma destas estruturas empresariais pode ajudar a dar aos compradores uma protecção extra contra a responsabilidade, e também concede vantagens fiscais aos compradores estrangeiros.

Saiba mais sobre o Diferença entre a Condo e a Coop.

 2. O que é "FIRPTA"?

O FIRPTA é um acto que cria regras especiais em torno da tributação quando um proprietário estrangeiro ou certos tipos de agentes legais vendem um imóvel. É um imposto retido na fonte que todos os vendedores estrangeiros de propriedade são obrigados a pagar para garantir que não têm obrigações pendentes para com o IRS.

Quando um estrangeiro compra uma propriedade nos EUA, os representantes do comprador são responsáveis por reter entre 10% e 15% do produto da venda e submeter tais valores ao IRS. Isto é apenas uma retenção na fonte e não um imposto adicional. O valor retido é reembolsado quando se verifica que os impostos sobre a propriedade estão atualizados.

 3. Que impostos pagam os compradores estrangeiros quando procuram comprar um apartamento em Manhattan?

Qualquer comprador de imóvel residencial que utilize financiamento para sua compra no estado de Nova York precisa antecipar o "imposto de registro de hipoteca", cuja taxa varia de acordo com o valor de sua nova casa. O credor pagará sempre 0,25% deste imposto. Para transações abaixo de $500.000, o imposto é de 2,05% (com 1,8% pago pelo comprador), e para outras transações, a taxa é de 2,175% (com 1,925% pago pelo comprador).

• Para compras acima de $1.000.000, há um "imposto de mansão" de 1% que chega a 4% para propriedades com preço de $25 milhões ou mais.
• Algumas propriedades - alguns tipos de novos empreendimentos - os promotores do imóvel podem exigir que um comprador pague os "impostos de transferência", que são cobrados tanto a nível da cidade como do estado. A cidade de Nova Iorque cobra 1% de imposto de transferência para vendas abaixo de $500.000, e 1,425% para aqueles acima desse limite. O imposto de transferência do estado de Nova York é um fixo de 0,4% para todas as vendas.

4. E os estrangeiros que vendem imóveis em NYC?

• Qualquer dinheiro ganho com o aluguel de um imóvel nos EUA estará sujeito aos impostos americanos, e possivelmente também ao seu próprio país, como renda responsável pelo imposto FIRPTA. 
• No plano federal, o imposto sobre ganhos de capital totaliza 21% do ganho líquido de capital. 
• Nova Iorque cobra um imposto sobre ganhos de capital de 8,82% aos vendedores não-residentes.
• Se você está recebendo renda de aluguel de sua propriedade em Miami, você pode ter que se registrar como um revendedor de impostos sobre vendas no Departamento de Receita da Flórida.
• Os corretores devem ligar compradores estrangeiros com um advogado ou outro especialista para que tudo fique claro antes da compra ser feita

5. Os proprietários estrangeiros de imóveis nos EUA são obrigados a pagar o imposto sobre o património?

Um "imposto patrimonial", ou imposto que deve ser pago sobre o valor do patrimônio de alguém quando este morre, é comum em muitas nações. Se os cidadãos estrangeiros possuem propriedades nos Estados Unidos no momento da sua morte, estarão sujeitos a este imposto.

• No estado de Nova Iorque, a taxa máxima de imposto sobre o património é de 16%. 
• A nível federal, os Estados Unidos cobram até 46%.
• O planejamento antecipado pode ajudar cidadãos estrangeiros a alavancar tratados fiscais dos EUA ou estabelecer Corporações Estrangeiras ou LLCs para evitar ou se proteger contra esse imposto.
  
  

6. Que vantagens ou desvantagens existem quando se compra uma propriedade como indivíduo e não como empresa ou LLC?

Comprando como um indivíduo

• Vantagens: Os indivíduos pagam impostos sobre ganhos de capital a uma taxa máxima ligeiramente superior (23,8%) do que as pessoas jurídicas pagam seus impostos federais (21%).
• Desvantagens: menos privacidade e maior responsabilidade em caso de ações judiciais.

Comprando como LLC ou como uma empresa estrangeira

• Vantagens: Protecção extra de privacidade e processos judiciais. Se a LLC tem um comprador estrangeiro como único membro, paga um imposto sobre ganhos de capital de 23,8% contra a taxa corporativa de 21%. Se comprar como uma entidade estrangeira, o comprador evita o imposto sobre heranças por morte
• Desvantagens: Maior imposto sobre ganhos de capital. Se o comprador é uma LLC como pessoa física, o comprador é responsável pelo imposto sobre heranças. Se a LLC é uma entidade estrangeira, eles pagam um imposto sobre ganhos de capital tão alto quanto 21%.

7. Como é que o tratado fiscal do meu país de origem vai afectar as minhas obrigações fiscais?

Os Estados Unidos têm muitos tratados fiscais com outros países que determinam taxas e isenções fiscais. Alguns estrangeiros podem reivindicar isenções de impostos sobre heranças de até $11,2 milhões. Outros tratados não cobrem impostos sobre heranças, limitando a isenção do imposto sobre heranças de um comprador estrangeiro a $60.000.

Visite o Site do IRS para ver os detalhes do tratado do seu país.

8. O que é uma troca I.R.C. 1031 e os compradores estrangeiros podem usá-la?

Quando um investidor vende uma propriedade de investimento, esse investidor é capaz de adiar todos os seus impostos sobre ganhos de capital se optar por investir 100% do seu ganho líquido da venda na compra de uma nova propriedade de investimento nos Estados Unidos. Isto é chamado de "Transacção 1031".É algo que um comprador estrangeiro pode usar para evitar impostos sobre ganhos de capital, bem como a retenção na fonte do FIRPTA (ver acima). Note que se um vendedor estrangeiro optar por utilizar esta troca, deve identificar a sua nova propriedade de investimento no prazo de 45 dias após a venda, e deve fechar nessa propriedade no prazo de 180 dias.

Para obter mais informações sobre questões legais e fiscais, consulte estes recursos:

• Fatos Rápidos do Comprador Estrangeiro

• Como Investir em Imóveis em Manhattan