DIFERENÇA ENTRE CO OP VS CONDOMÍNIO

DETERMINAR O TIPO DE IMÓVEL A COMPRAR
 

SOLICITAR UMA REUNIÃO

Antes de iniciar uma pesquisa de propriedades, os compradores devem compreender os diferentes tipos de propriedades que estão disponíveis para venda no seu mercado. Por exemplo, Manhattan tem quatro tipos únicos de imóveis, incluindo: cooperativas (co ops), condomínios (condomínios), casas em banda (ou casas comuns) e condomínios. Os imóveis de Manhattan são compostos por aproximadamente 25% de condomínios, 70% de cooperativas e 5% de condomínios e moradias em banda. Em Miami, existem apenas dois tipos de imóveis: condomínios e moradias independentes. Um bom agente imobiliário conhece todos os prós e contras de comprar um condomínio, uma cooperativa, um condomínio ou uma casa independente.  

CONDOS

Um condomínio é um imóvel, como possuir uma casa em que o proprietário detém o título por escritura de um apartamento e uma percentagem das suas áreas comuns. Os proprietários pagam impostos imobiliários à cidade e taxas mensais sob a forma de encargos comuns ao condomínio, que supervisiona o funcionamento deste. O financiamento tradicional pode ser obtido para a compra do condomínio com 20% de entrada na maioria dos casos para residentes nos EUA e 30% de entrada para estrangeiros.

Para muitos, os prós da compra de um condomínio superam os contras. Comprar um condomínio é muito mais democrático do que comprar uma cooperativa, pois os condomínios são muito menos restritivos e abertos a qualquer pessoa que tenha fundos para comprar um. Geralmente, os condomínios permitem que os proprietários subarrendem seus apartamentos com poucas restrições. Além disso, os condomínios permitem a propriedade estrangeira, têm menos restrições, exigem menos entradas e são mais fáceis de financiar do que as cooperativas. A maioria dos condomínios foi construída nos últimos 30 anos e inclui muitas comodidades que os atuais proprietários e inquilinos esperam, incluindo centros de fitness, piscinas, salas de estar, etc. Estas amenidades não são encontradas na maioria das casas de campo. Todas estas características tornam um condomínio mais comercializável, aumentando a sua capacidade de venda. Os condomínios de NYC compreendem apenas 25% do total de propriedades residenciais para venda em Manhattan. Esta restrição de oferta e a conveniência de novos condomínios que têm muitas amenidades tornam os condomínios mais caros do que as cooperativas.

Outro grande ponto de venda para os Condos de Manhattan são as deduções fiscais que alguns deles oferecem, como o 421G e o 421A abatimento fiscal. Na década de 70, a cidade lançou um programa para incentivar os desenvolvedores a construírem em lotes vazios e, ao mesmo tempo, receber 10 anos de isenção no pagamento de impostos. Os compradores de casas e investidores que comprassem unidades em um condomínio com abatimento de impostos também se beneficiariam desses 10 anos de isenção de impostos. Recentemente, vimos a devolução desses abatimentos fiscais em um punhado de condomínios de Manhattan e você pode saber mais no blog abaixo:

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Os investidores e compradores estrangeiros, portanto, devem concentrar suas buscas de imóveis em condomínios.

Recapitulando, os condomínios são/teram:

  • Poucas restrições

  • Amigo do investidor

  • Financiamento de fácil acesso

  • Compradores estrangeiros profissionais

 

NYC CONDOMÍNIOS PARA VENDA

 

COOPS

Coops (ou Cooperativas) são edifícios pertencentes a corporações que vendem ações de uma corporação a acionistas em troca de arrendamentos proprietários de longo prazo. O aluguel proprietário permite que um acionista que esteja comprando ações use um determinado apartamento no edifício da cooperativa. Quanto maior for o apartamento da cooperativa, mais ações o acionista terá e maior será a parte dos custos de manutenção que o acionista pagará. Os custos de manutenção são pagos à corporação e incluem todas as despesas do edifício, incluindo impostos imobiliários e juros hipotecários, se a corporação tiver uma hipoteca sobre o edifício. Comparativamente, os condomínios são proibidos de obter hipotecas, portanto as taxas de condomínio HOA nunca podem incluir juros hipotecários.

Há muitos prós e contras na compra de um apartamento cooperativo. Primeiro, os condomínios são normalmente mais caros do que as cooperativas porque as cooperativas são mais antigas e representam 70% do mercado. As cooperativas, contudo, podem inventar as regras que quiserem e os seus accionistas devem aderir a essas regras. Sob a propriedade cooperativa, os accionistas são geralmente obrigados a ocupar os seus apartamentos como sua residência principal. Além disso, as cooperativas têm regras que limitam ou proíbem subarrendamentos, por isso os investidores devem ter cuidado para que uma cooperativa não seja considerada um bom investimento.

Uma regra comum em Nova Iorque é a proibição da propriedade estrangeira. Geralmente, as cooperativas proíbem compradores estrangeiros, uma vez que pode tornar-se impossível processar um cidadão estrangeiro que tenha a maior parte de seus ativos e fontes de renda fora dos Estados Unidos. Mesmo se a cooperativa obtivesse um julgamento contra um proprietário estrangeiro, seria provavelmente incobrável se os ativos do proprietário estivessem a 4.000 milhas de distância em outro país.

O financiamento de um apartamento cooperativo requer a utilização de um empréstimo pessoal e não de uma hipoteca. A empresa cooperativa ditará o valor do preço de compra que pode ser financiado, igual a 50% - 75% do valor do imóvel. Como no caso de uma hipoteca, os juros sobre o empréstimo pessoal são dedutíveis para fins fiscais. Uma característica comum das cooperativas é um imposto variável, geralmente 2-3% do preço de venda do apartamento, pago pelo vendedor à cooperativa quando da venda de um apartamento. Os potenciais proprietários (e inquilinos, se permitido pelo Conselho) devem ser entrevistados pelo Conselho de Administração da cooperativa e apresentar candidaturas formais ao Conselho para aprovação. Este processo pode levar meses, e não semanas, como no caso de um condomínio. Embora os condomínios também exijam uma candidatura, os compradores e inquilinos não são entrevistados pela Direcção do condomínio e o processo de aprovação é muito mais fácil.

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Os prós e os contras da operação incluem o seguinte:

  • Restritivo

  • Não é favorável ao investidor

  • Proibir a propriedade estrangeira

  • Geralmente proíbe ou limita sublocações

  • Preferir proprietário principal

 

NYC COOPS PARA VENDA

 

CONDOPS

O termo "condop" é usado nos círculos imobiliários da cidade de Nova Iorque como uma cooperativa com regras de condomínio. Tecnicamente, no entanto, um "condop" é definido como uma cooperativa residencial que vendeu seu térreo para uma unidade comercial. Na prática, porém, o termo é usado como significando uma cooperativa com regras de condomínio. Segundo as regras, os condomínios permitem sublocações e propriedade estrangeira. Muitas vezes, os edifícios construídos com base em arrendamentos de terrenos serão incluídos na categoria de condomínio. Um edifício com um arrendamento de terreno exige que os proprietários paguem renda sobre o terreno subjacente durante um longo período, geralmente 99 anos (como a propriedade em Londres). Estes arrendamentos, na prática, são normalmente renovados antes do término do contrato de arrendamento do terreno.

Recapitulando, um edifício da Condop é/teram:

  • Poucas restrições

  • Amigo do investidor

  • Compradores estrangeiros profissionais

 

Diferença entre condomínio e apartamento

A principal diferença entre um condomínio e um apartamento é a estrutura de propriedade. Um apartamento é uma propriedade de aluguer que é propriedade de uma empresa que está no negócio de gerir uma propriedade para gerar rendimentos de aluguer. Geralmente, num edifício de apartamentos, todas as unidades são iguais e o proprietário é o mesmo. Em contraste, um condomínio é uma residência privada que pode ser alugada a inquilinos. Quando se aluga um condomínio, o proprietário individual é o seu senhorio. Quando você aluga um apartamento, a empresa proprietária do prédio é seu locador. Os condomínios são de qualidade superior aos edifícios de apartamentos, uma vez que muitos proprietários de casas primárias vivem em condomínios. À primeira vista, muitas das comodidades nos condomínios e apartamentos podem parecer as mesmas, mas é mais provável que você encontre versões mais sofisticadas com condomínios, já que melhores comodidades ajudam a elevar o valor da propriedade.

 

MORADIAS EM BANDA (E CASAS INDEPENDENTES)

Possuir uma "Townhouse", ou "Brownstone", como alguns são chamados, é como possuir uma única casa de família. O proprietário recebe o título por escritura e é o único responsável pelo pagamento de impostos e manutenção do edifício. Muitas pessoas usam os termos de "Townhouse" e "Brownstone", porém, uma "Townhouse" pode ser revestida em tijolo vermelho, calcário, arenito marrom ou madeira, enquanto que uma "Brownstone" é revestida em arenito marrom.

Uma casa de vila é uma habitação de vários andares (anexa ou isolada) construída perto da rua e dimensionada de forma semelhante às casas circundantes. Manhattan tem muitos tipos de Townhouses, incluindo Federal, Renascimento Grego, Renascimento Gótico, Italianate, e segundo Império estilos arquitetônicos do início e meados do século XIX, bem como o Neo Grec, Romanesque, Renascimento Renascentista, e estilos de Renascimento Colonial Americano. Casas em banda (e casas independentes).

Condomínio vs COOP NYC

 

CASA UNIFAMILIAR OU MULTI-FAMILIAR EM BANDA

Um comprador de Townhouse tem duas opções - uma Townhouse unifamiliar ou uma Townhouse multifamiliar. A decisão sobre qual escolher dependerá das necessidades de liberdade e privacidade do proprietário, uma vez que a primeira ofereceria a maior parte de cada uma delas. A compra de uma casa multi-familiar, no entanto, pode tornar a propriedade da casa mais acessível, uma vez que o proprietário irá cobrar o aluguel dos inquilinos.

ESTATÍSTICAS DA CIDADE DE MANHATTAN EM 2010

New York City Townhouses é responsável por apenas 3% das vendas de imóveis em Manhattan, já que houve apenas 196 transações. O preço médio de venda de uma moradia unifamiliar em Manhattan foi de $7.948.000 com um tamanho médio de 4.909 pés quadrados ou $1.619 por metro quadrado (ou $17.428 por metro quadrado). Para o mercado de luxo, o preço médio de venda de uma moradia unifamiliar em Manhattan foi de $18.130.000 por 8.914 metros quadrados, ou $2.034 por metro quadrado (ou $21.893 por metro quadrado).

FACTORES PRIMÁRIOS QUE INFLUENCIAM O VALOR DE UMA CASA NA CIDADE

Os principais fatores que agregam valor a uma moradia são: 1) a existência ou não de inquilinos de controle de aluguel; 2) a localização; 3) a condição do edifício; e 4) a fachada ou a largura do edifício.

CONTROLE DE ALUGUEL

Se você optar por seguir a rota multifamiliar, lembre-se de que a cidade de Nova Iorque possui formidáveis ​​controles de aluguel em toda a cidade (ou controles de preços) que podem ser aplicados se houver seis ou mais unidades no edifício. Seria sensato que um comprador evitasse edifícios com controle de aluguel ou inquilinos estabilizados, já que, uma vez que a propriedade é transferida para os novos proprietários, o mesmo ocorre com todos os controles de aluguel. Provavelmente, o novo proprietário não poderá despejar os inquilinos da propriedade se decidir fazer uma casa unifamiliar. O Rent Control favorece o inquilino, portanto os proprietários devem conhecer essas regras por dentro e por fora. Ao procurar por moradias na cidade de Nova York, os compradores devem procurar edifícios com inquilinos com "Taxa de mercado" ou "Mercado livre". Isso não quer dizer que um investidor nunca deva comprar um imóvel com inquilinos com controle de aluguel. No entanto, o investidor deve saber que sua liberdade será severamente restringida por leis de controle de aluguel de NYC e, portanto, o valor do imóvel provavelmente também será prejudicado se inquilinos com controle de aluguel estiverem no local.

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LOCALIZAÇÃO, LOCALIZAÇÃO, LOCALIZAÇÃO

As casas em New York City Townhouses são avaliadas com base no bloco em que estão. Além disso, a configuração de cada bloco impacta o valor, uma vez que há mais valor percebido num bloco que tem filas de moradias ininterruptas do que num bloco com um grande edifício smack-dab no meio do bloco que está a interromper a continuidade. Tanto no bloco Upper East Side como no Upper West SideAs Moradias em banda mais caras são geralmente os blocos adjacentes ao Central Park nas décadas de 60 e 70. Nas Upper West Side, as Townhouses que estão em blocos adjacentes ao Riverside Park nos anos 70 e 80 são mais caras do que as adjacentes ao Central Park nos anos 80 e 90. Na Upper East SideAs Townhouses em blocos adjacentes à Park Avenue nos anos 60, 70, 80 e 90 são mais caras do que as restantes Townhouses da zona.

ESTADO DO EDIFÍCIO

A maioria das casas da cidade de Nova Iorque foram construídas no século XIX, por isso são os edifícios mais antigos da cidade. Assim, um comprador terá de decidir o quanto de renovação e reconfiguração está disposto a fazer para que a Townhouse esteja em condições de satisfazer as necessidades do comprador. Embora muitas casas em banda tenham sido completamente restauradas ou renovadas, muitas não o foram.

FRONTAGEM

Geralmente, a fachada, ou largura do edifício, tem um grande impacto sobre o valor de uma casa na cidade. Um comprador pagaria muito mais por uma Townhouse de 24 pés de largura do que por uma Townhouse de 15 pés de largura, sendo tudo igual, incluindo a metragem quadrada total. Se quiser que preparemos uma pesquisa de moradias em banda para si, por favor vá à nossa Pesquisa à Medida.

Recapitulando, casas na cidade:

  • Sem restrições

  • Amigável ao Investidor

 

MORADIAS EM BANDA PARA VENDA

 

Condomínio vs Moradia em banda

Uma casa na cidade refere-se ao estilo de construção. As casas em banda têm normalmente pelo menos 2 andares e estão ligadas uma à outra de uma só vez. Embora seja como uma casa, onde o proprietário é dono da estrutura e do terreno, não é de pé livre. Uma casa em banda partilha uma ou mais paredes com outras unidades de propriedade independente. Os custos de manutenção da casa são determinados pela associação de proprietários da comunidade. Em contraste, um condomínio é um edifício com uma unidade separada de propriedade de residentes individuais. Os moradores possuem e mantêm o interior da sua unidade, mas não possuem directamente a propriedade em que o edifício se situa. 

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O regresso da mansão unifamiliar

Os investidores estão a comprar edifícios de apartamentos em Nova Iorque e a convertê-los novamente em casas unifamiliares. As vendas de casas na cidade de Manhattan em NYC, em particular, estão se tornando cada vez mais populares. Nos últimos três anos, foram compradas mais unidades unifamiliares a triplas do que nos três anos anteriores combinados. Mas porque é que isto está a acontecer? Parece que imóveis de luxo mudando de mãos entre investidores ricos é mais lucrativo do que lidar com vendas menores do proprietário comum, que está comprando propriedades por razões completamente diferentes.

Os compradores de longo prazo estão tendo tanta dificuldade em encontrar uma casa unifamiliar em Manhattan que estão criando a sua própria casa. Ironicamente, muitas destas casas eram inicialmente casas unifamiliares, para começar. Agora, os proprietários de casas em banda estão investindo milhões para renová-las e reconstruí-las de volta aos seus layouts originais a partir de seu atual estado multi-familiar. Isto envolve muitas vezes a remodelação da canalização, a cablagem e a demolição das paredes colocadas depois do facto.

Agentes imobiliários de Manhattan estimam que a média de casas completas na Upper West Side custa aproximadamente 10 milhões de dólares. Renovações para reverter o edifício ao seu layout inicial podem custar mais $3 milhões a $5 milhões.

No outro lado, os alugueres multi-familiares estão a tornar-se mais populares na cidade. O ambiente de emprego pós 2008 ainda é incerto, o que significa que cada vez mais pessoas estão alugando, às vezes com várias outras famílias. Este não é o cenário ideal para um proprietário. Com cada novo membro no contrato, as probabilidades de não se pagar o aluguer, ou de surgirem problemas aumentam. À luz de um ténue mercado de arrendamento, a ideia de alugar unidades individuais na própria casa torna-se menos apelativa, talvez indicando porque é que mais proprietários estão a optar pela conversão de casas multi-familiares em habitações unifamiliares, e pela restauração exclusivamente para o mercado de luxo em Manhattan, ao contrário da população em geral.

Uma coisa é possuir uma residência para sua família para criar raízes e outra é analisar o estado atual do mercado imobiliário em termos do potencial de locação e facilidade de revenda ao longo do caminho. Com os aluguéis multi-familiares se tornando mais populares, parece que as reformas para converter para uma casa unifamiliar podem valer bem o investimento.


 

Agora, esperançosamente, você entenderá a diferença entre co op versus condomínio, moradia versus condomínio, assim como outros tipos de propriedades disponíveis em NYC e Miami.

 

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