COMPONENTES DE CUSTO DE
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INVESTIMENTO INICIAL



PREÇO DA COMPRA 
Ao contrário de outros países, as propriedades de Manhattan e Miami vêm com todos os aparelhos de cozinha incluídos no preço de venda final do apartamento.

PISO
Em Manhattan, ao contrário de Miami, os pisos estão incluídos na compra de novas construções do incorporador.

CUSTOS FINAIS
A estimativa de custos finais é de aproximadamente 3% do preço de compra sem financiamento, 4,5% do preço de compra com financiamento, que é de aproximadamente 2% do valor da hipoteca. Esta estimativa de Custos finais inclui impostos de transferência, bem como taxas de registo e legais. Se a compra for de novas construções, dependendo das condições de mercado, é costume o comprador pagar adicionalmente os impostos de transferência do vendedor de 1,825% em NYC e uma taxa de desenvolvimento de 1,25%-1,75% em Miami.  

CUSTOS OPERACIONAIS (DESPESAS DE CAIXA)

TAXAS COMUNS (OU CUSTOS DE MANUTENÇÃO)

Para Condos, as taxas comuns geralmente variam entre $0,70 e $1,10 por metro quadrado por mês. Tais custos incluem aquecimento, eletricidade e limpeza da área comum; água; cabo básico; segurança; seguro do edifício; e operação das amenidades do edifício (academia, concierge, salão, piscina, sala de jogos, etc.).

As cooperativas cobram uma taxa de manutenção, que inclui todos os encargos comuns mais impostos (que não são pagos separadamente pelo proprietário) e juros hipotecários sobre o edifício, se houver. A Coops pode ter hipotecas pendentes sobre o edifício (para um conserto do telhado ou algum outro motivo) e os juros seriam repassados para os acionistas da Coop. Portanto, você verá frequentemente que os encargos de manutenção de uma Coop podem ser mais altos (mesmo depois de ajustar os impostos que estão incluídos nas taxas de manutenção), uma vez que os Condos, por lei, não estão autorizados a contrair dívidas.

 

IMPOSTOS IMOBILIÁRIOS

Impostos sobre Imóveis (ou Imposto Predial) são calculados sobre o valor avaliado - um valor dado ao imóvel pelo governo da sua cidade. Uma taxa é então aplicada contra este valor avaliado. O processo é um pouco esotérico, mas a regra geral é 0,1% do preço de compra por mês em Manhattan e 0,2% do preço de compra por mês em Miami.

Manhattan tem uma série de programas de redução de impostos para certos edifícios que reduz os impostos por 10, 15, ou 20 anos em alguns casos. Veja o Impostos sobre Imóveis para mais informações.

Miami tem uma isenção de propriedade para compradores de casa primária de $25.000, mas o valor de tal isenção é bastante insignificante. Veja mais discussão sobre isso na página Impostos sobre Imóveis página.

 

MORTGAGEM

Se o proprietário decidir obter uma hipoteca, então ele ou ela terá uma despesa mensal que inclui tanto os juros como o principal. Devido à natureza dos cálculos da hipoteca, nos primeiros anos, o comprador pagará a maior parte dos juros, que são dedutíveis para fins fiscais nos EUA. Nos anos posteriores, o comprador estará pagando a maior parte do principal.

Por exemplo, se o comprador comprasse um imóvel por $1,000,000 e financiasse $500,000 a 5,5% por um prazo fixo de 30 anos, o total de pagamentos de hipoteca para o ano seria de $34,067 (ou $2,839 por mês). Deste montante, $27.332 seriam juros dedutíveis nos impostos. Com o tempo, à medida que o capital do empréstimo for pago, o montante de juros dedutíveis nos impostos diminuirá. Nos anos iniciais, no entanto, é uma despesa muito grande para compensar a renda de aluguéis.

Para mais informações sobre hipotecas, vá para o Financiamento Hipotecário página.

 

SEGURO

Um proprietário deve obter um seguro sobre a propriedade em si, bem como um seguro de responsabilidade civil. Este custo é de apenas algumas centenas de dólares por ano. Muitas vezes, o proprietário exigirá que seus inquilinos também obtenham seguro, portanto, o risco para o proprietário é mitigado.

Na Flórida, o proprietário de uma Casa Livre quereria obter um seguro contra inundações e furacões.

 

TARIFAS DE FRANQUIA

Nos EUA, os vendedores sempre pagam a comissão em uma transação de compra. O vendedor geralmente paga uma comissão de 6% do preço de compra, que é dividida igualmente entre o corretor do comprador e o corretor do vendedor. Portanto, os compradores não pagam nada para que trabalhemos em seu nome em uma transação de compra.

Se o comprador decidir que quer alugar o seu novo apartamento, em Manhattan, não pagará nada pela nossa ajuda para encontrar um inquilino, uma vez que a comissão (15% do aluguel anual, dividido igualmente entre os corretores do comprador e do vendedor) é normalmente paga pelo inquilino. Em Miami, entretanto, é costume o proprietário pagar a comissão (10% do aluguel anual, dividido igualmente entre os corretores do comprador e do vendedor) para encontrar um inquilino.

Descubra mais informações sobre como alugar a sua casa na página de Gestão de Propriedades.

 


 

CUSTOS NÃO-OPERACIONAIS

DEPRECIAÇÃO

O governo dos EUA permite que os proprietários de propriedades de investimento depreciem o preço de compra e os custos de encerramento não relacionados com o financiamento ao longo de 27,5 anos. Por exemplo, se o comprador compra uma propriedade por $1.000.000 e tem custos de fechamento não relacionados ao financiamento de $25.000 ($1.000.000 vezes 2,5% acima), o comprador poderia deduzir $37.273 por ano, ou $3.106 por mês, como depreciação. Esta é uma despesa não monetária significativa que pode ser deduzida da renda do aluguel.

 

AMORTIZAÇÃO

O governo dos EUA também permite que o proprietário de uma propriedade de investimento deduza a amortização da parte do financiamento dos custos de fechamento durante o prazo do empréstimo. Esta também é uma despesa não monetária que pode ser deduzida da renda do aluguel.

 


 

RECEITA TRIBUTÁVEL NEGATIVA

Em última análise, com todas as deduções (tanto em dinheiro como não em dinheiro acima mencionadas) que o governo dos EUA permite, nos anos iniciais, um investidor que financia sua compra de imóveis terá renda tributável negativa (ou prejuízos fiscais). Isto não deve ser confundido com perdas em dinheiro, uma vez que, com um adiantamento de 40%, é provável que um proprietário tenha um rendimento igual para fins de caixa (por exemplo, não gerar renda em dinheiro nem perdas). Estes prejuízos fiscais podem ser reportados para anos em que o imóvel está a gerar rendimentos para fins fiscais, compensando esses rendimentos e eliminando impostos para esses anos. Com o tempo, no entanto, a renda em dinheiro crescerá, assim como o valor do imóvel.

 

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