Uma Análise das Melhores Cidades para Investir em Imóveis para Arrendamento em 2019

Anthony Guerriero, 9/30/18 5:00 DA MANHÃ

Investindo em Imóveis

Antes que alguém decida qual é a melhor cidade para investir em imóveis, ele decide porque deve escolher imóveis ao invés de ações e títulos, por exemplo. Neste artigo vamos discutir o porquê e onde ajudar os nossos atuais e também futuros clientes, a tomarem decisões sensatas e definindo as melhores escolhas.

Ganhar dinheiro com propriedades de aluguer depende de uma série de factores diferentes. Cobrimos a estratégia de investimento em um dos nossos blogs anteriores. Ganhar dinheiro depende de fatores como onde a propriedade está, o tipo de propriedade, seu preço de compra, o rendimento do aluguel e o preço de revenda quando é hora de liquidar. O rendimento depende tanto do aluguer cobrado como dos custos de propriedade.

Neste artigo discutimos quais as cidades que fazem uma escolha sábia ou menos sábia, a fim de decidir quais são as melhores cidades para investir em imóveis para locação em 2019.

Boom, Gloom, ou Bust: Saber onde importa

A maioria dos imóveis residenciais é encontrada nos mercados mais maduros: América do Norte e Europa. 44% do valor total é detido por 17% da população mundial. A Ásia, particularmente a China, está a emergir rapidamente à medida que a sua indústria imobiliária cresce.. Curiosamente, o crescimento imobiliário residencial da China é causado principalmente pela política governamental de construir mais casas, e pela venda de terrenos vagos a incorporadores.

Em muitos países, a política governamental tem um grande impacto no crescimento, bem como na contração. Isto implica que uma estratégia de longo prazo para o crescimento sustentado dos ativos não é mais um caso de ficar de fora de um ciclo natural de mercado. Os governos estão a afectar os mercados imobiliários como nunca antes. Alguns em benefício dos investidores, e outros nem tanto. Isto é particularmente importante para os investidores que não são cidadãos de um determinado país. O FMI estudou o mercado imobiliário mundial e determinou o das 57 economias nacionais estudadas:

  1. 18 viram os valores imobiliários cair durante a crise financeira de 2007-12, e continuaram a diminuir desde então.
  2. 18 viram os mercados imobiliários cair drasticamente, mas recuperaram desde 2013.
  3. 21 assistiram a uma modesta queda de preços, mas também a uma rápida recuperação.

Dentro de certos países, como mencionado acima, algumas cidades têm prosperado mais do que outras. Para dar um exemplo claro, Pequim viu um aumento anual de 25% devido à venda de terrenos pelo governo, mas Xian viu um aumento inferior a 10% (ajustado à inflação.) Muitos dos novos empreendimentos serão tomados por inquilinos, não por compradores. A forma como o governo pode regular os contratos de arrendamento e os impostos sobre os rendimentos do arrendamento, portanto, o rendimento, não é clara.

Na Europa, cidades como Londres, Munique, Amsterdã, Oslo e Viena têm visto rápidos aumentos de preços imobiliários que ultrapassaram em muito as médias nacionais. Estes aumentos parecem ser devidos ao facto de a oferta não ter acompanhado a procura. Quando a oferta alcança e supera a demanda, como é comum no setor imobiliário, os investidores que compraram durante os anos de boom podem muito bem ver o valor de seus ativos cair mais do que gostariam. É provável que o rendimento do arrendamento seja lucrativo até que a oferta se recupere e os arrendatários possam dar-se ao luxo de se tornarem compradores. Mercados com preços exagerados sempre vêem uma correção, portanto os preços de revenda podem ser decepcionantes em tais cidades.

Algumas cidades norte-americanas, como São Francisco e Los Angeles, têm visto os preços ultrapassarem de tal forma a renda, que esses valores não parecem tão seguros a longo prazo. Um ponto a notar é que um estudo da UBS Gestão da Riqueza listou várias cidades no território mais arriscado por sinais de uma bolha imobiliária.

Essas cidades incluem Hong Kong, Munique, Toronto, Vancouver, Amsterdã e Londres. Os preços nestas cidades subiram uma média de quase 35% nos últimos 5 anos, enquanto outras grandes cidades viram um aumento de 15%. Os investidores que possuem nestas cidades podem considerar sensato liquidar antes que qualquer bolha rebente e mover seu capital liquidado para um local mais seguro.

Os reguladores nacionais e internacionais estão mais vigilantes do que antes quanto a controlar os períodos de expansão. As suas "políticas macroprudenciais" estão a ser usadas para domar o crescimento. Os países nos pontos 1. e 3. acima, digamos o FMI, têm visto as políticas macroprudenciais mais extensivas. Os aumentos de preços que se aceleram demasiado depressa simplesmente colocam muitos residentes fora do mercado, pelo que são obrigados a, ou simplesmente preferem, alugar.

Como as políticas governamentais são raramente, se é que alguma vez, sensíveis à "mão invisível do mercado", é provável que as políticas desses países tenham um efeito mais atenuante do que o pretendido. Este ponto é especulativo, é claro, mas a história tende a repetir-se. Portanto, pode ser mais sensato olhar para os países que encorajam as forças do mercado do que para o domínio do governo quando se trata de crescimento de ativos a longo prazo.

 

As Melhores Cidades para Investir em Imóveis de Aluguel

Esta pesquisa indica onde os investidores, particularmente investidores não residentes, podem optar por comprar imóveis para arrendamento.

 

1. Nova Iorque

Nova Iorque tem um grande número de residentes profissionais com empregos estáveis e bem remunerados. Sua infra-estrutura de transporte facilita as viagens in-city, regionais, nacionais e internacionais. É um centro de cultura, artes, gastronomia e entretenimento em geral, por isso atrai continuamente indivíduos e famílias para vir e ficar. Muito mais diversificação de empregos do que era há dez anos e o maior número de pessoas empregadas em mais de 50 anos torna o mercado estável e forte, incluindo o mercado de locação. Devido ao alto pagamento de empregos na cidade, os preços dos imóveis são considerados de risco relativamente baixo.

 

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O relatório anual UBS Global Bubble Report revelou que, mais uma vez, os preços dos imóveis de Nova Iorque são bastante valorizada. Os economistas do UBS analisaram os dados de 20 centros financeiros, dos quais Nova Iorque, Boston, Milão e Chicago estavam determinados a não serem valorizados de forma justa ou subvalorizados. As restantes 16 cidades foram classificadas ou em território bolhoso ou sobrevalorizadas.

O que significa ser valorizado de forma justa? Significa que o valor percebido de um ativo é igual ao mercado ou ao valor real do ativo. Em contraste, uma bolha do activo ocorre quando o preço do activo excedeu o seu valor real. Isto pode acontecer por diversas razões, tais como especulação, procura e exuberância. Uma bolha normalmente começa com um aumento na demanda, diante de uma oferta limitada. Especuladores entram no mercado, impulsionando ainda mais a demanda e os preços. Em algum momento, porém, a demanda diminui ou estagna ao mesmo tempo em que a oferta aumenta, resultando em uma queda acentuada nos preços. É aqui que a bolha rebenta! Você quer ter certeza de que está fora do ativo antes que isso aconteça.

 

Melhores Cidades para Investir em Imóveis de Aluguel

 

2. Miami

Miami é outro grande centro comercial e financeiro. A cidade tem mais bancos estrangeiros e mais escritórios regionais comerciais que servem os negócios latino-americanos do que qualquer outra cidade em todos os estados do sul dos EUA. Por ser o centro financeiro de tantos negócios, Miami goza de uma oferta contínua de profissionais que, como em Nova York, optam por alugar perto de seus locais de negócios do que comprar mais longe e sofrer longas viagens.

Os empreendimentos comerciais e de infra-estrutura que Miami está passando sugerem fortemente que a demanda por moradia e aluguéis permanecerá forte por muito tempo e uma das razões para isso é o crescimento populacional. Milhares de imigrantes estrangeiros afloram às praias arenosas da Flórida a cada ano, em sua maioria de países de língua espanhola, como Argentina, Colômbia, México e Venezuela, bem como europeus e até mesmo recentemente chineses. Além disso, após as turbulências dos últimos anos na economia brasileira, centenas de brasileiros ricos deixaram o país através de vistos EB-5 e fizeram de Miami a sua principal cidade de residência. Tem a maior população nascida no estrangeiro de qualquer grande cidade dos Estados Unidos. O clima favorável joga um fator, assim como o fato de que não há impostos de renda estaduais.

Na última década... Imóveis de Miami transição para um mercado mais maduro, especialmente para o setor de luxo que tem visto um crescimento acelerado de dois dígitos nos últimos anos. Com o afluxo de investimentos estrangeiros, parece que também não vai abrandar tão cedo. Esta rápida taxa de crescimento não é apenas impulsionada por um desejo de sol e praias varridas, os investidores ricos estão descobrindo que também é um lugar seguro para guardar o seu dinheiro.

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O vídeo abaixo foi compartilhado conosco pela equipe de vendas da Paramount Miami e destaca as 10 Principais Razões para Investir em Miami Real Estate.

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3. São Francisco

São Francisco é classificado pelo UBS como "supervalorizado" com uma pontuação de +1,44. As rendas e os preços das casas têm superado a renda. Embora a Bay Area continue a fornecer casas alugadas para os residentes, há dois fatores que fazem os investidores hesitarem.

Uma delas é que o Vale do Silício é uma área de uma só indústria. Houve um "desastre dot com" no passado. Outro declínio para a alta tecnologia poderia ter um efeito negativo tanto no valor da propriedade como no rendimento do aluguer.

O outro factor é mais subtil. 20 - 30% das vendas de imóveis de alto padrão não são compartilhadas publicamente em SF. É normal que os imóveis sejam anunciados no serviço de listagem múltipla (MLS) e em muitos outros sites da Internet. Está se tornando comum que imóveis de luxo sejam vendidos "sob o radar" para evitar que o mundo veja quais líderes da indústria e financiadores estão vendendo. Embora isto não possa ser mais do que um desejo de privacidade, também pode ser visto como uma forma de os líderes de alta tecnologia e outros líderes empresariais desencorajarem os observadores de olhar muito de perto para o seu negócio ou para a indústria local como um todo. A falta de transparência pode não augurar nada de bom para os preços de venda futuros.

 

 

4. Boston

Boston é classificada como "fair-valued" com uma pontuação de +0,45 pelo UBS. Os preços dos imóveis de luxo caíram 16,7% no segundo trimestre de 2018 em comparação com o segundo trimestre de 2017. A área da Grande Boston tem um alto número de profissionais que alugam suas casas. Um relatório recente diz que a oferta de casas disponíveis não acompanhou a demanda, apesar de milhares de novos condomínios terem sido construídos na última década.

Um grande problema é que foram construídas casas do tipo errado. Eram muito pequenas. Isto implica um mau planeamento a longo prazo. Um resultado é que muitos bostonianos simplesmente se mudaram e sofrem longos deslocamentos diários. Mais de 50% dos que trabalham em Boston passam três horas por dia em deslocações. Nos invernos frios e húmidos, isto pode ser um problema sério.

Com a tecnologia de hoje, as pessoas se tornarão telecomutadores e poderão se afastar bem de Boston, reduzindo ainda mais a necessidade de alugar. Um investidor em propriedades de aluguel local pode ser capaz de rastrear microtendências e escolher exatamente a área certa para comprar sua próxima propriedade de aluguel. Um investidor estrangeiro ou de fora do estado pode preferir focar em uma área mais ampla e estável.

 

5. Londres

Londres, Inglaterra, tem sido um ótimo lugar para se possuir propriedades de aluguel. O UBS agora pontua Londres +1,61, colocando-o bem na categoria "Bubble-risk". As seis principais razões para isso são um excesso de oferta de casas de qualidade aliado a uma queda na demanda por elas, um aumento nas taxas de juros, altas taxas de selo para a compra de propriedades por uma entidade corporativa, um novo imposto sobre ganhos de capital para não-residentes entre 18% e 28%, Brexit, e um receio de que um governo de ala esquerda-dura ganhe as próximas eleições e aumente os impostos ainda mais.

As melhores cidades para investir em imóveis

Brexit fez com que alguns grandes negócios deixassem Londres. Brexit fez com que a moeda perdesse 13% de seu valor em relação ao dólar americano, e teme-se que após a separação, a libra esterlina caia mais 12%. Estes factores, em conjunto, têm um impacto negativo nas compras, no rendimento das rendas e nos valores de revenda.

Vários países asiáticos estão a viver um rápido desenvolvimento económico que tem um impacto positivo nos preços imobiliários. As políticas governamentais também estão a ter impacto nos mercados, em alguns casos para forçar uma correcção do mercado.

 

6. Hong Kong

HK tem sido atraente para os investidores chineses ricos do continente há muito tempo. O UBS classificou Hong Kong como um mercado imobiliário sobrevalorizado, e em território em perigo de bolhas, com uma pontuação de +2,03 (acima de +1,74 no relatório anterior do UBS). A subida de preços de 18% em 2017, juntamente com a média de 8% ano a ano desde 2012, não é considerada sustentável.

Os investidores estrangeiros sofrem um imposto de selo de 30% sobre as compras. O imposto sobre o rendimento das rendas é de 11,4% e o rendimento bruto das rendas é de 2,75%. Este não é um rendimento elevado em comparação com algumas outras cidades, ou com títulos apoiados pelo governo. Com o dólar de Hong Kong vinculado ao dólar americano, o aumento das taxas de juros, juntamente com os outros custos de compra e propriedade, pode prejudicar os investidores estrangeiros.

 

7. Singapore

Singapore está bem colocada geograficamente e é um centro financeiro. Tem visto uma correção recente nos preços, de modo que os imóveis residenciais são classificados pelo UBS como de valor justo (+0,44.) Medidas macroprudenciais recentes do governo, como o imposto de selo de 25% do comprador, introduzido para estabilizar o mercado, têm impactado negativamente os investidores estrangeiros. O governo também instituiu um imposto de renda de 15,1%, contribuindo para um rendimento de aluguel de apenas 2,54%. As políticas governamentais visavam reduzir os preços dos imóveis, e assim o fizeram. Os compradores domésticos de casas primárias serão beneficiados à custa tanto dos compradores estrangeiros como daqueles que querem investir nas segundas e terceiras propriedades.

 

8. Cidade de Ho Chi Minh

Saigon - HCM City teve uma história mista, mas em julho de 2018, no seminário "Ciclo de Crise e Oportunidade de Investimento no Mercado Imobiliário", especialistas disseram que uma crise é "improvável durante os próximos dois anos", porque a oferta é agora menor do que em 2017. O Vietnã já passou por uma crise imobiliária a cada dez anos, aproximadamente. O PIB está crescendo ao mesmo ritmo que quando houve crises anteriores, mas desta vez o governo está tomando medidas para amortecer o mercado para evitar qualquer crise futura.

Cidade de Saigon Ho Chi Minh

Entre as etapas estão uma taxa de imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas de 20%, uma taxa de imposto sobre ganhos de capital também de 20%, um imposto de selo de 5% sobre as compras, e um imposto sobre o rendimento de rendas entre 10% e 20%. E a partir de 2019, os bancos não poderão utilizar mais de 40% do seu capital de curto prazo para fornecer empréstimos de médio e longo prazo.

A principal característica do mercado imobiliário atual da cidade de Ho Chi Minh é a falta de casas para residentes de baixa renda e uma oferta excessiva de apartamentos de alto padrão. O Vice-Presidente do Comitê do Povo emitiu um aviso sobre uma bolha, e também afirmou que corretores e especuladores estão dando informações falsas a fim de aumentar os preços. Declarações oficiais como estas podem dar aos investidores uma pausa para reflexão.

 

9. Tóquio

Os preços imobiliários de Tóquio aumentaram, ano após ano, cerca de 5% nos últimos cinco anos, e estão sobrevalorizadas de acordo com o UBS, dando-lhe uma pontuação de +1,09. Suas rendas no segundo trimestre de 2018 aumentaram em todas as 23 alas, e espera-se que os níveis de 2008 sejam atingidos ou superados até 2020, pela primeira vez desde a crise financeira. À medida que a população envelhece, o pequeno apartamento de ocupação única pode tornar-se menos atraente. Nesse caso, as taxas de ocupação devem cair juntamente com os rendimentos de aluguer. A taxa de inflação japonesa em agosto de 2018 foi de 2,54%. A tributação japonesa é bastante complexa, especialmente para os não-residentes. Os impostos de aquisição e alienação são cobrados, assim como o imposto sobre a renda de aluguel, e um imposto retido na fonte de 20,42% é cobrado antes do pagamento da renda.

 

10. Seul

Seul's O mercado imobiliário viu os preços subirem 6,9% em 2018. Para conter estas subidas, o governo interveio impondo novos impostos prediais, especialmente aos proprietários de múltiplas propriedades. O governo pretende construir 300.000 novas casas na grande Seul para ajudar a estabilizar o mercado. O ministro responsável disse que se as medidas atuais não surtirem os efeitos necessários, mais novas medidas serão implementadas.

 

11. Phnom Penh

A capital do Camboja, está no centro de uma enorme expansão económica. O PIB do país paira quase 7%. Grande parte do crescimento é alimentado por investimentos estrangeiros do Japão, da China e de outros países. O mercado imobiliário, especialmente de terrenos, parece positivo no curto prazo. Mas parece haver problemas subjacentes.

O crescimento não é orgânico, mas alimentado por investimentos externos. Muitas casas novas não estão de acordo com a cultura cambojana e, portanto, não agradam a muitos cidadãos. A urbanização excede em muito a infra-estrutura tão necessária, por isso o abastecimento de água, o tratamento de águas residuais, os transportes, etc., ficaram todos muito para trás. Além disso, como as leis bancárias tradicionais do Camboja são fracas e muitos chineses ricos estão pagando em dinheiro pelos novos apartamentos, o governo teme que as compras possam ser impulsionadas por táticas de lavagem de dinheiro. O resultado líquido, num futuro previsível, pode muito bem ser que sejam os investidores a sofrer mais tarde.

 

12. São Paulo

PE é a última cidade para onde vamos olhar. É provável que o perfil político do Brasil tenha um forte impacto no mercado. O mercado residencial em São Paulo mostra um perfil estável, mas com muitas propriedades fora do alcance de muitos residentes. Investidores estrangeiros compraram muitas casas, e agora são tratadas como agachamentos por ocupantes ilegais. Eles dizem que é em parte porque não podem pagar os aluguéis, e em parte para protestar contra o mercado em geral. As taxas de inflação não ajudam a pagar os aluguéis, que variam muito. Em 2012, a inflação foi de 5,4% e atingiu um pico de 9,03% em 2015. Em última análise, a taxa de inflação caiu para 3,5% em 2018. Com a inflação excessiva, os ganhos reais de preços são muito menores do que apareceriam ao valor facial.

O extenso escândalo de corrupção, "Operação Lavagem de Carros", teve um efeito arrepiante no país, empurrando-o para uma das piores recessões de sempre. As eleições de outubro sinalizam incerteza política e de mercado, já que muitos políticos não são bem recebidos. Com as taxas de juros a 6,5% e a inflação a 15 meses de altura, os investidores em propriedades de aluguel podem optar por evitar saltar para dentro por algum tempo.

 

Comentário Final

Escolher uma cidade para comprar imóveis de aluguer incentiva ou a especulação corajosa ou a consideração equilibrada. Algumas cidades têm imóveis de preço exagerado e outras de bom preço. Algumas têm um histórico de rendimentos bons para os investidores, têm impostos baixos e incentivam os investidores de todo o mundo. Algumas cidades e governos nacionais desencorajam os investidores não residentes e inibem tanto o rendimento antes dos impostos como o potencial de ganhos após os impostos.

Olhando de perto as oportunidades leva muitos investidores - principiantes e experientes - a escolher cidades americanas, especialmente Nova Iorque e Miami, quando procuram as melhores cidades para investir em imóveis.

 

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