Comprar Existente

Se você quiser usar o imóvel imediatamente ou ver um retorno imediato do seu investimento de aluguel, então o mercado imobiliário existente é o único caminho a seguir. Um comprador a dinheiro ou um comprador com financiamento já existente pode fechar no condomínio da sua escolha e tomar posse em aproximadamente 30 a 60 dias.

Outra razão para comprar um apartamento existente é que o comprador não precisa de imaginação. Tudo sobre o apartamento, o seu estado acabado, a funcionalidade de tudo no apartamento e nas instalações comuns, etc., as vistas, a abordagem da empresa de gestão à satisfação do proprietário, e as contas da associação, reservas, etc., são todos conhecidos. O empreendimento também terá um histórico conhecido de aluguéis e taxas de vacância se você quiser ser proprietário de um apartamento gerador de renda.

Também é mais fácil conseguir financiamento num apartamento existente, uma vez que o credor tem igual acesso aos mesmos factos, alguns dos quais serão utilizados para determinar se vai emprestar a um potencial comprador.

Comprar Pré-Construção

Este é um processo de longo prazo e pode exigir mais dinheiro. A reputação do construtor e os seus próprios financiadores influenciam o financiador residencial ao ponto de fornecerem um empréstimo pré-construção. O empréstimo pode estar sujeito a um depósito maior do que quando se compra um imóvel existente. Uma vez aprovado, o empréstimo é então pago de acordo com etapas pré-determinadas no processo de construção.

É válido notar que alguns desenvolvedores preferirão um comprador a dinheiro para suas vendas pré-construção. Isto porque é mais barato e mais rápido para eles venderem a um comprador a dinheiro do que a um que traz seu próprio financiador para o contrato. O pagamento a dinheiro também pode ter um papel nas negociações de preços.

Uma vantagem de comprar pré-construção em Miami é que os construtores querem a entrada de dinheiro para ajudar a financiar os trabalhos de construção. Em troca, o preço da pré-construção deve ser inferior ao preço final, especialmente se o projeto levar dois ou quatro anos antes de ser concluído. Isso proporciona uma oportunidade para o comprador da pré-construção fazer um lucro substancial e antecipado. Isto é especialmente verdade quando os indicadores económicos apontam para um mercado imobiliário positivo a longo prazo.

A compra de pré-construção tem outro benefício. O comprador receberá um apartamento novinho em folha, que nunca foi habitado. Isto é muito importante para muitos dos nossos clientes. O acabamento final pode ser personalizado de acordo com os seus gostos. É mais complicado modernizar um apartamento já existente.

Uma desvantagem da compra de pré-construção é que o construtor não permitirá nenhuma "contingência hipotecária". Se ao fechar, o comprador não conseguir obter uma hipoteca ou arranjar o dinheiro para fechar, perderá o seu depósito. Os credores da construtora não querem chegar à mesa de encerramento com um comprador apenas para descobrir que não têm capacidade para fechar!  

Conteúdo relacionado:

"What You Need to Know When Buying a Pre Construction Miami Condo"

Todas as pessoas no escritório de vendas do edifício trabalham apenas para o promotor. Não trabalham para o comprador, por muito simpáticos que pareçam ser. A equipa de vendas do empreendimento procura maximizar os lucros para o promotor e não têm nenhum dever real para com um comprador. Podem "esquecer-se" de lhe dizer que um edifício provavelmente irá à frente e arruinará a sua visão. Ou, que uma estação de transferência de lixo está a entrar na porta ao lado. Estas coisas são muito importantes de saber. Mas, não aposte que a equipa de desenvolvimento lhe vai dar uma dica de nada disto. Ir directamente ao promotor para comprar um condomínio é uma má decisão, embora muitos compradores mal aconselhados sejam sugados para dentro.

Na sua maioria, o agente do comprador vem sem custos, uma vez que o seu custo já está cozido para os números. Enquanto um comprador pode pensar que vai conseguir um negócio se aparecer sem um corretor, provavelmente tem pouco conhecimento sobre o mercado e não sabe o que não sabe. Isto pode ser perigoso quando entram numa das maiores transacções da sua vida.  

O agente do comprador tem duas funções principais. A primeira é utilizar os seus conhecimentos detalhados sobre Miami, os seus bairros, e as propriedades disponíveis para dar aos compradores informações detalhadas e valiosas. Eles conhecem os bons promotores e os maus promotores e partilharão esta informação com os compradores, embora nunca a divulguem.

Como resultado, o comprador estará totalmente equipado para tomar decisões da mais alta qualidade sobre o que comprar, onde comprar, quanto pagar, e em que condições. Tem os seus objectivos e preferências, a sua lista de objectivos e preferências, a sua lista de objectivos e preferências, a sua lista de objectivos e preferências, a sua lista de objectivos e preferências, a sua lista de objectivos e preferências. Armado com a sua lista, o seu agente comprador poderá ajudá-lo a avaliar todos os aspectos da sua tomada de decisão. Todos os bairros, empreendimentos e apartamentos serão testados em relação à sua lista. Só um agente imobiliário experiente pode fazer isso eficazmente por si e pela sua família.

Conteúdo relacionado:

"Por que você precisa de um agente imobiliário altamente experiente em Miami"

Já cobrimos os Passos nº 1 e nº 2, portanto o Passo 3 é:

• Envolva um negociador bem sucedido, experiente e eficaz como seu agente comprador.
• Discuta em detalhes seus objetivos, vizinhança, preferências de propriedades e suas opções de orçamento.
• Armado com tudo isso, o seu agente saberá exatamente onde se concentrar, e marcar compromissos para que você receba apresentações abrangentes que serão direcionadas a como o incorporador e os apartamentos podem atender aos seus objetivos.
• Uma vez que você tenha decidido por uma unidade, seu agente, trabalhando em seu nome, será capaz de negociar o melhor negócio possível, preparar o contrato para a compra e receber seu adiantamento. Com isso em mãos, o contrato é entregue no escritório do desenvolvedor para assinatura e comunicação de volta para você. Isso, segundo a lei da Flórida, torna-o vinculativo.
• Seu agente se comunicará com o título de agente ou com o formulário de advogado final, para garantir que tudo permaneça nos trilhos. Isso incluirá a ligação com o seu credor se você tiver um para garantir que todas as finanças estão no lugar para o dia do fechamento. O seu credor ou banco irá transferir o dinheiro final da hipoteca e qualquer outra quantia necessária para o agente de fechamento em tempo hábil. Os agentes de fechamento da Flórida tendem a não aceitar cheques no dia.
• À medida que o seu apartamento de luxo se aproxima da conclusão, o seu agente terá nomes de contacto para que lhe possam fornecer todas as decorações interiores e mobiliário de que necessita.

Um hotel condomínio é um empreendimento que normalmente tem apartamentos em estilo condomínio, mas que funciona como um hotel. Os proprietários de um apartamento têm uma propriedade de escritura, que é sua para morar, mas que pode ser alugada aos hóspedes do hotel quando de outra forma estaria vaga. Alguns promotores premium estão fundindo apartamentos privados com suítes de hotel para oferecer um estilo de vida de luxo, comodidades de alta qualidade, apoiados por uma forte imagem de marca e boa gestão.

As vantagens de possuir um apartamento em condomínio

Ao olhar para o seu apartamento como uma casa de férias em vez de uma residência primária a tempo inteiro, os proprietários têm uma casa com serviço completo de empregada de limpeza e limpeza, e com instalações públicas de primeira classe, tais como piscina, spa, jantar fino, um centro de negócios, possivelmente lojas de luxo, etc.

O proprietário e a gerência do hotel concordam quanto tempo é provável que estejam em residência e com que frequência pode ser alugado. Os proprietários recebem uma parte dos rendimentos do aluguer.

Os Conservatórios de Propriedade

Em primeiro lugar, nem sempre são considerados investimentos comprovados por alguns financiadores. Alguns empreendimentos anteriores eram conhecidos por venderem a propriedade a um grupo hoteleiro de marca diferente, após alguns anos. Isto pode ter um impacto negativo nas receitas de aluguer dos hóspedes. Fazer com que o seu advogado passe pelas letras pequenas para esclarecer o que o promotor ou empresa de gestão pode ou não fazer no futuro é uma forma segura de proceder.

A disponibilidade de ocupação do proprietário é limitada, a menos que você seja proprietário de um empreendimento que tenha suítes de hotel totalmente separadas, pois o hotel quer capitalizar a renda de seus hóspedes.

O rendimento dos hóspedes depende do marketing e da reputação do hotel e da forma como os outros hotéis competem pela quota de mercado. Não há, portanto, controle sobre a renda. Nem os proprietários podem controlar o lado das despesas do livro razão.

As taxas de manutenção e os impostos prediais tendem a ser mais elevados do que para um edifício de apartamentos normal, devido ao elevado número de visitas de curta duração e à taxa de gestão integrada.

Devido à sua história, os bancos tendem a não fornecer hipotecas aos investidores.

Mais pessoas tradicionalmente querem ter um apartamento em um condomínio, portanto o mercado potencial de revenda pode ser limitado caso o proprietário decida vender seu apartamento, novamente, a menos que seu apartamento seja separado das suítes do hotel.

Existem hotéis de condomínio em Miami. W Hotel e Residences South Beach é um exemplo perfeito de um moderno empreendimento hoteleiro de condomínios. Mas, a maioria dos condomínios da praia de Miami não são condomínios. Se você quiser explorar este conceito redesenhado de condomínio hoteleiro, teremos o maior prazer em lhe dizer mais e representá-lo como seu agente comprador.

Propriedade de Revenda

É um mercado transparente, por isso determinar o valor de mercado é simples. Os imóveis de revenda estão listados para venda no Miami MLS (Multiple Listing Service) administrado pela Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Isso nos dá não só detalhes sobre cada imóvel atualmente no mercado, mas quanto tempo ele está listado, que mudanças de preço ele pode ter tido, etc. A MLS também nos dá pronto acesso aos imóveis que estão sob contrato mas não fechados, e todos os imóveis fechados recentemente com o preço real pelo qual eles venderam. Os registos do condado podem demorar um mês a actualizar os seus registos. Armados com isto, e com os detalhes que acompanham cada apartamento, podemos calcular avaliações de mercado precisas, e aconselhar os nossos clientes sobre o preço sensato da oferta ao comprar apartamentos para venda em Miami.

Novo Desenvolvimento

Alguns novos desenvolvimentos estão listados no MLS da mesma forma. Se não, então saberemos que mudanças de preço pode ter havido à medida que cada fase foi concluída e vendida. Comprar assim que uma fase está disponível geralmente significa que nossos clientes obtêm um preço melhor.

Outro motivo para contratar um agente assim que se começa a pensar num investimento significa que ele pode ser-lhe mais útil. Quanto mais cedo soubermos sobre os nossos objectivos e prazos de compra, mais poderemos mantê-los informados sobre o que está a acontecer nos desenvolvimentos em que possam estar interessados.

Um corretor experiente tem geralmente uma excelente rede de contactos, aprendendo muitas vezes primeiro o que pode estar nos planos de marketing e de preços de um promotor antes de estes serem oficialmente tornados públicos. Quanto mais cedo um corretor souber sobre um projecto, mais valioso poderá ser um corretor para um comprador. 

Tanto para as novas propriedades de desenvolvimento como para as propriedades de revenda, um corretor experiente conhecerá o historial sobre o quão bem estabelecido está o promotor, a estabilidade financeira da empresa de gestão, o nível de financiamento das reservas, o nível de construção da propriedade (com base no historial do promotor e do empreiteiro)e como a propriedade é bem mantida. Um corretor experiente utilizará todos estes detalhes para avaliar o valor de mercado, que bom preço de oferta de abertura poderá ser, e qual poderá ser o preço final de fecho. Para alguns compradores, os termos e condições podem ser os itens mais importantes a negociar, e é por isso que contratamos sempre um advogado para os nossos clientes.

Enquanto agimos como seu agente comprador, recomendamos sempre que nossos clientes tenham o contrato final elaborado por um advogado especializado em imóveis. Investimentos multimilionários são transações importantes, e por isso queremos um advogado para proteger os interesses de nossos clientes quando chegarmos à fase de contrato.

Conteúdo relacionado:

"Pense na Revenda ao Comprar um Apartamento em Miami"

"Apartamentos à venda em Miami são muito menos caros que em outras cidades do mundo"

Os nossos clientes estrangeiros fazem frequentemente esta pergunta. Em primeiro lugar, é bom saber que os EUA vêem os proprietários estrangeiros da mesma forma que os investidores nacionais. Não existem, portanto, restrições como o imposto de selo extra, como existem em muitos outros países.

Os honorários do corretor de imóveis são cobertos pelo vendedor, pelo que os nossos serviços são tão gratuitos para si como para todos os nossos clientes domésticos.

Alguns emprestadores têm condições de empréstimo adicionais, como um empréstimo de valor mais baixo, mas teremos prazer em conectá-lo a um banco sediado nos EUA. A maioria de nossos clientes opta por trabalhar com o HSBC ou o Citi Private.

Gerenciamos todo o processo e fazemos a ligação com financiadores, agentes de venda, agentes de títulos, advogados, etc. Muitos dos nossos clientes estão fora da cidade ou do país, por isso estamos habituados a esta parte do serviço ao cliente. Também ajuda que façamos negócios em vários idiomas. Hablamos español, y falamos português, e noi parliamo italiano.

Conteúdo relacionado:

"Questões Fiscais e Jurídicas para Estrangeiros que Compram Imóveis nos EUA"

"Podem os estrangeiros comprar propriedade nos EUA"

Em primeiro lugar, os proprietários estrangeiros são tratados da mesma forma que os proprietários nacionais, no que diz respeito à maioria dos impostos. A Flórida não tem um imposto de renda estadual, então os impostos de propriedade tendem a ser um pouco mais altos em termos de taxa de propriedade fiscal do que em alguns outros estados. Dito isto, os preços em Miami são um terço ou metade dos da cidade de Nova York, o que atenua o custo total. Também com todas as reduções de impostos disponíveis para os proprietários investidores, muitos não pagam imposto de renda sobre sua renda de aluguel por 10 a 15 anos após a tomada de posse.

Os proprietários de propriedades residenciais primárias podem "homestead" a sua casa. Homestead tem três benefícios. Até $50.000 do valor tributável do imóvel não estará sujeito ao imposto predial, há um limite de quanto as taxas do imposto predial podem aumentar em um determinado ano. Este limite cumulativo pode ter um benefício substancial ao longo dos anos. O terceiro benefício é que o limite acumulado da propriedade pode ser transferido para outra residência primária caso você decida vender e comprar em outro lugar na Flórida.

Como ponto menor, a Flórida desconta o imposto de propriedade devido em até 4% por pagar a quantia do "próximo ano" até novembro do "este ano". Um dólar poupado é um dólar ganho.

Muitos investidores estrangeiros pedem ao seu advogado que estabeleça uma empresa estrangeira num país apropriado, para que a renda na propriedade, etc. possa ser evitada. Aconselhamos os nossos clientes a procurar aconselhamento junto dos especialistas fiscais do seu próprio país, para que minimizem todas as obrigações fiscais.

As vendas de condomínios estão sujeitas ao imposto federal sobre ganhos de capital (CGT) sobre o lucro da venda. A lei federal, no entanto, permite que os vendedores adiem totalmente qualquer CGT, usando o processo de troca 1031 e comprando outro imóvel aprovado em um período de tempo pré-determinado. 1031 As permutas têm um conjunto específico de passos a seguir, e seu advogado garantirá que tudo seja concluído de acordo, e a CGT será adiada até que haja uma venda final, caso você decida liquidar e não comprar outro imóvel.

Um proprietário estrangeiro que vender terá 15% do preço de venda retido até que a Receita Federal (IRS) esteja satisfeita de que todos os impostos devidos sejam pagos. O valor restante é então reembolsado.

Conteúdo relacionado:

"Imóveis e Impostos Relacionados"

"Miami Luxury Real Estate Tax Information You Should Be Aware Of"

Esta é muitas vezes uma das últimas perguntas que os nossos clientes fazem quando iniciamos a procura do seu novo condomínio de luxo. Muitos dos nossos clientes vivem fora do estado que querem saber que o seu investimento está em boas mãos durante todo o ano.

Nós temos um "serviço de gestão de propriedades ligeiras". Também temos um serviço completo de gestão de propriedades através de um parceiro local em Miami. Nós vamos:

Comercialize o seu imóvel, de forma abrangente, para encontrar o inquilino certo, nos termos certos e com o valor de renda certo para o seu imóvel. Nós examinamos completamente os inquilinos (e não simplesmente fazemos uma verificação de crédito) e depois preparamos os documentos de arrendamento. Também tratamos das renovações e rescisões dos contratos de arrendamento.

As associações de condomínios também seleccionam os inquilinos, por isso ajudamos com o pacote de candidatura ao condomínio, para que tudo corra bem e rapidamente, para que tenha um tempo mínimo de vaga.

As reparações e a manutenção são importantes, por isso temos uma equipa aprovada de empreiteiros para tratar de qualquer eventualidade. Temos também um sistema eficaz para lidar com emergências.

Do início ao fim, mantemos os nossos clientes e os seus inquilinos totalmente informados, por isso ninguém precisa de se perguntar o que está a acontecer ou o que pode acontecer a seguir.

Conteúdo relacionado:

"Selling Your Miami Condo"

"Property Management For Investors" (Gestão de Propriedades para Investidores)