Miami está tornando-se rapidamente a capital arquitetônica do mundo, com deslumbrantes novos empreendimentos subindo em um ritmo acelerado. Além de sua era Art Déco, até recentemente, existiam somente condomínios de luxo com arquitetura pobre e medíocre.
 
Como Miami cresceu em estatura, também aumentou a qualidade e o design de seus novos edifícios residenciais. Por exemplo, como discutido recentemente no artigo do Nytimes: "Em Miami, Embracing the Bold and Brilliant in Architecture", a cidade viu os impressionantes projetos dos arquitetos Renzo Piano no 87 Park, Richard Meier no Four Seasons Surf Club, Jean Nouvel no Monad Terrace, Rem Koolhaas no Park Grove, PZaha Hadid ierre Lisoni no 1000 Museum, Ritz Carlton Miami Beach, Herzog & de Meuron no Jade Signature, Bjarke Ingels no Grove at Grand Bay, Norman Foster no Faena House, e Rafael Vinoly no One River Point.
 
 


Comece com a nossa seleção de 28 fantásticos edifícios em construção e condomínios existentes que se seguem. Estes são alguns dos edifícios mais impressionantes do mundo, não apenas de Miami. Para alguns detalhes sobre cada um deles, basta clicar no nome do edifício. Consulte-nos para obter as plantas baixas, listas de preços, bem como para obter informações sobre qualquer um dos condomínios de Miami não listados aqui.

 

Perguntas e Respostas Frequentes na Compra de Condomínios de Luxo em Miami

Oportunidades imobiliárias de luxo em Miami abundam tanto no centro da cidade quanto em Miami Beach. Nossos clientes frequentemente nos fazem muitas perguntas importantes sobre o mercado imobiliário de Miami. Como tomar as melhores decisões? O que comprar? E onde comprar? Aqui estão as respostas a algumas de suas perguntas mais frequentes.

 

1. Que tipos de propriedades posso comprar?

Os condomínios em construção de Miami são adquiridos diretamente da construtora na fase de planejamento ou no início da construção. Assim, as incorporadoras usam os contratos de compra em busca de financiadores, e bons investimentos para subsidiarem sua construção.

Os condomínios de pré-construção de Miami, muitas vezes cancelados, são adquiridos diretamente da construtora na fase de planejamento ou no início da construção. As incorporadoras usam os contratos de compra para mostrar aos seus financiadores que é um bom investimento para elas financiar a construção. Isto é muito popular em Miami. Os atuais condomínios pré-construção à venda incluem Una Residences, Reach and Rise at Brickell City Center, 1000 Museum e Elysee, Park Grove e Arbor in Coconut Grove. Os condomínios de pré-construção de Miami Beach atualmente à venda são 87 Park da Renzo Piano, Palazzo Della Luna in Fisher Island (irmã do já construído Palazzo Del Sol), Muse in Sunny Isles e Monad Terrace do arquiteto Jean Nouvel. E, um pouco mais ao norte, as Residências Four Seasons Privadas Fort Lauderdale.

Condomínios existentes ou de revenda são propriedades, geralmente condomínios, que foram construídos e estão agora a ser revendidos pelo proprietário. Estas unidades são propriedades de revenda, que foram compradas, habitadas e estão agora no mercado pelo proprietário privado. Algumas são bastante novas, tendo tido até agora apenas um proprietário, como Four Seasons Surf Club e St. Regis Bal Harbour que oferece serviços hoteleiros além do condomínio. Four Seasons Hotel em the Surf Club. Outros são um pouco mais antigos, mas nos melhores locais, como 900 Biscayne, Icon Brickell, Icon South Beach e Faena. Estes incluem muitos edifícios de prestígio, talvez nos melhores locais de Miami Beach e Downtown Miami, incluindo Continuum Miami Beach North Tower e Continuum South Tower, Murano Grande.

A terceira categoria é a de casas livres, que você pode encontrar em toda Miami, Coconut Grove, Coral Gables, e até um pouco mais ao norte em lugares como Boca Raton e Palm Beach. Vamos começar com a pergunta que muitas vezes está no topo da cabeça dos nossos clientes.

"10 Casas em Miami com menos de $1M"

"Estes novos condomínios à venda em Miami vão mudar a linha do horizonte em 2019"

"Don't Chase Yield When Buying Investment Properties" (Não Persiga o Rendimento ao Comprar Propriedades de Investimento)

 

2. Como posso saber se agora é o momento certo para comprar?

O setor imobiliário é um mercado e ele está sujeito ao mesmo tipo de forças locais, nacionais e globais que impactam todos os mercados mundiais. As forças de mercado local geralmente têm o impacto mais imediato, por isso, é aí que focaremos a resposta. O mercado imobiliário de Miami já passou por fases específicas no passado.

O setor imobiliário é um mercado e está sujeito ao mesmo tipo de forças locais, nacionais e globais que impactam todos os mercados mundiais. As forças do mercado local geralmente têm o impacto mais imediato, por isso é aí que nos vamos concentrar na resposta.

O mercado imobiliário de Miami passou por fases específicas no passado. Uma vez foi visto como uma comunidade de aposentados, depois um mercado onde os investidores procuravam comprar e vender para ter um lucro rápido, depois Miami foi vista mais como um mercado para a propriedade de apartamentos de luxo. As forças atuantes nessas fases resultaram em aumentos de preços, quedas de preços, e aumentos de preços repetidamente. Isto é típico de uma cidade e economia em desenvolvimento, e Miami é uma das cidades dos EUA que tem mais potencial para se tornar uma cidade global. Ela está a caminho. Desenvolvedores e investidores especulativos têm procurado capitalizar esta tendência.

Miami é agora uma comunidade muito mais equilibrada, com foco em infra-estrutura e serviços. Jonathan Miller da Miller Samuel, Inc., resumiu bem quando disse: "Miami tornou-se um mercado com uma visão a longo prazo". Essa visão a longo prazo está proporcionando tanto estabilidade quanto crescimento. Ambos são bons para os investimentos imobiliários.

Miami é a área metropolitana que mais cresce economicamente nos Estados Unidos, e está classificada como número 9 pela FDI Intelligence contra outras "cidades do futuro". Dentro de 20 a 30 anos, Miami terá visto o crescimento mais significativo do que qualquer outra grande cidade dos EUA.

A logística, os serviços financeiros e o turismo são três dos seus quatro motores econômicos mais importantes. Os empregos tecnológicos estão se tornando mais predominantes também. Conta com mais escritórios bancários estrangeiros do que qualquer outra cidade, bem como um grande número de sedes corporativas estrangeiras. O PIB da área metropolitana está em uma curva de crescimento contínuo; sua população está aumentando e a previsão de crescimento é de mais 20% nos próximos três anos. O mercado de trabalho está em expansão e as taxas de desemprego estão abaixo da média nacional. Além disso, as taxas de vagas de escritórios de Classe A estão 2% abaixo da média nacional.

Indicadores significativos do crescimento económico futuro são, por exemplo, o enorme investimento em transportes públicos para servir toda a área metropolitana, e o Miami Worldcenter descrito como "uma cidade dentro de uma cidade" que será o desenvolvimento mais conectado no sul da Flórida. Seu espaço de escritórios de varejo já está 75% arrendado e inclui inquilinos como Ernst e Young, e Cisneros Group. Outro grande edifício comercial continua, sugerindo que os promotores estão procurando servir a comunidade, ao invés de apenas construir para vender.

Em meados de 2017, a Miami Downtown Development Authority (DDA) informou que os preços dos aluguéis eram estáveis (e agora estão subindo). O desenvolvimento estava equilibrando a oferta com a demanda, e os financiadores tinham aumentado suas necessidades de empréstimo, acrescentando a estabilidade necessária a um mercado que historicamente tem visto grandes oscilações nos preços dos imóveis. Em meados de 2008, 80% dos 10.000 novos condomínios deste último ciclo imobiliário tinham sido concluídos, 70% dos quais foram pré-vendidos. O DDA observou que as propriedades de luxo à beira-mar parecem ter "caído no fundo do poço" no que diz respeito a uma redução de preços, uma vez que as novas construções pararam. Espera-se que o fornecimento de novos condomínios torne-se "um gasoduto seco" até 2020, tornando-a um bom momento para comprar em Miami antes que a escassez, e acompanhando os aumentos de preços, surja.

Para os investidores que procuram comprar um apartamento de luxo no centro da cidade ou em Miami Beach, todos os especialistas apontam que o momento certo para comprar é agora. Para obter o máximo de lucro, sugerimos que se faça uma compra dentro dos próximos 18 meses antes que a escassez se torne um problema real em Miami.

Nós o apresentaremos a advogados, corretores de hipotecas e contabilistas fiscais, assim como forneceremos contatos para escolas, agências para empregados domésticos e empresas de gerenciamento de propriedade, se necessário. Estamos habituados a trabalhar com tradutores e temos agentes de língua chinesa, portuguesa brasileira, espanhola, francesa, italiana e coreana, para auxiliar e fazer com que o processo seja perfeito.

Finalmente, você, como comprador, não nos pagará nada pelo nosso serviço de primeira classe, pois é o vendedor quem paga a comissão de venda nos EUA.

"Está na hora de investir em Downtown Miami apartamentos para venda"

3. Que bairro devo considerar ao comprar uma propriedade em Miami?

Se você quer uma residência principal ou uma onde você e sua família passarão muito tempo, então o estilo de vida pode controlar a decisão. Se você quer fundir estilo de vida e orçamento, então a Downtown Miami opção é mais barata do que dizer a South of Fifth vizinhança em Miami Beach, por exemplo.

A resposta a essa pergunta está na razão do seu investimento. Se você quer uma residência principal ou onde você e sua família passem muito tempo, o estilo de vida pode controlar a decisão. Se você deseja mesclar estilo de vida e orçamento, Downtown Miami é a opção de custo mais baixo que o bairro de South of Fifth, em Miami Beach, por exemplo. Os bairros mais exclusivos incluem ilhas como Fisher Island, Alisson Island, Indian Creek, Venetian Islands, e Star Island e Hibiscus Island. Estes bairros tendem a atrair residentes primários.

Portanto, se você está procurando maximizar a renda de aluguel, compre onde o mercado de aluguel é forte. Os inquilinos procuram apartamentos de alta qualidade e estão preparados para pagar qualquer preço para viver em um bairro que eleve o seu estilo de vida. Os inquilinos do centro da cidade, por exemplo, gastam 47% da sua renda em aluguel (comparado com 65% na cidade de Nova Iorque) e as famílias estão previstas a aumentar em 42% de acordo com o DDA.

Em geral, Miami está se tornando um local ideal para a família. Walkscore, por exemplo, classificou a cidade no 6° lugar entre 15 cidades e focou sua avaliação em Wynwood, Edgewater, e Downtown. O novo Linha Biscayne é uma passagem planejada de 5 kilometros que liga Edgewater ao centro da cidade e Brickell. Brickell em si é muito fácil de se locomover, pois tornou-se um bairro de trabalho 24 horas por dia, 7 dias por semana, para trabalhar, viver e curtir.

Os investidores de curto prazo que querem liquidar seus lucros nos próximos dois anos devem considerar os desenvolvimentos pré-construção, uma vez que a compra pré-construção muitas vezes permite a obtenção de lucros pós-construção. Pela mesma razão, o foco em imóveis de luxo em bairros exclusivos como Miami Beach é um caminho muito sensato, porque o mais alto nível de qualquer produto, neste caso, imóveis, está sempre em oferta relativamente curta e alta demanda. Bairros a serem considerados para retorno de investimento e para estilo de vida quando se procura apartamentos de luxo em Miami incluem o seguinte:

Brickell é a capital financeira da cidade, faz parte do centro da cidade e abriga um número crescente de profissionais abastados. É um local ideal para quem procura um ambiente de negócios para sua casa permanente ou uma cidade para ser seu lar. Mary Brickell Village e Brickell City Center oferecem bares, lojas de alto padrão e badalados restaurantes. Brickell é bem povoado e tem alguns condomínios de prestígio, tais como Brickell Flatiron e Una Brickell Condos.

Brickell Key é uma luxuosa ilha artificial a leste de Brickell. Ela foi criada pela mesma empresa que desenvolve o Brickell City Center. Além de um Mandarin Oriental Hotel de luxo e edifícios comerciais, Brickell Key tem 11 belos condomínios à beira-mar. Ao redor dos condomínios há uma pista de corrida, e o centro da ilha tem estabelecimentos comerciais apropriados e um parque infantil.

Coconut Grove é a comunidade original de Miami. Fica no centro de Miami e segue para a Baía de Biscayne. É desejada por sua história e por seu estilo de vida sereno. Oferece atividades para todas as famílias, tem um circulo escolar bem respeitado e algumas das melhores escolas particulares de Miami. Possui tudo, desde museus, galerias de arte, restaurantes e descolados cafés, ao longo de suas ruas de fácil acesso para pedestres e exuberantes parques à beira-mar. Um de seus condomínios de luxo é Arbor Coconut Grove que oferece condomínios, apartamentos de cobertura e casas na cidade.

Miami Beachtem vários bairros únicos e especiais. Conta com uma população de alto poder aquisitivo, por isso o sistema escolar público e privado são excelentes. Mid Beach é um bairro muito familiar e mais tranquilo do que outros bairros.

South of Fifth (SoFi) é considerada por muitos como a melhor cidade litorânea em toda a região. É, na verdade, um bairro luxuoso de South Beach. Está cercada por água, e por isso oferece uma vista beira-mar em todas as direções. É um local tranquilo, mas suficientemente perto das áreas de alta energia, um pouco ao norte. Tem acesso direto à praia, claro, e um parque aquático de 17 acres, que aceita animais e crianças. Além dos edifícios de apartamentos de luxo mencionados na introdução, há o imensamente prestigiado Continuum South Beach.

South Beach (SoBe) é, naturalmente, o bairro mundialmente famoso de Miami Beach. Sua arquitetura art déco atrai visitantes e inquilinos de longo prazo de todo o mundo. É também famosa por suas grandiosas lojas, restaurantes e por sua vibrante vida noturna. Um benefício adicional de viver aqui é que SoBe fica a 10 minutos do centro da cidade, 15 minutos de Brickell e cerca de 25 minutos do Aeroporto Internacional de Miami.

Coral Gables, a sudoeste do centro da cidade, e a cerca de 6,5 km do Aeroporto Internacional de Miami (MIA). É o lar da Universidade de Miami e de vários escritórios consulares estrangeiros e, s tem uma excelente reputação para escolas públicas e privadas. Possui um bom sistema de transporte público e é amigável aos pedestres, principalmente para quem tem crianças. Sua arquitetura tem um toque definitivamente mediterrâneo.

"Downtown Miami vs Miami Beach Real Estate"

Conclusão

Os bairros de Miami são tão diversos como o seu povo. Todos eles têm o seu encanto único, populações e estilo de vida. Alguns são mais comerciais, como o Downtown e Brickell, mas estão experimentando mais pessoas comprando residências e alugando. Alguns bairros são mais serenos, como Coconut Grove, e outros estão mais no palco mundial, como South Beach. Eles oferecem diferentes estilos de vida e atraem investidores para alcançar seus próprios objetivos específicos. Todos oferecem oportunidades de compra e aluguel de primeira classe. Ao compartilhar seus próprios objetivos conosco, seremos capazes de direcioná-lo para bairros que corresponderão aos seus objetivos pessoais e de investimento.

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4. Devo comprar um condomínio Miami em um projeto de construção nova ou em um edifício existente?

Se você quiser usar o imóvel imediatamente ou ver um retorno imediato do seu investimento de aluguel, então o mercado imobiliário existente é o único caminho a seguir. Um comprador a dinheiro ou um comprador com financiamento já existente pode fechar no condomínio da sua escolha e tomar posse em aproximadamente 30 a 60 dias.

Comprar Existente

Se você quiser usar o imóvel imediatamente ou ver um retorno imediato do seu investimento de aluguel, então o mercado imobiliário existente é o único caminho a seguir. Um comprador a dinheiro ou um comprador com financiamento já existente pode fechar no condomínio da sua escolha e tomar posse em aproximadamente 30 a 60 dias.

Outra razão para comprar um apartamento existente é que o comprador não precisa de imaginação. Tudo sobre o apartamento, o seu estado acabado, a funcionalidade de tudo no apartamento e nas instalações comuns, etc., as vistas, a abordagem da empresa de gestão à satisfação do proprietário, e as contas da associação, reservas, etc., são todos conhecidos. O empreendimento também terá um histórico conhecido de aluguéis e taxas de vacância se você quiser ser proprietário de um apartamento gerador de renda.

Também é mais fácil conseguir financiamento num apartamento existente, uma vez que o credor tem igual acesso aos mesmos factos, alguns dos quais serão utilizados para determinar se vai emprestar a um potencial comprador.

Comprar Pré-Construção

Este é um processo de longo prazo e pode exigir mais dinheiro. A reputação do construtor e os seus próprios financiadores influenciam o financiador residencial ao ponto de fornecerem um empréstimo pré-construção. O empréstimo pode estar sujeito a um depósito maior do que quando se compra um imóvel existente. Uma vez aprovado, o empréstimo é então pago de acordo com etapas pré-determinadas no processo de construção.

É válido notar que alguns desenvolvedores preferirão um comprador a dinheiro para suas vendas pré-construção. Isto porque é mais barato e mais rápido para eles venderem a um comprador a dinheiro do que a um que traz seu próprio financiador para o contrato. O pagamento a dinheiro também pode ter um papel nas negociações de preços.

Uma vantagem de comprar pré-construção em Miami é que os construtores querem a entrada de dinheiro para ajudar a financiar os trabalhos de construção. Em troca, o preço da pré-construção deve ser inferior ao preço final, especialmente se o projeto levar dois ou quatro anos antes de ser concluído. Isso proporciona uma oportunidade para o comprador da pré-construção fazer um lucro substancial e antecipado. Isto é especialmente verdade quando os indicadores económicos apontam para um mercado imobiliário positivo a longo prazo.

A compra de pré-construção tem outro benefício. O comprador receberá um apartamento novinho em folha, que nunca foi habitado. Isto é muito importante para muitos dos nossos clientes. O acabamento final pode ser personalizado de acordo com os seus gostos. É mais complicado modernizar um apartamento já existente.

Uma desvantagem da compra de pré-construção é que o construtor não permitirá nenhuma "contingência hipotecária". Se ao fechar, o comprador não conseguir obter uma hipoteca ou arranjar o dinheiro para fechar, perderá o seu depósito. Os credores da construtora não querem chegar à mesa de encerramento com um comprador apenas para descobrir que não têm capacidade para fechar!  

 
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5. Porque devo usar um agente de compras ao comprar um condomínio de pré-construção em Miami?

O agente do comprador tem duas funções principais. A primeira é usar seu conhecimento detalhado sobre Miami, seus bairros e as propriedades disponíveis para lhe dar informações detalhadas e valiosas. Ao fazer isso, você, o comprador estará totalmente equipado para tomar decisões da mais alta qualidade sobre o que comprar, onde comprar, quanto pagar, e em que termos.

Por duas razões:

  1. Você está devidamente representado e melhor protegido.
  2. O agente do comprador vem sem custos, uma vez que são pagos através da comissão de vendas do desenvolvedor para trazer um comprador pronto, disposto e capaz para a mesa.

O agente do comprador tem duas funções principais. A primeira é usar seu conhecimento detalhado sobre Miami, seus bairros e as propriedades disponíveis para lhe dar informações detalhadas e valiosas. Ao fazer isso, você, o comprador estará totalmente equipado para tomar decisões da mais alta qualidade sobre o que comprar, onde comprar, quanto pagar, e em que termos. Você tem os seus objectivos e preferências, a sua lista de imóveis que deve ter, quer ter, não quer ter, e deve evitar. Armado com a sua lista, o seu agente comprador poderá ajudá-lo a avaliar todos os aspectos da sua tomada de decisão. Todos os bairros, empreendimentos e apartamentos serão testados em relação à sua lista. Somente um agente imobiliário experiente pode fazer isso efetivamente para você e sua família.

Cada desenvolvedor tem a sua imagem, a sua marca e a sua reputação. O agente do seu comprador estará totalmente familiarizado com todos os três. Você conhece seus objetivos de investimento e estilo de vida; seu agente é sua enciclopédia ambulante.

Os desenvolvedores às vezes oferecem incentivos para que eles possam completar uma fase ou iniciar uma nova fase. Estes podem não ser tornados públicos, mas os bons agentes compradores mantêm os seus ouvidos atentos e sabem o que pode estar a ser feito. Este conhecimento permite que você tome as decisões certas no momento certo.

Outra razão para trabalhar com um agente comprador em vez de trabalhar diretamente com um representante do desenvolvedor é que o objetivo do representante é atingir o que é melhor para o desenvolvedor, você é simplesmente o caminho para seus objetivos. Você quer que o foco esteja nos seus objetivos.

 
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6. Qual é o processo de compra de um condomínio pré-construído em Miami?

Envolva um negociador bem sucedido, experiente e eficaz como seu agente comprador. Discuta em detalhes seus objetivos, vizinhança, preferências de propriedade e suas opções de orçamento. Armado com tudo isso, o seu agente saberá exatamente onde se concentrar, e marcar compromissos para que você receba apresentações abrangentes que serão direcionadas a como o incorporador e os apartamentos podem atender aos seus objetivos.

Já cobrimos os Passos nº 1 e nº 2, portanto o Passo 3 é:

  • Envolva um negociador bem sucedido, experiente e eficaz como seu agente comprador.
  • Discuta em detalhes seus objetivos, vizinhança, preferências de propriedades e suas opções de orçamento.
  • Armado com tudo isso, o seu agente saberá exatamente onde se concentrar, e marcar compromissos para que você receba apresentações abrangentes que serão direcionadas a como o incorporador e os apartamentos podem atender aos seus objetivos.
  • Uma vez que você tenha decidido por uma unidade, seu agente, trabalhando em seu nome, será capaz de negociar o melhor negócio possível, preparar o contrato para a compra e receber seu adiantamento. Com isso em mãos, o contrato é entregue no escritório do desenvolvedor para assinatura e comunicação de volta para você. Isso, segundo a lei da Flórida, torna-o vinculativo.
  • Seu agente se comunicará com o título de agente ou com o formulário de advogado final, para garantir que tudo permaneça nos trilhos. Isso incluirá a ligação com o seu credor se você tiver um para garantir que todas as finanças estão no lugar para o dia do fechamento. O seu credor ou banco irá transferir o dinheiro final da hipoteca e qualquer outra quantia necessária para o agente de fechamento em tempo hábil. Os agentes de fechamento da Flórida tendem a não aceitar cheques no dia.
  • À medida que o seu apartamento de luxo se aproxima da conclusão, o seu agente terá nomes de contacto para que lhe possam fornecer todas as decorações interiores e mobiliário de que necessita.

7. Quais são os prós e os contras da compra de um condomínio hotel?

Um hotel condomínio é um empreendimento que normalmente tem apartamentos em estilo condomínio, mas que funciona como um hotel. Os proprietários de um apartamento têm uma propriedade de escritura, que é sua para morar, mas que pode ser alugada aos hóspedes do hotel quando de outra forma estaria vaga. Alguns promotores premium estão fundindo apartamentos privados com suítes de hotel para oferecer um estilo de vida de luxo, comodidades de alta qualidade, apoiados por uma forte imagem de marca e boa gestão.

Um hotel condomínio é um empreendimento que normalmente tem apartamentos em estilo condomínio, mas que funciona como um hotel. Os proprietários de um apartamento têm uma propriedade de escritura, que é sua para morar, mas que pode ser alugada aos hóspedes do hotel quando de outra forma estaria vaga. Alguns promotores premium estão fundindo apartamentos privados com suítes de hotel para oferecer um estilo de vida de luxo, comodidades de alta qualidade, apoiados por uma forte imagem de marca e boa gestão.

As vantagens de possuir um apartamento em condomínio

Ao olhar para o seu apartamento como uma casa de férias em vez de uma residência primária a tempo inteiro, os proprietários têm uma casa com serviço completo de empregada de limpeza e limpeza, e com instalações públicas de primeira classe, tais como piscina, spa, jantar fino, um centro de negócios, possivelmente lojas de luxo, etc.

O proprietário e a gerência do hotel concordam quanto tempo é provável que estejam em residência e com que frequência pode ser alugado. Os proprietários recebem uma parte dos rendimentos do aluguer.

Os Conservatórios de Propriedade

Em primeiro lugar, nem sempre são considerados investimentos comprovados por alguns financiadores. Alguns empreendimentos anteriores eram conhecidos por venderem a propriedade a um grupo hoteleiro de marca diferente, após alguns anos. Isto pode ter um impacto negativo nas receitas de aluguer dos hóspedes. Fazer com que o seu advogado passe pelas letras pequenas para esclarecer o que o promotor ou empresa de gestão pode ou não fazer no futuro é uma forma segura de proceder.

A disponibilidade de ocupação do proprietário é limitada, a menos que você seja proprietário de um empreendimento que tenha suítes de hotel totalmente separadas, pois o hotel quer capitalizar a renda de seus hóspedes.

O rendimento dos hóspedes depende do marketing e da reputação do hotel e da forma como os outros hotéis competem pela quota de mercado. Não há, portanto, controle sobre a renda. Nem os proprietários podem controlar o lado das despesas do livro razão.

As taxas de manutenção e os impostos prediais tendem a ser mais elevados do que para um edifício de apartamentos normal, devido ao elevado número de visitas de curta duração e à taxa de gestão integrada.

Devido à sua história, os bancos tendem a não fornecer hipotecas aos investidores.

Mais pessoas tradicionalmente querem ter um apartamento em um condomínio, portanto o mercado potencial de revenda pode ser limitado caso o proprietário decida vender seu apartamento, novamente, a menos que seu apartamento seja separado das suítes do hotel.

Existem hotéis de condomínio em Miami. W Hotel e Residences South Beach é um exemplo perfeito de um moderno empreendimento hoteleiro de condomínios. Mas, a maioria dos condomínios da praia de Miami não são condomínios. Se você quiser explorar este conceito redesenhado de condomínio hoteleiro, teremos o maior prazer em lhe dizer mais e representá-lo como seu agente comprador.

8. Como é que eu sei que estou a conseguir o melhor preço?

É um mercado transparente, por isso determinar o valor de mercado é simples. Os imóveis de revenda estão listados para venda no Serviço de Listagem Múltipla (MLS) gerido pela Associação de Corretores de Imóveis da Grande Miami e das Praias. Isso nos dá não só detalhes sobre cada imóvel atualmente no mercado, mas quanto tempo ele está listado, que mudanças de preço ele pode ter tido, etc.

Propriedade de Revenda

É um mercado transparente, por isso determinar o valor de mercado é simples. Os imóveis de revenda estão listados para venda no Miami MLS (Multiple Listing Service) administrado pela Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Isso nos dá não só detalhes sobre cada imóvel atualmente no mercado, mas quanto tempo ele está listado, que mudanças de preço ele pode ter tido, etc. A MLS também nos dá pronto acesso aos imóveis que estão sob contrato mas não fechados, e todos os imóveis fechados recentemente com o preço real pelo qual eles venderam. Os registos do condado podem demorar um mês a actualizar os seus registos. Armados com isto, e com os detalhes que acompanham cada apartamento, podemos calcular avaliações de mercado precisas, e aconselhar os nossos clientes sobre o preço sensato da oferta ao comprar apartamentos para venda em Miami.

Também temos contato direto com o agente de listagem que está comercializando cada imóvel para que possamos aprender o que eles podem passar para nós e passar isso para os nossos clientes.

Novo Desenvolvimento

Alguns novos desenvolvimentos estão listados no MLS da mesma forma. Se não, então saberemos que mudanças de preço pode ter havido à medida que cada fase foi concluída e vendida. Comprar assim que uma fase está disponível geralmente significa que nossos clientes obtêm um preço melhor.

Outro motivo para nos envolver assim que você começa a pensar em um investimento significa que podemos ser de maior utilidade para você. Quanto mais cedo soubermos os seus objectivos e prazos, mais o poderemos manter informado sobre o que está a acontecer nos desenvolvimentos em que possa estar interessado.

Temos excelentes contactos de rede, pelo que aprendemos o que pode estar nos planos de marketing e preços de um promotor antes de estes serem oficialmente tornados públicos. Quanto mais cedo soubermos, mais cedo você saberá. Quanto mais você souber, mais lucrativas serão as suas decisões.

Tanto para as novas propriedades de desenvolvimento como para as de revenda, conheceremos o backstory sobre o quão bem estabelecido está o promotor, a estabilidade financeira da empresa gestora, o quão bem financiadas estão as reservas, o quão bem o imóvel está construído, o quão bem o imóvel é mantido. Usamos todos estes detalhes para avaliar o valor de mercado, que preço de abertura pode ser uma boa oferta, e qual pode ser o preço final de fecho. Também avaliamos os termos e condições, que podem ser mais importantes do que o preço de compra propriamente dito. Utilizamos sempre o seu advogado incluído na sua oferta.

Enquanto agimos como seu agente comprador, recomendamos sempre que nossos clientes tenham o contrato final elaborado por um advogado especializado em imóveis. Investimentos multimilionários são transações importantes, e por isso queremos um advogado para proteger os interesses de nossos clientes quando chegarmos à fase de contrato.

 

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9. O que eu preciso saber ao comprar um imóvel em Miami como estrangeiro?

Os nossos clientes estrangeiros fazem frequentemente esta pergunta. Em primeiro lugar, é bom saber que os EUA vêem os proprietários estrangeiros da mesma forma que os investidores nacionais. Não existem, portanto, restrições como o imposto de selo extra, como existem em muitos outros países. A taxa do corretor de imóveis é coberta pelo vendedor, portanto nossos serviços são tão gratuitos para você quanto para todos os nossos clientes estrangeiros e nacionais.

Os nossos clientes estrangeiros fazem frequentemente esta pergunta. Em primeiro lugar, é bom saber que os EUA vêem os proprietários estrangeiros da mesma forma que os investidores nacionais. Não existem, portanto, restrições como o imposto de selo extra, como existem em muitos outros países.

Os honorários do corretor de imóveis são cobertos pelo vendedor, pelo que os nossos serviços são tão gratuitos para si como para todos os nossos clientes domésticos.

Alguns emprestadores têm condições de empréstimo adicionais, como um empréstimo de valor mais baixo, mas teremos prazer em conectá-lo a um banco sediado nos EUA. A maioria de nossos clientes opta por trabalhar com o HSBC ou o Citi Private.

Gerenciamos todo o processo e fazemos a ligação com financiadores, agentes de venda, agentes de títulos, advogados, etc. Muitos dos nossos clientes estão fora da cidade ou do país, por isso estamos habituados a esta parte do serviço ao cliente. Também ajuda que façamos negócios em vários idiomas. Hablamos español, y falamos português, e noi parliamo italiano.

 

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10. Quais são as Implicações Fiscais na Compra de Apartamentos de Luxo em Miami?

Em primeiro lugar, os proprietários estrangeiros são tratados da mesma forma que os proprietários nacionais, no que diz respeito à maioria dos impostos. A Flórida não tem um imposto de renda estadual, então os impostos de propriedade tendem a ser um pouco mais altos em termos de taxa de propriedade fiscal do que em alguns outros estados. Dito isto, os preços em Miami são um terço ou metade dos da cidade de Nova York, o que atenua o custo total. Também com todas as reduções de impostos disponíveis para os proprietários investidores, muitos não pagam imposto de renda sobre sua renda de aluguel por 10 a 15 anos após a tomada de posse.

Em primeiro lugar, os proprietários estrangeiros são tratados da mesma forma que os proprietários nacionais, no que diz respeito à maioria dos impostos. A Flórida não tem um imposto de renda estadual, então os impostos de propriedade tendem a ser um pouco mais altos em termos de taxa de propriedade fiscal do que em alguns outros estados. Dito isto, os preços em Miami são um terço ou metade dos da cidade de Nova York, o que atenua o custo total. Também com todas as reduções de impostos disponíveis para os proprietários investidores, muitos não pagam imposto de renda sobre sua renda de aluguel por 10 a 15 anos após a tomada de posse.

Os proprietários de propriedades residenciais primárias podem "homestead" a sua casa. Homestead tem três benefícios. Até $50.000 do valor tributável do imóvel não estará sujeito ao imposto predial, há um limite de quanto as taxas do imposto predial podem aumentar em um determinado ano. Este limite cumulativo pode ter um benefício substancial ao longo dos anos. O terceiro benefício é que o limite acumulado da propriedade pode ser transferido para outra residência primária caso você decida vender e comprar em outro lugar na Flórida.

Como ponto menor, a Flórida desconta o imposto de propriedade devido em até 4% por pagar a quantia do "próximo ano" até novembro do "este ano". Um dólar poupado é um dólar ganho.

Muitos investidores estrangeiros pedem ao seu advogado que estabeleça uma empresa estrangeira num país apropriado, para que a renda na propriedade, etc. possa ser evitada. Aconselhamos os nossos clientes a procurar aconselhamento junto dos especialistas fiscais do seu próprio país, para que minimizem todas as obrigações fiscais.

As vendas de condomínios estão sujeitas ao imposto federal sobre ganhos de capital (CGT) sobre o lucro da venda. A lei federal, no entanto, permite que os vendedores adiem totalmente qualquer CGT, usando o processo de troca 1031 e comprando outro imóvel aprovado em um período de tempo pré-determinado. 1031 As permutas têm um conjunto específico de passos a seguir, e seu advogado garantirá que tudo seja concluído de acordo, e a CGT será adiada até que haja uma venda final, caso você decida liquidar e não comprar outro imóvel.

Um proprietário estrangeiro que vender terá 15% do preço de venda retido até que a Receita Federal (IRS) esteja satisfeita de que todos os impostos devidos sejam pagos. O valor restante é então reembolsado.

 

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11. Que serviços pós-venda vocês oferecem para gerenciar minha propriedade de investimento?

Esta é muitas vezes uma das últimas perguntas que os nossos clientes fazem quando iniciamos a procura do seu novo condomínio de luxo. Muitos dos nossos clientes vivem fora do estado que querem saber que o seu investimento está em boas mãos durante todo o ano. Nós temos um "serviço de gestão de propriedades leves". Também temos um serviço completo de gestão de propriedades através de um parceiro local em Miami.

Esta é muitas vezes uma das últimas perguntas que os nossos clientes fazem quando iniciamos a procura do seu novo condomínio de luxo. Muitos dos nossos clientes vivem fora do estado que querem saber que o seu investimento está em boas mãos durante todo o ano.

Nós temos um "serviço de gestão de propriedades ligeiras". Também temos um serviço completo de gestão de propriedades através de um parceiro local em Miami. Nós vamos:

Comercialize o seu imóvel, de forma abrangente, para encontrar o inquilino certo, nos termos certos e com o valor de renda certo para o seu imóvel. Nós examinamos completamente os inquilinos (e não simplesmente fazemos uma verificação de crédito) e depois preparamos os documentos de arrendamento. Também tratamos das renovações e rescisões dos contratos de arrendamento.

As associações de condomínios também seleccionam os inquilinos, por isso ajudamos com o pacote de candidatura ao condomínio, para que tudo corra bem e rapidamente, para que tenha um tempo mínimo de vaga.

As reparações e a manutenção são importantes, por isso temos uma equipa aprovada de empreiteiros para tratar de qualquer eventualidade. Temos também um sistema eficaz para lidar com emergências.

Do início ao fim, mantemos os nossos clientes e os seus inquilinos totalmente informados, por isso ninguém precisa de se perguntar o que está a acontecer ou o que pode acontecer a seguir.

 

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