Em 2018, o número de novos apartamentos para desenvolvimento à venda em Manhattan era tão elevado que houve relatos de que o excesso de oferta de novos empreendimentos iria abastecer o mercado imobiliário. Claro que isso não aconteceu e, após os acontecimentos que se desenrolaram nos últimos anos, encontramo-nos na situação exactamente oposta.
Esperamos agora que o número de novos apartamentos à venda em Manhattan New York nos próximos anos seja baixo (especialmente em bairros nobres) causando uma restrição de oferta, e, como resultado, colocando uma pressão ascendente sobre os preços da habitação do lado da oferta.
Há seis factores principais que têm ou terão um impacto no fornecimento de propriedades para venda em Manhattan.
Primeiro, as vendas de casas em 2021 e em 2022 esgotaram grande parte do excesso do novo inventário de desenvolvimento. Embora 2020 tenha sido um fracasso para as vendas de propriedades em Nova Iorque, uma vez que a Covid se instalou aqui primeiro, uma vez que as vacinas saíram e os promotores reduziram os seus preços, todos queriam uma casa em Manhattan. Consequentemente, as vendas de condomínios, e as vendas de novos empreendimentos, em particular, explodiram.
Em segundo lugar, desde Covid, tem havido muito menos vendas de terrenos, embora os preços dos terrenos em Nova Iorque tenham caído 50% desde o pico do mercado em 2018, pelo que não há muito no pipeline potencial baseado na venda de terrenos.
Em terceiro lugar, expirou a lei que permitia 421a, 421g, e J-51 abatimentos fiscais, o que encorajava o desenvolvimento ao reduzir significativamente os impostos sobre a propriedade para promotores e/ou compradores individuais. A expiração destes abatimentos torna a construção mais cara. Não existe apenas vontade política em NYC para fornecer quaisquer incentivos aos promotores imobiliários para construir condomínios ou edifícios para arrendamento. Recentemente, vimos projectos propostos com 30% de habitações a preços acessíveis serem rejeitados pelos membros esquerdistas do conselho municipal local, onde os membros pedem uma exigência de 50% (Projecto One45) e mesmo 100% (World Trade Center 5) de habitações a preços acessíveis. Neste ambiente, não se espera muito a ser construído em NYC.
Em quarto lugar, as conversões de aluguer em condomínio desapareceram após, em 1 de Agosto de 2019, o estado de Nova Iorque ter adoptado regras onerosas que penalizaram os proprietários de edifícios numa tentativa de proteger os inquilinos. Actualmente, não existem virtualmente projectos de conversão de condomínios em carteira devido a estas novas regras e não se prevê nenhum no futuro, a menos que a lei seja alterada.
Em quinto lugar, o rápido aumento dos custos devido às perturbações da cadeia de abastecimento causadas pela Covid e o rápido aumento das taxas de financiamento são ventos de proa enormes para a criação de um novo inventário de desenvolvimento. Apenas os verdadeiros projectos de ultra-luxo e super-luxo terão margem suficiente para cobrir potenciais aumentos de dois dígitos nos custos e o inventário do segmento não-luxo só será construído quando a inflação se acalmar. O rápido aumento das taxas de financiamento irá também amortecer os planos dos promotores.
Finalmente, a guerra do Fed à inflação levou ao mais rápido aumento das taxas hipotecárias residenciais da história. Os proprietários que compraram ou refinanciaram nos últimos dois anos, quando as taxas eram invulgarmente baixas, têm agora uma hipoteca de ouro, amarrando-se às suas propriedades durante muitos anos. É difícil justificar o abandono da sua hipoteca de 2,5% sobre um apartamento de dois quartos por uma hipoteca de 6% sobre um apartamento de três quartos. Isto contribuirá certamente para uma futura baixa oferta e reduzirá a mobilidade.
Dado o tempo que leva para o novo desenvolvimento chegar ao mercado em Nova Iorque e todos os ventos contrários ao desenvolvimento nos dias de hoje, incluindo os ventos contrários políticos, Manhattan terá uma crise de inventário a partir dos próximos 5 anos, especialmente nos seus bairros mais importantes.
Mergulhando em projectos que tiveram os seus planos de oferta aprovados pelo Procurador-Geral de NY (alguns dos quais estão prontos para ocupação e outros não estarão prontos durante 2-3 anos), a partir de 1 de Agosto de 2022, pode-se ver que não há muitos projectos ou unidades a chegar ao mercado em áreas nobres. Em Manhattan, havia apenas 6.000 unidades de desenvolvimento que não estão em contrato, o que representa uma redução significativa em relação a 2018.
No gráfico abaixo, a linha roxa escura representa o inventário não vendido por bairro. O roxo claro representa as unidades em contrato por bairro. De aproximadamente 6.000 unidades de desenvolvimento em Manhattan, 500 estão em contrato, e 5.500 estão disponíveis para venda.
No inventário actual, dez edifícios perfazem 40% do total disponível para venda, pelo que grande parte deste inventário está concentrado em alguns grandes edifícios. Após as listas abaixo de apartamentos para venda em Manhattan em Nova Iorque, discutimos o inventário de condomínios em preparação para bairros seleccionados.
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