Em 2018, o número de novos apartamentos à venda em Manhattan era tão elevado que havia relatos de que o excesso de oferta de novos empreendimentos iria afundar o mercado imobiliário. É claro que isso não aconteceu e, após os acontecimentos que se desenrolaram nos últimos anos, estamos na situação exatamente oposta.
Prevê-se agora que o número de novos apartamentos para venda em Manhattan, Nova Iorque, nos próximos anos seja baixo (especialmente nos bairros nobres), o que causará uma restrição da oferta e, consequentemente, exercerá uma pressão ascendente sobre os preços da habitação do lado da oferta.
Há seis factores principais que têm ou terão um impacto na oferta de imóveis para venda em Manhattan.
Primeiro, as vendas recordes de casas em 2021 e em 2022 esgotaram grande parte do excesso de estoque de novos empreendimentos. Embora 2020 tenha sido um fracasso para as vendas de propriedades na cidade de Nova York, já que a Covid se estabeleceu aqui primeiro, uma vez que as vacinas foram lançadas e os desenvolvedores baixaram seus preços, todos queriam uma casa em Manhattan. Consequentemente, as vendas de condomínios e as vendas de novos empreendimentos, em particular, explodiram.
Em segundo lugar, desde a Covid, tem havido muito menos vendas de terrenos, apesar de os preços dos terrenos em Nova Iorque terem descido 50% desde o pico do mercado em 2018, pelo que não há muito no pipeline potencial com base nas vendas de terrenos.
Em terceiro lugar, expirou a lei que permitia as reduções fiscais 421a, 421g e J-51, que incentivavam o desenvolvimento ao reduzir significativamente os impostos sobre a propriedade para os promotores e/ou compradores individuais. A expiração destas reduções torna a construção mais cara. Simplesmente não há vontade política em Nova Iorque para dar quaisquer incentivos aos promotores para construírem condomínios ou edifícios para arrendamento. Recentemente, vimos projectos propostos com 30% de habitação a preços acessíveis serem rejeitados por membros esquerdistas do conselho municipal local, onde os membros pedem 50% (Projeto One45) e até 100% (World Trade Center 5) de habitação a preços acessíveis. Neste ambiente, não esperem que se construa muito em Nova Iorque.
Em quarto lugar, as conversões de arrendamento para condomínio desapareceram depois de, em 1 de agosto de 2019, o estado de Nova Iorque ter adotado regras onerosas que penalizavam os proprietários de edifícios numa tentativa de proteger os inquilinos. Atualmente, praticamente não existem projectos de conversão de condomínios na calha devido a estas novas regras e nenhum é esperado no futuro, a menos que a lei seja alterada.
Em quinto lugar, o rápido aumento dos custos devido às perturbações na cadeia de abastecimento causadas pela Covid e o rápido aumento das taxas de financiamento são enormes ventos contrários à criação de novos projectos de desenvolvimento. Apenas os verdadeiros projectos de ultra-luxo e super-luxo terão margem suficiente para cobrir potenciais aumentos de dois dígitos nos custos e o inventário do segmento não luxuoso simplesmente não será construído até que a inflação se estabilize. A rápida subida das taxas de financiamento também irá travar os planos dos promotores.
Por último, a guerra da Fed contra a inflação conduziu ao aumento mais rápido das taxas de juro do crédito à habitação da história. Os proprietários de casas que compraram ou refinanciaram nos últimos anos, quando as taxas eram invulgarmente baixas, têm agora uma hipoteca com algemas douradas, que os prende às suas propriedades durante muitos anos. É difícil justificar o abandono de uma hipoteca de 2,5% num apartamento de dois quartos por uma hipoteca de 6% num apartamento de três quartos. Esta situação contribuirá certamente para a baixa oferta futura e reduzirá a mobilidade.
Dado o tempo que demora a chegar ao mercado um novo empreendimento em Nova Iorque e todos os ventos contrários ao desenvolvimento atualmente, incluindo os ventos contrários políticos, Manhattan terá uma crise de inventário a partir dos próximos 5 anos, especialmente nos seus bairros mais nobres.
Mergulhando em projetos que tiveram seus planos de oferta aprovados pelo Procurador Geral de NY (alguns dos quais estão prontos para ocupação e outros não estarão prontos por 2-3 anos), a partir de 1º de agosto de 2022, pode-se ver que não há muitos projetos ou unidades chegando ao mercado em áreas nobres. Havia apenas 6.000 unidades de desenvolvimento que não estão em contrato em Manhattan, uma queda significativa em relação a 2018.
No gráfico abaixo, a linha roxa escura representa o estoque não vendido por bairro. A linha roxa clara representa as unidades em contrato por bairro. Das aproximadamente 6.000 unidades de incorporação em Manhattan, 500 estão em contrato e 5.500 estão disponíveis para venda.
No inventário atual, dez edifícios perfazem 40% do total disponível para venda, pelo que grande parte deste inventário está concentrado em alguns grandes edifícios. Depois das listas abaixo de apartamentos à venda em Manhattan, discutimos o inventário de condomínios em preparação para bairros seleccionados.
-2.png?width=500&height=205&name=MIAMI%20HOME%20SEARCH%20(2)-2.png "PESQUISA DE CASAS EM MIAMI (2)-2")
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