Moradias em banda para venda em NYC

Perguntas mais frequentes

Quanto custa comprar uma moradia em banda em Nova Iorque?

Uma moradia em banda em Manhattan para venda é uma opção dispendiosa, independentemente da forma como a considerarmos. As moradias em banda da cidade de Nova Iorque têm uma oferta limitada, pelo que é de esperar que pague pelo luxo. 

De acordo com o relatório Douglas Elliman Townhouse, em julho de 2022, o preço médio de venda de uma casa em Manhattan era de 7 milhões de dólares ou 1.500 dólares por pé quadrado. Abaixo dividimos os preços por região da cidade.

O preço médio das moradias em banda para venda em Nova Iorque na Baixa de Manhattan foi de $9,2M ou $2.000 por pé quadrado, onde a largura média foi de 21,4 pés e o tamanho médio foi de 4.674 pés quadrados. 

• O preço médio de uma moradia em banda no East Side era de $10,1M ou $1.758 por pé quadrado e a largura média era de 20,1 pés. As moradias em banda do East Side são aproximadamente 1.000 pés maiores, daí a diferença de preço. 
• Na UES, as moradias em banda situadas a 1 ou 2 quarteirões do Central Park podem custar 20 milhões de dólares ou mais. 
• O preço médio de uma moradia em banda na zona oeste foi de 6,07 milhões de dólares, ou seja, 1.139 dólares por pé quadrado. O tamanho médio era de 5.439 pés quadrados e estas moradias em banda tinham em média 19,1 pés. 
• O norte de Manhattan distorce um pouco a média total de Manhattan, uma vez que o preço médio de venda foi muito mais baixo, de $2,2 milhões ou $628 por pé quadrado. Estas eram as casas mais finas e mais pequenas, com 18 pés e 3.500 pés quadrados, respetivamente.
• No segmento de Luxo (10% das vendas de moradias em banda), os preços médios foram de $21,3M ou $2.710 por pé quadrado e eram enormes, com 8.115 pés quadrados. Estas casas eram as mais largas, com uma média de 25,9 pés de largura. O preço de entrada para o segmento de luxo era de $12,25 milhões. 

Qual é o tamanho médio de uma moradia em banda em Manhattan?

A largura média de uma moradia em banda em Nova Iorque é de 18 a 20 pés - quanto mais larga for a moradia em banda, mais valiosa é. Qualquer casa mais estreita do que isto é considerada difícil de vender. As moradias em banda com mais de 25 pés são consideradas "propriedades-troféu", ou mansões, e estão provavelmente no segmento de luxo quando se analisam as moradias em banda. 

A maioria das moradias em banda tem mais de 3.000 pés quadrados, com algumas moradias de luxo a atingirem os 10.000 pés quadrados. O tamanho médio, no entanto, é de aproximadamente 4.500 pés quadrados. 

Quais são os prós e os contras de comprar uma moradia em banda na cidade de Nova Iorque?

Prós:

• Possuir uma townhouse é muito semelhante a ter a sua própria casa em Nova Iorque.
• A maior parte das moradias em banda têm quintais que permitem o entretenimento, a jardinagem, o churrasco, etc. 
• Numa moradia em banda, não há vizinhos no andar de cima ou no andar de baixo, como acontece numa moradia unifamiliar. 
• Não há conselho de administração, pelo que não é necessária qualquer entrevista ou aprovação do conselho de administração.
• Sem encargos comuns ou taxas HOA
• Elevado nível de privacidade
• Permite que os residentes tenham espaços de habitação muito grandes, uma vez que algumas moradias em banda podem ter 9.000 pés quadrados. 
• É muito mais fácil manter um cão quando se vive numa casa na cidade, onde ele pode andar à solta no seu próprio quintal do que confinado numa cooperativa ou condomínio. 
• Os investidores imobiliários podem alugar unidades no edifício e utilizar esse fluxo de caixa para pagar a sua hipoteca ou outros custos, mesmo quando vivem num dos apartamentos. 
• Uma vez que Nova Iorque não dispõe de espaços verdes em toda a cidade, os compradores de moradias em banda adoram a ideia de poderem ter o seu próprio espaço verde no quintal.  

Contras:

• Potencialmente muito dispendioso se a casa geminada necessitar de grandes reparações, uma vez que os custos não podem ser partilhados entre os outros proprietários. O proprietário é responsável por todas as partes da casa. 
• Sem comodidades como centro de fitness, concierge, porteiro 24 horas. 
• As moradias em banda podem parecer apertadas no interior, especialmente se tiverem menos de 6 metros de largura. 
• Muitas escadas, embora a tecnologia atual permita a fácil instalação de um elevador.
• Se alguém decidir arrendar a propriedade, tornar-se-á um senhorio, o que pode ser problemático para alguns proprietários
• Muitos proprietários terão de contratar um gestor imobiliário para cuidar da propriedade, caso contrário, podem acabar por se arrepender da sua compra. Um bom gestor de propriedades pode aliviar o stress de possuir uma casa de 5.000 pés quadrados no meio da cidade mais cara do mundo. 
• Se alguém comprar uma moradia com inquilinos, isto pode ser um verdadeiro problema. Em Nova Iorque, os inquilinos de renda controlada são impossíveis de remover de uma propriedade. Os inquilinos com renda estabilizada também não podem ser removidos, mas pelo menos podem sair mais cedo do que um inquilino com renda controlada. 
• De acordo com as directrizes da cidade de Nova Iorque, o proprietário da moradia é responsável pela manutenção do passeio em frente à propriedade, o que também pode aumentar o custo de manutenção. 

Qual é a diferença entre as pedras castanhas e as moradias em banda?

Uma pedra castanha distingue-se pela cor da sua fachada, que é um arenito de cor castanho-avermelhada. A maioria das pedras castanhas em Nova Iorque encontra-se em Upper West Side, Harlem e Brooklyn. Um edifício que utiliza um material diferente do arenito, como mármore, calcário ou tijolo, é chamado de moradia ou casa geminada.

As Brownstones e as Townhouses são casas urbanas de vários andares, anexas ou isoladas. São construídas perto da rua e têm um tamanho semelhante ao das propriedades circundantes. 

Quanto custa renovar uma pedra marrom em Nova York?

Ser proprietário de uma pedra castanha em Manhattan é um privilégio, mas renovar uma é um projeto ambicioso. São investimentos versáteis, mas muitas vezes têm mais de um século de idade e precisam de actualizações.

O custo de vida em Nova Iorque é muito elevado e, por isso, o custo das renovações também é muito elevado. Para renovar uma casa de pedra castanha ou uma casa na cidade, espere gastar pelo menos $400 por pé quadrado.  

No segmento de luxo, vimos os custos de renovação chegarem a $1.000 por pé quadrado. Muitas vezes, os brownstones diferem dos outros imóveis de Nova Iorque pelo seu tamanho - uma média de 3.200 pés quadrados. Isto pode significar gastar milhões numa renovação. 

Terei vantagens em utilizar um corretor de imóveis para comprar uma moradia em banda na cidade de Nova Iorque?

Um comprador de uma moradia em banda deve, sem dúvida, contratar o seu próprio corretor quando compra uma moradia em banda. Se está a mudar-se para Nova Iorque e quer investir em imobiliário, deve definitivamente falar com um corretor que compreenda o mercado, as taxas de capitalização de mercado e os bairros. 

O mercado imobiliário de Manhattan é competitivo e complexo. Para os compradores, especialmente os compradores de casas em banda, este processo pode ser extremamente stressante. As restrições financeiras podem representar ainda mais obstáculos. 

Um comprador e um vendedor de uma casa geminada têm dois objectivos totalmente diferentes, uma vez que o vendedor quer maximizar o preço que irá obter pela sua casa geminada e um comprador quer minimizar o preço que irá pagar por uma casa geminada. Estes objectivos são completamente opostos e a razão pela qual um comprador nunca deve dirigir-se diretamente ao proprietário ou ao seu representante (o seu corretor). 

Certifique-se de que utiliza um corretor de compradores experiente que tenha em mente os seus melhores interesses. Ir diretamente ao corretor do vendedor é inerentemente arriscado e ilegal em muitos estados. Um mediador de compras pode fazer toda a diferença quando compra uma casa, uma vez que terá uma representação objetiva. Um bom corretor de compras incluirá sempre os conhecimentos de um inspetor de casas experiente, bem como de um advogado imobiliário experiente de Nova Iorque (com experiência em compras e vendas de moradias em banda), uma vez que a compra de uma moradia em banda terá todo um conjunto de questões diferentes da compra de um condomínio ou cooperativa. 

Apesar de não se ver uma moradia em banda de Nova Iorque à venda no MLS, pode ainda estar à venda porque há muitos anúncios de bolso no mercado de moradias em banda. Um bom corretor saberá onde procurar oportunidades fora do mercado. 

Devo comprar uma moradia em banda com inquilinos existentes?

Em qualquer outra cidade ou estado, a resposta seria provavelmente sim. Mas o facto de viver em Nova Iorque complica a resposta a esta pergunta. Mas, se for um investidor que pretende comprar uma propriedade para arrendamento, talvez uma moradia em banda de Nova Iorque não seja a melhor opção. 

Se comprar uma moradia em banda com inquilinos de renda controlada ou de renda estabilizada, estes inquilinos pagam normalmente menos do que o valor de mercado atual. Comprar uma moradia em banda com um inquilino de renda controlada é talvez a pior coisa que um comprador de uma moradia em banda pode fazer, uma vez que está a pagar significativamente abaixo do mercado e, normalmente, fica no apartamento até à morte. 

Na cidade de Nova Iorque, existem novas leis que tornam a posse de propriedades com determinados tipos de inquilinos um grande problema para os investidores. Os inquilinos com rendas controladas e com rendas estabilizadas pagam preços abaixo do mercado pelos seus apartamentos. A cidade e o estado regulam quanto um investidor pode aumentar a renda todos os anos. 

Além disso, quando se herdam inquilinos ao comprar um edifício, não se sabe muito sobre eles, incluindo a sua pontuação de crédito, nível de activos, etc. Podemos estar a comprar uma série de problemas e só saberemos daqui a algum tempo, quando o tempo passar, se estão a pagar a renda a tempo e horas. 

Quais são os bairros mais populares de Nova York para comprar uma pedra marrom?

Nenhum bairro de Nova Iorque terá tudo o que deseja, mas cada um deles tem algo único para oferecer. No entanto, quando se trata de casas unifamiliares, o Upper East Side, o Upper West Side e o West Village têm o maior número de moradias em banda para venda em Nova Iorque. 

Qual é a diferença entre comprar uma moradia unifamiliar e uma moradia multifamiliar?

Uma moradia em banda multifamiliar é uma moradia com 3 ou mais unidades. Comprar uma moradia multifamiliar é como comprar uma propriedade de investimento. Neste caso, o comprador herda todos os contratos de arrendamento existentes no edifício. Por conseguinte, o novo proprietário não pode expulsar ninguém do edifício.  

Existem muitos benefícios fiscais na compra de uma casa multifamiliar que é utilizada pelo comprador. Em primeiro lugar, uma vez que o proprietário é um investidor, pode deduzir todos os custos de manutenção, juros hipotecários, custos de seguro, impostos sobre a propriedade e depreciação. Tudo isto pode ser compensado com o rendimento do aluguer, permitindo que o proprietário tenha um rendimento tributável negativo nos primeiros anos de propriedade. 

Como é que se pode ter a certeza de que não se está a comprar uma moradia em NYC que tem problemas? 

Ao fazer a devida diligência para a compra de uma moradia em banda, os corretores trabalham em estreita colaboração com o inspetor da casa e o advogado da transação para garantir que o comprador sabe exatamente o que está a comprar. 

Em primeiro lugar, a devida diligência incluirá a leitura dos registos do Departamento de Edifícios ("DOB") que mostram as licenças de construção e as violações do código e do zonamento. Quaisquer violações ou licenças de construção em aberto terão de ser resolvidas pelo vendedor antes do fecho. 

Em segundo lugar, uma inspeção à casa permite um exame visual da propriedade. Se pretender obter uma hipoteca, o banco exigirá um inspetor da casa.  

Um inspetor de casas irá avaliar a construção da propriedade e emitir um relatório sobre quaisquer deficiências. Um dos itens mais importantes a considerar numa inspeção residencial são as alterações à casa que não aparecem nos registos do DOB. 

Muitas vezes, para poupar dinheiro, um proprietário pode fazer obras sem trabalhadores licenciados. Comparando o que foi visualmente examinado no edifício com os registos do DOB, o inspetor da casa pode identificar o trabalho que foi aprovado e construído por carpinteiros, canalizadores e electricistas licenciados e o que não foi. O trabalho não licenciado é um grande sinal de alerta e provavelmente anulará um negócio, a menos que possa ser devidamente avaliado ou compensado. 

Se o inspetor da casa encontrar problemas, o que acontecerá?

Se o inspetor da casa identificar deficiências, o comprador pedirá ao vendedor para fazer reparações antes do fecho. Às vezes, o vendedor fará esses reparos, mas outras vezes o vendedor pode se recusar a pagar por esses reparos. Em Nova York, a maioria dos contratos é redigida "As Is", portanto, o vendedor provavelmente não consertará nada antes do fechamento.  

Nessa altura, o comprador tem de avaliar se as reparações são essenciais para a casa geminada. Se for esse o caso, isso pode levar a uma nova negociação do preço ou a um crédito no fecho. 

Uma vez que um contrato não é finalizado até que o vendedor e o comprador assinem o contrato, pode haver algum tempo para fazer esta avaliação antes mesmo de assinar o contrato. Um contrato pode incluir um período de inspeção, o que permitiria ao comprador sair do contrato após a assinatura do mesmo. No entanto, isso não é muito comum na cidade de Nova York.