APARTAMENTOS NO CENTRO DE MIAMI PARA VENDA QUE BENEFICIAM O CRESCIMENTO POPULACIONAL

CONVERSAR COM UM ESPECIALISTA

De acordo com os economistas do estado da Flórida, na "Demographic Estimating Conference", em maio de 2019, a Flórida continuará crescendo em mais de 330.000 pessoas por ano até 2024. Isso representa mais de 900 pessoas por dia. Esse crescimento populacional é análogo ao da Flórida, aumentando a população de uma cidade um pouco maior do que Orlando a cada ano! Os condados de Miami-Dade County, Palm Beach County, e Broward County conquistaram 45% deste crescimento. 


 

Dentro da Flórida, no entanto, Miami tem sido a maior vencedor! 

Os dados demográficos de "Downtown Miami" mostram que agora lá é o lar de 92.235 pessoas, com previsão de crescimento para 109.617 residentes até 2021, de acordo com a Miami Downtown Development Authority. Isso é grande aumento de 18% nos próximos 3 anos! 

Downtown Miami Condos Para Venda

De onde vêm todas estas pessoas? Por que eles estão vindo para Miami?

A maioria dos residentes de "Downtown Miami" são jovens profissionais que desfrutam de um estilo de vida 24 horas por dia, em um centro urbano com opções culturais e de entretenimento.

Cada vez mais, residentes de estados com impostos altos como Nova Jersey, Nova Iorque, Califórnia, Illinois, Massachusetts e Connecticut, estão fazendo mudanças permanentes para o Sunshine State. 

Promulgada no início de 2018, a nova lei fiscal teve efeitos negativos sobre os proprietários de casas em estados com impostos elevados. Por exemplo, quase de um dia para o outro, o novo limite de dedução de impostos estaduais e locais (SALT) de 10 mil dólares tornou essencialmente mais cara a posse de uma primeira casa própria. Além disso, a nova lei fiscal baixou o montante de juros que um proprietário de casa própria poderia deduzir para $750.000 de $1.000.000 na compra de casa própria após 2017.


Quais os bairros do centro de Miami que registaram o maior crescimento? 

Miami atingiu um ponto de inflexão que impulsionará a cidade a um ritmo mais rápido, criando ainda mais demanda. Verdade seja dita, Miami estava e ainda está em algumas áreas, em extrema necessidade de um renascimento. No entanto, o hiper desenvolvimento tem funcionado para estimular a economia e o crescimento populacional. Brickell tem visto o maior desenvolvimento, como notamos abaixo. Além disso, vimos um forte crescimento em Edgewater. Seguindo adiante, esperamos que Brickell continue com forte crescimento. Mas outros bairros como o Central Business District e Park West e Wynwood, serão os motores do crescimento para os próximos 5-10 anos.   

Brickell

Brickell tem visto o maior crescimento em "Downtown Miami", com a sua população triplicando entre 2000 e 2016. A visão da Swire Properties de um futuro Brickell é o que tornou este crescimento possível. Nascido no último ciclo imobiliário, a sua visão foi ressuscitada em 2012.

No final, a Swire Properties investiu mais de $1 bilhão na Fase I do Brickell City Center, que incluiu duas torres residenciais Reach and Rise (entregues em 2016 com 773 unidades), um enorme shopping center, o moderno East Hotel e duas torres de escritórios. O Brickell City Center abriu suas portas em 2016. 

A Fase II do Brickell City Center verá o Brickell City Center expandir dois blocos de cidade, incluindo duas torres de condomínio (com um total de 1.000 unidades) e duas torres de escritórios. 

Outros construtores seguiram a "Squire Properties" em massa para Brickell. De 2012 a 2018, Brickell viu a entrega de cerca de 5.000 condomínios. Somente em 2017, a Brickell viu 1,400 unidades de condomínios entregues, incluindo Brickell Heights (600 unidades), 1010 Brickell (387 unidades), Echo Brickell (185 unidades) e Brickell Ten (155 unidades). 

Brickell não apenas viu um crescimento excessivo no desenvolvimento residencial para venda e aluguel, mas também um significativo aumento no desenvolvimento auxiliar, que vem com um crescimento acelerado com a adição de inúmeros restaurantes, bares, mercearias, academias, cinemas, etc. 

Com todo esse desenvolvimento, Brickell não é mais apenas um bairro para os locais, pois agora é rotineiramente, a escolha preferida dos visitantes que optam por se hospedar nos novos hotéis como SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami Mandarin Oriental e Four Seasons Downtown, em vez dos hotéis em South Beach, que fica a apenas 15 minutos de distância.

Edgewater

A Edgewater teve um desenvolvimento significativo, adicionando 2.800 unidades de 2014 a junho de 2019. A maior parte disto é atribuída a projetos que foram entregues nos últimos 18 meses. O "Related Group" entregou seus projetos Paraiso Gran Paraiso (317 unidades), One Paraiso (275 unidades), Paraiso Bay Views (396 unidades), Paraiso Bay Tower 1 (360 unidades). Os dois projetos mais recentes de Edgewater, Elysee e Missoni Baia também estão no jogo.

Givenchy Tom Ford Miami Design District

 

Que outros bairros verão o futuro hipercrescimento?

Park West / Central Business District perto de Miami Worldcenter

Outros bairros estão preparados para acompanhar o hipercrescimento residencial de Brickell, especialmente o Central Business District e Park West. Estes bairros serão muito beneficiados com a adição do Miami World Center, que deverá abrir em etapas mais tarde, em 2019. O CBD também tem o Bayside Marketplace e o Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Como o Brickell City Center, que teve um efeito transformador no bairro Brickell, Miami Worldcenter está destinado a ter um efeito transformador semelhante. Miami Worldcenter é um ambicioso empreendimento de 17 acres de uso misto no núcleo urbano de Miami, situado entre a 6ª e 11ª ruas do Nordeste, e entre as avenidas Northeast Second e North Miami, na junção da I-95 e I-395. 

Miami Worldcenter terá em seu interior um shopping center de alto nível, um enorme hotel e centro de convenções Marriott, um shopping ao ar livre e mais de 1.000 condomínios em Miami.

Este projeto transformador é exatamente o que Miami precisa para se tornar um ambiente verdadeiramente urbano, criando densidade no núcleo não apenas durante o dia, mas também após o anoitecer - algo que a maioria das Downtown Miami os bairros têm faltado há décadas. 

Para aqueles que não conhecem Miami, Miami Worldcenter está localizada no "Distrito de Artes e Entretenimento". No entanto, esse é apenas um bom nome para uma área repleta de clubes noturnos duvidosos, estacionamentos vazios e atividades incômodas, que há anos lota o bairro. 

A adição de Miami World Center alinhará o bairro às grandes residências modernas que surgiram ao longo da ala leste do empreendimento, ao longo da Biscayne Boulevard, ou seja, os condomínios de luxo como os edifícios Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (em desenvolvimento), 900 Biscayne e Marina Blue. Além disso, em consonância com os novos museus Pérez Art e Frost Science no Museum Park mais a leste ao longo da baía, e Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, a poucos quarteirões a nordeste.

O "Mall" no Miami Worldcenter contará com uma grande área de lojas, incluindo uma Bloomingdales e Macy's como lojas âncora. Como o da Lincoln Road, o Promenade da 7th Street terá lojas especializadas, restaurantes, bares e discotecas. 

Além disso, o Marriott Marriott Marquis Hotel e Centro de Convenções, com 56 andares e 1.800 quartos, será um dos maiores centros de convenções dos EUA e estará diretamente conectado ao shopping e ao resto do centro comercial Miami Worldcenter. Também, o transporte público através do Metro Mover e All Aboard Florida estará muito próximo, tornando o centro facilmente acessível não apenas de carro.

Vemos grande valor no Miami World Center, não só para seus residentes adjacentes, mas também para os residentes e visitantes de Miami. Mais adiante, esperamos ver anúncios na área de mais torres com condomínios de Miami para venda, bem como para aluguel, criando uma densidade ainda mais necessária. Em última análise, este projeto será um grande salto em direção ao centro de Miami, criando um ambiente urbano verdadeiramente 24 horas por dia, com um local vibrante para viver, trabalhar e fazer compras.  

Miami World Center

 

Wynwood

Wynwood, que está passando por uma gentrificação maciça, também será catalisadora do hipercrescimento dos residentes que vêm para Miami. O que antes era conhecido por suas lojas e armazéns de descontos, Wynwood está surgindo como um centro comercial e residencial. Embora não haja muitos empreendimentos residenciais planejados para Wynwood no próximo ano, acreditamos que Wynwood se tornará um centro residencial e de hospitalidade. 

Wynwood não será uma comunidade de arranha-céus, mas esperamos ver projetos menores em todo o bairro. A construção de dois grandes projetos comerciais na 2ª Avenida já começou e a "Goldman Garage"  foi concluída e aberta, com mais projetos de escritórios anunciados este ano. Wynwood se expandirá a uma taxa muito maior do que antes, jogando bola de neve em um dos bairros mais promissores de toda a Flórida. 

A transformação da antiga área industrial de Miami data da estréia de 2002, em Art Basel Miami Beach. Nos anos seguintes, o jet set internacional atraído para esta mostra de arte sempre buscou artistas que trabalham em estúdios dentro dos armazéns convertidos da Wynwood. Este afluxo artístico contribuiu para a evolução de Wynwood que passou de um distrito cheio de armazéns antigos e lojas de desconto para um bairro à beira de se tornar um próspero centro comercial e residencial.

O bairro alcançou um novo status em 2009, quando Tony Goldman, que já havia liderado os esforços de gentrificação em Nova York e Miami Beach, criou o Wynwood Walls, um projeto de um mural ao ar livre com contribuições de artistas de rua mundialmente conhecidos como Shepard Fairey e Ron English. Logo, outros grandes desenvolvedores nova-iorquinos como David Edelstein e Moishe Mana seguiram o exemplo de Goldman.

O empreendimento no distrito deu um enorme salto em frente em 2015, quando Miami criou o Distrito de Revitalização do Bairro Wynwood, uma sobreposição de zoneamento para incentivar a construção de mais condomínios, apartamentos para aluguel e lojas. Desde então, foi proposta uma série de projetos de uso misto de alta densidade. Ao todo, eles poderiam acrescentar cerca de 1.000 unidades residenciais e 3,9 milhões de metros quadrados de espaço comercial.

Wynwood Walls

 

Por que agora é o melhor momento para comprar em Miami?

O Downtown Miami mercado imobiliário está atualmente no ponto doce. A construção em Downtown Miami excesso criou temporariamente um excesso de oferta de condomínios. Em breve esperamos que os preços subam por causa de praticamente nenhum inventário futuro virá online em um momento em que a demanda está aumentando. 

Isto criará uma oportunidade única a curto prazo para os compradores nos próximos 6 a 9 meses (até ao Inverno). Em algum momento no início de 2020, a falta de novas construções será muito pronunciada, pois o gasoduto seca e não é reabastecido ao mesmo ritmo a que Miami tem vindo a assistir. 

Existe oferta suficiente de novas construções para abrigar todas estas pessoas que migram para Miami? 

Provavelmente não. As inovações e os futuros condomínios estão praticamente no zero, desde Coconut Grove até Fort Lauderdale. Além disso, a oferta de novas construções em Downtown Miami cairá de um penhasco nos próximos 6 - 9 meses, já que quase tudo neste ciclo imobiliário será entregue até então. 

Ao mesmo tempo, porém, a demanda pelas propriedades da Miami está crescendo devido a migração fiscal, e também as pessoas estão vendo os resultados da hiper gentrificação local. E agora eles amam Miami. Com os preços das casas na Flórida em uma fração do que eles são em estados com altos impostos, acreditamos que a demanda possa aquecer muito rapidamente. Se o dólar enfraquecer, como Trump vem falando baixo, Miami poderá rapidamente ver uma recuperação nos compradores do Brasil, Argentina, Colômbia e México, etc.

Que projetos estão em construção agora em Downtown Miami?

Em 1 de julho de 2019, Downtown Miami tinha apenas 7 projetos (ou 2.186) unidades em construção. Dos 7 projetos, três deles, totalizando 1.452 unidades, serão entregues até o final de 2019. Dessas unidades em construção hoje, é provável que apenas 349 unidades estejam concluídas em 2020 e as restantes 385 entregues em 2021.

 

Em Construção a partir de 1 de Julho de 2019

# de unidades de condomínio

Ocupação Antecipada

Preço médio por m2 Ft

Preço Médio da Lista por Unidade

Tamanho - Sq. médio Ft. por Unidade

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

Paramount Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin Residências

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

Smart Brickell

170

2021

$657

$550,000

838

Total/Wtd. Avg. 

2,186

 

$780

   

 

Note que a média ponderada de todas as unidades entregues é de $780 por pé quadrado e 5 dos 7 projectos tiveram um preço médio superior a $1.000.000. Isto demonstra a trajetória ascendente dos imóveis Downtown Miami residenciais.  

 

Que novos projectos de desenvolvimento ainda não estão em construção, mas que estão a receber reservas e a redigir contratos?

Como mostra a tabela abaixo, apenas quatro projetos que estão fazendo reservas e redigindo contratos. Chamamos de Projectos de Fase de Planeamento aqueles que foram aprovados pelo , que consideramos os projectos que estão a receber reservas ou a assinar contratos. Com um número tão escasso de projectos em carteira, Downtown Miami é garantido que em 2020 e 2021 haverá uma ruptura de stock. 

Os projetos nas fases de reserva e contrato são um pouco mais questionáveis ​​sobre quando serão entregues. As probabilidades são de que nenhum dos projetos abaixo seja entregue em 2020 e apenas o projeto Una em Brickell será entregue em 2021. 

 

Fase de Reservas e Contratos a partir de 1 de Julho de 2019

# de unidades de condomínio

Ocupação Antecipada

One River Point

426

2022

Natiivo

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

Total

1,114

 

 

Note que durante os últimos 5 anos ½, Downtown Miami foram entregues 9.661 condomínios. Acrescente 1.400 que se espera que sejam entregues até ao final deste ano, o que corresponde a cerca Downtown Miami de 3.064 condomínios entregues em 2018, para além de 1.821 condomínios entregues em 2017 e 2.209 condomínios entregues em 2016. 

O excesso temporário de estoque, os altos incentivos de preço, a falta de novas construções e o ambiente fiscal favorável favorecem Downtown Miami apartamentos para venda em 2019. Combinado com o aumento da migração de outros estados, esperamos que Miami cresça, em termos da sua população, da sua economia e, em última análise, dos preços das suas casas. 

O que está acontecendo no segmento de Downtown Miami apartamentos para venda não deve ser confundido com o Miami Beach Luxury Real Estate, que não segue a mesma trajetória, Downtown Miami dada a escassez de terrenos em Miami Beach - estes são dois segmentos distintos, com diferentes motivações de mercado. O excesso de construção, porém, ocorreu em um determinado bairro da praiaSunny Isles, que provavelmente seguirá o Mercado do Centro da cidade, embora a preços muito mais altos.

O que tudo isto significa para Miami?

É um bom momento para investir em apartamentos para vendaDowntown Miami, pois vemos isso como um ponto de inflexão que alimenta uma maior taxa de migração fiscal, ao mesmo tempo, em cerca de 6 meses no início de 2020, as futuras entregas de novas construções cairão de um penhasco. E, há muito pouco nas Etapas Planejadas do Ciclo de Desenvolvimento, que você verá abaixo. 

"Downtown Miami vs Miami Beach Real Estate"

 

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Se você tem estado sentado à espera do momento certo para investir em Imóveis de Downtown Miami Luxo agora pode ser exatamente o momento perfeito. A baixa oferta de novas construções é um dos principais indicadores da futura acção de preços. Mesmo que os promotores preencham o vazio e lancem um monte de novos empreendimentos, no momento em que eles forem entregues, será aproximadamente 36-48 meses ou até mais antes que o inventário seja entregue.

A fim de ajudar os compradores e investidores domésticos, lançamos recentemente as nossas Perguntas e Respostas Frequentes na compra de Miami Luxury Condos, onde abordamos questões como:

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