1031 EXCHANGE RULES - DEFERIMENTO DO IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DE
CAPITAIS

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A 1031 Exchange é uma permuta fiscal que o IRS permite em propriedades de investimento. "Permuta" refere-se não à troca efectiva de propriedades entre dois proprietários, mas ao processo de venda de uma propriedade e compra de outra. A secção 1031 do Código da Receita Federal rege estas transacções, daí a referência à "Permuta 1031".

Um ganho de capital resulta quando o preço de venda de um ativo é superior ao seu preço de compra original. As mais-valias estão sujeitas a um imposto mínimo de 15% para as pessoas singulares e de 35% para as empresas. Um imposto sobre ganhos de capital é diferido para uma data posterior à data em que normalmente seria pago. 

VANTAGENS DE 1031 EXCHANGE RULES

A principal vantagem de uma troca de impostos é que o contribuinte pode dispor de bens sem incorrer em qualquer obrigação fiscal imediata. Isto permite ao contribuinte manter o poder aquisitivo do dólar dos impostos diferidos e, ao mesmo tempo, trocar bens.

Por exemplo, em vez de vender uma propriedade de investimento e pagar o imposto sobre ganhos de capital e depois usar os rendimentos líquidos para comprar outra propriedade, o 1031 Exchange rules investidor pode renunciar ao pagamento do imposto sobre ganhos de capital e usar os rendimentos totais da venda para investir na nova propriedade, adiando assim o imposto sobre ganhos de capital até que a nova propriedade seja vendida.

Outra vantagem é que os herdeiros do investidor recebem uma base mais elevada sobre tais propriedades herdadas. Enquanto o investidor recebe uma base reduzida no imóvel (por exemplo, a base no imóvel antigo), após a morte do investidor, os seus herdeiros receberiam o imóvel pelo valor justo de mercado na data da transferência para os herdeiros. Quando o herdeiro for vender o imóvel, pagará imposto sobre a diferença entre o novo preço de venda e o valor justo de mercado do imóvel no momento da herança.

 

BENS SEMELHANTES

1031 Exchange rules exigem que as duas propriedades sejam propriedades "semelhantes". As regras consideram a troca de propriedades de investimento residencial por propriedades de investimento comercial, e vice-versa, como sendo de tipo "like-kind". No entanto, o imóvel deve estar nos EUA, já que uma troca de propriedade nos EUA por propriedade estrangeira não é considerada "similar" de acordo com as regras.


DESVANTAGENS DE UMA TROCA 1031

O contribuinte também deve considerar que existem algumas desvantagens para uma troca de impostos, como se segue:

  1. Haverá uma base reduzida (ou seja, valor fiscal) no imóvel de substituição, uma vez que a base mais baixa do imóvel antigo será transferida para o novo imóvel. Por este motivo, o contribuinte terá deduções de depreciação sobre o novo imóvel inferiores às que teria se tivesse adquirido o imóvel sem uma permuta de 1031.
  2. Haverá um aumento dos custos transacionais para a realização de uma troca com impostos diferenciados, pois o proprietário incorrerá em honorários profissionais adicionais.
  3. O contribuinte não pode utilizar nenhum dos rendimentos líquidos da alienação do imóvel para nada, excepto para o reinvestimento em bens imóveis. Caso contrário, haverá consequências fiscais sobre o montante dos rendimentos não utilizados como reinvestimento.

 

INTERMEDIÁRIO QUALIFICADO

Uma Bolsa de Valores 1031 requer um Intermediário Qualificado, conforme definido pela Seção 1031 do Código da Receita Federal, para tratar de todo o processo.

Todos os rendimentos da venda, incluindo rendimentos não monetários (como um barco que possa receber no comércio além da propriedade), devem ir para o Intermediário Qualificado para serem usados para a compra da nova propriedade. Qualquer coisa recebida direta ou indiretamente pelo vendedor (não importa quão insignificante) desqualificará toda a transação, resultando no reconhecimento de todo o ganho (e no caso de um Comprador Estrangeiro, resultando na retenção da FIRPTA).

 

REGRAS MUITO ESPECÍFICAS RE: OS PERÍODOS DE IDENTIFICAÇÃO
E TROCA

  1. A nova propriedade deve estar localizada dentro dos EUA.
  2. A partir da data de encerramento do imóvel antigo, o vendedor tem 45 dias de calendário para fornecer ao Intermediário Qualificado uma lista de imóveis que ele quer comprar (esta lista é chamada de "The 45-Day List" e normalmente há mais de um imóvel na lista no caso de um negócio cair).
  3. A partir da data de encerramento do imóvel antigo, o vendedor tem 180 dias de calendário para comprar um ou mais dos imóveis da The 45-Day List;
  4. O vendedor do imóvel antigo deve tomar posse do novo imóvel com o mesmo nome legal em que possuía o imóvel antigo.
  5. O vendedor deve comprar um novo imóvel por um valor igual ou superior ao preço de venda do imóvel antigo.
  6. O dinheiro da venda do imóvel antigo, após o pagamento dos custos de fechamento e do passivo, deve ir para o Intermediário Qualificado e ser usado para a compra do novo imóvel.

O prazo de 45 dias deve ser rigorosamente cumprido, pois não é extensível de forma alguma, mesmo que o 45º dia caia num sábado, domingo ou feriado legal dos EUA. O Período de Troca termina exatamente 180 dias após a data em que a pessoa transfere o imóvel cedido ou na data de vencimento da declaração de impostos da pessoa para aquele ano tributável em que a transferência do imóvel cedido tenha ocorrido, o que ocorrer primeiro. Novamente, o prazo de 180 dias deve ser rigorosamente cumprido, pois não é prorrogável de forma alguma, mesmo se o 180º dia cair em um sábado, domingo ou feriado legal dos EUA.

1031 Exchange Rules - câmbio diferido de imposto

 

1031 TROCA PARA INVESTIDORES ESTRANGEIROS 

Os vendedores não americanos também podem se qualificar para 1031 tratamento de seus ativos 

O governo dos EUA torna possível que um Vendedor Estrangeiro utilize as provisões de câmbio 1031. Além das regras normais mencionadas acima, o FIRPTA impõe uma exigência adicional 1031 Exchange rules para evitar a retenção de 10%. A exigência adicional é que o indivíduo responsável pela transferência da propriedade antiga do Vendedor Estrangeiro para o comprador/transferente (tal como um título ou companhia de caução) deve receber do Vendedor Estrangeiro também:

  1. Um Certificado de Retenção na Fonte emitido pelo IRS que sanciona a troca específica e permite ao cessionário evitar a retenção de qualquer imposto, ou;
  2. Aviso do Vendedor Estrangeiro que certifica que o vendedor solicitou um Certificado de Retenção de Responsabilidade.

Primeiro, qualquer proprietário estrangeiro deve planear com antecedência a obtenção de um ITIN muito antes da transferência de qualquer propriedade, e solicitar um certificado de retenção assim que qualquer transferência de propriedade tenha sido organizada. Em segundo lugar, é fundamental que qualquer Vendedor Estrangeiro que deseje concluir um 1031 Exchange consulte um intermediário experiente, profissional e qualificado no início do processo de venda, e também obtenha assessoria fiscal ou financeira de consultores experientes, para auxiliá-lo no processo de fechamento e de declaração de impostos nos EUA. Se você gostaria de referências para um Intermediário Qualificado, por favor nos avise. 

Recurso adicional do nosso CPA:

Geralmente, uma seção 1031 Transferência, ou uma Bolsa de Valores do mesmo tipo, é um método usado para diferir os impostos sobre ganhos de capital em propriedades imobiliárias de investimento nos Estados Unidos quando é vendido, ou trocado, por um investimento diferente propriedade imobiliária que é considerada "como-kind bens"O que significa que os imóveis de investimento reais devem ser trocados por imóveis de investimento, e não por imóveis utilizados por razões pessoais ou bens não imobiliários. Assumimos sem decidir que, para efeitos deste memorando, os requisitos da secção 1031 são satisfeitos.

Contudo, neste caso, o imóvel é propriedade de uma pessoa não americana para fins fiscais (pessoa física estrangeira), o que também faria com que esta troca fosse abrangida pela FIRPTA. A retenção na fonte FIRPTA é regida pelas regras do artigo 1445. Nos termos do FIRPTA, se um imóvel for adquirido a um estrangeiro não residente, o comprador norte-americano deve reter 15% do valor do imóvel na transação para enviar ao IRS. Contudo, uma vez que se trata de uma transacção 1031, em circunstâncias limitadas se certas condições forem cumpridas, não é necessária qualquer retenção.

Como regra geral, nos termos da secção 1. 1445-2(d)(2), o cessionário não é obrigado a reter se existir uma excepção à retenção disponível, por exemplo, se o cedente fornecer um aviso escrito ao cessionário declarando que, devido a uma disposição de não reconhecimento do IRC, o cedente não é obrigado a reconhecer qualquer ganho ou perda com respeito à transferência e o cessionário fornecer o aviso escrito ao IRS no prazo de 20 dias após a transferência, no seguinte endereço

Caixa Postal 21086, Drop Point 8731, Unidade FIRPTA, Philadelphia, PA 19114-0586

Este aviso escrito deve conter as seguintes informações, de acordo com a seção 1445-2(d)(2)(iii), e ser verificado como verdadeiro e assinado sob penalidades de perjúrio pelo cedente, o estrangeiro não-residente:

  1. a) Uma declaração de que o documento apresentado constitui uma notificação de uma transacção de não reconhecimento ou uma disposição do tratado, de acordo com os requisitos do §1.1445-2(d)(2);

  2. b) O nome, número de segurança social (ou algum outro número de identificação) e o endereço residencial do indivíduo estrangeiro;

  3. c) Uma declaração de que o indivíduo estrangeiro não é obrigado a reconhecer qualquer ganho ou perda no que diz respeito à transferência;

  4. d) Uma breve descrição da transferência; e

  5. e) Um breve resumo da lei, seção 1031 em nosso caso, e fatos que sustentam a alegação de que o reconhecimento

    de ganho ou perda não é necessário no que diz respeito à transferência.

 

Além dos passos listados acima, a seção 1445-2(d)(2)(iv) declara que a exclusão da retenção acima só está disponível para os participantes de uma transação da seção 1031, se a transação for feita simultaneamente, ou seja, ambas as transferências sob a seção 1031 entram em vigor no mesmo dia. Além disso, não deve haver nenhum arranque, por exemplo, dinheiro, recebido pelo indivíduo estrangeiro como parte das transacções. Assim, se a propriedade entregue pelo indivíduo estrangeiro valer mais do que a propriedade que o indivíduo estrangeiro recebe, e houver um pagamento em dinheiro ao indivíduo estrangeiro para equalizar a contraprestação, o FIRPTA é acionado e a retenção será obrigatória. Isso também pode ocorrer se o imóvel entregue pelo estrangeiro não tiver hipoteca, mas o imóvel recebido tiver uma hipoteca que é assumida.

Na ausência de cumprimento das restrições da secção especial 1031, ou seja, a exigência simultânea e a exigência de não haver bota, a única forma de evitar a retenção da FIRPTA é obter um certificado de retenção do IRS. Os detalhes e o planejamento para tal certificado estão além do escopo deste memorando.
Em resumo, são necessárias as seguintes etapas, assumindo que os requisitos da seção 1031 são cumpridos de outra forma:

  1. 1) Certifique-se de que não há absolutamente nenhuma bota, ou seja, não está sendo transferido nenhum dinheiro na troca para o indivíduo estrangeiro.

  2. 2) Assegurar que o contrato de câmbio e os documentos de encerramento resultem especificamente em que ambas as transferências sejam efectivas no mesmo dia.

  3. 3) Assegurar-se de que um aviso escrito de não-reconhecimento seja fornecido pelo indivíduo estrangeiro a outra parte na troca contendo os requisitos para o aviso listado acima.

  4. 4) Certifique-se de que a outra parte no intercâmbio que recebe o aviso envie o aviso para o IRS, no seguinte endereço:

              a. Caixa Postal 21086, Drop Point 8731, Unidade FIRPTA, Philadelphia, PA 19114-0586

O consultor jurídico deve ser consultado e fornecer aconselhamento jurídico para garantir que estes assuntos sejam cumpridos no encerramento.

 

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