1031 EXCHANGE RULES
ADIAMENTO DO IMPOSTO SOBRE MAIS-VALIAS

Vantagens de uma permuta 1031

A principal vantagem de uma permuta com impostos diferidos é o facto de o contribuinte poder alienar a propriedade sem incorrer em qualquer obrigação fiscal imediata. Isto permite ao contribuinte manter o poder de ganho dos dólares de impostos diferidos e, ao mesmo tempo, trocar activos. 

Em vez de vender uma propriedade de investimento, pagar o imposto sobre as mais-valias e depois utilizar o produto líquido para comprar outra propriedade, as regras da Permuta 1031 permitem que um investidor renuncie ao pagamento do imposto sobre as mais-valias e utilize o produto total da venda para investir na novo imóveladiando assim o imposto sobre as mais-valias até que a nova propriedade seja vendida. 

Por exemplo, John, que possui pessoalmente uma propriedade de investimento na cidade de Nova Iorque no valor de $10 milhões, quer vender a sua propriedade e comprar outra. Sem a possibilidade de utilizar uma permuta diferida 1031, John teria de pagar ao Estado cerca de $2,34 milhões em impostos sobre mais-valias, reduzindo o montante que pode reinvestir na propriedade de substituição para apenas $7,66 milhões. Para simplificar, deixei de fora o tratamento dos custos de fecho à entrada e à saída do investimento. Estes custos podem ser deduzidos das mais-valias para obter o verdadeiro imposto sobre as mais-valias. 

No entanto, seguindo o procedimento fiscal 2000-37 do IRC, John adquire a propriedade de substituição e transfere a base fiscal da propriedade antiga para a nova propriedade. Ele poderia renunciar ao imposto de $2,34 milhões e adiá-lo até vender a propriedade de substituição, geralmente muitos anos depois. Reinvestir dólares antes de impostos noutra propriedade utilizando uma troca fiscal 1031 tem um grande valor e os investidores imobiliários mais sofisticados sabem que esta é uma das formas mais rápidas de aumentar a riqueza. 

A mais-valia protegida será, em última análise, devida aquando da venda da propriedade de substituição, embora nem sempre seja esse o caso se a propriedade for herdada, uma vez que os herdeiros do investidor obtêm uma base acrescida sobre essa propriedade herdada. Após a morte do investidor, os seus herdeiros receberiam a propriedade pelo valor justo de mercado na data de transferência para os herdeiros; não a base transferida para a propriedade de substituição a partir da compra original. 

Quando o herdeiro for vender o imóvel, pagará imposto sobre a diferença entre o novo preço de venda e o justo valor de mercado do imóvel no momento da herança.

Além disso, outra vantagem da utilização de uma permuta 1031 é que, em última análise, a propriedade de investimento pode ser convertida numa residência principal, desde que tal seja feito após 2 anos de propriedade ao abrigo das regras de "porto seguro". 

Note-se que para que um 1031 seja efetivo, o título da propriedade de substituição deve ser detido utilizando o mesmo número de identificação fiscal da propriedade que foi vendida.

Propriedade do mesmo tipo

As regras da Troca 1031 exigem que as duas propriedades sejam propriedades "semelhantes". As regras consideram que a troca de uma propriedade de investimento residencial por uma propriedade de investimento residencial, de uma propriedade de investimento comercial por uma propriedade de investimento comercial, de uma propriedade de investimento residencial por uma propriedade de investimento comercial e vice-versa, é uma troca do mesmo género.

No entanto, a propriedade deve estar nos EUA, uma vez que uma troca de propriedade dos EUA por propriedade estrangeira não é considerada "like-kind" ao abrigo das regras.

Desvantagens de uma troca 1031

O contribuinte deve também ter em conta que existem algumas desvantagens numa permuta com diferimento de impostos, como se segue:

1. Haverá uma base reduzida (ou seja, valor fiscal) na propriedade de substituição, uma vez que a base mais baixa da propriedade antiga será transferida para a nova propriedade. Por este motivo, o contribuinte terá deduções de depreciação mais baixas na nova propriedade do que teria se tivesse comprado a propriedade sem uma permuta 1031.
2. Haverá um aumento dos custos de transação para completar uma troca com imposto diferido, uma vez que o proprietário incorrerá em honorários profissionais adicionais e custos de encerramento. 
3. O contribuinte não pode utilizar nenhum dos proventos líquidos da alienação da propriedade para nada, exceto para reinvestimento em bens imóveis. Caso contrário, haverá consequências fiscais sobre o montante das receitas não utilizadas como reinvestimento.

Intermediário qualificado

Uma Permuta 1031 requer um Intermediário Qualificado, tal como definido na Secção 1031 do Código dos Impostos Internos, para tratar de todo o processo.

Todas as receitas da venda, incluindo as receitas que não sejam em dinheiro (como um carro que possa receber em troca para além da propriedade), devem ir para o Intermediário Qualificado para serem utilizadas na compra da nova propriedade. Qualquer coisa recebida direta ou indiretamente pelo vendedor (por mais insignificante que seja) desqualificará toda a transação, resultando no reconhecimento de todo o ganho (e no caso de um Comprador Estrangeiro, resultando em FIRPTA FIRPTA).

Linha do tempo da troca 1031:

Regras muito específicas relativas aos períodos de identificação e de intercâmbio

1. A nova propriedade deve estar localizada nos EUA.
2. A partir da data de encerramento do imóvel antigo, o vendedor tem 45 dias para fornecer ao Intermediário Qualificado uma lista de imóveis que pretende comprar (esta lista é designada por "Lista de 45 dias" e, normalmente, há mais do que um imóvel na lista, para o caso de o negócio falhar).
3. A partir da data de encerramento do imóvel antigo, o vendedor tem 180 dias de calendário para comprar um ou mais imóveis da Lista de 45 dias;
4. O vendedor da antiga propriedade deve registar o título de propriedade da nova propriedade no mesmo nome legal em que possuía a antiga propriedade.
5. O vendedor deve comprar um novo imóvel por um montante igual ou superior ao preço de venda do antigo imóvel.
6. O dinheiro da venda da antiga propriedade, depois de pagar os custos de fecho e as responsabilidades, deve ir para o Intermediário Qualificado e ser utilizado para a compra da nova propriedade.

O prazo de 45 dias deve ser rigorosamente respeitado, não podendo ser prorrogado de forma alguma, mesmo que o 45º dia coincida com um sábado, domingo ou feriado legal nos EUA. 

O Período de troca termina exatamente 180 dias após a data em que a pessoa transfere a propriedade abandonada ou na data de vencimento da declaração de impostos da pessoa para o ano tributável em que ocorreu a transferência da propriedade abandonada, o que ocorrer primeiro. Mais uma vez, o prazo de 180 dias deve ser rigorosamente cumprido, uma vez que não é prorrogável de forma alguma, mesmo que o 180º dia coincida com um sábado, domingo ou feriado legal nos EUA.

Troca inversa 1031

As permutas inversas são um instrumento que os investidores podem utilizar para diferir o imposto sobre as mais-valias, mesmo quando o imóvel de substituição tem de ser encerrado antes do encerramento do imóvel cedido. 

O O investidor, no entanto, não pode tomar posse da propriedade de substituição numa permuta 1031 inversa até que toda a transação esteja concluída. Geralmente, a propriedade de substituição deve ser detida por um titular de alojamento de troca (semelhante em conceito ao requisito de intermediário qualificado numa troca 1031) até que a propriedade abandonada seja vendida.

Linha do tempo da troca reversa 1031

Os prazos para uma troca inversa 1031 são os mesmos que os de outros tipos de trocas 1031: 45 dias: A propriedade abandonada deve ser identificada dentro de 45 dias após o fechamento da compra da propriedade de substituição, com o fechamento ocorrendo dentro de 180 dias.  

Vantagens da troca inversa 1031 

1. Uma permuta inversa 1031 permite que um investidor adie o imposto sobre as mais-valias da propriedade cedida, mesmo que o investidor compre primeiro a propriedade de substituição. 
2. Uma permuta 1031 inversa pode aliviar a pressão associada a uma transação 1031, porque o investidor já tem a propriedade de substituição preparada de antemão. 
3. Permite a um investidor bloquear uma propriedade de substituição numa altura e a um preço à sua escolha. 
4. Um investidor tem mais controlo sobre o preço de fecho quando anuncia um imóvel abandonado.

Desvantagens da troca inversa 1031

1. As regras deste processo são ainda mais rigorosas do que as de uma permuta 1031 normal, que tem muitas regras, pelo que precisará de ajuda profissional para o implementar. 
2. Potenciais problemas com o financiamento, uma vez que pode ser necessário ter a capacidade de comprar primeiro a propriedade de substituição antes de receber quaisquer fundos da venda da propriedade abandonada. 

Considerações sobre a permuta 1031 para investidores estrangeiros

Os vendedores não americanos também podem qualificar-se para o tratamento 1031 dos seus activos 

O governo dos EUA permite que um vendedor estrangeiro utilize as disposições da permuta 1031. Para além das regras normais acima referidas, a FIRPTA impõe um requisito adicional às regras da Permuta 1031 para evitar a retenção de 15%. O requisito adicional é que o indivíduo responsável pela transferência da antiga propriedade do Vendedor Estrangeiro para o comprador/transferido (tal como um título ou empresa de caução) deve receber do Vendedor Estrangeiro ou:

1. A Certificado de retenção na fonte emitido pelo IRS que sanciona a troca específica e permite que o cessionário evite a retenção de qualquer imposto, ou;
2. Aviso do vendedor estrangeiro que certifica que o vendedor solicitou um certificado de retenção na fonte.

Em primeiro lugar, qualquer proprietário estrangeiro deve planear antecipadamente a obtenção de um ITIN muito antes de transferir qualquer propriedade imobiliária e solicitar um certificado de retenção na fonte logo que a transferência de propriedade tenha sido organizada. 

Em segundo lugar, é fundamental que qualquer Vendedor Estrangeiro que pretenda efetuar uma Permuta 1031 consulte um intermediário experiente, profissional e qualificado no início do processo de venda e obtenha aconselhamento fiscal ou financeiro de consultores experientes, para o ajudar no processo de encerramento e de declaração de impostos nos EUA. Se desejar referências de um intermediário qualificado, informe-nos. 

Recurso adicional do nosso CPA sobre: Estrangeiros que utilizam as trocas 1031:

A propriedade é detida por um indivíduo estrangeiro para efeitos fiscais, o que faria com que esta troca fosse abrangida pela FIRPTA. Ao abrigo da FIRPTA, se uma propriedade for comprada a um estrangeiro não residente, o comprador americano deve reter 15% do valor da propriedade na transação para enviar para o IRS. No entanto, se estiverem reunidas determinadas condições, não é necessário efetuar qualquer retenção na fonte.

Se o cedente fornecer um aviso escrito ao cessionário declarando que a transferência não está sujeita ao reconhecimento de ganhos ou perdas ao abrigo de uma disposição de não reconhecimento do IRC, e o cessionário fornecer o aviso escrito ao IRS no prazo de 20 dias após a transferência, o cessionário não é obrigado a reter.

Para além dos passos acima enumerados, a Secção 1445-2(d)(2)(iv) indica que a exclusão de retenção na fonte acima referida só está disponível para os participantes de uma transação da secção 1031, se a transação for efectuada simultaneamente, ou seja, se ambas as transferências ao abrigo da troca da secção 1031 tiverem efeito no mesmo dia. 

O requisito de retenção FIRPTA é acionado se um indivíduo estrangeiro receber dinheiro (ou outra propriedade) como parte de uma transação e o valor da propriedade entregue pelo indivíduo estrangeiro for superior ao valor da propriedade recebida. Isto pode acontecer, por exemplo, se a propriedade entregue não tiver hipoteca mas a propriedade recebida tiver uma hipoteca que é assumida.

No caso de cumprir as limitações especiais da secção 1031, ou seja, o requisito de simultaneidade e a regra de não arranque, a única forma de evitar a retenção FIRPTA é obter um certificado de retenção do IRS.

Em resumo, são necessários os seguintes passos, desde que os requisitos da secção 1031 sejam cumpridos:

1. Assegure-se de que não há absolutamente nenhum bota-fora, ou seja, que não está a ser transferido dinheiro no câmbio para a pessoa estrangeira.
2.  Assegure-se de que o contrato de câmbio e os documentos de encerramento permitem especificamente que ambas as transferências produzam efeitos no mesmo dia.
3. Assegurar que uma notificação escrita de não-reconhecimento seja fornecida pela pessoa física estrangeira à outra parte da troca, contendo os requisitos para a notificação listados acima.
4. Assegurar que a outra parte da troca que recebe o aviso envia o aviso ao IRS, para o seguinte endereço: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: Deve ser consultado um consultor jurídico para garantir que estas questões são cumpridas no momento do fecho.

1031 Exchange Florida e Nova Iorque 

Embora as regras do imposto federal ainda se apliquem, permitindo o diferimento das mais-valias, como referido acima, para uma troca 1031, as regras de Nova Iorque exigem que aqueles que não são residentes em Nova Iorque paguem 7,7% de imposto sobre o rendimento estadual sobre qualquer ganho realizado com a venda. No entanto, para uma troca 1031, as regras de Nova Iorque 

Para uma troca 1031, a Flórida não tem imposto de renda estadual, portanto não há imposto de renda estadual sobre qualquer ganho realizado com a venda. 

Tempo de retenção de propriedade de aluguer de férias na Flórida

Para evitar que o IRS conteste se uma propriedade de aluguer para férias se qualifica para uma troca 1031, deve ser alugada pelo menos 14 noites por ano durante um período de dois anos.

A sua utilização pessoal de uma propriedade de aluguer para férias não deve exceder 14 noites por ano ou 10% do número de dias num período de um ano em que a propriedade é alugada. O tempo que passa na propriedade para efetuar reparações, manutenção anual, etc., não é contabilizado para o limite de 14 dias.

Manhattan Miami Real Estate LLC pode ajudá-lo com o seu 1031 Exchange

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Nós podemos:

1. Ajudá-lo a fazer um upgrade ou downgrade através de uma Florida 1031 Exchange ou New York 1031 Exchange;
2. Anuncie e venda o seu imóvel em Nova Iorque ou Miami em regime de exclusividade;
3. Obter propriedades de investimento individuais, oportunidades de compra em massa de condomínios e propriedades multifamiliares; 
4. Facilitar a deslocação dos seus inquilinos;
5. Encontrar e selecionar inquilinos qualificados;
6. Gerir a rotação do imóvel; 
7. Prestar serviços de gestão do imóvel enquanto este estiver arrendado (alguns dos quais sem custos para o proprietário);
8. Orientar os proprietários ao longo de todo o processo 1031, juntamente com a nossa equipa de advogados e intermediários qualificados que têm muitos anos de experiência em trocas 1031. 

Temos muita experiência com transacções 1031 e podemos prestar assistência em qualquer ponto do ciclo de vida de uma propriedade de investimento.

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