1031 EXCHANGE RULES
ADIAMENTO DO IMPOSTO SOBRE AS MAIS-VALIAS

Vantagens de uma troca 1031

A principal vantagem de uma troca de impostos é que o contribuinte pode dispor de bens sem incorrer em qualquer obrigação fiscal imediata. Isto permite ao contribuinte manter o poder aquisitivo dos dólares dos impostos diferidos e, ao mesmo tempo, trocar bens. 

Em vez de vender uma propriedade de investimento, pagar o imposto sobre ganhos de capital, e depois utilizar o produto líquido para comprar outra propriedade, o 1031 Exchange rules permite a um investidor renunciar ao pagamento do imposto sobre ganhos de capital e utilizar o produto total da venda para investir no novo imóvel, adiando assim o imposto sobre as mais-valias até que o novo imóvel seja vendido. 

Por exemplo, John, que possui pessoalmente um propriedade de investimento na cidade de Nova Iorque no valor de 10 milhões de dólares, quer vender a sua propriedade e comprar uma diferente. Sem a capacidade de utilizar uma troca diferida de 1031 impostos, John teria de pagar ao governo aproximadamente $2,34 milhões em impostos sobre ganhos de capital, reduzindo o montante que pode reinvestir na propriedade de substituição para apenas $7,66 milhões. Por simplicidade, deixei de fora o tratamento dos custos de encerramento à entrada e saída do investimento. Estes custos podem ser deduzidos da mais-valia para obter o verdadeiro imposto sobre as mais-valias. 

No entanto, na sequência do procedimento fiscal 2000-37 do IRC, John adquire os bens de substituição e transfere a base tributária dos bens antigos para os novos. Ele poderia renunciar ao imposto de 2,34 milhões de dólares e adiá-lo até à venda da propriedade de substituição, normalmente muitos anos mais tarde. Reinvestir dólares antes de impostos noutra propriedade utilizando uma permuta fiscal de 1031 dólares tem um grande valor e os investidores imobiliários mais sofisticados sabem que esta é uma das formas mais rápidas de aumentar a riqueza. 

O ganho abrigado será em última análise devido aquando da venda do imóvel de substituição, embora nem sempre seja esse o caso se o imóvel for herdado, uma vez que os herdeiros do investidor ficam com uma base mais elevada sobre esse imóvel herdado. Com a morte do investidor, os seus herdeiros receberiam o imóvel pelo valor justo de mercado na data da transferência para os herdeiros; não a base transferida para o imóvel de substituição a partir da compra original. 

Quando o herdeiro vai vender o imóvel, pagará imposto sobre a diferença entre o novo preço de venda e o valor justo de mercado do imóvel no momento da herança.

Além disso, outra vantagem de utilizar uma troca 1031 é que, em última análise, a propriedade de investimento pode ser convertida numa residência primária, desde que tal seja feito após 2 anos de propriedade ao abrigo das regras do "porto seguro". 

Note-se que para que um 1031 seja eficaz, a titularidade do bem de substituição deve ser mantida utilizando o mesmo número de identificação fiscal do bem que foi vendido.

Propriedade de tipo Like-Kind

1031 Exchange rules exigem que as duas propriedades sejam propriedades "semelhantes". As regras consideram a troca de propriedade de investimento residencial por propriedade de investimento residencial, propriedade de investimento comercial por propriedade de investimento comercial, propriedade de investimento residencial por propriedade de investimento comercial e vice-versa, como sendo de natureza semelhante.

A propriedade, no entanto, deve estar nos EUA, uma vez que uma troca de propriedade dos EUA por propriedade estrangeira não é considerada "similar" ao abrigo das regras.

Desvantagens de uma troca 1031

O contribuinte também deve considerar que existem algumas desvantagens para uma troca de impostos, como se segue:

1. Haverá uma base reduzida (ou seja, valor fiscal) no imóvel de substituição, uma vez que a base mais baixa do imóvel antigo será transferida para o novo imóvel. Por este motivo, o contribuinte terá deduções de depreciação sobre o novo imóvel inferiores às que teria se tivesse adquirido o imóvel sem uma permuta de 1031.
2. Haverá um aumento dos custos de transacção para a conclusão de uma troca com impostos, já que o proprietário incorrerá em honorários profissionais adicionais e custos de encerramento. 
3. O contribuinte não pode utilizar nenhum dos rendimentos líquidos da alienação do imóvel para nada, excepto para o reinvestimento em bens imóveis. Caso contrário, haverá consequências fiscais sobre o montante dos rendimentos não utilizados como reinvestimento.

Intermediário Qualificado

Uma troca 1031 requer um Intermediário Qualificado, tal como definido pela Secção 1031 do Código de Receitas Internas, para tratar de todo o processo.

Todo o produto da venda, incluindo o produto não monetário (tal como um carro que possa receber no comércio além do imóvel), deve ir para o Intermediário Qualificado para ser utilizado na compra do novo imóvel. Qualquer coisa recebida directa ou indirectamente pelo vendedor (não importa quão insignificante) desqualificará toda a transacção, resultando no reconhecimento de todo o ganho (e no caso de um Comprador Estrangeiro, resultando em FIRPTA retenção).

1031 Linha do tempo de troca:

Regras muito específicas relativas aos períodos de identificação e intercâmbio

1. A nova propriedade deve estar localizada dentro dos EUA.
2. A partir da data de fecho do imóvel antigo, o vendedor tem 45 dias para fornecer ao Intermediário Qualificado uma lista de imóveis que pretende comprar (esta lista chama-se "The 45-Day List" e há tipicamente mais do que um imóvel na lista no caso de um negócio se concretizar).
3. A partir da data de fecho do imóvel antigo, o vendedor tem 180 dias de calendário para comprar um ou mais dos imóveis da The 45-Day List;
4. O vendedor do imóvel antigo deve tomar posse do novo imóvel com o mesmo nome legal em que possuía o imóvel antigo.
5. O vendedor deve comprar um novo imóvel por um valor igual ou superior ao preço de venda do imóvel antigo.
6. O dinheiro da venda do imóvel antigo, após o pagamento dos custos e responsabilidades de fecho, deve ir para o Intermediário Qualificado e ser utilizado para a compra do novo imóvel.

A linha temporal de 45 dias deve ser rigorosamente seguida, uma vez que não é de forma alguma extensível, mesmo que o 45º dia caia num sábado, domingo ou feriado legal dos EUA. 

O Período de Troca termina exactamente 180 dias após a data em que a pessoa transfere o bem cedido ou na data de vencimento da declaração fiscal da pessoa para o ano tributável em que a transferência do bem cedido tenha ocorrido, o que ocorrer primeiro. Mais uma vez, o prazo de 180 dias deve ser rigorosamente cumprido, uma vez que não é prorrogável de forma alguma, mesmo que o 180º dia caia num sábado, domingo ou feriado legal dos EUA.

Reverter 1031 Troca

As trocas inversas são um instrumento que os investidores podem utilizar para adiar o imposto sobre as mais-valias mesmo quando o imóvel de substituição tem de fechar antes que o imóvel abandonado feche. 

O investidor, no entanto, não pode tomar posse da propriedade de substituição numa troca 1031 inversa até que toda a transacção esteja concluída. Geralmente, o bem de substituição deve ser detido por um titular do título de permuta (semelhante em conceito ao requisito do intermediário qualificado numa permuta 1031) até que o bem cedido seja vendido.

Reverter 1031 Linha temporal de troca

Os prazos para uma troca 1031 inversa são os mesmos que os de outros tipos de trocas 1031: 45 dias: Os bens cedidos devem ser identificados no prazo de 45 dias após o fecho da compra do bem de substituição, com o fecho a ocorrer no prazo de 180 dias.  

Vantagens da Troca 1031 Reversa 

1. Uma Bolsa de Valores 1031 Reversa permite a um investidor adiar o imposto sobre ganhos de capital sobre o imóvel cedido, mesmo que o investidor compre primeiro o imóvel de substituição. 
2. Uma troca 1031 invertida pode aliviar a pressão associada a uma transacção 1031 porque o investidor já tem a propriedade de substituição previamente alinhada. 
3. Permite a um investidor fechar uma propriedade de substituição num momento e preço à escolha do investidor. 
4. Um investidor tem mais controlo sobre o preço de fecho ao cotar um imóvel abandonado.

Desvantagens da troca 1031 reversa

1. Existem regras ainda mais rigorosas em torno deste processo do que uma 1031 Exchange normal, que tem muitas regras, pelo que necessitará de ajuda profissional para a sua implementação. 
2. Potenciais problemas com o financiamento, pois pode ser necessário ter a capacidade de comprar primeiro o imóvel de substituição antes de receber quaisquer fundos da venda do imóvel cedido. 

1031 Considerações Cambiais para Investidores Estrangeiros

Os vendedores não americanos também podem se qualificar para 1031 tratamento de seus ativos 

O governo dos EUA torna possível que um Vendedor Estrangeiro utilize as disposições da Bolsa 1031. Para além das regras normais acima referidas, a FIRPTA impõe um requisito adicional a 1031 Exchange rules , a fim de evitar a retenção de 15%. O requisito adicional é que o indivíduo responsável pela transferência da propriedade antiga do Vendedor Estrangeiro para o comprador/transferente (tal como um título ou empresa depositária) devem também receber do Vendedor Estrangeiro:

1. A Certificado de Retenção emitido pelo IRS que sanciona a troca específica e permite ao cessionário evitar a retenção de qualquer imposto, ou;
2. Aviso do Vendedor Estrangeiro que certifica que o vendedor solicitou um Certificado de Retenção de Responsabilidade.

Primeiro, qualquer proprietário estrangeiro deve planear com antecedência a obtenção de um ITIN muito antes da transferência de qualquer bem imóvel, e solicitar um certificado de retenção logo que qualquer transferência de propriedade tenha sido arranjada. 

Em segundo lugar, é fundamental que qualquer Vendedor Estrangeiro que deseje completar um 1031 Exchange consulte um intermediário experiente, profissional e qualificado no início do processo de venda, e que também adquira aconselhamento fiscal ou financeiro de consultores experientes, para os ajudar no processo de encerramento e de declaração de impostos nos EUA. Se desejar referências para um Intermediário Qualificado, informe-nos. 

Recurso adicional do nosso CPA re: Estrangeiros que utilizam 1031 intercâmbios:

O imóvel é propriedade de um indivíduo estrangeiro para fins fiscais, o que faria com que esta troca fosse abrangida pela FIRPTA. Ao abrigo do FIRPTA, se um imóvel for adquirido a um estrangeiro não residente, o comprador americano deve reter 15% do valor do imóvel na transacção para enviar para o IRS. No entanto, se certas condições forem cumpridas, não é necessária qualquer retenção.

Se o cessionário fornecer um aviso escrito ao cessionário declarando que a transferência não está sujeita ao reconhecimento de ganho ou perda ao abrigo de uma disposição de não reconhecimento do IRC, e o cessionário fornecer o aviso escrito ao IRS no prazo de 20 dias após a transferência, o cessionário não é obrigado a reter.

Para além das etapas acima enumeradas, a Secção 1445-2(d)(2)(iv) declara que a exclusão da retenção acima referida só está disponível para os participantes de uma transacção da secção 1031, se a transacção for efectuada simultaneamente, ou seja, ambas as transferências ao abrigo da secção 1031 entram em vigor no mesmo dia. 

O requisito de retenção da FIRPTA é desencadeado se um indivíduo estrangeiro receber dinheiro (ou outros bens) como parte de uma transacção, e o valor do bem entregue pelo indivíduo estrangeiro for superior ao valor do bem recebido. Isto pode acontecer, por exemplo, se o bem entregue não tiver hipoteca, mas o bem recebido tiver uma hipoteca que é assumida.

Em caso de cumprimento das limitações da secção especial 1031, ou seja, a exigência simultânea e a regra de não-iniciação, a única forma de impedir a retenção da FIRPTA é obter um certificado de retenção junto do IRS.

Em resumo, são necessários os seguintes passos, assumindo que os requisitos da secção 1031 são cumpridos de outra forma:

1. Assegurar que não há absolutamente nenhuma bota, ou seja, que não está a ser transferido dinheiro na troca para o indivíduo estrangeiro.
2.  Assegurar que o contrato de câmbio e os documentos de encerramento resultem especificamente em ambas as transferências serem efectivas no mesmo dia.
3. Assegurar que um aviso escrito de não-reconhecimento seja fornecido pelo indivíduo estrangeiro a outra parte na troca, contendo os requisitos para o aviso acima indicado.
4. Assegurar que a outra parte no intercâmbio que recebe o aviso envie o aviso para o IRS, no seguinte endereço: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: O aconselhamento jurídico deve ser consultado e fornecer aconselhamento jurídico para garantir que estes assuntos sejam cumpridos no encerramento.

1031 Exchange Florida e Nova Iorque 

Embora as regras fiscais federais ainda se apliquem, permitindo o adiamento de ganhos de capital como acima referido, para um 1031 Exchange New York rules requerem que aqueles que não são residentes de Nova Iorque paguem 7,7% de imposto estatal sobre o rendimento de qualquer ganho realizado com a venda. No entanto, para um 1031 Exchange nyc regras 

Para um 1031 Exchange Florida não há imposto estatal sobre o rendimento, pelo que não há imposto estatal sobre qualquer ganho realizado com a venda. 

Aluguer de férias Tempo de espera de propriedade na Flórida

A fim de evitar que o IRS questione se um imóvel alugado para férias se qualifica para uma permuta de 1031, deve ser alugado por pelo menos 14 noites por ano durante um período de dois anos.

A sua utilização pessoal de um imóvel alugado para férias não deve exceder 14 noites por ano ou 10% do número de dias num período de um ano em que o imóvel é alugado. O tempo que passa no imóvel para efectuar reparações, manutenção anual, etc., não são contabilizados para o limite dos 14 dias.

Manhattan Miami Real Estate LLC pode ajudá-lo com a sua Bolsa 1031

Procura 1031 empresas de intercâmbio na Flórida ou Nova Iorque? Abaixo está como o podemos ajudar como investidor imobiliário.

Nós podemos:

1. Ajude-o a melhorar ou a diminuir o seu nível utilizando uma bolsa de valores 1031 da Florida ou 1031 de Nova Iorque;
2. Liste e venda a sua propriedade em NYC ou Miami numa base de exclusividade;
3. Fonte: propriedades de investimento individuais, oportunidades de compra de condomínios em massa e propriedades multi-familiares; 
4. Facilitar a recolocação dos seus inquilinos;
5. Encontrar e seleccionar inquilinos qualificados;
6. Gerir o volume de negócios da propriedade; 
7. Prestar serviços de gestão de propriedade enquanto a propriedade está a ser alugada (alguns dos quais fazemos sem custos para o proprietário);
8. Guia os proprietários durante todo o processo 1031 juntamente com a nossa equipa de advogados e intermediários qualificados que têm muitos anos de experiência com intercâmbios 1031. 

Temos muita experiência com 1031 transacções e podemos fornecer assistência em qualquer ponto do ciclo de vida de uma propriedade de investimento.

Qual é o próximo passo?  

Marque um horário para falar com o nosso Corretor de Gestão Anthony Guerriero, MBA, CPA para que possamos compreender melhor as suas necessidades. E entretanto, abaixo pode navegar por propriedades de condomínios residenciais tanto em Manhattan como em Miami.