IMPOSTOS IMOBILIÁRIOS EM NYC 

Informações sobre o imposto sobre imóveis de Nova Iorque 

Os impostosimobiliários de Nova Iorque são calculados com base no valor avaliado atribuído pelos governos locais. Geralmente, a taxa de imposto de propriedade de NYC por mês para imóveis em Manhattan é de aproximadamente 0,075% e para Miami é de 0,2%. Como Miami não tem imposto de renda, suas taxas de imposto sobre imóveis são mais altas do que em Nova York.

Abatimentos do imposto sobre a propriedade de Manhattan - 421a e 421g

421(a) Redução de impostos

O que é um abatimento fiscal 421a? Uma coisa que os investidores e residentes de Nova York adoram é o abatimento fiscal 421(a), que foi oferecido aos proprietários de apartamentos de certos edifícios construídos de 2005 a 2008. O abatimento fiscal 421a prevê uma redução acentuada de impostos para investidores em novos empreendimentos construídos entre 2005 e 2008. Uma pergunta comum de pessoas que procuram investir em imóveis em Nova York é como calcular um abatimento fiscal de 421a. Eis como funciona: De dois em dois anos, os impostos sobre imóveis aumentam 20% da taxa normal de imposto até ao 11º ano, altura em que o imposto passa a ser a taxa normal. Por exemplo, um apartamento de 1 quarto que custa $900.000 e teria um imposto normal de aproximadamente $900 por mês.

• Nos primeiros dois anos do abatimento, o imposto sobre a propriedade será um montante
  nominal de cerca de 60 dólares por mês.
• Após o segundo ano, o imposto aumentará para $180 (20% dos $900).
• Após o quarto ano, o imposto aumentará para $360 (40% dos $900).
• 
  Após o sexto ano, o imposto aumentará para $480 (60% dos $900) e assim sucessivamente, até ao 11º ano, altura em que a taxa de imposto aumentará para os $900 (ou seja qual for
  a taxa de imposto normal nessa altura).

421(g) Abatimento fiscal

A redução fiscal 421g é muito rara e aplica-se apenas a edifícios novos seleccionados no Financial District, abaixo da Murray Street, em Nova Iorque. Uma redução de 421g não prevê impostos sobre a propriedade nos primeiros 10 anos e reduz os impostos nos quatro anos restantes.

• ^{No 11º} ano, o imposto ascende a 20% do imposto normal.
• ^{No 12º} ano, o imposto ascende a 40% do imposto normal.
• ^{No 13º} ano, o imposto ascende a 60% do imposto normal.
• ^{No 14º} ano, o imposto ascende a 80% do imposto normal.
• ^{No 15º} ano, o imposto ascende a 100% do imposto normal.

Mudanças recentes no imposto sobre a mansão de Nova York e nos impostos de transferência

A partir de 1 de julho de 2019, os custos de fecho para os compradores em Nova Iorque aumentarão através de um aumento do imposto sobre as mansões, um imposto único sobre a transferência de bens imóveis semelhante ao imposto de selo noutros países. Atualmente, os compradores a dinheiro de propriedades de 1 milhão de dólares ou mais incorrem em custos totais de fecho de aproximadamente 2,5% do preço de compra. Deste valor, 1% é o imposto sobre as mansões.

A nova legislação aumentará, numa escala gradual, o imposto sobre as mansões para propriedades superiores a $2 milhões. Não haverá aumento até $2 milhões, um ligeiro aumento (0,25%) de $2 a $3 milhões e outro ligeiro aumento (0,75%) de $3 a $5 milhões. Os aumentos são mais significativos à medida que o preço de compra aumenta, com uma taxa máxima de 4,15% para propriedades superiores a $25 milhões. Aqui está a tabela completa das taxas:  

1 - 2 milhões de dólares = 1%

$2 - $3 milhões = 1,25%

$3 - $5 milhões = 1,75%

$5 - $10 milhões = 2,5%

$10 - $15 milhões = 3,5%

$15 - $20 milhões = 3,75%

$20 - $25 milhões = 4%

Mais de 25 milhões de dólares = 4,15%

Além disso, os custos de fecho do vendedor também aumentarão ligeiramente. Para propriedades de $3 milhões ou mais, o novo imposto de transferência combinado do Estado de Nova Iorque e da cidade aumentará para 2,075%, em vez de 1,825%.

De um modo geral, não esperamos que estes aumentos dos impostos imobiliários de Nova Iorque tenham um impacto real e discernível no mercado. Em comparação com outros países, os nossos custos de fecho são relativamente baixos, mesmo com estes aumentos. O imposto sobre a propriedade e os custos de fecho da cidade de Nova Iorque não se destinam a constituir uma barreira à entrada no mercado.

Informações sobre o imposto sobre imóveis em Miami

Ao possuir um imóvel em Miami, os residentes de boa-fé da Flórida recebem uma isenção de $25.000 para sua residência principal sob a Lei de Isenção de Homestead. Enquanto os residentes ainda pagam impostos sobre a propriedade, o valor avaliado é reduzido em $25.000 antes do imposto ser calculado. Mais importante ainda, a Isenção de Homestead limita os aumentos de impostos sobre a propriedade, que é o verdadeiro valor desta isenção para impostos sobre a propriedade Miami.

"Informações sobre o imposto sobre imóveis de luxo em Miami que você deve conhecer"

Impostos sobre as mais-valias

A diferença entre o preço de venda e a base da propriedade é definida como uma mais-valia. O governo dos EUA impõe um imposto de 20% sobre esta mais-valia para os residentes nos EUA (assumindo que a propriedade foi detida durante mais de um ano). Se o ganho for superior a $250K, há uma sobretaxa Obamacare de 3,6%. Para os cidadãos estrangeiros, dependendo do tratado fiscal dos EUA com o país de origem do comprador e da estrutura que eles usam para manter a propriedade, o imposto pode variar de 21% a 23,8%.

EXCLUSÃO DE $250.000 NA VENDA DA CASA PRINCIPAL

Para os residentes nos EUA, os indivíduos podem excluir até $250.000 em lucro da venda de uma casa principal (ou $500.000 para casais casados), desde que a casa tenha sido propriedade do indivíduo (ou casal) e tenha sido habitada por ele durante dois dos últimos cinco anos. Se viveu na casa durante menos de dois anos, pode ser possível excluir uma parte do ganho. São permitidas excepções se a casa for vendida porque o local de trabalho mudou, devido a problemas de saúde ou em resultado de outras circunstâncias imprevistas (conforme definido pelo IRS). 

Secção 1031 - Diferimento do imposto sobre ganhos de capital em propriedades de investimento

Uma permuta 1031 é conhecida como uma permuta com diferimento de impostos. Ao abrigo da Secção 1031 do Código da Receita Federal, um investidor pode diferir o imposto sobre as mais-valias trocando uma propriedade de investimento por outra, desde que as duas propriedades correspondam à definição de propriedade "semelhante" do código. O proprietário venderia a sua propriedade e, dentro de um determinado número de dias, identificaria e depois compraria e fecharia a transação de outra propriedade. As regras são muito rigorosas, pelo que devem ser seguidas à risca. Veja as Regras de Troca 1031 - Diferimento do Imposto sobre Ganhos de Capital para obter informações mais detalhadas sobre este tópico.

Sem imposto sobre o rendimento durante os primeiros 10 a 15 anos

Ao financiar a compra de imóveis

Os compradores estrangeiros que financiam as suas compras com uma entrada de 40% a 50% provavelmente não pagarão impostos sobre o rendimento durante os primeiros 10 a 15 anos, uma vez que o governo dos EUA é muito generoso no que diz respeito às despesas que podem ser deduzidas do rendimento do arrendamento. Uma vez que os juros da hipoteca, os encargos comuns, os impostos sobre a propriedade, a depreciação do ativo ao longo de 27,5 anos, os seguros e a amortização dos custos de encerramento são todos deduções ao rendimento, nos primeiros anos a propriedade gerará um rendimento tributável negativo. Em anos futuros, quando o apartamento estiver a gerar rendimentos tributáveis, estes podem ser compensados por rendimentos tributáveis negativos de anos anteriores (também conhecido como reporte de prejuízos fiscais). Isto resulta na ausência de impostos sobre o rendimento durante muitos anos. Veja os Componentes de custo de um investimento imobiliário deste website para mais informações. Os compradores estrangeiros têm de optar atempadamente por compensar o rendimento do aluguer com despesas, caso contrário ser-lhes-á cobrada uma taxa fixa de 30% sobre o total das receitas. Por conseguinte, mesmo nos primeiros anos, quando o investimento está a gerar perdas fiscais e o comprador estrangeiro não deve impostos sobre o rendimento do arrendamento da propriedade, deve apresentar atempadamente as declarações de imposto sobre o rendimento para que a opção seja válida.

LEI RELATIVA AO IMPOSTO SOBRE O INVESTIMENTO ESTRANGEIRO EM BENS IMOBILIÁRIOS (FIRPTA)

Quando um não residente vende uma propriedade nos EUA, o Internal Revenue Service quer ter a certeza de que lhe são pagos os impostos sobre as mais-valias. Por conseguinte, o IRS retém 10% do preço bruto de compra da propriedade. Quando é apresentada uma declaração de impostos nos Estados Unidos a comunicar o imposto sobre mais-valias, se houver algum reembolso devido, esse dinheiro será devolvido ao declarante. Isto pode ser evitado se o comprador estrangeiro efetuar uma 1031 Exchange.

Os compradores estrangeiros devem planear para evitar o imposto sobre o património nos EUA

Quando um comprador estrangeiro morre, o seu património será tributado pelo governo dos EUA em cerca de 45%. Isto pode ser facilmente evitado se o comprador estrangeiro fizer algum planeamento antecipado. O planeamento envolve a criação de uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC) e de uma sociedade estrangeira. A LLC seria a proprietária do imóvel, a Foreign Corporation seria a proprietária da LLC e o comprador deteria acções da Foreign Corporation. Neste cenário, uma vez que a propriedade é "propriedade" da Empresa Estrangeira, o governo dos EUA não receberia nada após a morte do Comprador Estrangeiro. Trata-se de uma grande poupança fiscal para os compradores estrangeiros e a sua implementação não é muito dispendiosa.

É aconselhável que qualquer proprietário de bens imobiliários para investimento nos EUA crie, pelo menos, uma LLC para deter o ativo, uma vez que a responsabilidade do comprador estaria limitada ao valor do ativo (uma vez que a LLC não deteria quaisquer outros bens ou activos). Se se der mais um passo em frente, utilizando uma sociedade estrangeira como proprietária da LLC, o comprador estrangeiro ficará protegido contra o imposto sobre o património.

Se um comprador estrangeiro não quiser manter a LLC e a Foreign Corporation (talvez porque o investimento é pequeno), uma abordagem alternativa seria obter um seguro de vida a prazo para cobrir o património da propriedade(valor de mercado menos a hipoteca restante). Um homem ou mulher saudável de 38 anos que compre uma apólice de vida a prazo de 10 anos pagaria $650 por ano por cada $1 milhão de cobertura (ou $500K de capital próprio). Consideramos que esta é uma cobertura muito barata para escapar aos efeitos do imposto sobre o património sem criar uma estrutura de sociedade estrangeira. Embora o proprietário estrangeiro não evitasse o imposto sobre as sucessões, os seus herdeiros ficariam satisfeitos com o produto do seguro.

Pais estrangeiros que compram imóveis para os filhos

Muitos dos nossos clientes estrangeiros têm comprado imóveis para os seus filhos que estão a trabalhar ou a estudar nos Estados Unidos. Assim, a questão de saber se as compras dospais para os filhos podem causar um facto tributável nos EUA tem surgido com frequência.

Infelizmente, a doação de um imóvel ao seu filho seria considerada um facto tributável para o destinatário. Além disso, a venda de acções de uma LLC a um filho também constituiria um facto tributável. Em contrapartida, a venda de acções de uma sociedade estrangeira ao seu filho não constituiria um facto tributável, pelo que se poderia transferir acções para um filho desta forma. No entanto, a estrutura é um pouco complicada e não é vantajosa em termos de imposto sobre as mais-valias. Existem outras formas de evitar ser tributado e para saber mais sobre isso basta inscrever-se abaixo.