IMPOSTOS IMOBILIÁRIOS NYC 

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"Neste mundo nada pode ser dito como certo, exceto a morte e os impostos."



Embora este velho adágio seja verdade, existem maneiras de evitar, reduzir ou atrasar os impostos imobiliários de Nova Iorque, mesmo que seja por um curto período de tempo. A seguir, discutiremos os esquemas de impostos imobiliários para Manhattan e Miami e identificaremos formas de reduzir, minimizar ou atrasar os impostos.

NYC Informação sobre o Imposto Predial 

Os impostos imobiliários de NYC são calculados sobre o valor apurado atribuído pelos governos locais. Geralmente, a taxa do imposto predial de NYC por mês para Imóveis de Manhattan é aproximadamente 0,075% e para Miami é 0,2%. Como Miami não tem imposto de renda, suas taxas de imposto de propriedade são mais altas do que em Nova York.

 

Guia de Investimento Imobiliário

 

 

Declarações de Imposto Predial de Manhattan - 421a e 421g

421(a) Tax Abatement

O que é um 421a Tax Abatement? Uma coisa que os investidores e residentes de NYC adoram é a redução de impostos 421(a), que foi oferecida aos proprietários de apartamentos de determinados edifícios construídos entre 2005 e 2008. O abatimento fiscal 421a prevê uma forte redução de impostos para investidores em novos empreendimentos que foram construídos entre 2005 e 2008. Uma questão comum dos indivíduos que procuram investir em imóveis em NYC é como calcular uma redução de impostos de 421a. Aqui está como funciona: A cada dois anos, os impostos prediais aumentam 20% da taxa normal de imposto até o 11º ano, quando o imposto se torna a taxa normal. Por exemplo, um apartamento de um quarto que custa $900.000 e teria um imposto normal de aproximadamente $900 por mês.

  • Nos dois primeiros anos do abatimento, o imposto predial será um valor nominal de cerca de $60 por mês.
  • Após o segundo ano, o imposto subirá para $180 (20% dos $900).
  • Após o quarto ano, o imposto subirá para $360 (40% dos $900).
  • Após o sexto ano, o imposto subirá para $480 (60% dos $900) e
    assim por diante, até o 11º ano, quando a taxa de imposto subirá para os $900 (ou qualquer que seja a taxa normal de imposto nesse momento).

421(g) Tax Abatement

O abatimento fiscal de 421g é muito raro e só se aplica para selecionar novos edifícios na Murray Street em NYC, Financial District abaixo. Um abatimento de 421g não prevê nenhum imposto predial durante os primeiros 10 anos e depois reduz os impostos para os restantes quatro anos.

  • 11º ano, o imposto equeivale a 20% do imposto normal.
  • 12º ano, o imposto equivale a 40% do imposto normal.
  • 13º ano, o imposto equivale a 60% do imposto normal.
  • No 14º ano, o imposto equivale a 80% do imposto normal.
  • 15º ano, o imposto equivale a 100% do imposto normal.

 

20 Anos de redução de impostos

 

Mudanças recentes no Imposto de Mansão e Imposto de Transferência de NYC

Em 1º de julho de 2019, os custos de fechamento para compradores em NYC estarão aumentando através de um aumento no imposto de mansões, um imposto único de transferência imobiliária semelhante ao imposto de selo em outros países. Atualmente, compradores à vista de propriedades de $1 milhão ou mais incorrem em custos totais de fechamento de aproximadamente 2,5% do preço de compra. Do qual, 1% é o imposto de mansão.

A nova legislação aumentará, em escala gradual, o imposto de mansões para propriedades acima de $2 milhões. Não haverá aumento até $2 milhões, um ligeiro aumento (0,25%) de $2 - $3 milhões e depois outro ligeiro aumento (0,75%) de $3 - $5 milhões. Os aumentos são mais significativos à medida que o preço de compra aumenta com uma taxa máxima de 4,15% para propriedades com mais de $25 milhões. Aqui está a tabela completa das taxas:  

$1 - $2 milhões = 1%

$2 - $3 milhões = 1,25%

$3 - $5 milhões = 1,75%

$5 - $10 milhões = 2,5%

$10 - $15 milhões = 3,5%

$15 - $20 milhões = 3,75%

$20 - $25 milhões = 4%

$25+ milhões = 4,15%

Além disso, os custos de fechamento do vendedor também estarão aumentando ligeiramente. Para propriedades de $3 milhões ou mais, o novo imposto combinado de transferência do estado de Nova York e da cidade subirá para 2,075%, de 1,825%.

Em geral, não esperamos que estes aumentos do imposto imobiliário de Nova Iorque tenham qualquer impacto real discernível sobre o mercado. Em comparação com outros países, nossos custos de fechamento são relativamente baixos, mesmo com estes aumentos. O imposto predial e os custos de fechamento da cidade de Nova Iorque não pretendem ser uma barreira à entrada no mercado.

Informações sobre o Imposto Predial de Miami

Ao possuir bens imóveis em Miami, os residentes de boa fé da Flórida recebem uma isenção de $25.000 para sua residência principal, de acordo com a Lei de Isenção de Homestead " Homestead Exemption Act ". Enquanto os residentes ainda pagam impostos de propriedade, o valor avaliado é reduzido em $25.000 antes que o imposto seja calculado. Mais importante ainda, a Homestead Exemption limita o aumento do imposto de propriedade, que é o verdadeiro valor desta isenção para os impostos de propriedade de Miami.

"Miami Luxury Real Estate Tax Information You Should Be Aware Of"

 

Imposto sobre Ganhos de Capital

A diferença entre o preço de venda e a base do imóvel é definida como um ganho de capital. O governo dos EUA impõe um imposto de 20% sobre este ganho para os residentes nos EUA (assumindo que o imóvel foi detido por mais de um ano). Se o ganho for maior que $250K, há uma sobretaxa "Obamacare" de 3,6%. Para os estrangeiros, dependendo do tratado fiscal dos EUA com o país de origem do comprador e da estrutura que utilizam para deter o imóvel, o imposto pode variar de 21% a 23,8%.

EXCLUSÃO DE $250.000 NA VENDA DA CASA PRINCIPAL

Para os residentes nos EUA, os indivíduos podem excluir até $250.000 em lucro da venda de uma casa primária (ou $500.000 para casais casados), desde que a casa tenha sido propriedade e vivido pelo indivíduo (ou casal) durante dois dos últimos cinco anos. Se você viveu na casa por menos de dois anos, você pode ser capaz de excluir uma parte do ganho. São permitidas excepções se vendeu a sua casa porque a localização do seu emprego mudou, devido a preocupações de saúde ou como resultado de outras circunstâncias imprevistas (como definido pelo IRS). 

 

Secção 1031 - Diferimento do Imposto sobre Ganhos de Capital em Propriedades de Investimento

Uma troca 1031 é conhecida como troca diferida de impostos. Debaixo da Secção 1031 do Código da Receita Federal, um investidor pode adiar o imposto sobre ganhos de capital trocando uma propriedade de investimento por outra, desde que as duas propriedades atendam à definição de propriedade "do mesmo tipo" no código. O proprietário venderia sua propriedade e, dentro de um número específico de dias, identificaria e depois compraria e fecharia a transação em outra propriedade. As regras são muito rígidas, por isso devem ser exatamente seguidas. Veja a definição de 1031 Exchange Rules - Adiamento do Imposto sobre Ganhos de Capital para informações mais detalhadas sobre este tópico.

 

421a Redução de Impostos - Imposto Predial Miami


 

Sem Imposto de Renda durante os primeiros 10 a 15 Anos

No Financiamento de Compras de Imóveis

Os compradores estrangeiros que financiam suas compras com uma entrada de 40% a 50% provavelmente não pagarão imposto de renda nos primeiros 10 a 15 anos, já que o governo americano é muito generoso quando se trata de despesas que podem ser deduzidas da renda do aluguel. Como juros hipotecários, encargos comuns, impostos sobre a propriedade, depreciação do ativo em 27,5 anos, seguro e amortização de custos de fechamento são deduções contra a renda, nos primeiros anos a propriedade gerará renda tributável negativa. Em anos futuros, quando o apartamento estiver gerando renda tributável, a renda poderá ser compensada com renda tributável negativa do ano anterior (também conhecido como reporte de prejuízo fiscal). Isto resulta em nenhum imposto de renda por muitos anos. Veja o Elementos de custo de um Investimento Imobiliário seção deste site para maiores informações. Os compradores estrangeiros devem fazer uma eleição oportuna para compensar a renda do aluguel com despesas, caso contrário, será cobrada uma taxa fixa de 30% sobre o total das receitas. Portanto, mesmo nos primeiros anos, quando o investimento estiver causando prejuízos fiscais e o comprador estrangeiro não deva impostos sobre a renda de aluguel do imóvel, ele ou ela deve apresentar declarações de imposto de renda em tempo hábil para que a opção esteja em vigor.

INVESTIMENTO ESTRANGEIRO NA LEI DO IMPOSTO PREDIAL (FIRPTA)

Quando um não residente vende propriedade norte-americana, a Receita Federal quer ter a certeza de que recebe o pagamento de impostos sobre ganhos de capital. Assim, o IRS retém 10% do preço bruto de compra do imóvel. Quando uma declaração de imposto dos EUA é submetida a informar o imposto sobre ganhos de capital, se houver qualquer reembolso devido, esse dinheiro será reembolsado ao depositante. Isto pode ser evitado se o comprador estrangeiro fizer um 1031 Troca.

 

Compradores Estrangeiros Devem Planejar Evitar o Imposto Predial Americano

Quando um comprador estrangeiro morre, o seu património será tributado pelo governo dos EUA em cerca de 45%. Isto é facilmente evitado se o comprador estrangeiro fizer algum planejamento antecipado. O planejamento envolve a criação de uma Limited Liability Corporation (LLC) e de uma Foreign Corporation. A LLC seria proprietária da propriedade, a Corporação Estrangeira seria proprietária da LLC, e o comprador deteria ações da Corporação Estrangeira. Neste cenário, uma vez que a propriedade é "propriedade" da Corporação Estrangeira, o governo dos EUA não receberia nada com a morte do comprador estrangeiro. Isto é uma grande economia de impostos para os Compradores Estrangeiros e não é muito caro de implementar.

É aconselhável que qualquer proprietário de imóveis de investimento nos EUA crie pelo menos uma LLC para deter o ativo, já que a responsabilidade do comprador estaria limitada ao valor do ativo (já que a LLC não deteria nenhuma outra propriedade ou ativo). Dando mais um passo adiante ao utilizar uma Sociedade Estrangeira para ser proprietária da LLC, o comprador estrangeiro ficaria protegido contra o imposto sobre o patrimônio.

Se um comprador estrangeiro não quiser manter a LLC e a Foreign Corporation (talvez porque o investimento seja pequeno), uma abordagem alternativa seria obter seguro de vida a termo para cobrir o patrimônio da propriedade (valor de mercado menos hipoteca remanescente). Um homem ou mulher saudável de 38 anos que compre uma apólice de vida a prazo de 10 anos pagaria US$650 por ano por cada US$1 milhão de cobertura (ou US$500K de capital próprio). Consideramos isto uma cobertura muito barata para escapar aos efeitos do imposto sobre o patrimônio sem estabelecer a estrutura da corporação estrangeira. Enquanto o proprietário estrangeiro não evitaria o imposto sobre o patrimônio, seus herdeiros ficariam inteiros com os lucros do seguro.

 

Pais Estrangeiros Comprando Propriedade Para Crianças

Muitos de nossos clientes estrangeiros têm comprado propriedades para seus filhos que estão trabalhando ou indo para uma escola nos Estados Unidos. Assim, a questão de saber se os pais que compram para os filhos podem causar um evento tributável nos EUA tem surgido com frequência.

Infelizmente, a doação de propriedade para o seu filho seria considerada um evento tributável para o beneficiário. Além disso, a venda de ações de uma LLC para uma criança também constituiria um evento tributável. Em contraste, porém, a venda de ações de uma corporação estrangeira ao seu filho não constituiria um evento tributável, de modo que se poderia transferir ações para uma criança desta forma. No entanto, a estrutura é um pouco complicada e não vantajosa em termos de imposto sobre ganhos de capital. Existem outras vias para evitar ser tributado e para saber mais sobre isso basta inscrever-se abaixo. 

 

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