APARTAMENTOS DE LUXO EM MIAMI

Comprar Existente

Se pretende utilizar a propriedade imediatamente ou ver um retorno imediato do seu investimento em aluguer, então o mercado imobiliário existente é a única forma de o fazer. Um comprador a dinheiro ou um comprador com financiamento já efectuado pode fechar a compra do condomínio da sua escolha e tomar posse do mesmo em aproximadamente 30 a 60 dias.

Outra razão para comprar um apartamento existente é o facto de o comprador não precisar de imaginação. Tudo o que diz respeito ao apartamento, o seu estado de acabamento, a funcionalidade de tudo o que se encontra no apartamento e nas instalações comuns, etc., as vistas, a abordagem da empresa de gestão relativamente à satisfação dos proprietários, as contas da associação, as reservas, etc., são conhecidos. O empreendimento terá também um historial conhecido de alugueres e de taxas de desocupação, caso pretenda possuir um apartamento gerador de rendimentos.

É também mais fácil obter financiamento para um apartamento existente, uma vez que o mutuante tem igual acesso aos mesmos factos, alguns dos quais serão utilizados para determinar se concederá um empréstimo a um potencial comprador.

Comprar em pré-construção

Trata-se de um processo a longo prazo e pode exigir mais dinheiro. A reputação do promotor e os seus próprios apoiantes financeiros influenciam o mutuante residencial no que respeita à concessão de um empréstimo pré-construção. O empréstimo pode estar sujeito a um depósito mais elevado do que na compra de um imóvel existente. Uma vez aprovado, o empréstimo é pago de acordo com as fases pré-determinadas do processo de construção.

É válido notar que alguns promotores preferem um comprador a dinheiro para as suas vendas de pré-construção. Isto deve-se ao facto de ser mais barato e mais rápido vender a um comprador a pronto do que a um comprador que inclui o seu próprio credor no contrato. O pagamento a pronto também pode ter um papel importante nas negociações de preços.

Uma vantagem de comprar pré-construção em Miami é que os promotores querem a entrada de dinheiro para ajudar a financiar o trabalho de construção. Em troca, o preço da pré-construção deve ser menor do que o preço final, especialmente se o projeto demorar dois ou quatro anos para ser concluído. Isto constitui uma oportunidade para o comprador de imóveis em fase de pré-construção obter um lucro antecipado e substancial. Isto é especialmente verdade quando os indicadores económicos apontam para um mercado imobiliário positivo a longo prazo.

A compra em pré-construção tem outra vantagem. O comprador estará a receber um apartamento novo em folha que nunca foi habitado. Isto é muito importante para muitos dos nossos clientes. O acabamento final pode ser personalizado de acordo com os seus gostos. É mais complicado melhorar um apartamento existente.

Uma desvantagem de comprar antes da construção é o facto de o promotor não permitir quaisquer"contingências hipotecárias". Se, na altura do fecho, o comprador não conseguir obter uma hipoteca ou não conseguir arranjar dinheiro para fechar o negócio, perderá o seu depósito. Os credores do promotor não querem chegar à mesa de fecho com um comprador e descobrir que ele não tem capacidade para o fazer!  

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Todas as pessoas do gabinete de vendas do edifício trabalham apenas para o promotor. Não trabalham para o comprador, por muito simpáticos que pareçam ser. A equipa de vendas do empreendimento procura maximizar os lucros do promotor e não tem qualquer obrigação para com o comprador. Podem "esquecer-se" de lhe dizer que é provável que um edifício seja construído em frente e estrague a sua vista. Ou que vai ser construída uma estação de transferência de lixo na porta ao lado. É muito importante saber estas coisas. Mas não aposte que a equipa do promotor lhe vai dar uma dica de nada disto. Ir diretamente ao promotor para comprar um condomínio é uma má decisão, embora muitos compradores mal aconselhados se deixem levar.

Na maior parte dos casos, o agente do comprador é gratuito, uma vez que o seu custo já está incluído nos números. Embora um comprador possa pensar que vai conseguir um negócio se aparecer sem um corretor, provavelmente tem pouco conhecimento sobre o mercado e não sabe o que não sabe. Isto pode ser perigoso quando se entra numa das maiores transacções da sua vida.  

Um agente de compradores tem dois papéis principais. A primeira é usar seu conhecimento detalhado de Miami, seus bairros e as propriedades disponíveis para dar aos compradores informações detalhadas e valiosas. Eles conhecem os bons e os maus promotores imobiliários e compartilharão essas informações com os compradores, embora nunca as divulguem.

Como resultado, o comprador estará totalmente equipado para tomar decisões da mais alta qualidade sobre o que comprar, onde comprar, quanto pagar e em que condições. Tem os seus objectivos e preferências, a sua lista de coisas que deve ter, que quer ter, que não quer ter e que deve evitar. Munido da sua lista, o seu agente de compras poderá ajudá-lo a avaliar todos os aspectos da sua tomada de decisão. Cada bairro, empreendimento e apartamento será testado em relação à sua lista. Apenas um agente imobiliário experiente pode fazer isso de forma eficaz para si e para a sua família.

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Já abordámos os Passos #1 e #2, por isso o Passo 3 é:

• Contrate um negociador bem-sucedido, experiente e eficaz como seu agente de compras.
• Discuta em pormenor os seus objectivos, a vizinhança, as preferências de propriedade e as suas opções de orçamento.
• Com tudo isso, o seu agente saberá exatamente onde se concentrar e marcará reuniões para receber apresentações completas que serão dirigidas à forma como o promotor e os apartamentos podem satisfazer os seus objectivos.
• Depois de ter escolhido uma unidade, o seu agente, trabalhando em seu nome, poderá negociar o melhor negócio possível, preparar o contrato de compra e receber o seu pagamento inicial. Com isso em mãos, o contrato é entregue ao escritório do construtor para ser assinado e comunicado ao cliente. Isso, de acordo com a lei da Flórida, torna-o vinculativo.
• O seu agente comunicará com o agente de títulos ou com o advogado de fecho para garantir que tudo se mantém no caminho certo. Isso incluirá a ligação com o seu credor, se tiver um, para garantir que todas as finanças estão em ordem para o dia do fecho. O seu credor ou banco irá transferir o dinheiro da hipoteca final e quaisquer outros montantes necessários para o oficial de encerramento em tempo útil. Os agentes de fecho da Flórida tendem a não aceitar cheques no dia.
• À medida que o seu apartamento de luxo se aproxima da conclusão, o seu agente terá os nomes de contacto para lhe fornecer todas as decorações interiores e mobiliário de que necessita.

Um condo-hotel é um empreendimento que normalmente tem apartamentos em estilo de condomínio, mas que funciona como um hotel. Os proprietários de um apartamento têm uma propriedade que lhes pertence para viver, mas que pode ser alugada aos hóspedes do hotel quando, de outra forma, estaria vaga. Alguns promotores de luxo estão a combinar apartamentos privados com suites de hotel para oferecer um estilo de vida de luxo, comodidades de alta qualidade, apoiadas por uma imagem de marca forte e uma boa gestão.

Os prós de ser proprietário de um apartamento de hotel em condomínio

Ao encarar o seu apartamento como uma casa de férias em vez de uma residência principal a tempo inteiro, os proprietários têm uma casa com serviço de limpeza e de gestão completa, e com instalações públicas de primeira classe, tais como piscina, spa, restaurantes requintados, um centro de negócios, possivelmente lojas de luxo, etc.

O proprietário e a direção do hotel chegam a acordo sobre o período de tempo durante o qual é provável que o hóspede permaneça no hotel e a frequência com que este pode ser alugado. Os proprietários recebem uma parte do rendimento do aluguer.

Os contras da propriedade

Em primeiro lugar, nem sempre são considerados investimentos comprovados por algumas entidades financiadoras. Sabe-se que alguns empreendimentos anteriores venderam a propriedade a um grupo hoteleiro de marca diferente ao fim de alguns anos. Isto pode ter um impacto negativo no rendimento do arrendamento dos hóspedes. Uma forma segura de proceder é pedir ao seu advogado que analise as letras pequenas para esclarecer o que o promotor ou a empresa de gestão podem ou não fazer no futuro.

A disponibilidade de ocupação por parte do proprietário é limitada, a menos que seja proprietário de um empreendimento que tenha suites de hotel totalmente separadas, porque o hotel quer capitalizar o rendimento dos hóspedes.

O rendimento dos hóspedes depende do marketing e da reputação do hotel e da forma como os outros hotéis competem pela quota de mercado. Por conseguinte, não existe qualquer controlo sobre as receitas. Os proprietários também não podem controlar o lado das despesas do registo.

As taxas de manutenção e os impostos sobre a propriedade tendem a ser mais elevados do que num edifício de apartamentos normal, devido ao elevado número de visitas de curta duração dos hóspedes e à taxa de gestão incorporada.

Devido ao seu historial, os bancos tendem a não conceder hipotecas aos investidores.

Tradicionalmente, há mais pessoas a quererem possuir um apartamento num condomínio, pelo que o mercado potencial de revenda pode ser limitado se um proprietário decidir vender o seu apartamento, mais uma vez, a menos que o seu apartamento no condomínio seja separado das suites do hotel.

Existem hotéis em condomínio em Miami. O W Hotel and Residences South Beach é um exemplo perfeito de um moderno empreendimento de hotel em condomínio. Mas, a maioria dos condomínios de Miami Beach não são hotéis de condomínio. Se quiser explorar este conceito de hotel de condomínio redesenhado, teremos todo o prazer em dizer-lhe mais e em representá-lo como seu agente de compras.

Propriedade de revenda

Trata-se de um mercado transparente, pelo que a determinação do valor de mercado é simples. As propriedades de revenda são listadas para venda no Miami MLS (Multiple Listing Service) gerido pela Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Isto dá-nos não só detalhes sobre cada propriedade atualmente no mercado, mas também há quanto tempo está listada, que alterações de preço pode ter tido, etc. O MLS também nos dá acesso imediato a propriedades que estão sob contrato, mas não fechadas, e todas as propriedades recentemente fechadas com o preço real pelo qual foram vendidas. Os registos municipais podem demorar um mês a atualizar os seus registos. Armados com isso, e com os detalhes que acompanham cada apartamento, podemos calcular avaliações de mercado precisas e aconselhar nossos clientes sobre qual seria um preço de oferta sensato ao comprar apartamentos à venda em Miami.

Novo desenvolvimento

Alguns novos empreendimentos são registados no MLS da mesma forma. Caso contrário, saberemos quais as alterações de preço que podem ter ocorrido à medida que cada fase foi concluída e vendida. Comprar logo que uma fase esteja disponível significa normalmente que os nossos clientes obtêm um preço melhor.

Outra razão para contratar um agente assim que começar a pensar num investimento significa que ele pode ser mais útil para si. Quanto mais cedo conhecermos os objectivos e o calendário dos nossos compradores, mais podemos mantê-los informados sobre o que está a acontecer nos empreendimentos em que possam estar interessados.

Um mediador experiente tem normalmente uma excelente rede de contactos, sabendo muitas vezes primeiro o que pode estar nos planos de marketing e de preços de um promotor antes de estes serem oficialmente tornados públicos. Quanto mais cedo um corretor tiver conhecimento de um projeto, mais valioso poderá ser para um comprador. 

Tanto para os novos empreendimentos como para os imóveis de revenda, um corretor experiente conhecerá a história de fundo sobre o grau de sucesso do promotor, a estabilidade financeira da empresa de gestão, o grau de financiamento das reservas, a qualidade da construção do imóvel (com base no historial do promotor e do empreiteiro)e a qualidade da manutenção do imóvel. Um corretor experiente utilizará todos estes pormenores para avaliar o valor de mercado, o preço de abertura de uma boa oferta e o preço final de fecho. Para alguns compradores, os termos e condições podem ser os itens mais importantes a serem negociados, e é por isso que sempre contratamos um advogado para nossos clientes.

Embora actuemos como seu agente de compras, recomendamos sempre aos nossos clientes que o contrato final seja redigido por um advogado especializado em direito imobiliário. Os investimentos multimilionários são transacções importantes e, por isso, queremos que um advogado proteja os interesses dos nossos clientes assim que chegarmos à fase do contrato.

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Os nossos clientes estrangeiros colocam frequentemente esta questão. Em primeiro lugar, é bom saber que os EUA encaram os proprietários estrangeiros da mesma forma que os investidores nacionais. Por conseguinte, não existem restrições, como o imposto de selo adicional, como acontece em muitos outros países.

Os honorários do corretor de imóveis são suportados pelo vendedor, pelo que os nossos serviços são tão gratuitos para si como para todos os nossos clientes nacionais.

Alguns credores têm condições de empréstimo adicionais, tais como um montante de empréstimo inferior ao valor, mas teremos todo o gosto em pô-lo em contacto com um banco sediado nos EUA. A maioria dos nossos clientes opta por trabalhar com o HSBC ou o Citi Private.

Gerimos todo o processo e estabelecemos a ligação com os credores, agentes de vendedores, agentes de títulos, advogados, etc. Muitos dos nossos clientes estão fora da cidade ou do país, pelo que estamos habituados a esta parte do serviço ao cliente. Também ajuda o facto de fazermos negócios em várias línguas. Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.

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Em primeiro lugar, os proprietários estrangeiros são tratados da mesma forma que os proprietários nacionais no que diz respeito à maioria dos impostos. A Florida não tem um imposto estadual sobre o rendimento, pelo que os impostos sobre a propriedade tendem a ser um pouco mais elevados em termos de taxa de imposto sobre a propriedade do que em alguns outros estados. Dito isto, os preços em Miami são um terço ou metade dos da cidade de Nova Iorque, o que atenua o custo total. Além disso, com todas as deduções fiscais disponíveis para os investidores-proprietários, muitos não pagam qualquer imposto sobre o rendimento do aluguer durante 10 a 15 anos após a aquisição da propriedade.

Os proprietários de propriedades residenciais primárias podem "hereditar" a sua casa. O homesteading tem três benefícios. Até $50.000 do valor tributável da propriedade não estará sujeito ao imposto sobre a propriedade, existe um limite para o aumento das taxas do imposto sobre a propriedade num determinado ano. Este limite cumulativo pode ter um benefício substancial ao longo dos anos. O terceiro benefício é que o limite acumulado do homestead pode ser transferido para outra residência principal, caso decida vender e comprar noutro local da Florida

Como ponto de menor importância, a Flórida desconta o imposto sobre a propriedade devido até 4% por pagar o montante do "próximo ano" até novembro do "presente ano". Um dólar poupado é um dólar ganho.

Muitos investidores estrangeiros pedem ao seu advogado que crie uma empresa no estrangeiro num país apropriado, de modo a evitar os rendimentos sobre a propriedade, etc. Aconselhamos os nossos clientes a procurarem aconselhamento junto dos especialistas fiscais do seu próprio país, de modo a minimizarem todas as obrigações fiscais.

As vendas de condomínios estão sujeitas ao imposto federal sobre ganhos de capital (CGT) sobre o lucro da venda. A lei federal permite, no entanto, que os vendedores adiem totalmente qualquer CGT usando o processo de troca 1031 e comprando outra propriedade aprovada num período de tempo pré-determinado. As Trocas 1031 têm um conjunto específico de passos a seguir, e o seu advogado assegurará que tudo é completado em conformidade, e o CGT será diferido até haver uma venda final, caso decida liquidar e não comprar outra propriedade.

Um proprietário estrangeiro que venda terá 15% do preço de venda retido até que o Internal Revenue Service (IRS) se certifique de que todos os impostos devidos foram pagos. O montante restante é então reembolsado.

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Esta é frequentemente uma das últimas perguntas que os nossos clientes fazem quando começamos a procurar o seu novo condomínio topo de gama. Muitos dos nossos clientes vivem fora do estado e querem saber se o seu investimento está em boas mãos durante todo o ano.

Dispomos de um "serviço de gestão de propriedades ligeiras". Temos também um serviço completo de gestão de propriedades através de um parceiro local em Miami. Nós iremos:

Comercializamos a sua propriedade, de forma abrangente, para encontrar o inquilino certo, nas condições certas e com o valor de renda certo para a sua propriedade. Fazemos uma seleção completa dos inquilinos (e não apenas uma verificação de crédito) e preparamos os documentos de arrendamento. Também tratamos das renovações e rescisões de contratos de arrendamento.

As associações de condomínios também seleccionam os inquilinos, por isso ajudamos com o pacote de candidatura do conselho do condomínio, para garantir que tudo corre bem e rapidamente, para que tenha um tempo mínimo de desocupação.

As reparações e a manutenção são importantes, pelo que dispomos de uma equipa de empreiteiros aprovados para fazer face a qualquer eventualidade. Dispomos igualmente de um sistema eficaz para fazer face a situações de emergência.

Do início ao fim, mantemos os nossos clientes e os seus inquilinos totalmente informados, para que ninguém tenha de se perguntar o que está a acontecer ou o que poderá acontecer a seguir.

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