QUESTÕES FISCAIS E LEGAIS

Para Estrangeiros que Compram Imóveis nos EUA

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RESPOSTAS A FAQ'S DE COMPRADORES E VENDEDORES ESTRANGEIROS DE IMÓVEIS DE NOVA IORQUE POR PIERRE DEBBAS, ESQ., DE ROMER DEBBAS LLP

Quer saber mais? Consulte o nosso Guia do Comprador Estrangeiro:

GUIA DO COMPRADOR ESTRANGEIRO

1. Um cidadão estrangeiro pode comprar uma propriedade nos Estados Unidos?

 

Sim, um cidadão estrangeiro pode comprar uma propriedade nos Estados Unidos. Cooperativas podem ser muito difíceis de serem compradas por estrangeiros e talvez não sejam o melhor tipo de opção para um cidadão não americano, uma vez que as cooperativas geralmente têm muitas restrições, incluindo o subarrendamento. Portanto, a maioria dos estrangeiros acham mais fácil comprar um condomínio. As cooperativas entrevistam todos os compradores, independentemente da sua nacionalidade, e são legalmente capazes de aceitar ou rejeitar um comprador sem qualquer razão. Este processo de entrevista requer uma longa revisão de informações pessoais e financeiras sobre o comprador, e os conselhos de condomínio provavelmente não atenderão proprietários que não vivem principalmente na propriedade. Os condomínios, no entanto, geralmente têm um processo de revisão muito mais simples, no qual a diretoria do condomínio renuncia ao que é chamado de "direito de primeira recusa", o que lhes dá o privilégio de comprar apartamentos antes de compradores externos. Os condomínios também permitem que os compradores de casassubarrendem seus imóveis e façam sua compra usando um fideicomisso, uma LLC doméstica, ou mesmo uma corporação estrangeira. Cada uma destas estruturas empresariais pode ajudar a dar aos compradores uma proteção extra contra a responsabilidade, e também concede vantagens fiscais aos compradores estrangeiros.

 

Saiba mais sobre a diferença entre a Condo e a Coop

2. O que significa "FIRPTA"?

 

O FIRPTA (Foreign Investment in Real Estate Property Tax) é um imposto retido na fonte que todos os vendedores estrangeiros de imóveis são obrigados a pagar a fim de garantir que o vendedor está em dia com todas as suas obrigações fiscais actuais para com a Receita Federal (IRS). Este imposto totaliza entre 10% e 15% do total da venda, mas o imposto também é reembolsável se o vendedor tiver pago todos os seus impostos, incluindo imposto de renda, imposto sobre ganhos de capital, e outros.

3. Que impostos pagam os compradores estrangeiros quando procuram comprar um apartamento em NYC?

 

O status de um comprador como estrangeiro não residente não resulta, por si só, em impostos adicionais específicos. Todos os compradores de propriedades, incluindo cidadãos americanos, podem potencialmente pagar alguns desses impostos ao comprar propriedades em Manhattan:

 

  • Para compras acima de $1.000.000, há um "imposto de mansão" de 1%.
  • Certas propriedades - alguns tipos de novos empreendimentos - os promotores do imóvel podem exigir que um comprador pague os "impostos de transferência", que são cobrados tanto a nível da cidade como de estado. Nova Iorque cobra um imposto de 1% para vendas abaixo de $500.000 e 1,425% para vendas acima desse preço. O imposto de transferência do estado de Nova York é um fixo de 0,4% para todas as vendas. Este imposto não é algo que os compradores serão responsáveis pelo pagamento se a sua propriedade não for um empreendimento novo.
  • Para os compradores que estão garantindo o financiamento para sua compra, haverá também um "imposto de registro de hipoteca", do qual o credor sempre paga 0,25%. Na compra de um apartamento em NYC, para vendas abaixo de $500.000, esse imposto totaliza 2,05% (portanto 1,8% a ser pago pelo comprador), e para todas as outras vendas o imposto é de 2,175% (portanto 1,925% a ser pago pelo comprador).

 

Relatório do Mercado Imobiliário de NYC

4. Que impostos pagam os vendedores estrangeiros quando vendem imóveis em NYC?

 

Os vendedores estrangeiros serão responsáveis pelo FIRPTA (ver acima) e pelos impostos sobre ganhos de capital. No nível federal, o imposto sobre ganhos de capital totaliza 21% do ganho líquido de capital, que é a quantia de dinheiro que o vendedor ganha em uma venda após subtrair o preço de compra original que pagou, os custos de fechamento e os custos de quaisquer melhorias no imóvel. Nova Iorque também cobra um imposto sobre ganhos de capital especificamente sobre vendedores não-residentes totalizando 8,82%.

5. Os proprietários estrangeiros de imóveis nos EUA são obrigados a pagar o imposto sobre o património?

 

O "imposto patrimonial" é um imposto que deve ser pago em caso de morte de uma pessoa, para cidadãos estrangeiros que possuem propriedades nos Estados Unidos no momento do seu falecimento. No estado de Nova Iorque, a taxa máxima do imposto sobre heranças é de 16%. A nível federal, os Estados Unidos cobram até cerca de 40%. Cidadãos estadunidenses e alguns cidadãos estrangeiros cujos países de origem têm certos tratados fiscais com os Estados Unidos têm altas isenções, até US$ 11,2 milhões por pessoa (ou US$ 22,4 milhões por casal). Cidadãos não estadunidenses têm apenas uma isenção de $60.000. Portanto, os proprietários estrangeiros podem querer estruturar o negócio de forma a evitar o imposto sobre o patrimônio ou fazer uma cobertura contra ele.

6. Há alguma forma de amortecer a carga tributária do patrimônio?

 

A forma mais comum para os estrangeiros evitarem o pagamento do imposto patrimonial é constituir uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC) no Estado de Nova Iorque. Em seguida, é criada uma sociedade off-shore (por exemplo, uma empresa das Ilhas Virgens Britânicas, ou "BVI") para tomar a propriedade exclusiva da LLC. Quando o proprietário da propriedade morre, não é a propriedade que é transmitida aos seus herdeiros, mas sim ações nas BVI, que é uma corporação estrangeira e, portanto, não está sujeita a impostos de propriedade.

7. Que vantagens ou desvantagens existem quando se compra um imóvel como pessoa física?

 

Pessoas físicas pagam impostos sobre ganhos de capital a uma taxa máxima ligeiramente maior (23,8%) do que as pessoas jurídicas pagam seus impostos federais (21%). Para um cidadão estrangeiro que possa vender propriedade nos Estados Unidos, isso significa que há ligeiras vantagens fiscais de ganhos de capital para vender como uma BVI proprietária de uma LLC doméstica do que uma pessoa física. Além disso, estruturando a compra utilizando uma BVI proprietária de uma LLC doméstica, o proprietário evitará o imposto sobre o patrimônio. Comprando somente em nome de uma SRL, o proprietário estará sujeito ao imposto sobre heranças em caso de morte. 

 

As principais desvantagens de comprar propriedade como pessoa física são a responsabilidade e a falta de privacidade. As pessoas físicas estão suscetíveis a ações judiciais, enquanto uma LLC pode proteger os bens de um comprador estrangeiro de qualquer responsabilidade. Além disso, pessoas físicas são obrigados a registrar suas informações básicas com a cidade e o estado de Nova Iorque, sempre que compram uma propriedade, e essa informação torna-se um registro público.

8. Quais são as vantagens ou desvantagens quando se compra uma propriedade como sociedade anônima ou sociedade de responsabilidade limitada?

 

As principais vantagens de comprar como uma corporação ou LLC são privacidade extra para o comprador estrangeiro e proteção extra de responsabilidade (ver acima). Existem duas formas primárias de comprar propriedade usando uma LLC, e cada uma tem a sua própria vantagem e desvantagem:

 

  • A compra com uma LLC como comprador estrangeiro como único membro, permite que o comprador receba ganhos de capital tributados a uma taxa individual máxima de 23,8% versus a taxa corporativa de 21%, mas deixa o proprietário susceptível ao imposto sobre o património.
  • Comprar como uma LLC com uma entidade estrangeira (como uma BVI) como único membro, permite ao comprador evitar o imposto sobre o patrimônio por morte, mas os abrirá para pagar impostos sobre ganhos de capital a uma taxa corporativa de até 21%.

9. Como o tratado tributário do meu país de origem afetará as minhas obrigações fiscais?

 

Os países costumam celebrar tratados fiscais a fim de determinar como os cidadãos e empresas de cada nação seriam tributados em outro país. Os Estados Unidos têm muitos desses tratados com outros países, e estes determinam taxas de impostos e isenções de certos tipos de renda. Os detalhes desses tratados variam muito. Alguns tratados oferecem isenção adicional para estrangeiros quando se trata de imposto predial, permitindo-lhes isentar até $11,2 milhões. Outros tratados não cobrem impostos sobre imóveis, limitando a isenção do imposto sobre eles de um comprador estrangeiro a $60.000.

 

Visite o site do IRS no link a seguir para ver os detalhes do tratado do seu país, se eles tiverem um tratado desse tipo com os Estados Unidos. 

10. O que é um I.R.C. 1031 cambio e os compradores estrangeiros podem usá-lo?

 

Quando um investidor vende uma propriedade de investimento, esse investidor é capaz de adiar todos os seus impostos sobre ganhos de capital se optar por investir 100% do seu ganho líquido da venda na compra de uma nova propriedade de investimento nos Estados Unidos. Isso é chamado de "transação 1031", e é algo que um comprador estrangeiro pode usar para evitar impostos sobre ganhos de capital, bem como a retenção de FIRPTA (veja acima). Note que se um vendedor estrangeiro optar por utilizar essa troca, deve identificar sua nova propriedade de investimento dentro de 45 dias de uma venda, e deve fechar nessa propriedade dentro de 180 dias.

 

"Como Investir em Imóveis"

 

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