As metas de investimento ajudam a determinar uma estratégia de propriedade de investimento bem sucedida. Todos os especialistas no assunto concordam que existem muitos bons motivos para a compra de uma propriedade de investimento, por exemplo:
Há muitas boas razões para escolher entre imóveis residenciais ou comerciais. Se residencial, as escolhas são amplas. Onde a propriedade de investimento, ou propriedades, deve ser localizada? Que tipo de propriedades de investimento devem ser escolhidas? As opções, guiadas por estratégia e objectivos, incluem condomínios de luxo, condomínios de baixo preço, casas em banda, casas unifamiliares e casas multifamiliares, tais como duplex, triplex ou quadplex.
Os agentes da Manhattan Miami Real Estate atendem compradores e vendedores há mais de 15 anos. Temos acumulado um conhecimento significativo dos mercados imobiliários de Manhattan e Miami, que compartilhamos constantemente com nossos clientes que apreciam nossa honestidade e integridade.
Elaboramos um Guia Passo-a-Passo detalhado quando procuramos um Investimento Imobiliário em Miami ou NYC
PASSO 1 TER UMA ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO EFICAZ
O investimento bem sucedido assenta na construção de uma estratégia baseada em objectivos de negócio que ajudam a escolher a melhor localização e tipo de propriedade de investimento. A compreensão do mercado de propriedades de investimento leva tempo para aprender e compreender, por isso a quarta parte de uma estratégia de sucesso (além de objetivo, localização e tipo) é fazer com que o o melhor uso dos melhores conselhos. Discutimos objectivos de investimento em "Uma estratégia comprovada para a compra do seu primeiro imóvel alugado" e "Não Perseguir o Rendimento ao Comprar uma Propriedade de Investimento." Os investidores de sucesso se perguntam continuamente: "Este é o melhor conselho que posso obter, e estou fazendo o melhor uso possível desse conselho?
Responder a essa pergunta é o que está em causa neste artigo.
PASSO 2 ONDE INVESTIR EM IMÓVEIS
O setor imobiliário é global. Muitos fatores, do global ao local, afetam os preços atuais, o valor futuro do capital e a renda atual das rendas. Além de fatores globais e regionais a considerar, cada país tem sua própria renda, bens imóveis e regulamentação tributária sobre ganhos de capital. Eles também têm seus próprios custos de compra, financiamento e vendas. Esses custos têm um efeito direto na taxa limite, fluxo de caixa líquido, alavancagem e lucros futuros.
Dentro de cada país há cidades. Cada cidade tem benefícios e desvantagens para o investidor imobiliário (tanto nacional como estrangeiro). Ao levar em conta fatores regionais e nacionais, e depois perfurar até o nível da cidade, os investidores são mais capazes de tomar decisões sábias e as melhores escolhas, de modo que eles maximizam os resultados que se traduzem nos sete motivos listados acima.
PASSO 3 ESCOLHER UM BOM LOCAL
A localização certa é fundamental para o sucesso final. Em nosso artigo "An Analysis of the Best Cities to Invest in Rental Properties in 2019" você verá uma análise detalhada do assunto. Em resumo, o Fundo Monetário Internacional estudou 57 economias e dividiu-as em três categorias no que diz respeito aos investimentos imobiliários. Ligámos este estudo ao relatório mais recente do UBS Wealth Management sobre 20 cidades individuais. É claro que algumas das cidades do mundo, como Hong Kong, Toronto e Londres, estão no que o UBS chama de território de "risco de bolhas". Outras estão listadas como sobrevalorizadas, bastante valorizadas e subvalorizadas.
O nosso foco está em cidade de Nova Iorqueparticularmente Manhattan e seus bairros, e Miami. Temos informações adicionais sobre Downtown Miami bem como dicas gerais para investir e obter conselhos sobre, Imóveis de luxo em Miami e Imobiliária de Nova Iorque.
A localização é importante. A localização certa para a propriedade de investimento mais a escolha da propriedade certa em si irá resultar em todos os sete motivos acima listados. Cada cidade tem bairros, e esses bairros irão proporcionar uma valorização do preço em maior ou menor grau. Cada bairro também apelará para tipos específicos do mercado de arrendamento. Tais tipos incluem, por exemplo:
PASSO 4 ESCOLHER O IMÓVEL CERTO
Diferentes tipos de propriedades atraem diferentes tipos de inquilinos. Quando os investidores escolhem o tipo certo de imóvel para comprar, podem então olhar mais de perto e escolher o edifício certo. Existem vários tipos de bons imóveis para alugar.
Casas multifamiliares fazer excelentes propriedades de aluguer. Uma propriedade multi-familiar é, basicamente, um edifício no qual há mais do que uma casa independente. O edifício pode ser um duplex (duas casas), um triplex (três casas), um quadplex ou fourplex (quatro casas) ou um prédio de apartamentos (condomínio ou desenvolvimento cooperativo).
Há várias vantagens em investir em uma casa multifamiliar. A escolha de um imóvel que atenda especificamente aos objectivos imediatos e a longo prazo do investidor é simples. Muitos inquilinos escolhem quase automaticamente uma unidade multi-familiar, por isso o mercado é forte. Eles seguem este caminho porque são os tipos de imóveis mais disponíveis, por isso é fácil para eles escolherem o imóvel específico que é adequado para eles. Encontrarão vizinhos "iguais a eles" para que a vida social e familiar seja agradável.
O edifício terá um gestor de imóveis profissional para manter as comodidades e para lidar com os problemas.
As propriedades de investimento multifamiliares maximizam ou, no mínimo, suavizam as taxas de rendibilidade. Se uma propriedade de investimento unifamiliar estiver vazia durante um mês, a taxa de rendimento é reduzida em 100%. Se uma unidade de um quatroplex está desocupada para
Se um membro da família vive numa unidade e é o gestor da propriedade para os outros - para aprender os princípios básicos da gestão e gestão de um negócio - então a renda das outras unidades paga ou contribui para os custos da casa do membro da família e gera lucro para investir na próxima compra de propriedade. Esses dois fatores são um incentivo para garantir o sucesso do negócio de aluguel de imóveis.
PASSO 5 ESCOLHER O EDIFÍCIO CERTO
Assim que os investidores escolhem a localização do imóvel e o tipo de propriedade, a próxima decisão é sobre
Mais uma vez, as decisões incorporam os objectivos subjacentes. Em termos simples e práticos, as decisões são baseadas em coisas como:
Os inquilinos tendem a escolher uma casa com base em cinco critérios. Eles se resumem a prestígio, privacidade, espaço, vista e conveniência. "O PPSVC do aluguer." Estes factores não estão em nenhuma ordem de importância, uma vez que alguns inquilinos prezam um ou mais em relação aos outros. Vamos discuti-los:
Uma visão menos impressionante pode não proporcionar um rendimento suficientemente elevado para cobrir o prémio do custo de compra, mas sim alavancando o investimento que é mitigado, e o prémio vem sobre o preço de venda. Unidades com melhores vistas, especialmente se houver pouco a escolher no pagamento do aluguel, sempre verão taxas de ocupação mais altas do que as unidades com vistas ruins.
Quando tanto o lado do proprietário como o do inquilino são levados em conta, é mais fácil escolher o edifício certo, e depois maximizar o fluxo de caixa e o lucro.
PASSO 6 OS COMPONENTES DE CUSTO DE UM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Investidores sábios entendem os custos de comprar e possuir uma propriedade de investimento. Componentes do custo enquadram-se em três categorias principais:
Os custos de aquisição incluem o preço pago pelo imóvel mais a compra dos itens necessários para alugá-lo. Em Manhattan e Miami, os utensílios de cozinha estão normalmente incluídos na compra. Em Manhattan, o piso de um novo apartamento será, mas em Miami, pode não estar. Estes comentários sobre os preços mais baixos de compra de apartamentos em Miami interessarão investidores para os quais os custos iniciais são uma prioridade.
Os compradores pagam por suas inspeções, seguro do título, taxas de agente do título e taxas de advogado de fechamento, mais custos rateados, como impostos ou taxas de administração que o vendedor tenha pago previamente. Os custos operacionais incluem itens como taxas de gerenciamento de propriedade, seguros, impostos, serviços públicos e custos de hipoteca, etc. Estes devem ser cobertos pelas rendas dos inquilinos ocupantes. Os proprietários podem também ser responsáveis pelos seus próprios custos de marketing quando procuram inquilinos.
Quando os proprietários venderem as suas propriedades de investimento, pagarão as taxas do corretor para comercializar a propriedade e para encontrar um comprador pronto, disposto e capaz. Eles também podem contratar o seu próprio consultor jurídico, bem como ser responsáveis por quaisquer reparos para tornar a propriedade segura e funcional.
PASSO 7 O OUTRO LADO DA MOEDA
Embora existam custos, existem também benefícios fiscais valiosos que os investidores utilizam para minimizar os seus custos. É preciso pagar aos investidores para entenderem normas e regulamentos do imposto predial porque a compra e gestão do imóvel é uma transacção comercial, pelo que todos os custos válidos são dedutíveis nos impostos.
As regras do IRS são muito pró-investidores, ao contrário do que acontece em muitos países. Para além de os custos directos de compra e propriedade serem dedutíveis nos impostos, um proprietário pode depreciar o valor da propriedade durante 27,5 anos. Portanto, mesmo que o imóvel ganhe em valor de mercado, ainda pode ser depreciado para fins fiscais. Quando é hora de vender, usando uma permuta de 1031 (ver abaixo) o imposto potencial pode ser diferido desde que o produto da venda seja investido em outro item "similar". Para fins fiscais, "similar" não significa necessariamente outro tipo de bens imóveis.
Nova Iorque oferece oportunidades de redução de impostos, e a Flórida não tem um imposto de renda estadual. Os investidores estrangeiros devem procurar aconselhamento sobre o estabelecimento de uma entidade empresarial e outras questões fiscais, para evitar ou minimizar a responsabilidade fiscal dos EUA.
Para as entidades empresariais dos EUA, se o rendimento tributável do negócio de arrendamento for inferior a $315.000 (e não for uma Empresa C), então uma dedução "pass-through" igual a 20% do rendimento empresarial qualificado pode ser deduzida da factura fiscal. As leis fiscais dos EUA são muito favoráveis ao negócio, e a alterações recentes da lei fiscal para investidores e proprietários de imóveis merecem uma atenção especial.PASSO 8 O QUE É UM 1031 IMPOSTO DE CÂMBIO DIFERIDO?
O 1031 Tax Deferred Exchange (nomeado para a Seção 1031 do Código de Receita Federal dos EUA) permite ao investidor vender um imóvel e usar todo o produto da venda para comprar um ou mais imóveis "semelhantes" de valor igual ou superior, dentro de um prazo aprovado, sem pagar qualquer imposto sobre ganhos de capital sobre o imóvel a ser vendido. O imposto é diferido até que haja uma liquidação final sem qualquer outro investimento.
A regra 1031, portanto, é uma excelente maneira de maximizar o retorno do investimento porque todo o lucro pode ser usado para comprar a próxima propriedade (ou propriedades) sem passar nenhum lucro para o governo.
Os investidores podem usar esse benefício para consolidar ou diversificar os investimentos atuais, aproveitar ao máximo um mercado emergente, obter melhores retornos em outro lugar ou repor o relógio de depreciação. As pedras marrons detidas em Nova York podem ser "trocadas" por um condomínio de luxo em Miami, por exemplo. Um terreno vago ou um edifício comercial mantido em Miami pode ser "trocado" por outros imóveis de investimento em Nova York. As opções são muitas, as regras que regem as trocas são apertadas e as transações devem ser tratadas por um intermediário aprovado.
Confiando em conselhos sólidos do agente imobiliário ou gestor imobiliário, os investidores podem maximizar os seus retornos. Isto nos leva à próxima seção.
PASSO 9 OBTER O RETORNO DO SEU INVESTIMENTO
Obviamente, há três componentes principais para obter o maior retorno do seu investimento. O primeiro é o preço que você paga. Considerando a eventual revenda durante o processo de compra é um sinal de um investidor de sucesso. O artigo em the link foco em Miami, mas os princípios discutidos são componentes de qualquer processo de pensamento de compra/venda de propriedades de investimento.
Os custos e os rendimentos da propriedade são extremamente importantes para o retorno final. Uma questão que os nossos clientes frequentemente colocam é como obter o máximo de lucro - além de negociar um ótimo preço de compra na propriedade certa, no local certo. Uma maneira poderosa de garantir isso é alavancar a compra.
O primeiro, e óbvio, é fazer um empréstimo hipotecário na propriedade. Investidores estrangeiros aprendem que há financiadores americanos bem estabelecidos e dispostos a isso quando procuram por empréstimos imobiliários. Investidores domésticos muitas vezes abaixam 20% e pedem emprestado o resto. Investidores estrangeiros costumam fazer um adiantamento de 50%.
O adiantamento pode vir da tomada de lucros na bolsa de valores, ou da venda de um imóvel existente para aproveitar ao máximo a valorização do preço e os 1031 benefícios da Bolsa. O custo da amortização é dedutível nos impostos, claro, e o inquilino está lá para cobrir os custos do empréstimo através do seu aluguer.
A segunda maneira mais comum é usar o capital próprio de uma propriedade actual para usar como adiantamento. As duas formas de fazer isso são contrair um empréstimo hipotecário usando o patrimônio líquido do imóvel como garantia. A segunda maneira é usar um linha de crédito home equity (HELOC.) A principal diferença é que a linha de crédito pode ser usada para qualquer coisa e os juros são pagos apenas sobre o crédito utilizado. Assim, permite uma abordagem mais subtil para procurar a propriedade de investimento certa, e para cobrir os custos de compra e os de qualquer renovação, etc.
Um benefício óbvio do financiamento da compra é que a valorização do preço do imóvel está sendo financiada pelo adiantamento e pelo rendimento do aluguel. Um adiantamento de $600.000 sobre um imóvel de $3 milhões que vê uma valorização do preço de 5% ($150.000) significa que a valorização representa um retorno de 25% sobre o valor do adiantamento.
O financiamento para investidores credenciados faz bom sentido para os negócios.
A utilização do gestor imobiliário certo irá maximizar a ocupação porque a empresa de gestão irá comercializar o imóvel para potenciais inquilinos, verificá-los e gerir o contrato de arrendamento enquanto este estiver activo. A decisão de contratar essa actividade produz frequentemente melhores inquilinos e taxas de ocupação mais elevadas. Ambos resultam em um maior rendimento.
O terceiro elemento para obter o retorno certo é colocar a venda nas mãos de um agente imobiliário competente e bem sucedido que a comercializará corretamente. O agente vai ajudar a negociar o melhor preço que o mercado vai suportar, nas melhores condições para o proprietário actual, e dentro do prazo preferido do proprietário.
Junte esses três elementos, incluindo uma Bolsa de Valores 1031, se apropriado, e o imóvel gerará o maior retorno sobre o investimento.
PASSO 10 GESTÃO DE IMÓVEIS PARA INVESTIDORES
A gestão eficaz de propriedades de investimento requer tempo, habilidade e experiência. Existem dois tipos de gestão de propriedades, "light property management" e "full property management". A gestão de propriedades leves é um caminho que muitos clientes tomam porque cuida dos elementos críticos iniciais, e pode começar assim que a propriedade de investimento escolhida estiver sob contrato.
Este serviço gere todos os passos que começam com a procura do inquilino certo. A propriedade de investimento é comercializada aos potenciais inquilinos, o inquilino é rastreado, o arrendamento é preparado, as aplicações para os condomínios são suportadas, e quaisquer reparações necessárias, etc. são organizadas. A gestão de propriedades ligeiras exclui o manuseamento de dinheiro de arrendatários ou senhorios, mas inclui a rescisão e renovação de contratos de arrendamento.
Este serviço inclui o tratamento de aluguéis e pagamento de contas, etc., com serviços completos de contabilidade e relatórios financeiros. Também trata de despejos de inquilinos, caso seja necessário.
PASSO 11 OBSERVAÇÕES FINAIS
Comprar e possuir propriedades de investimento é um modelo de negócio rentável, e uma forma bem comprovada de construir e proteger a riqueza. Ao alavancar investimentos, aproveitando todas as potenciais deduções e diferimentos fiscais e instalando os inquilinos certos, maximiza o rendimento e a valorização do preço.
Escolher uma empresa de gestão experiente para comercializar a propriedade de investimento, seleccionar inquilinos e organizar documentos de arrendamento de protecção do proprietário é outro elemento sensato para se tornar um proprietário de propriedade de investimento bem sucedido. As propriedades de investimento provam ser uma forma sólida de atingir muitos objectivos.
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