Guia de investimento imobiliário em Nova Iorque

O investimento imobiliário bem sucedido assenta diretamente na construção de uma estratégia baseada em objectivos de negócio que ajudam a escolher a melhor localização e tipo de propriedade de investimento. Compreender o mercado de propriedades de investimento leva tempo a aprender e a compreender, por isso a quarta parte de uma estratégia bem sucedida (para além do objetivo, localização e tipo) é fazer o melhor uso dos melhores conselhos disponíveis. é fazer o melhor uso dos melhores conselhos disponíveis. Discutimos os objectivos de investimento em "Uma estratégia comprovada para comprar a sua primeira propriedade para arrendamento" e "Não persiga o rendimento na compra de uma propriedade de investimento". Os investidores de sucesso perguntam-se continuamente: "Este é o melhor conselho que posso obter e estou a fazer o melhor uso desse conselho?

Responder a essa pergunta é o objetivo deste artigo.

O sector imobiliário é global. Muitos factores, do global ao local, afectam os preços actuais, o valor futuro do capital e o rendimento atual das rendas. Para além dos factores globais e regionais a ter em conta, cada país tem a sua própria regulamentação em matéria de impostos sobre o rendimento, bens imobiliários e mais-valias. Têm também os seus próprios custos de compra, financiamento e venda. Estes custos têm um efeito direto no cap rate, no fluxo de caixa líquido, na alavancagem e nos lucros futuros.

Dentro de cada país existem cidades. Cada cidade tem vantagens e desvantagens para o investidor imobiliário (tanto nacional como estrangeiro). Ao ter em conta os factores regionais e nacionais, e depois descer até ao nível da cidade, os investidores estão mais aptos a tomar decisões sensatas e a fazer as melhores escolhas, de modo a maximizar os resultados que correspondem às sete razões acima enumeradas.

Visão geral do bairro para investidores imobiliários de Nova York

A localização correcta é fundamental para o sucesso final. No nosso artigo "Uma análise das melhores cidades para investir em imóveis para arrendamento em 2019" verá uma análise detalhada sobre o assunto. Em resumo, o Fundo Monetário Internacional estudou 57 economias e dividiu-as em três categorias no que diz respeito ao investimento imobiliário. Associámos este estudo ao relatório mais recente da UBS Wealth Management sobre 20 cidades individuais. É evidente que algumas das cidades do mundo, como Hong Kong, Toronto e Londres, se encontram naquilo a que a UBS chama território de "risco de bolha". Outras estão listadas como sobrevalorizadas, razoavelmente valorizadas e subvalorizadas.

A nossa atividade como agentes imobiliários centra-se em cidade de Nova Iorqueparticularmente Manhattan e os seus bairros. No entanto, também temos informações sobre Downtown Miami bem como dicas gerais para investir em imóveis de luxo em Miami.

Quando se compra uma propriedade de investimento em Nova Iorque, a localização é importante. A localização correcta para a propriedade de investimento e a escolha da propriedade certa, por si só, irão contribuir para as sete razões acima enumeradas. Cada cidade tem bairros, e esses bairros proporcionarão uma valorização do preço em maior ou menor grau. Cada bairro também atrai tipos específicos de mercado de arrendamento. Esses tipos incluem, por exemplo:

• Profissionais que preferem arrendar em vez de possuir um imóvel perto do seu local de trabalho, e que também satisfaça os seus objectivos de vida social e familiar.
• Indivíduos ricos que querem um pied-à-porter ocasionalterra para visitas de negócios ou para férias de longa duração, para que a sua família possa aproveitar ao máximo os serviços sociais, gastronómicos e comerciais do edifício e da zona.
• Pessoas com famílias jovens que preferem, ou devem, alugar a casa certa no local certo.
• Estudantes que frequentam o colégio, a universidade, a escola privada ou a academia local.
• Cada um destes quatro exemplos de mercados de arrendamento ajudará o investidor a determinar a localização a escolher e o tipo de imóvel a escolher. Todos estes mercados tendem a registar elevadas taxas de ocupação a preços de arrendamento elevados. Por conseguinte, geram um rendimento elevado, um bom fluxo de caixa e uma boa valorização do preço dos imóveis.

Diferentes tipos de imóveis atraem diferentes tipos de inquilinos. Quando os investidores escolhem o tipo certo de imóvel para comprar, devem analisar cuidadosamente e escolher o edifício certo para os tipos de inquilinos que pretendem atrair. Existem vários tipos de bons imóveis para arrendamento.

Casas multifamiliares são excelentes imóveis para aluguer. Uma propriedade multifamiliar é, basicamente, um edifício no qual existem mais do que uma casa independente. O edifício pode ser um duplex (duas casas), um triplex (três casas), um quadplex ou fourplex (quatro casas), ou um edifício de apartamentos (condomínio ou empreendimento cooperativo).

Existem várias vantagens em investir numa habitação multifamiliar. A escolha de um imóvel que satisfaça especificamente os objectivos imediatos e a longo prazo de um investidor é simples. Muitos inquilinos escolhem quase automaticamente uma unidade multifamiliar, uma vez que o mercado é forte. Escolhem esta via porque são os tipos de imóveis mais disponíveis, pelo que é fácil para eles escolherem o imóvel específico que lhes convém. Encontrarão vizinhos "iguais a eles", pelo que a vida social e familiar será agradável.

O edifício terá um gestor imobiliário profissional para manter as comodidades e resolver problemas.

As propriedades de investimento multifamiliares maximizam ou, no mínimo, suavizam as taxas de rendimento. Se uma propriedade de investimento unifamiliar estiver vazia durante um mês, o rendimento é reduzido em 100%. Se uma unidade de um fourplex estiver desocupada durante um mêsO rendimento global é reduzido em apenas 25%.

Se um membro da família viver numa unidade e for o gestor da propriedade das outras - para aprender as bases da gestão e administração de um negócio - então o rendimento das outras unidades paga, ou contribui para, os custos da casa do membro da família e gera lucro para investir na próxima compra de propriedade. Estes dois factores são um incentivo para garantir o sucesso do negócio de arrendamento de imóveis.

Depois de os investidores escolherem a localização do imóvel e o tipo de imóvel, a decisão seguinte é sobre escolha o edifício certo. Há dois lados nesta decisão: o lado do investidor e o lado do inquilino. Se acertar em ambos, o resultado é o sucesso do investimento.

O lado do investidor

Mais uma vez, as decisões incorporam os objectivos subjacentes. Em termos simples e práticos, as decisões baseiam-se em factores como:

• As regras e os regulamentos permitem taxas de aluguer e de arrendamento aceitáveis? Uma cooperativa pode ter regulamentos que impeçam o aluguer da unidade por um período mínimo. As cooperativas também exigem que os potenciais inquilinos sejam entrevistados e aprovados.
• Há algum regulamento municipal ou comunitário que possa limitar o valor do aluguer ou o número (ou número reduzido) de dias por ano em que a propriedade pode ser alugada? pode alojar cada inquilino?
• Quando é que o imóvel estará pronto para ser arrendado? Vale a pena comprar um imóvel inacabado a um preço excelente, para maximizar a valorização futura do preço e perder o rendimento inicial do aluguer, ou deve comprar um imóvel pronto a ocupar para maximizar o rendimento imediato e compensar o custo da compra, etc.?
• Se o imóvel estiver completo, qual é o seu estado? Uma inspeção profissional por um inspetor qualificado, de preferência que trabalhe de acordo com as normas ASHI (American Society of Home Inspectors) para garantir que tudo o que deve ser inspeccionado é inspeccionado. Os problemas de segurança ou funcionalidade devem ser abordados no contrato de compra e venda e tratados antes do fecho.

O lado do inquilino

Os inquilinos tendem a escolher uma casa com base em cinco critérios. Estes resumem-se a prestígio, privacidade, espaço, vista e conveniência. "O PPSVC do arrendamento". Estes factores não estão por ordem de importância, uma vez que alguns inquilinos privilegiam um ou mais em detrimento dos outros. Vamos discuti-los:

• O prestígio pode ser muito importante. Um inquilino rico que procura uma unidade ocasional na cidade, porque prefere uma casa a uma suite de hotel, pode colocar o prestígio do imóvel e a sua localização no topo da sua lista. Um estudante ou uma família profissional talvez não.
• A privacidade é frequentemente importante para muitas pessoas. Uma celebridade ou uma família com crianças pequenas podem procurar privacidade.
• O espaço é importante para os inquilinos com filhos ou para alguém que precisa de um escritório em casa, mas não tanto para um estudante ou inquilino solteiro que apenas quer estar perto da faculdade ou do escritório.
• As vistas são importantes para muitas pessoas. Comprar uma unidade multifamiliar que seja suficientemente alta para dar uma sensação de espaço quando se olha pelas janelas tem muitas vezes um preço mais elevado do que uma unidade que esteja num piso inferior com vista para uma parede de tijolo. Uma vista para o Central Park, por exemplo, exige um preço de compra elevado, gera um rendimento mais elevado e proporciona um preço de venda elevado quando chega a altura de liquidar os lucros.

Uma vista menos impressionante pode não proporcionar um rendimento suficientemente elevado para cobrir o prémio do custo de aquisição, mas, ao potenciar o investimento, esse problema é atenuado. As unidades com melhores vistas, especialmente se houver pouco por onde escolher no pagamento da renda, registarão sempre taxas de ocupação mais elevadas do que as unidades com vistas menos favoráveis.

• A conveniência é importante para muitos inquilinos. Querem estar perto do escritório, da faculdade, de uma área de lazer se tiverem filhos, de bons transportes, etc. A conveniência é um poderoso fator de motivação e proporciona frequentemente taxas de ocupação mais elevadas para o senhorio.

Quando são tidos em conta tanto os aspectos do proprietário como os do inquilino, é mais fácil escolher o edifício certo e maximizar o fluxo de caixa e o lucro.

Os investidores sensatos compreendem os custos tanto da compra de imóveis em Nova Iorque como da sua posterior propriedade. Componentes dos custos dividem-se em três categorias principais:

• Custo de aquisição
• Custos operacionais
• Custo de venda

Os custos de aquisição incluem o preço pago pelo imóvel mais a compra dos artigos necessários para o arrendar. Em Manhattan e Miami, os electrodomésticos de cozinha estão normalmente incluídos na compra. Em Manhattan, o pavimento de um apartamento novo está incluído, mas em Miami pode não estar. Estes comentários sobre os preços de compra mais baixos dos apartamentos em Miami interessarão aos investidores para os quais os custos iniciais são uma prioridade.

Os compradores pagam as suas inspecções, o seguro do título, os honorários do agente do título e os honorários do advogado de fecho, mais os custos proporcionais, tais como impostos ou taxas de gestão que o vendedor tenha pago antecipadamente. Os custos operacionais incluem itens como taxas de gestão da propriedade, seguros, impostos, serviços públicos e custos de hipoteca, etc. Estes custos devem ser cobertos pelas rendas dos inquilinos ocupantes. Os proprietários podem também ser responsáveis pelos seus próprios custos de marketing quando procuram inquilinos.

Quando os proprietários vendem a sua propriedade de investimento, pagam os honorários do corretor para comercializar a propriedade e para encontrar um comprador pronto, disposto e capaz. Podem também contratar o seu próprio consultor jurídico, bem como ser responsáveis por quaisquer reparações para tornar a propriedade segura e funcional.

Embora existam custos, existem também benefícios fiscais valiosos que os investidores utilizam para minimizar os seus custos. Vale a pena os investidores compreenderem as regras e regulamentos do imposto predial porque a compra e gestão da propriedade é uma transação comercial, pelo que todos os custos válidos são dedutíveis nos impostos.

As regras do IRS são muito favoráveis ao investidor, ao contrário do que acontece em muitos países. Para além de os custos directos de compra e propriedade serem dedutíveis nos impostos, o proprietário pode depreciar o valor do imóvel ao longo de 27,5 anos. Assim, mesmo que o imóvel ganhe valor de mercado, ainda pode ser depreciado para efeitos fiscais. Quando chegar a hora de vender, usando uma troca 1031 (veja abaixo), o imposto potencial pode ser diferido, desde que o produto da venda seja investido em outro item "semelhante". "Semelhante" não significa, para efeitos fiscais, necessariamente outro imóvel.

A cidade de Nova Iorque oferece oportunidades de abatimento fiscal e a Flórida não tem um imposto estatal sobre o rendimento. Os investidores estrangeiros devem procurar aconselhamento sobre o estabelecimento de uma entidade corporativa e outras questões fiscais, para evitar ou minimizar a responsabilidade fiscal dos EUA.

A Troca Diferida de Impostos 1031 (nome da Secção 1031 do Código de Receita Federal dos EUA) permite que um investidor venda um imóvel e utilize todo o produto da venda para comprar um ou mais imóveis "semelhantes" de valor igual ou superior, dentro de um prazo aprovado, sem pagar qualquer imposto sobre as mais-valias do imóvel vendido. O imposto é diferido até que haja uma liquidação final sem mais investimentos.

A regra 1031, portanto, é uma excelente forma de maximizar o retorno do investimento, pois todo o lucro pode ser usado para comprar a próxima propriedade (ou propriedades) sem passar nenhum lucro para o governo.

Os investidores podem utilizar este benefício para consolidar ou diversificar os investimentos actuais, tirar o máximo partido de um mercado emergente, obter melhores rendimentos noutro local ou reiniciar o relógio da depreciação. Por exemplo, os "Brownstones" detidos em Nova Iorque podem ser "trocados" por um condomínio de luxo em Miami. Os terrenos vagos ou um edifício comercial detidos em Miami podem ser "trocados" por outros bens imobiliários de investimento em Nova Iorque. As opções são muitas, as regras que regem as trocas são apertadas e as transacções devem ser tratadas por um intermediário aprovado.

Ao confiarem nos bons conselhos do agente imobiliário ou do gestor de propriedades, os investidores podem maximizar os seus rendimentos. Isto leva-nos à próxima secção.

"Imposto sobre as mais-valias imobiliárias"

Obviamente, existem três componentes principais para obter o maior retorno do seu investimento. O primeiro é o preço a pagar. Considerando a eventual revenda durante o processo de compra é um sinal de um investidor de sucesso. O artigo no link concentra-se em Miami, mas os princípios discutidos são componentes de qualquer processo de pensamento de compra/revenda de propriedade de investimento.

Os custos e o rendimento da propriedade são extremamente importantes para o retorno final. Uma pergunta que os nossos clientes fazem frequentemente é como obter o melhor retorno possível - para além de negociar um ótimo preço de compra da propriedade certa no local certo. Uma maneira poderosa de garantir isso é alavancar a compra.

Duas abordagens ao efeito de alavanca

A primeira, e óbvia, é contrair um empréstimo hipotecário sobre o imóvel. Os investidores estrangeiros ficam a saber que existem credores americanos bem estabelecidos e dispostos a conceder empréstimos imobiliários. Os investidores nacionais dão frequentemente uma entrada de 20% e pedem o resto emprestado. Os investidores estrangeiros dão frequentemente uma entrada de 50%.

A entrada pode provir da realização de lucros na bolsa de valores ou da venda de um imóvel existente para aproveitar ao máximo a valorização do preço e as vantagens da permuta 1031. O custo da amortização é dedutível nos impostos, claro, e o inquilino está lá para cobrir os custos do empréstimo através da sua renda.

A segunda forma mais comum é utilizar o capital próprio de uma propriedade atual como entrada. As duas formas de o fazer são contrair um empréstimo hipotecário utilizando o capital próprio do imóvel como garantia. A segunda forma é utilizar uma linha de crédito de capital próprio (A principal diferença é que a linha de crédito pode ser utilizada para qualquer coisa e os juros só são pagos sobre o crédito utilizado. Permite, por conseguinte, uma abordagem mais subtil para procurar a propriedade de investimento certa e para cobrir os custos de compra e os de qualquer renovação, etc.

Uma vantagem óbvia de financiar a compra é que a valorização do preço da propriedade está a ser financiada pelo pagamento da entrada e pelo rendimento do aluguer. Uma entrada de $600.000 numa propriedade de $3 milhões que regista uma valorização do preço de 5% ($150.000) significa que a valorização representa um retorno de 25% sobre o valor da entrada.

O financiamento para investidores acreditados faz todo o sentido do ponto de vista comercial.

A utilização do gestor de propriedades certo maximizará a ocupação porque a empresa de gestão comercializará a propriedade a potenciais inquilinos, examiná-los-á e gerirá o contrato de arrendamento enquanto este estiver ativo. A decisão de contratar essa atividade produz frequentemente melhores inquilinos e taxas de ocupação mais elevadas. Ambos resultam num rendimento mais elevado.

O terceiro elemento para obter o rendimento certo é colocar a venda nas mãos de um agente imobiliário competente e bem sucedido que a comercializará corretamente. O agente ajudará a negociar o melhor preço que o mercado suportar, nas melhores condições para o atual proprietário e dentro do calendário preferido pelo proprietário.

Junte estes três elementos, incluindo uma Troca 1031 se for apropriado, e a propriedade gerará o maior retorno sobre o investimento. É isso que significa tomar a melhor decisão de investimento imobiliário.

Gerir eficazmente as propriedades de investimento requer tempo, competência e experiência. Existem dois tipos de gestão de propriedades, a "gestão ligeira de propriedades" e a "gestão completa de propriedades". A gestão ligeira de propriedades é um caminho que muitos clientes escolhem porque trata dos elementos iniciais e críticos e pode começar assim que a propriedade de investimento escolhida estiver sob contrato.

Gestão de propriedades ligeiras

Este serviço gere todas as etapas, começando por encontrar o inquilino certo. A propriedade de investimento é comercializada junto de potenciais inquilinos, o inquilino é selecionado, o contrato de arrendamento é preparado, as candidaturas aos conselhos de condomínio são apoiadas e quaisquer reparações necessárias, etc., são tratadas. A gestão de propriedades ligeiras exclui a gestão do dinheiro do inquilino ou do senhorio, mas inclui a rescisão e a renovação de contratos de arrendamento.

Gestão integral de propriedades

Este serviço inclui o tratamento das rendas e o pagamento de facturas, etc., com serviços de contabilidade completos e relatórios financeiros. Também trata dos despejos dos inquilinos, caso seja necessário.

Serviços de gestão de propriedades em Manhattan Miami

Comprar e possuir propriedades de investimento é um modelo de negócio rentável e uma forma comprovada de construir e proteger o património. Ao alavancar os investimentos, aproveitando todas as potenciais deduções e adiamentos fiscais, e instalando os inquilinos certos, maximiza-se o rendimento e a valorização do preço. O investimento imobiliário em Nova Iorque é sempre uma aposta sólida.

A escolha de uma empresa de gestão de propriedades experiente para comercializar a propriedade de investimento, selecionar inquilinos e organizar os documentos de arrendamento de proteção ao senhorio é outro elemento sensato para se tornar um proprietário de propriedades de investimento bem sucedido. As propriedades de investimento provam ser uma forma sólida de atingir muitos objectivos.

Contacte-nos hoje e saiba como investir em imóveis em Manhattan ou Miami.