Guia de compra de casa em Nova Iorque e Miami

To make the best possible home buying decision, you need to have the best possible representation, which means having your own buyer agent working on your behalf. In any real estate transaction, there will be a seller agent who represents the interests of the seller. Likewise, with a buyer’s agent, you have someone who is dedicated to your interests. It is the practice for the Seller to pay cooperating buyers brokers although this is not always the case. 

Um dos aspectos mais importantes de um agente de compras é o facto de não ter qualquer interesse num imóvel específico. Por outro lado, o agente de listagem ou de venda tem interesse em vender o apartamento ou edifício específico que listou para venda. O vendedor e o agente que trabalha em nome do vendedor estão apenas interessados em obter o preço mais elevado nas melhores condições para o seu vendedor - o oposto do interesse do comprador.

Pense da seguinte forma: Se fosse o réu num processo judicial, não recorreria ao advogado do queixoso para o representar. É a mesma situação. Seja inteligente! Utilize o seu próprio corretor. Outras dicas sobre a contratação de um agente:

• Não recorra a vários agentes, pois nenhum deles estará totalmente empenhado em ajudá-lo. Comprometa-se com um agente profissional, informe-o e ele esforçar-se-á por lhe encontrar o melhor imóvel.
• Um bom agente poderá levá-lo a ver todos os apartamentos disponíveis no mercado - incluindo alguns que ainda nem sequer estão listados.

"Por que você precisa usar um agente de compradores de imóveis de Manhattan"

"Por que você precisa de um agente imobiliário altamente experiente em Miami"

Obter uma carta de pré-aprovação antes de começar a procurar um imóvel é uma obrigação se quiser obter uma hipoteca. Ser pré-aprovado pelo banco:

• permite-lhe determinar melhor a gama de preços das casas que pode pagar; e
• demonstra ao vendedor e ao seu corretor que tem capacidade financeira para concluir a transação

Muitas vezes, os vendedores nem sequer negociam com um comprador que faz uma oferta com uma contingência de hipoteca e sem carta de pré-aprovação. O facto de não estar pré-aprovado demonstra ao vendedor que talvez o comprador não esteja a falar a sério, não sabe o que é necessário para concluir a transação e talvez nem sequer tenha capacidade financeira para comprar.

A pré-aprovação de uma hipoteca demora apenas um ou dois dias a obter, por isso é melhor concluir esta etapa primeiro. Esta etapa dar-lhe-á uma boa ideia dos pontos de preço que pretende atingir na sua pesquisa.

Agora é altura de fazer uma lista de desejos sobre o que pretende num imóvel. Quer estar num local em ascensão? Ou num local já estabelecido? Quer viver numa torre de vidro ou numa cooperativa histórica de antes da guerra? As respostas a estas perguntas ajudarão o seu agente de compras a perceber quais as propriedades que se adequam aos seus gostos e quais as que deve evitar.

Também é importante perceber o que é apenas um desejo e o que não é negociável. Pode desejar encontrar um apartamento com banheira de hidromassagem ou terraço, mas contentar-se-ia com algo sem banheira. Por outro lado, pode precisar absolutamente de três quartos. Ser claro quanto às suas expectativas ajudá-lo-á a si e ao seu agente a alargar a sua pesquisa e a detetar propriedades que, de outra forma, poderia perder.

"Os melhores bairros de Manhattan para comprar um condomínio em 2020"

"Estes condomínios à venda em Miami para novos empreendimentos mudarão o horizonte em 2020"

Com a sua lista de desejos na mão, pode começar a procurar propriedades online. Comece com o site Manhattan Miami, que oferece recursos poderosos para ajudá-lo a encontrar a sua casa ideal. Nós temos acesso a todas as listagens em Manhattan e Miami. Se quiser pesquisar por si mesmo as listagens de propriedades de Manhattan ou Miami, clique aqui para Manhattan e aqui para Miami.

A maioria dos nossos clientes prefere que lhes sugiramos imóveis interessantes. Se desejar que preparemos uma pesquisa de imóveis à sua medida, clique aqui para Manhattan e aqui para Miami e voltaremos a tu resultados com base nos seus parâmetros únicos.

Nota:  Ao procurar anúncios, os compradores estrangeiros devem concentrar a sua pesquisa de imóveis em condomínios, condomínios e moradias em banda, enquanto as cooperativas se destinam a proprietários de casas.

"Não persiga o rendimento ao comprar propriedades de investimento"

Para as propriedades que selecionar, forneceremos uma estimativa da avaliação da propriedade que se baseia em propriedades comparáveis. Estabelecemos estratégias com os nossos compradores para determinar a estratégia de licitação à luz do que está a acontecer atualmente no mercado. Desenvolveremos tácticas de negociação dependendo da propriedade, localização e condições actuais do mercado.

Prepararemos uma análise de propriedades comparáveis, semelhante à análise de mercado comparável (CMA) utilizado por um vendedor para determinar o preço de oferta. A nossa análise centrar-se-á nos dados mais recentes de vendas fechadas de apartamentos vizinhos em edifícios com características semelhantes. Forneceremos todos os dados mais recentes de que necessita para tomar uma decisão - análise de vendas fechadas, desconto médio de listagem para o trimestre, condições actuais do mercado, mais recente preço médio por metro quadrado, tendências, etc. A partir de todos estes dados e informações de mercado, iremos elaborar um preço de oferta inicial.

"Comprar uma propriedade de investimento"

"Pense na revenda ao comprar um apartamento em Miami"

Em Nova Iorque, as ofertas são feitas oralmente através do agente imobiliário do comprador. As ofertas orais não são juridicamente vinculativas. Apenas os contratos escritos são aplicáveis às transacções imobiliárias em Nova Iorque. Por conseguinte, até o contrato ser assinado, não existe qualquer obrigação por parte do comprador ou do vendedor. Assim, um comprador pode fazer uma série de ofertas em diferentes apartamentos para tentar obter o melhor negócio. Na Flórida, no entanto, as ofertas são feitas por escrito e é exigido um depósito de 10% para acompanhar a oferta. Portanto, qualquer oferta feita pelo comprador é juridicamente vinculativa.

O vendedor geralmente retornará com uma contraoferta. O comprador e o vendedor andam para trás e para a frente até chegarem a acordo sobre o preço final de compra e quaisquer condições especiais do negócio. Uma condição especial pode ser uma contingência hipotecária, que permite ao comprador rescindir o contrato e receber o seu depósito de volta se o banco não aceitar uma hipoteca para a propriedade. As contingências hipotecárias prevêem que o comprador obtenha a hipoteca no prazo de 45 dias.
O vendedor pode aceitar um prazo de 60 dias, mas a maioria dos vendedores prefere não ter qualquer contingência hipotecária. Sem contingência, o vendedor pode baixar o preço.

Por vezes, os vendedores não permitem uma contingência hipotecária para compradores estrangeiros, uma vez que é difícil para o vendedor saber se o comprador foi efetivamente recusado por um banco ou se simplesmente mudou de ideias quanto à compra da propriedade. Isto pode tornar-se um problema para alguns compradores estrangeiros se o vendedor não permitir a contingência. Ter uma carta de pré-aprovação do banco ajuda muitas vezes o comprador estrangeiro a ultrapassar este obstáculo.

"O que precisa de saber quando compra um apartamento em Nova Iorque"

"O que você precisa saber ao comprar um condomínio de pré-construção em Miami"

Embora seja aconselhável, pelo menos, consultar previamente um advogado imobiliário de Nova Iorque, uma vez que o vendedor tenha aceite uma oferta, o comprador terá de contratar um advogado imobiliário. Em Nova York, é exigido que o comprador contrate um advogado. Em Miami, não é obrigatório, mas a maioria utiliza advogados para efetuar as suas compras. Os riscos são demasiado grandes para se agir sozinho neste caso, pelo que sugerimos sempre que o comprador tenha a sua própria representação legal. 

Após a aceitação da oferta, o agente do comprador preencherá uma "folha de negócio" que contém os nomes dos compradores, bem como todas as informações de contacto, incluindo o nome e a morada do advogado do comprador. Por conseguinte, o comprador deve saber com que advogado vai trabalhar nesta altura. No prazo de um dia, os documentos do condomínio serão enviados ao advogado do comprador para revisão.

O advogado do comprador lerá os documentos do condomínio e as demonstrações financeiras do edifício, entre outros documentos, para determinar a saúde do edifício e quaisquer problemas que devam ser resolvidos. O advogado do comprador colocará questões ao advogado do vendedor e ao promotor do edifício. O contrato será então revisto para resolver quaisquer questões detectadas na revisão, caso existam.

Até o contrato ser assinado pelo comprador, o vendedor pode mostrar o apartamento e aceitar ofertas mais elevadas, se assim o desejar. Por conseguinte, o tempo é essencial durante o processo.

"Impostos sobre imóveis de Nova Iorque"

"Questões fiscais e legais na compra de um apartamento em Nova Iorque"

"Informações sobre o imposto sobre imóveis em Miami que você deve conhecer"

EM NOVA IORQUE

Após a assinatura do contrato, que normalmente não ocorre mais de 10 dias após a aceitação da oferta, o comprador deve apresentar um depósito de 10% do preço de compra ao advogado do vendedor. O depósito é mantido em caução, normalmente pelo advogado do vendedor, até ao fecho.

NA FLÓRIDA

O depósito de 10% efectuado juntamente com a oferta inicial por escrito só é reembolsável em certos casos, tais como os previstos numa cláusula de contingência hipotecária em que o pedido de empréstimo do comprador tenha sido rejeitado pelo banco.

Se o comprador está a obter um financiamento hipotecário, irá trabalhar para obter uma Carta de Compromisso Hipotecário do banco para a hipoteca. A Carta de Compromisso Hipotecário é emitida quando o comprador tiver assegurado o empréstimo. Para condomínios e cooperativas, esta carta é um requisito do Pacote da Direção, que será apresentado para aprovação da direção depois de chegar a um acordo com um vendedor.

GARANTIA DO EMPRÉSTIMO

A candidatura a uma hipoteca pode começar antes de encontrar uma casa ou depois de ter apresentado uma oferta. No entanto, é melhor fazê-lo o mais cedo possível no processo, de modo a eliminar quaisquer surpresas. O comprador terá de preencher um requerimento que envolve uma grande quantidade de papelada. A entidade credora analisará detalhadamente o historial de crédito do comprador, o seu registo de emprego e activos e passivos financeiros. 

EMISSÃO DA CARTA DE COMPROMISSO HIPOTECÁRIO

Uma Carta de Compromisso Hipotecário é o documento que um subscritor envia ao agente de crédito quando um empréstimo é aprovado. Isto é a sério! A Carta de Compromisso Hipotecário irá detalhar todos os aspectos da hipoteca. Incluirá os termos e a taxa de juros. Incluirá as "condições" (os itens que devem ser fornecidos ou explicados para a aprovação final). A carta de compromisso hipotecário será datada e terá uma data de validade. Pode ser assinada pelo subscritor.

Embora a carta de pré-aprovação seja uma coisa óptima para ter ao iniciar a sua pesquisa, o comprador não é aprovado até que a Carta de Compromisso Hipotecário seja emitida, uma vez que a Carta de Compromisso Hipotecário é um documento formal e juridicamente vinculativo.

"Avaliações vs. Inspecções Residenciais: Saiba a diferença"

Não há aprovação do conselho de administração para moradias em banda ou moradias unifamiliares, mas os compradores que adquirem um condomínio ou uma cooperativa terão de se candidatar formalmente ao conselho de administração do condomínio ou da cooperativa para concluir a compra.

Uma vez que o contrato é executado pelo comprador e pelo vendedor, o comprador deve submeter um Pacote da Direção à direção do condomínio ou da cooperativa. A direção de um condomínio tem o que se chama "direito de preferência", o que significa que tem a oportunidade de comprar o condomínio antes de aprovar a compra de um comprador externo. A direção de uma cooperativa tem o poder de aprovar ou recusar compradores. O Pacote da Direção, por vezes designado por Pedido de Venda, incluirá/exigirá:

• Um pedido e uma taxa
• O contrato executado e a carta de compromisso hipotecário, se for caso disso
• Declarações financeiras, incluindo extractos bancários ou cartas de confirmação
• Cartas de referência pessoais
• Cartas de referência comerciais
• As declarações fiscais dos últimos três anos
• Cartas de verificação de emprego e de rendimentos
• Autorização para controlos criminais, de crédito e de emprego

O Pacote da Direção é enviado à empresa de gestão do edifício para análise.

• Se se tratar de uma cooperativa, a direção solicitará uma entrevista a todos os futuros residentes da unidade. Esta entrevista é muito séria e deve ser considerada uma reunião de negócios.
• A administração do condomínio não entrevista o potencial comprador, mas efectua verificações de crédito e de antecedentes criminais e lê o pacote da administração.

Assim que a direção renunciar ao"direito de preferência", ou por outras palavras, aprovar o comprador, pode então ser agendado o fecho.

O fecho terá lugar no prazo de 30/45/60 dias a contar da assinatura do contrato, consoante as condições acordadas. Se o pagamento for efectuado em dinheiro, é mais provável que o fecho ocorra em 30 dias. Se obtiver uma hipoteca, o comprador terá provavelmente até 60 dias, sendo a média de 45 dias. Em preparação para o fecho:

• Definir a data de encerramento.
• Cumprir as condições da oferta de empréstimo.
• O advogado do comprador efectuará uma pesquisa do título para se certificar de que o comprador recebeu um "título limpo", o que garantirá que o vendedor é o proprietário da propriedade e que não existem penhoras registadas contra a propriedade.
• Obter um seguro de habitação para proteger o proprietário (e o credor) de perdas se a casa for danificada ou destruída.
• Inspeção final antes do encerramento.

O encerramento, ou liquidação, é a etapa final de uma transação imobiliária. Na data de fecho, as partes celebram o contrato de compra e venda e transferem a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador: 

• O comprador (ou o banco do comprador) entrega o pagamento do saldo devedor da compra, que é normalmente os restantes 90% do preço de compra mais os custos de fecho de 3,5% (sem hipoteca) a 5,5% (com hipoteca).
• O vendedor passa a escritura ao comprador e entrega-lhe as chaves da casa.
• Uma empresa de títulos de propriedade registará a nova escritura no registo predial local.
• O vendedor receberá o dinheiro devido do produto da venda, menos os custos de fecho e os pagamentos de hipoteca se o vendedor tiver uma hipoteca existente no fecho.

Para os compradores estrangeiros, o fecho pode ter lugar sem que o comprador esteja fisicamente presente nos EUA. O comprador simplesmente atribui uma procuração ao advogado do comprador (ou assina uma carta de consentimento se estiver a comprar com uma LLC) para fechar o negócio em nome do comprador. Esta é uma prática comum.

"Gestão de propriedades para investidores"