Regras fiscais para estrangeiros que compram propriedades nos Estados Unidos

Comprar uma propriedade residencial noutro país pode ser intimidante, mas com o corretor parceiro certo, os cidadãos estrangeiros que compram propriedades nos Estados Unidos têm pouco com que se preocupar. Os cidadãos estrangeiros estão legalmente autorizados a comprar propriedades residenciais nos Estados Unidos, mas terão de seguir determinadas regras fiscais tanto nos EUA como possivelmente nos seus países de origem. O facto de um comprador ser um não residente não significa automaticamente que tenha de pagar impostos adicionais. Alguns desses impostos podem até ser pagos por um cidadão americano, em determinadas circunstâncias.

Eis como comprar um imóvel nos Estados Unidos como estrangeiro, para casas em Manhattan e Miami.

1. Um cidadão estrangeiro pode adquirir bens imóveis nos Estados Unidos?

Sim, um cidadão estrangeiro pode comprar um imóvel nos Estados Unidos. As cooperativas (co-ops) podem ser muito difíceis de comprar para estrangeiros e não são o melhor tipo de propriedade para um cidadão não americano, uma vez que as cooperativas têm normalmente muitas restrições, incluindo o subarrendamento. Por conseguinte, a maioria dos estrangeiros considera mais fácil comprar um condomínio (condo). 

As cooperativas entrevistam todos os compradores, independentemente da sua nacionalidade, e podem legalmente aceitar ou rejeitar um comprador sem qualquer motivo. Este processo de entrevista exige uma longa análise das informações pessoais e financeiras do comprador, e é pouco provável que as cooperativas aceitem proprietários que não vivam maioritariamente na propriedade. 

Os condomínios, no entanto, têm muitas vezes um processo de revisão muito mais simples, no qual a direção do condomínio renuncia ao chamado "direito de primeira recusa", que lhe dá o privilégio de comprar apartamentos antes dos compradores externos. Os condomínios também permitem que compradores de casas subarrendar as suas propriedades e efetuar a sua compra utilizando um trust, uma LLC nacional ou mesmo uma empresa estrangeira. 

Cada uma destas estruturas empresariais pode ajudar a dar aos compradores uma proteção adicional contra a responsabilidade e também concede vantagens fiscais aos compradores estrangeiros.

Saiba mais sobre a Diferença entre condomínio e cooperativa.

 2. O que é o "FIRPTA"?

A FIRPTA é uma lei que cria regras especiais em torno da tributação quando um proprietário estrangeiro ou certos tipos de agentes legais vendem uma propriedade. Trata-se de um imposto retido na fonte que todos os vendedores estrangeiros de propriedades são obrigados a pagar para garantir que não têm obrigações pendentes para com o IRS.

Quando um estrangeiro compra uma propriedade nos EUA, os representantes do comprador são responsáveis por reter entre 10% e 15% do produto da venda e apresentar esses montantes ao IRS. Trata-se apenas de uma retenção na fonte e não de um imposto adicional. O montante retido é reembolsado quando se verifica que os impostos sobre a propriedade estão em dia.

 3. Que impostos pagam os compradores estrangeiros quando pretendem comprar um apartamento em Manhattan?

Qualquer comprador de imóveis residenciais que utilize financiamento para a sua compra no Estado de Nova Iorque tem de antecipar o "imposto de registo de hipoteca", cuja taxa varia em função do valor da sua nova casa. O credor pagará sempre 0,25% deste imposto. Para transacções inferiores a $500.000, o imposto é de 2,05% (com 1,8% pagos pelo comprador), e para outras transacções, a taxa é de 2,175% (com 1,925% pagos pelo comprador).

• Para compras superiores a $1.000.000, existe um "imposto sobre as mansões" de 1% que sobe para 4% para propriedades com um preço igual ou superior a $25 milhões.
• Certas propriedades - alguns tipos de novos empreendimentos - os promotores da propriedade podem exigir que o comprador pague os "impostos de transferência", que são cobrados tanto a nível municipal como estadual. A cidade de Nova Iorque cobra um imposto de transferência de 1% para vendas inferiores a $500.000 e 1,425% para as vendas superiores a esse limite. O imposto de transferência do Estado de Nova Iorque é de 0,4% para todas as vendas.

4. O que acontece com os estrangeiros que vendem bens imobiliários em Nova Iorque?

• Qualquer dinheiro ganho com o aluguer de uma propriedade nos EUA estará sujeito ao imposto americano e, possivelmente, também ao seu próprio país, como rendimento sujeito ao imposto FIRPTA. 
• A nível federal, o imposto sobre as mais-valias totaliza 21% das mais-valias líquidas. 
• A cidade de Nova Iorque cobra um imposto sobre as mais-valias aos vendedores não residentes de 8,82%.
• Se estiver a receber rendimentos de rendas da sua propriedade em Miami, poderá ter de se registar como negociante de impostos sobre vendas no Departamento de Receitas da Florida
• Os agentes imobiliários devem pôr os compradores estrangeiros em contacto com um advogado ou outro especialista para que tudo fique claro antes da compra

5. Os proprietários estrangeiros de bens nos EUA são obrigados a pagar o imposto sucessório?

O "imposto sobre o património", ou seja, o imposto que deve ser pago sobre o valor do património de uma pessoa após a sua morte, é comum em muitos países. Se os cidadãos estrangeiros possuírem bens nos Estados Unidos aquando da sua morte, estarão sujeitos a este imposto.

• No Estado de Nova Iorque, a taxa máxima do imposto sobre o património é de 16%. 
• A nível federal, os Estados Unidos cobram até 46%.
• O planeamento antecipado pode ajudar os cidadãos estrangeiros a aproveitar os tratados fiscais dos EUA ou a criar empresas estrangeiras ou LLCs para evitar ou proteger-se contra este imposto.
  
  

6. Que vantagens ou desvantagens existem quando se compra uma propriedade como pessoa singular em vez de como sociedade ou LLC?

Comprar a título individual

• Vantagens: As pessoas singulares pagam impostos sobre as mais-valias a uma taxa máxima ligeiramente mais elevada (23,8%) do que as pessoas colectivas pagam os seus impostos federais (21%).
• Desvantagens: menor privacidade e maior responsabilidade em caso de acções judiciais.

Comprar como uma LLC ou uma empresa estrangeira

• Vantagens: Privacidade extra e proteção contra processos judiciais. Se a LLC tiver um comprador estrangeiro como único membro, paga um imposto sobre mais-valias de 23,8% contra a taxa corporativa de 21%. Se a compra for efectuada como entidade estrangeira, o comprador evita o imposto sobre o património após a morte
• Desvantagens: Imposto mais elevado sobre as mais-valias. Se o comprador for uma LLC como pessoa singular, o comprador é responsável pelo imposto sobre o património. Se a LLC for uma entidade estrangeira, paga um imposto sobre as mais-valias que pode atingir os 21%

7. Qual o impacto da convenção fiscal do meu país de origem nas minhas obrigações fiscais?

Os Estados Unidos têm muitos tratados fiscais com outros países que determinam as taxas de imposto e as isenções. Alguns estrangeiros podem requerer isenções de imposto sucessório até $11,2 milhões. Outros tratados não cobrem de todo o imposto sucessório, limitando a isenção do imposto sucessório de um comprador estrangeiro a $60.000.

Visite o site do IRS para ver os pormenores do tratado do seu país.

8. O que é uma troca I.R.C. 1031 e os compradores estrangeiros podem utilizá-la?

Quando um investidor vende uma propriedade de investimento, esse investidor pode diferir todos os seus impostos sobre mais-valias se optar por investir 100% do seu ganho líquido da venda na compra de uma nova propriedade de investimento nos Estados Unidos. A isto chama-se uma "transação 1031"e é algo que um comprador estrangeiro pode utilizar para evitar os impostos sobre as mais-valias, bem como a retenção na fonte FIRPTA (ver acima). Note-se que se um vendedor estrangeiro optar por utilizar esta troca, deve identificar a sua nova propriedade de investimento no prazo de 45 dias após a venda, e deve fechar essa propriedade no prazo de 180 dias.

Para mais informações sobre questões jurídicas e fiscais, consulte estes recursos:

• Factos rápidos sobre os compradores estrangeiros

• Como investir em imóveis em Manhattan