1031 EXCHANGE RULES
ADIAMENTO DO IMPOSTO SOBRE MAIS-VALIAS

Impostos sobre as mais-valias

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

Vantagens de uma permuta 1031

A principal vantagem de uma permuta com impostos diferidos é o facto de o contribuinte poder alienar a propriedade sem incorrer em qualquer obrigação fiscal imediata. Isto permite ao contribuinte manter o poder de ganho dos dólares de impostos diferidos e, ao mesmo tempo, trocar activos.

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

Além disso, outra vantagem da utilização de uma permuta 1031 é que, em última análise, a propriedade de investimento pode ser convertida numa residência principal, desde que tal seja feito após 2 anos de propriedade ao abrigo das regras de "porto seguro".

Note-se que para que um 1031 seja efetivo, o título da propriedade de substituição deve ser detido utilizando o mesmo número de identificação fiscal da propriedade que foi vendida.

Propriedade do mesmo tipo

As regras da Troca 1031 exigem que as duas propriedades sejam propriedades "semelhantes". As regras consideram que a troca de uma propriedade de investimento residencial por uma propriedade de investimento residencial, de uma propriedade de investimento comercial por uma propriedade de investimento comercial, de uma propriedade de investimento residencial por uma propriedade de investimento comercial e vice-versa, é uma troca do mesmo género.

No entanto, a propriedade deve estar nos EUA, uma vez que uma troca de propriedade dos EUA por propriedade estrangeira não é considerada "like-kind" ao abrigo das regras.

Desvantagens de uma troca 1031

O contribuinte deve também ter em conta que existem algumas desvantagens numa permuta com diferimento de impostos, como se segue:

1. Haverá uma base reduzida (ou seja, valor fiscal) na propriedade de substituição, uma vez que a base mais baixa da propriedade antiga será transferida para a nova propriedade. Por este motivo, o contribuinte terá deduções de depreciação mais baixas na nova propriedade do que teria se tivesse comprado a propriedade sem uma permuta 1031.

2. Haverá um aumento dos custos de transação para completar uma troca com imposto diferido, uma vez que o proprietário incorrerá em honorários profissionais adicionais e custos de encerramento. 

3. O contribuinte não pode utilizar nenhum dos proventos líquidos da alienação da propriedade para nada, exceto para reinvestimento em bens imóveis. Caso contrário, haverá consequências fiscais sobre o montante das receitas não utilizadas como reinvestimento.

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

Intermediário qualificado

Uma Permuta 1031 requer um Intermediário Qualificado, tal como definido na Secção 1031 do Código dos Impostos Internos, para tratar de todo o processo.

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

Linha do tempo da troca 1031:

Regras muito específicas relativas aos períodos de identificação e de intercâmbio

1. A nova propriedade deve estar localizada nos EUA.

2. A partir da data de encerramento do imóvel antigo, o vendedor tem 45 dias para fornecer ao Intermediário Qualificado uma lista de imóveis que pretende comprar (esta lista é designada por "Lista de 45 dias" e, normalmente, há mais do que um imóvel na lista, para o caso de o negócio falhar).

3. A partir da data de encerramento do imóvel antigo, o vendedor tem 180 dias de calendário para comprar um ou mais imóveis da Lista de 45 dias;

4. O vendedor da antiga propriedade deve registar o título de propriedade da nova propriedade no mesmo nome legal em que possuía a antiga propriedade.

5. O vendedor deve comprar um novo imóvel por um montante igual ou superior ao preço de venda do antigo imóvel.

6. O dinheiro da venda da antiga propriedade, depois de pagar os custos de fecho e as responsabilidades, deve ir para o Intermediário Qualificado e ser utilizado para a compra da nova propriedade.

O prazo de 45 dias deve ser rigorosamente respeitado, não podendo ser prorrogado de forma alguma, mesmo que o 45º dia coincida com um sábado, domingo ou feriado legal nos EUA. 

O Período de troca termina exatamente 180 dias após a data em que a pessoa transfere a propriedade abandonada ou na data de vencimento da declaração de impostos da pessoa para o ano tributável em que ocorreu a transferência da propriedade abandonada, o que ocorrer primeiro. Mais uma vez, o prazo de 180 dias deve ser rigorosamente cumprido, uma vez que não é prorrogável de forma alguma, mesmo que o 180º dia coincida com um sábado, domingo ou feriado legal nos EUA.

Troca inversa 1031

As permutas inversas são um instrumento que os investidores podem utilizar para diferir o imposto sobre as mais-valias, mesmo quando o imóvel de substituição tem de ser encerrado antes do encerramento do imóvel cedido. 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

Desvantagens da troca inversa 1031

1. As regras deste processo são ainda mais rigorosas do que as de uma permuta 1031 normal, que tem muitas regras, pelo que precisará de ajuda profissional para o implementar. 
2. Potenciais problemas com o financiamento, uma vez que pode ser necessário ter a capacidade de comprar primeiro a propriedade de substituição antes de receber quaisquer fundos da venda da propriedade abandonada. 

Linha do tempo da troca reversa 1031

Os prazos para uma troca inversa 1031 são os mesmos que os de outros tipos de trocas 1031: 45 dias: A propriedade abandonada deve ser identificada dentro de 45 dias após o fechamento da compra da propriedade de substituição, com o fechamento ocorrendo dentro de 180 dias.  

Vantagens da troca inversa 1031 

1. Uma permuta inversa 1031 permite que um investidor adie o imposto sobre as mais-valias da propriedade cedida, mesmo que o investidor compre primeiro a propriedade de substituição. 

2. Uma permuta 1031 inversa pode aliviar a pressão associada a uma transação 1031, porque o investidor já tem a propriedade de substituição preparada de antemão. 

3. Permite a um investidor bloquear uma propriedade de substituição numa altura e a um preço à sua escolha. 

4. Um investidor tem mais controlo sobre o preço de fecho quando anuncia um imóvel abandonado.

Desvantagens da troca inversa 1031

1. As regras deste processo são ainda mais rigorosas do que as de uma permuta 1031 normal, que tem muitas regras, pelo que precisará de ajuda profissional para o implementar. 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

Considerações sobre a permuta 1031 para investidores estrangeiros

Os vendedores não americanos também podem qualificar-se para o tratamento 1031 dos seus activos 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. Aviso do vendedor estrangeiro que certifica que o vendedor solicitou um certificado de retenção na fonte.

Em primeiro lugar, qualquer proprietário estrangeiro deve planear antecipadamente a obtenção de um ITIN muito antes de transferir qualquer propriedade imobiliária e solicitar um certificado de retenção na fonte logo que a transferência de propriedade tenha sido organizada. 

Em segundo lugar, é fundamental que qualquer Vendedor Estrangeiro que pretenda efetuar uma Permuta 1031 consulte um intermediário experiente, profissional e qualificado no início do processo de venda e obtenha aconselhamento fiscal ou financeiro de consultores experientes, para o ajudar no processo de encerramento e de declaração de impostos nos EUA. Se desejar referências de um intermediário qualificado, informe-nos. 

Recurso adicional do nosso CPA sobre: Estrangeiros que utilizam as trocas 1031:

A propriedade é detida por um indivíduo estrangeiro para efeitos fiscais, o que faria com que esta troca fosse abrangida pela FIRPTA. Ao abrigo da FIRPTA, se uma propriedade for comprada a um estrangeiro não residente, o comprador americano deve reter 15% do valor da propriedade na transação para enviar para o IRS. No entanto, se estiverem reunidas determinadas condições, não é necessário efetuar qualquer retenção na fonte.

Se o cedente fornecer um aviso escrito ao cessionário declarando que a transferência não está sujeita ao reconhecimento de ganhos ou perdas ao abrigo de uma disposição de não reconhecimento do IRC, e o cessionário fornecer o aviso escrito ao IRS no prazo de 20 dias após a transferência, o cessionário não é obrigado a reter.

Para além dos passos acima enumerados, a Secção 1445-2(d)(2)(iv) indica que a exclusão de retenção na fonte acima referida só está disponível para os participantes de uma transação da secção 1031, se a transação for efectuada simultaneamente, ou seja, se ambas as transferências ao abrigo da troca da secção 1031 tiverem efeito no mesmo dia. 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

No caso de cumprir as limitações especiais da secção 1031, ou seja, o requisito de simultaneidade e a regra de não arranque, a única forma de evitar a retenção FIRPTA é obter um certificado de retenção do IRS.

Em resumo, são necessários os seguintes passos, desde que os requisitos da secção 1031 sejam cumpridos:

1. Assegure-se de que não há absolutamente nenhum bota-fora, ou seja, que não está a ser transferido dinheiro no câmbio para a pessoa estrangeira.

2.  Assegure-se de que o contrato de câmbio e os documentos de encerramento permitem especificamente que ambas as transferências produzam efeitos no mesmo dia.

3. Assegurar que uma notificação escrita de não-reconhecimento seja fornecida pela pessoa física estrangeira à outra parte da troca, contendo os requisitos para a notificação listados acima.

4. Assegurar que a outra parte da troca que recebe o aviso envia o aviso ao IRS, para o seguinte endereço: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: Deve ser consultado um consultor jurídico para garantir que estas questões são cumpridas no momento do fecho.

1031 Exchange Florida e Nova Iorque 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

Tempo de retenção de propriedade de aluguer de férias na Flórida

Para evitar que o IRS conteste se uma propriedade de aluguer para férias se qualifica para uma troca 1031, deve ser alugada pelo menos 14 noites por ano durante um período de dois anos.

A sua utilização pessoal de uma propriedade de aluguer para férias não deve exceder 14 noites por ano ou 10% do número de dias num período de um ano em que a propriedade é alugada. O tempo que passa na propriedade para efetuar reparações, manutenção anual, etc., não é contabilizado para o limite de 14 dias.

Manhattan Miami Real Estate LLC pode ajudá-lo com o seu 1031 Exchange

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Nós podemos:

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Gerir a rotação do imóvel; 

Prestar serviços de gestão do imóvel enquanto este estiver arrendado (alguns dos quais sem custos para o proprietário);

Orientar os proprietários ao longo de todo o processo 1031, juntamente com a nossa equipa de advogados e intermediários qualificados que têm muitos anos de experiência em trocas 1031. 

Temos muita experiência com transacções 1031 e podemos prestar assistência em qualquer ponto do ciclo de vida de uma propriedade de investimento.

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