OS APARTAMENTOS À VENDA NA BAIXA DE MIAMI BENEFICIAM DO CRESCIMENTO DA POPULAÇÃO

De onde é que vem toda esta gente? Porque é que estão a vir para Miami?

A maioria dos residentes de Downtown Miami são jovens profissionais que desfrutam de um estilo de vida 24 horas por dia, 7 dias por semana, num núcleo urbano com opções culturais e de entretenimento.

Cada vez mais, os residentes de estados com impostos elevados como Nova Jérsia, Nova Iorque, Califórnia, Illinois, Massachusetts e Connecticut estão a mudar-se permanentemente para o Sunshine State. 

Promulgada no início de 2018, a nova lei fiscal teve efeitos negativos para os proprietários de casas primárias em estados com impostos elevados. Por exemplo, quase de um dia para o outro, o novo limite de dedução do imposto estadual e local (SALT) de $10K tornou a propriedade de uma casa principal mais cara. Além disso, a nova lei fiscal reduziu o montante de juros que um proprietário de casa própria podia deduzir para $750.000, em vez de $1.000.000, na compra de casas próprias após 2017.

Que bairros de Downtown Miami registaram o maior crescimento? 

Miami atingiu um ponto de inflexão que irá impulsionar a cidade a um ritmo mais rápido, criando ainda mais procura. Verdade seja dita, Miami estava, e ainda está em algumas áreas, a precisar urgentemente de um renascimento. No entanto, o hiperdesenvolvimento tem funcionado para estimular a economia e o crescimento da população. Brickell foi o bairro que mais se desenvolveu, como observamos abaixo. Além disso, registámos um forte crescimento em Edgewater. No futuro, esperamos que Brickell continue a registar um forte crescimento, mas outros bairros, como o Central Business District e Park West e Wynwood, serão os motores do crescimento nos próximos 5-10 anos.   

Brickell

Brickell registou o maior crescimento na baixa de Miami, com a sua população a triplicar entre 2000 e 2016. A visão da Swire Properties de uma futura Brickell é o que tornou este crescimento possível. Criada no último ciclo do sector imobiliário, a sua visão foi ressuscitada em 2012.

Em última análise, a Swire Properties investiu mais de mil milhões de dólares na Fase I do Brickell City Center, que incluía duas torres residenciais Reach e Rise (entregues em 2016 com 773 unidades), um enorme e deslumbrante centro comercial, o moderno East Hotel e duas torres de escritórios. O Brickell City Center abriu as suas portas em 2016. 

A Fase II do Brickell City Center prevê a expansão de dois quarteirões do Brickell City Center, incluindo duas torres de condomínios (com um total de 1.000 unidades) e duas torres de escritórios. 

Outros promotores seguiram a Squire Properties em massa para Brickell. De 2012 a 2018, Brickell viu a entrega de cerca de 5.000 condomínios. Só em 2017, Brickell viu 1.400 unidades de condomínio entregues, incluindo Brickell Heights (600 unidades), 1010 Brickell (387 unidades), Echo Brickell (185 unidades) e Brickell Ten (155 unidades). 

Brickell não só registou um hipercrescimento no desenvolvimento residencial para venda e aluguer, como também registou um aumento significativo no desenvolvimento auxiliar que acompanha o hipercrescimento, com a adição de inúmeros restaurantes, bares, mercearias, ginásios, cinemas, etc. 

Com todo este desenvolvimento, Brickell já não é apenas um bairro para os habitantes de Miami, sendo agora rotineiramente a escolha preferida dos visitantes, que optam por ficar nos novos hotéis como SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental e Four Seasons Downtown em vez dos de South Beach, que fica apenas a 15 minutos de distância.

Edgewater

Edgewater registou um desenvolvimento significativo, acrescentando 2.800 unidades de 2014 a junho de 2019. A maior parte disso é atribuída a projetos que foram entregues nos últimos 18 meses, que viram o Related Group entregar seus projetos Paraiso Gran Paraiso (317 unidades), One Paraiso (275 unidades), Paraiso Bay Views (396 unidades), Paraiso Bay Tower 1 (360 unidades). Os dois projectos mais recentes da Edgewater, Elysee e Missoni Baia, estão a melhorar o jogo.

Que outros bairros registarão um futuro hipercrescimento?

Park West / Central Business District perto do Miami Worldcenter

Outros bairros estão prontos para seguir o hipercrescimento residencial de Brickell, especialmente o Central Business District e Park West. Esses bairros se beneficiarão muito com a adição do Miami World Center, que deve ser inaugurado em etapas no final de 2019. O CBD também tem o Bayside Marketplace e o Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Assim como o Brickell City Center, que teve um efeito transformador no bairro de Brickell, o Miami Worldcenter está destinado a ter um efeito transformador semelhante. O Miami Worldcenter é um ambicioso empreendimento de uso misto de 17 acres no centro urbano de Miami, situado entre a Northeast 6th e a 11th Streets, e entre a Northeast Second e a North Miami Avenues, na junção da I-95 e da I-395. 

O Miami Worldcenter terá um centro comercial interior/exterior de alto nível, um enorme hotel Marriott e um centro de convenções, um centro comercial pedonal exterior e mais de 1.000 condomínios de Miami para venda.

Este projeto transformador é exatamente aquilo de que Miami precisa para se tornar um ambiente verdadeiramente urbano, criando densidade no centro da cidade não só durante o dia, mas também depois de escurecer - algo que há décadas falta à maioria dos bairros da baixa de Miami. 

Para aqueles que não conhecem Miami, o Miami Worldcenter está localizado no "Distrito de Artes e Entretenimento". No entanto, esse é apenas um nome bonito para uma área cheia de discotecas de armazém duvidosas, parques de estacionamento vazios e actividades indesejáveis, que têm enchido o bairro durante anos. 

A adição do Miami Worldcenter irá alinhar o bairro com as grandes residências modernas que se ergueram ao longo do flanco leste do empreendimento, ao longo da Biscayne Boulevard, nomeadamente os condomínios de luxo Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (em desenvolvimento), 900 Biscayne e Marina Blue. Além disso, em linha com os novos museus Pérez Art e Frost Science no Museum Park, mais a leste ao longo da baía, e o Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, a alguns quarteirões a nordeste.

O Mall at the Miami Worldcenter terá 765 000 pés quadrados de lojas, incluindo uma Bloomingdales e uma Macy's como lojas-âncora. Tal como na Lincoln Road, a 7th street Promenade terá lojas especializadas, restaurantes, bares e discotecas. 

Além disso, o Marriott Marquis Hotel and Convention Center, com 56 andares e 1.800 quartos, será um dos maiores centros de convenções dos EUA e estará diretamente ligado ao centro comercial e ao resto do Miami Worldcenter. Além disso, os transportes públicos através do Metro Mover e do All Aboard Florida estarão muito próximos, tornando o centro facilmente acessível não só de carro.

Vemos um grande valor no Miami World Center, não só para os seus residentes adjacentes, mas também para os residentes e visitantes de Miami. Uma vez mais adiante, esperamos ver anúncios na área de mais torres com condomínios de Miami para venda, bem como para aluguer, criando ainda mais densidade necessária. Em última análise, este projeto será um grande passo em frente para que Downtown Miami se torne um ambiente urbano verdadeiramente 24/7, criando um local vibrante para trabalhar, fazer compras e viver.  

Wynwood

Wynwood, que está a sofrer uma enorme gentrificação, também será um catalisador para o hipercrescimento dos residentes que vêm para Miami. O que antes era conhecido pelas suas lojas de desconto e armazéns, Wynwood está a emergir como um centro comercial e residencial. Embora não haja muitos empreendimentos residenciais planeados para Wynwood nos próximos anos, acreditamos que Wynwood se tornará um centro residencial e de hospitalidade. 

Wynwood não será uma comunidade de edifícios altos, mas esperamos ver projectos mais pequenos em todo o bairro. A construção de dois grandes projectos comerciais na 2nd Avenue já começou e a Goldman Garage foi concluída e aberta, com mais projectos de escritórios anunciados este ano. Wynwood vai expandir-se a um ritmo muito mais elevado do que antes, tornando-se num dos bairros mais promissores de toda a Florida. 

A transformação do antigo canto industrial de Miami data da estreia da Art Basel Miami Beach em 2002. Nos anos que se seguiram, o jet set internacional atraído por esta exposição de arte procurou frequentemente os artistas que trabalham em estúdios dentro dos armazéns convertidos de Wynwood. Este afluxo artístico contribuiu para a evolução de Wynwood, de um bairro repleto de armazéns cansados e montras de lojas de desconto para um bairro prestes a tornar-se um próspero centro comercial e residencial.

O bairro alcançou um novo estatuto em 2009, quando Tony Goldman, que já tinha liderado os esforços de gentrificação em Nova Iorque e Miami Beach, criou o Wynwood Walls, um projeto de mural ao ar livre com contribuições de artistas de rua mundialmente conhecidos, como Shepard Fairey e Ron English. Em breve, outros promotores imobiliários de renome de Nova Iorque, como David Edelstein e Moishe Mana, seguiram o exemplo de Goldman.

O desenvolvimento no distrito deu um grande salto em 2015, quando Miami criou o Wynwood Neighborhood Revitalization District, uma sobreposição de zoneamento para incentivar a construção de mais condomínios, apartamentos de aluguer e lojas de retalho. Desde então, foi proposta uma série de projectos de utilização mista de alta densidade. No total, poderão acrescentar cerca de 1.000 unidades residenciais e 3,9 milhões de pés quadrados de espaço comercial.

Porque é que agora é a melhor altura para comprar em Miami?

O mercado imobiliário de Downtown Miami está atualmente no ponto ideal. O excesso de construção em Downtown Miami criou temporariamente um excesso de oferta de condomínios. Em breve, esperamos que os preços subam devido à quase inexistência de inventário futuro numa altura em que a procura está a aumentar. 

Isto criará uma oportunidade única a curto prazo para os compradores nos próximos 6 a 9 meses (durante o inverno). A certa altura, no início de 2020, a falta de novas construções será muito acentuada, uma vez que o pipeline se esgota e não é reabastecido ao mesmo ritmo que Miami tem vindo a registar. 

Haverá oferta suficiente de construção nova para alojar todas estas pessoas que estão a migrar para Miami? 

Provavelmente não. As aberturas de matrizes e os futuros arranques de condomínios são praticamente nulos, de Coconut Grove a Fort Lauderdale. Além disso, a oferta de novas construções na Downtown Miami cairá a pique nos próximos 6 a 9 meses, uma vez que quase tudo neste ciclo imobiliário já terá sido entregue nessa altura. 

Ao mesmo tempo, no entanto, a procura de propriedades em Miami Fl está a aquecer devido à migração fiscal e as pessoas estão a ver os resultados da hiper gentrificação de Miami. E, agora, elas adoram Miami. Com os preços das casas na Flórida a uma fração do que são em alguns estados com impostos elevados, acreditamos que a procura pode aquecer muito rapidamente. Se o dólar enfraquecer, como Trump tem falado do dólar para baixo, Miami poderia ver rapidamente uma recuperação nos compradores do Brasil, Argentina, Colômbia e México, etc.

Que projectos estão atualmente em construção em Downtown Miami?

Em 1 de julho de 2019, a Baixa de Miami tinha apenas 7 projectos (ou 2.186) unidades em construção. Dos 7 projectos, três projectos, totalizando 1.452 unidades, serão entregues até ao final de 2019. Dessas unidades em construção atualmente, é provável que vejamos apenas 349 unidades concluídas em 2020 e as restantes 385 entregues em 2021.

Note-se que a média ponderada de todas as unidades a serem entregues é de $780 por pé quadrado e 5 dos 7 projectos tinham um preço médio superior a $1.000.000. Isso demonstra a trajetória ascendente do setor imobiliário residencial de Downtown Miami.  

Quais são os novos projectos de desenvolvimento que ainda não estão em construção, mas que estão a receber reservas e a celebrar contratos?

Como mostra a tabela abaixo, apenas quatro projectos estão a receber reservas e a assinar contratos. Consideramos que os projectos da Fase de Planeamento são aqueles que foram aprovados pelo , que consideramos os projectos que estão a receber reservas ou a assinar contratos. Com um número tão escasso de projectos na calha, é garantido que a Downtown Miami terá uma crise de inventário em 2020 e 2021. 

Os projectos nas fases de reserva e de contrato são um pouco mais duvidosos quanto à data de entrega. É provável que nenhum dos projectos abaixo seja entregue em 2020 e que apenas um projeto Una em Brickell seja entregue em 2021. 

Note-se que durante os últimos 5 anos e meio, Downtown Miami viu 9.661 condomínios entregues. Acrescente 1.400 que se espera que sejam entregues até ao final deste ano, o que resulta em cerca de Downtown Miami viu 3.064 condomínios entregues em 2018, para além de 1.821 condomínios entregues em 2017 e 2.209 condomínios foram entregues em 2016. 

O excesso de inventário temporário, os incentivos de preços elevados, a falta de novas construções e o ambiente fiscal favorável favorecem os apartamentos de Downtown Miami à venda em 2019. Combinado com o aumento da migração de outros estados, esperamos que Miami cresça, em termos de sua população, sua economia e, em última análise, seus preços de imóveis. 

O que está a acontecer no segmento de mercado de apartamentos à venda em Downtown Miami não deve ser confundido com Miami Beach Luxury Real Estate, que não segue a mesma trajetória que Downtown Miami dada a escassez de terrenos em Miami Beach - estes são dois segmentos distintos com diferentes impulsionadores de mercado. A construção excessiva, no entanto, ocorreu em um bairro específico na praia, Sunny Isles, que provavelmente seguirá o mercado do centro da cidade, embora a preços muito mais altos.

O que é que tudo isto significa para Miami?

É uma boa altura para investir em apartamentos à venda em Downtown Miami, pois vemos isto como um ponto de inflexão que alimenta uma maior taxa de migração fiscal, ao mesmo tempo, em cerca de 6 meses no início de 2020, as futuras entregas de novas construções cairão de um penhasco. E, há muito pouco nas Etapas Planeadas do Ciclo de Desenvolvimento, que verá abaixo. 

"Imóveis em Downtown Miami vs Miami Beach"

Se você tem estado sentado à margem à espera do momento certo para investir em Downtown Miami Luxury Real Estate agora pode ser o momento perfeito. A baixa oferta de novas construções é um indicador importante da ação futura dos preços. Mesmo que os promotores preencham o vazio e lancem um monte de novos empreendimentos, no momento em que eles forem entregues, serão aproximadamente 36-48 meses ou até mais antes que o estoque seja entregue.

Para ajudar os compradores de casas e os investidores, lançámos recentemente as nossas Perguntas e Respostas Frequentes sobre a compra de condomínios de luxo em Miami, onde abordámos questões como:

• Como posso saber se este é o momento certo para comprar?
• Que bairro devo considerar ao comprar uma propriedade em Miami?
• Devo comprar um condomínio em Miami em um projeto de construção nova ou em um prédio existente?
• Ao comprar um apartamento em Miami, como é que eu sei que estou a obter o melhor preço?
• Quais são as implicações fiscais na compra de apartamentos de luxo em Miami?